ECLI:NL:RBROT:2022:3660

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

Zaak-/rolnummer: C/10/624998 HA ZA 21-796

uitspraak: 11 mei 2022

vonnis van de enkelvoudige kamer, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van

1) de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[bedrijf A]

gevestigd te [vestigingsplaats A] ,

2)
[persoon A 1] ,

wonende te [woonplaats A] ,

3)
[persoon A 2] ,

wonende te [woonplaats A] ,

eisers in conventie,

verweerders in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. M.W. Huijzer te Papendrecht,

tegen

[persoon B] ,

wonende te [woonplaats B] ,

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. L.P. Quist te Dordrecht.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de rechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 27 augustus 2021, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging producties in conventie en reconventie, met producties;
het proces-verbaal van de op 16 maart 2021 gehouden mondelinge behandeling.

1.2

De rechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

[bedrijf A] (hierna: [bedrijf A] ) is eigenaar van de bedrijfsopstallen aan de [adres 1] te Dordrecht. De heer [persoon C] (hierna: [persoon C] ) is bestuurder en aandeelhouder van [bedrijf A] . Eiseres sub 2 (hierna: [persoon A 1] ) is mede-eigenaar van de naastgelegen bedrijfswoning aan de [adres 2] en [adres 3] te Dordrecht.

2.2

Op 2 februari 2021 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [persoon C] , zijn makelaar [persoon D] (hierna: [persoon D] ) en gedaagde (hierna: [persoon B] ) over de koop van de panden.

2.3

[persoon D] heeft op 4 februari 2021 een e-mail verstuurd aan [persoon C] , [persoon A 1] en haar toenmalige partner en mede-eigenaar van de bedrijfswoning [persoon E] (hierna: [persoon E] ). Deze e-mail luidt:

“Hierbij de bevestiging van het gesprek wat [persoon F] en ik hebben gehad op kantoor van [persoon B] (Homeflex) in Sliedrecht.

[persoon B] koopt samen met zijn broer de locatie voor € 1.500,000,- k.k. Er wordt een nieuwe bv opgericht waarmee de locatie wordt aangekocht. Er zijn geen voorbehouden.

De leverdatum is nog in overleg. We richten ons op april/mei 2021.

Onderdeel van de verkoop is dat [persoon F] / [voornaam persoon A1] een nader te bepalen deel gaan terug huren tegen marktconforme prijzen. Volgende week zullen we nader overleg hebben over de afwikkeling van de verkoop en de huur verder vormgeven.”

2.4

[persoon D] heeft per e-mail van 19 februari 2021 de koopovereenkomst aan [persoon B] verstuurd met een cc aan [persoon C] en [persoon A 1] waarbij de gegevens van de koper zijn open gelaten.

2.5

[persoon D] heeft op 10 maart 2021 een e-mail verstuurd aan [persoon C] , [persoon A 1] en [persoon E] . Deze e-mail luidt:

“De besloten vennootschap van de koper is nog niet opgericht. Daarvoor in de plaats zal de koopovereenkomst alvast worden getekend door de 2 holdings van [voornaam persoon B] en [persoon G] .

Bijgaand de aangepaste koopovereenkomst. Om wille van de tijd is de leverdatum verplaatst naar 1 mei en de betaling van de waarborgsom naar 22 maart.

Na jullie akkoord zal ik het toesturen aan de kopers met het verzoek de overeenkomst te ondertekenen.”

Als bijlage is gevoegd de koopovereenkomst waarin als kopers worden vermeld: Bandolf B.V., vertegenwoordigd door [persoon B] , en Beheersmaatschappij [bedrijf B] , vertegenwoordigd door de broer van [persoon B] , [persoon G] (hierna: [persoon G] ).

2.6

[persoon B] heeft op 24 maart 2021 een e-mail verstuurd aan [persoon D] waarin hij mededeelt “nog enkele vragen en wensen en aanpassingen te hebben voordat we de overeenkomst kunnen ondertekenen”. De vragen, wensen en aanpassingen worden genoemd in de bijgevoegd e-mail van de heer [persoon H] hierna: [persoon H] ), financieel adviseur van [persoon G] .

2.7

Partijen hebben vervolgens meerdere malen contact met betrekking tot (het ontbreken van) een bodemrapport.

2.8

[persoon H] heeft per e-mail van 11 mei 2021 aan [persoon D] voorgesteld dat partijen gezamenlijk opdracht verstrekken tot een verkennend bodemonderzoek waarvan de kosten gedeeld worden. Indien er geen kosten verbonden zijn aan de grond voor wat betreft de beoogde bestemming van de koper is deze nog steeds bereid een koopovereenkomst te sluiten. En voor het geval de cliënten van [persoon D] hier niet binnen twee weken akkoord mee gaan, deelt [persoon H] mede dat dan de eventueel bestaande koopovereenkomst wordt ontbonden en wordt afgezien van verdere onderhandelingen.

2.9

Op 12 augustus 2021 heeft [persoon E] bij vaststellingsovereenkomst de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek alsmede het eigendom aangaande het woonperceel

(rb: de onroerende zaak aan de [adres 2] en [adres 3] ) overgedragen aan eiser sub 3)

[persoon A 2] (hierna: [persoon A 2] ).

3..Het geschil

3.1

Eisers vorderen in conventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, -verkort weergegeven-

primair:veroordeling van [persoon B] tot nakoming van de op 2 februari 2021 danwel

24 maart 2021 gesloten koopovereenkomst door ondertekening daarvan en tot afname van de onroerende zaken binnen dertig dagen na onderhavig vonnis tegen betaling van de koopprijs en tot betaling van een boete ad € 150.000,- en aanvullende schadevergoeding nader op te maken bij staat;

subsidiair:ontbinding van de koopovereenkomst en [persoon B] te veroordelen tot betaling van een boete ad € 150.000,- en aanvullende schadevergoeding nader op te maken bij staat;

met proceskostenveroordeling, waaronder nakosten.

