Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9951530 \ CV EXPL 22-18911
datum uitspraak: 29 juli 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, advocaat te Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch,
tegen
1..de vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
2. [gedaagde 2] ,
3. [gedaagde 3] ,
beiden wonende [woonplaats] ,
gedaagden,
procederend in persoon.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde 1] c.s.’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 15 juni 2022, met bijlagen;
- de aantekeningen van het mondelinge verweer op de rolzitting van 23 juni 2022;
- de brief van de griffier d.d. 24 juni 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het e-mailbericht van 7 juli 2022 van de zijde van [eiseres] ;
- het e-mailbericht van 20 juli 2022 van de zijde van [eiseres] , met bijlage.
1.2.
Op 26 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens [eiseres] heeft de heer [persoon A] , bijgestaan door de gemachtigde mr. M.J. Schapendonk, deelgenomen aan de zitting door middel van een telefonische geluidsverbinding, aangezien het om technische redenen niet is gelukt om digitaal deel te nemen aan de zitting.
De heer [gedaagde 2] is in persoon op de rechtbank verschenen, mede namens de heer [gedaagde 3] .
De heer [gedaagde 2] is in persoon op de rechtbank verschenen, mede namens de heer [gedaagde 3] .
2..De feiten
2.1.
[gedaagde 1] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte aan het [adres] in Rotterdam (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van laatstelijk € 2.480,98 per maand, telkens bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 september 2018 tot en met 31 augustus 2023. Op de huur-overeenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). [gedaagde 1] exploiteert in het gehuurde een groente- en fruitspeciaalzaak.
2.2.
De heer [gedaagde 2] en de heer [gedaagde 3] zijn beiden beherend vennoot van [gedaagde 1] .
2.3.
In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden is het volgende vermeld:
“In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of ingeval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten - aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.”
2.4.
In artikel 18.2 van de algemene voorwaarden is het volgende vermeld:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en het gehuurde te ontruimen;
- [gedaagde 1] c.s. te veroordelen aan haar te betalen € 51.285,80 met (boete)rente;
- [gedaagde 1] c.s. te veroordelen aan haar ter zake van schadevergoeding te betalen € 2.480,98 per maand vanaf de dag waarop de huurovereenkomst zal zijn ontbonden tot en met de ontruimingsdatum;
- [gedaagde 1] c.s. te veroordelen aan haar ter zake van schadevergoeding te betalen € 2.480,98 per maand na de ontruiming tot aan de dag waarop zij erin slaagt het gehuurde onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, echter ten hoogste tot en met 31 augustus 2023;
- [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om de overeengekomen (boete)rente aan haar te betalen over de openstaande bedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn voldaan;
- [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 38.296,35, (boete)rente van € 6.300,00 (berekend tot en met juni 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 6.689,45.
3.2.
[eiseres] baseert de vorderingen op het volgende.
[gedaagde 1] c.s. heeft een huurachterstand laten ontstaan die, berekend tot en met de maand juni 2022, € 38.296,35 bedraagt. Dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op van de zijde van [gedaagde 1] c.s., waardoor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden is [gedaagde 1] c.s. een (boete)rente verschuldigd van 2% per maand met een minimum van € 300,00 per maand. Door de wanbetaling van de zijde van [gedaagde 1] c.s. zag [eiseres] zich genoodzaakt haar gemachtigde in te schakelen en buitengerechtelijke incassokosten te maken. Deze kosten ten bedrage van € 6.689,45 dienen op grond van artikel 17.1 van de algemene voorwaarden voor rekening van [gedaagde 1] c.s. te komen.
3.3.
[gedaagde 1] c.s. heeft - samengevat - het volgende als verweer aangevoerd.
