Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/1877
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 20 januari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 312.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 25 februari 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 juli 2022.
Namens eiser is [naam 2] verschenen en verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en bedraagt de waarde € 241.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Daarnaast heeft eiser ter zitting betoogd dat in beroep pas serieus naar de waardebepaling is gekeken. In het bestreden besluit zijn geheel andere vergelijkingsobjecten opgenomen en in beroep is verweerder volledig gedraaid. Vanwege de totaal gewijzigde motivering is een proceskostenvergoeding geboden, aldus eiser.
2.1
Volgens vaste rechtspraak staat het verweerder vrij om in elk stadium van een procedure een waarde nader of anders te onderbouwen. Dat is hier niet anders. Verweerder kon zijn waarde onderbouwing dus wijzigen en voor een proceskostenveroordeling daarvoor bestaat geen aanleiding.
3. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een oppervlakte van 140 m², gelegen op een perceel van 583 m². Het bouwjaar is 1933.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam 3] van 7 april 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5.1
Ter zitting heeft eiser zijn beroepsgrond dat onduidelijk is hoe rekening is gehouden met de vrijstelling voor waterverdedigingswerken, laten vallen, zodat dit geen bespreking meer behoeft. Van het perceel valt 283 m² onder deze vrijstelling en dit is daarom buiten de waardering gelaten.
5.2
Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten, [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
Anders dan eiser ter zitting heeft aangevoerd zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het zijn woningen van hetzelfde type, uit dezelfde bouwperiode en met grote kavels, net als de onroerende zaak. Ze hebben ook een afdoende vergelijkbare ligging.
Dat [adres 3] aan een doorgaande weg ligt en daarom een betere ontsluiting heeft en dichter bij het Kralingse bos ligt, is niet iets dat maakt dat het object daarom niet bruikbaar is. [adres 4] ligt inderdaad in een ander gebied in Rotterdam, maar omdat dit hetzelfde type woning is met een vergelijkbaar bouwjaar en ook een landelijke ligging heeft, kan dit in de waardering worden gebruikt.
Verder is het verkoopcijfer van [adres 2] meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand gekomen, maar vanwege de goede vergelijkbaarheid wat ligging, bouwjaar en type betreft en omdat dit maar een jaar en een maand voor de waardepeildatum is verkocht, op 1 december 2017, kan dit object toch worden betrokken in de vergelijking.
5.3
Daarnaast heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarbij geldt dat de rechtbank verweerder kan volgen in zijn betoog dat bij dit type objecten, het vooral om de bouwmogelijkheden op een (grote) kavel gaat. De waarde zit vooral in de grondwaarde. Anders dan eiser heeft betoogd is dit (ook) een goede manier van waarderen voor de Wet WOZ. Het gaat immers om de gehele onroerende zaak, niet enkel om de waarde van de woning die op het perceel staat. Dat de woning van de onroerende zaak zich in een slechte staat bevindt is dus niet zo van belang. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de verkoop van [adres 3]. Deze woning was ten tijde van de verkoop slooprijp of moest volledig gerenoveerd worden. Desondanks is hiervoor geïndexeerd naar waardepeildatum € 523.148,- betaald, waarbij de sloop- of hoge renovatiekosten voor lief zijn genomen. Hoewel dit perceel een stuk groter is dan het perceel van de onroerende zaak, volgt hieruit, rekening houdend met de extra sloop- of renovatiekosten en rekening houdend met de wet van de afnemende meeropbrengst, dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Ook uit het verkoopcijfer van [adres 4] volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Deze heeft, rekening houdend met de vrijstelling voor waterverdedigingswerken bij de onroerende zaak, een vergelijkbaar perceeloppervlak en is in enigszins gedateerde staat geïndexeerd naar de waardepeildatum voor € 655.200,- verkocht.
[adres 2] is in een veel betere staat dan de woning van de onroerende zaak en heeft ook een perceeloppervlak dat bijna drie keer zo groot is (uitgaande van de oppervlakte na de vrijstelling voor het waterverdedigingswerk), maar het verkoopcijfer is dan ook ongeveer drie keer zo hoog als de vastgestelde waarde.
Tot slot heeft verweerder erop gewezen dat de naast de onroerende zaak gelegen kavel van [adres 5] van 339 m², zonder een woning daarop, op 15 februari 2012 voor € 418.000,- is verkocht. Hoewel dit te ver van de waardepeildatum is gelegen om daar direct betekenis aan te doen toekomen, vindt de rechtbank dit een sterke aanwijzing dat een waarde van € 312.000,- op de waardepeildatum niet te hoog is voor een perceel van (na aftrek van de vrijstelling voor waterverdedigingswerken) 300 m², met daarop nog wel een woning.
6. Het beroep is daarom ongegrond.
7. Eiser heeft verder verzocht om immateriële schadevergoeding omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
7.1
Op grond van vaste rechtspraak, bijvoorbeeld de uitspraak van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, geldt dat de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is gedaan indien zij niet binnen twee jaar nadat door verweerder het bezwaarschrift is ontvangen uitspraak doet. Daarbij mag de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar duren. Bijzondere omstandigheden om daarvan af te wijken zijn hier niet aan de orde. In lijn met het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, is de rechtbank anders dan in eerdere uitspraken van oordeel dat de uitbraak van het coronavirus in 2020 in dit geval geen bijzondere omstandigheid is, die maakt dat de redelijke termijn moet worden verlengd.
7.2
In dit geval is het bezwaarschrift op 29 januari 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 15 juli 2022. Daarom is de redelijke termijn met ruim vijf maanden overschreden, waarbij de totale overschrijding naar boven wordt afgerond. Uitgaande van deze overschrijding heeft eiser recht op een schadevergoeding van € 500,-.
De afhandeling van het bezwaar heeft meer dan een jaar geduurd, terwijl de behandeling van het beroep ongeveer een jaar en vier maanden jaar heeft geduurd.
Anders dan verweerder ter zitting heeft betoogd, maakt het feit dat nadat deze zaak eerst op 25 januari 2022 op zitting was gepland en na verdaging daarvan pas op 1 juli 2020 opnieuw op een zitting is behandeld, niet dat de termijnoverschrijding daarmee mede aan de rechtbank (de Staat) is te wijten. Hoewel de rechtbank zeker voortvarender de zaak opnieuw had kunnen inplannen, is de rechtbank binnen de voor haar geldende termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep gebleven en dat is uiteindelijk relevant bij de toetsing van de toerekening van de overschrijding van de redelijke termijn.
Dit betekent dat verweerder de gehele schadevergoeding moet betalen.
7.3
In overeenstemming met het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, moet verweerder ook het door eiser betaalde griffierecht en de door eiser gemaakte proceskosten vergoeden.
Anders dan verweerder betoogt, bestaat geen aanleiding om de rechtbank (de Staat) mede de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht te laten betalen. Verweerder heeft in dit verband verwezen naar de uitspraak van rechtbank Zeeland-West Brabant van 1 februari 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:478, maar in dat geval was, anders dan hier, de overschrijding van de redelijke termijn deels aan de heffingsambtenaar en deels aan de Staat te wijten. Dan is het vaste jurisprudentie dat de Staat en de heffingsambtenaar allebei de helft van deze vergoeding betalen (vergelijk r.o. 3.14.2 uit het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016), maar die situatie doet zich hier dus niet voor.
7.4
De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759,- (1 punt voor indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,- en wegingsfactor 0,5, omdat uitsluitend sprake is van een proceskostenveroordeling in verband met de toekenning van schadevergoeding).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot betaling van een schadevergoeding van € 500,- aan eiser;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 15 juli 2022.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).