3.2

Aan die vordering hebben eisers - zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat nakoming ex artikel 3:296 lid 1 BW Pro wordt gevorderd nu er op 2 februari danwel 24 maart 2021 sprake was van een perfecte koopovereenkomst met [persoon B] . Daarnaast maken eisers op grond van artikel 11.3 van de koopovereenkomst aanspraak op de boete onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Voor zover nakoming onmogelijk is, rechtvaardigt dat een ontbinding van de overeenkomst en wordt aanspraak gemaakt op een boete ad € 150.000,- op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst.

3.3

[persoon B] voert verweer tegen de vordering. Op dit verweer wordt, voor zover dit in deze procedure van belang is, hierna ingegaan. In reconventie wordt, voor zover er sprake is van een koopovereenkomst, gevorderd dat deze wordt vernietigd wegens dwaling danwel een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden bij brief van 11 mei 2021.

4..De beoordeling

4.1

Eisers vorderen primair nakoming en subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst door/met [persoon B] . Anders dan eisers is de rechtbank van oordeel dat er zaken is gedaan met (de (nog op te richten) bedrijven van) [persoon B] en [persoon G] . Uit de e-mail van [persoon D] van 4 februari 2021 (zie 2.3) volgt dat [persoon B] samen met [persoon G] de panden wenste te kopen en niet dat deze laatste slechts als financierder zou optreden zoals door eisers is aangevoerd. Dat het om [persoon B] en [persoon G] samen ging, moet voor eisers dan ook van het begin af aan duidelijk zijn geweest, althans [persoon D] namens hen. Dit volgt verder uit de e-mail van [persoon D] van 10 maart 2021 (zie 2.5) waarin de nog op te richten vennootschap als kopende partij wordt vervangen door twee bestaande vennootschappen, één van [persoon B] en één van [persoon G] , en een gespreksverslag van 7 april 2021 waarin [persoon B] en [persoon G] als kopende partij worden aangeduid (prod. 9 bij dagvaarding).

Dat [persoon B] tijdens het eerste gesprek op 2 februari 2021 tegen [persoon C] letterlijk heeft gezegd: “ik ga het kopen” zoals door [persoon C] ter zitting is verklaard, maakt dit oordeel niet anders. [persoon B] heeft ter zitting uitvoerig uiteengezet hoe zijn bedrijfs-voering is opgebouwd, dat er voor elke nieuwe locatie een nieuwe projectvennootschap wordt opgericht en dat hij dit tijdens het gesprek met [persoon C] heeft verteld. Dat hij ook heeft gezegd dat zijn broer er in mee zou doen meer als financierder, maar niet uitsluitend. Een en ander is ter zitting bevestigd door [persoon A 2] die niet bij het gesprek van

2 februari 2021 aanwezig was maar wel bij de voorbereidende gesprekken in december 2020. [persoon A 2] verklaarde dat hen door [persoon B] folders werd getoond van voorgaande gerealiseerde projecten, hoe de financiering van die projecten werd geregeld en dat door

[persoon B] een zakelijk visitekaartje werd gegeven toen hij zich voorstelde als zakelijke koper.

4.2

Nu (de bedrijven van) [persoon B] en [persoon G] zijn te beschouwen als de wederpartij

is het bij de beoordeling van de rechtsverhouding(en) tussen partijen rechtens noodzakelijk dat een beslissing daarover in dezelfde zin luidt ten aanzien van alle bij die rechtsverhouding betrokkenen (een zogeheten processueel ondeelbare rechtsverhouding)^[1]. Dat betekent dat de beslissing over de nakoming danwel ontbinding van de overeenkomst slechts kan worden geven in een geding waarin allen die bij die rechtsverhouding zijn betrokken partij zijn zodat de rechterlijke beslissing hen allen bindt. Het beroep van

[persoon B] op de exceptio plurium litis consortium ten aanzien van de kopende partij slaagt dus.

4.3

De rechter dient eisende partij, als niet alle partijen bij de te beoordelen rechtshandeling in het geding zijn betrokken, in de gelegenheid te stellen de niet opgeroepen partij alsnog op te roepen^[2]. Eisers worden daartoe in de gelegenheid gesteld.

4.4

[persoon B] beroept zich ook ten aanzien van de verkopende partij op de exceptio plurium litis consortium. Een vordering tot nakoming van een koopovereenkomst heeft volgens hem geen zakelijke werking en volgt niet automatisch het eigendomsrecht bij de eigendomsoverdracht op 18 augustus 2021 van [persoon E] aan [persoon A 2] . De vordering tot nakoming van een koopovereenkomst komt dus niet toe aan [persoon A 2] , aldus [persoon B] . Dit verweer faalt. [persoon E] was ten tijde van de koop(onderhandelingen) mede-eigenaar van de bedrijfswoning en dus bevoegd tot verkoop. Voor levering is zijn eigendom overgedragen aan [persoon A 2] (zie 2.9) zodat [persoon A 2] in de plaats is getreden van [persoon E] en bevoegd is onderhavige vordering mede in te stellen. Voor zover [persoon E] een rechtsvordering instelt tegen [persoon B] kan hij deze met het eindvonnis in deze zaak pareren.

4.5

Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.

5..De beslissing

De rechtbank:

alvorens verder te beslissen,

verwijst de zaak naar de rol van
woensdag 8 juni 2022 om 10.00 uurvoor het in rechtsoverweging 4.3 genoemde doel.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.R. Roukema en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

1411

Nakoming en ontbinding koopovereenkomst bedrijfsopstallen met meerdere kopers