[gedaagde 1] c.s. erkent dat de huurachterstand tot en met de maand juni 2022, € 38.296,35 bedraagt. Deze huurachterstand is ontstaan door corona en bijkomende tegenvallende omstandigheden. [gedaagde 1] c.s. wil deze huurachterstand aflossen middels een betalingsregeling. Daarnaast wil [gedaagde 1] c.s. de huurovereenkomst ontbinden. Tot slot is [gedaagde 1] c.s. het niet eens met de gevorderde (boete)rente. Er is in het onderhavige geval namelijk geen sprake van betalingsonwil, maar van betalingsonmacht. Doordat [eiseres] deze (hoge) boeterente vordert, worden de betalingsproblemen van [gedaagde 1] c.s. alleen nog maar groter.
4..De beoordeling
De huurachterstand
4.1.
[eiseres] heeft bij het hiervoor genoemde e-mailbericht van 20 juli 2022 een actuele specificatie van de huurachterstand berekend tot en met de maand juli 2022 in het geding gebracht. Die huurachterstand ten bedrage van € 40.777,33 heeft [gedaagde 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling met zoveel woorden erkend. [gedaagde 1] c.s. heeft in algemene bewoordingen gesteld dat door de coronacrisis en andere tegenvallende omstandigheden de huur niet meer betaald kon worden, doch zij heeft daarbij geen concrete omzetgegevens verstrekt, laat staan dat duidelijk is geworden dat een eventuele omzetdaling uitsluitend aan de coronacrisis toegeschreven moet worden, nu een feit van algemene bekendheid is dat supermarkten en andere winkels die voedingswaren verkopen juist geconfronteerd zijn met een stijging van de omzet als gevolg van de coronacrisis. Onder die omstandigheden bestaat er onvoldoende aanleiding om een eventuele huurkorting te berekenen op basis van de door de Hoge Raad in de uitspraak van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) ontwikkelde uitgangspunten en wordt het gevorderde bedrag aan huurachterstand van € 40.777,33 berekend tot en met de maand juli 2022 toegewezen.
Hoofdelijke verbondenheid
4.2.
Op grond van artikel 18 Wetboek van Koophandel is elk der vennoten van een vennootschap onder firma hoofdelijk verbonden tot voldoening van de verbintenissen van de vennootschap. De heer [gedaagde 2] en de heer [gedaagde 3] zijn dus beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld aan [eiseres] .
Ontbinding en ontruiming
4.3.
De huurachterstand bedroeg bij dagvaarding twintig maanden. Deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zodat die vordering wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt door de kantonrechter gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De vordering tot betaling van € 2.480,98 per maand dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde in gebruik houdt, wordt eveneens toegewezen.
4.4.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder namelijk, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van de politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming op grond van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde 1] c.s. komen.
Huurtermijnen na ontbinding en ontruiming
4.5.
De vordering omvat vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgehad, is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft [gedaagde 1] c.s. veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.
Boeterente
4.6.
[eiseres] heeft over de maanden waarover zij de huur niet (tijdig) heeft ontvangen, een boeterente gevorderd op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden. Nu tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde 1] c.s. de huur over de maanden november 2020 tot en met juli 2022 niet (tijdig) heeft voldaan, is [gedaagde 1] c.s. in beginsel een boeterente van € 6.600,00 verschuldigd. [gedaagde 1] c.s. voert echter aan dat het bedrag aan gevorderde boeterente onredelijk is. De kantonrechter begrijpt daaruit dat Starmarket c.s. zich beroept op matiging van de gevorderde boeterente. In dat verband overweegt de kantonrechter het volgende.
4.7.
Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter een boete, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, matigen. Volgens vaste rechtspraak moet de bevoegdheid van de kantonrechter tot matiging terughoudend worden toegepast. Er is enkel ruimte voor matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, met de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en met de omstandigheden waaronder het beding werd ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval onverkorte toepassing van het boetebeding zou leiden tot een onaanvaardbaar en buitensporig resultaat. Het boetebeding in de algemene voorwaarden is bedoeld als prikkel voor de huurder om de huur op tijd te betalen. Door de maatregelen in verband met de coronacrisis en allerlei andere tegenvallende omstandigheden kon [gedaagde 1] c.s. niet (volledig) aan haar betalingsverplichting voldoen. Zij heeft [eiseres] hier ook meermaals van op de hoogte gesteld. Uit de door [eiseres] overgelegde specificatie blijkt dat de huurachterstand met name is ontstaan in de periode van november 2020 tot en met oktober 2021 in welke periode er helemaal niets aan huur is betaald. Kennelijk is er dus wel sprake van een verband met de coronacrisis, hoewel [gedaagde 1] c.s. op dat punt geen concrete omzetcijfers heeft overgelegd. Alles afwegend bestaat er naar het oordeel van de kantonrechter aanleiding om de gevorderde boeterente te matigen tot € 1.000,00. Het meerdere wordt derhalve afgewezen.
4.9.
De gevorderde contractuele boete over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen omdat het boetebeding in beginsel het lot van de hoofdverbintenis volgt, tenzij dit in strijd is met het doel van de boete. Dit boetebeding is bedoeld als prikkel voor de huurder om de huur op tijd te betalen. Voor zover [gedaagde 1] c.s. in de schadestaatprocedure wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, kan [eiseres] dit vonnis door een deurwaarder ten uitvoer laten leggen. Een prikkel in de vorm van een boetebeding is daarom niet meer nodig.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 6.689,45. In artikel 17.1 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat [eiseres] gerechtigd is om buitengerechtelijke incassokosten in rekening te brengen, die worden vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat zij kosten heeft moeten maken ter verkrijging van haar vordering buiten rechte anders dan ter voorbereiding van de dagvaarding en instructie van de zaak. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is echter hoger dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bepaalde tarief, welk tarief door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. Door [eiseres] is niet onderbouwd dat en waarom in dit geval een hoger bedrag dan in het Besluit genoemde bedrag redelijk is. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief berekend over de toewijsbare hoofdsom ten tijde van de dagvaarding. Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van € 1.157,96 (exclusief btw) aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde 1] c.s. wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres] tot vandaag vast op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 1.122,00 aan salaris voor de gemachtigde. Bij de berekening van het gemachtigdensalaris wordt uitgegaan van het tarief per punt van € 748,00 en anderhalf punt voor de verrichtingen aan de zijde van [eiseres] , te weten een punt voor de dagvaarding een en een half punt voor de mondelinge behandeling. Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding om een heel punt toe te kennen voor de mondelinge behandeling, aangezien de zitting op verzoek van [eiseres] uiteindelijk telefonisch heeft plaatsgevonden en [eiseres] en haar gemachtigde daardoor niet geconfronteerd zijn met reistijd en/of wachttijd. In totaal bedragen de proceskosten derhalve € 2.641,97. Voor kosten die [eiseres] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde 1] c.s. een bedrag betalen van € 124,00 (1/2 punt x € 748,00 tarief, met een maximum van € 124,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van het vonnis, ingeval betekening van het vonnis nodig is in verband met het feit dat [gedaagde 1] c.s. niet vrijwillig aan de veroordeling voldoet.
Betalingsregeling
4.12.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiseres] te kennen gegeven dat [eiseres] aan de hand van dit vonnis bereid is een betalingsregeling te treffen. De kantonrechter verwijst [gedaagde 1] c.s. voor het treffen van een betalingsregeling naar de gemachtigde van [eiseres] .
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.13.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde aan het [adres] in Rotterdam te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde 1] c.s. daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen € 42.935,29 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand juli 2022, vervallen contractuele (boete-)rente over de periode november 2020 tot en met juli 2022 en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.480,98 (nog te verhogen met eventuele indexeringen) voor iedere maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] c.s. het gehuurde, vanaf 1 augustus 2022 tot en met de dag van de ontruiming, in gebruik heeft gehouden;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk, over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot aan het moment dat [eiseres] het gehuurde onder gelijkluidende voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, echter ten laatste tot en met 31 augustus 2023, tot betaling aan [eiseres] van een schadevergoeding, op te maken bij staat;
5.5.
veroordeelt [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot vandaag vastgesteld op € 2.641,97;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
54214