ECLI:NL:RBROT:2022:3618

• Datum uitspraak: 4 mei 2022
• Publicatiedatum: 12 mei 2022
• Zaaknummer: C/10/621338 / HA ZA 21-571
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. de Geus
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg omvang voorkeursrecht van koop onroerende zaak en de gevolgen van een koopovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 4 mei 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Gemeente Ridderkerk en [naam gedaagde] over de uitleg van het voorkeursrecht van de Gemeente met betrekking tot een onroerende zaak. De Gemeente vorderde dat [naam gedaagde] gehouden was het schoolgebouw, dat onder het voorkeursrecht valt, aan haar aan te bieden. De rechtbank oordeelde dat het voorkeursrecht enkel betrekking heeft op het schoolgebouw en niet op de museuminventaris of het woonhuis van [naam gedaagde]. De rechtbank concludeerde dat er op 9 april 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij de Gemeente het schoolgebouw voor € 755.000,- wilde kopen. De rechtbank heeft [naam gedaagde] veroordeeld tot medewerking aan de juridische levering van het schoolgebouw aan de Gemeente, met een dwangsom van € 5.000,- per dag bij gebreke.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/621338 / HA ZA 21-571

Vonnis van 4 mei 2022

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE RIDDERKERK ,

zetelend in Ridderkerk,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. R.J.G. Bäcker te 's-Gravenhage,

tegen

[naam gedaagde] ,

wonende in [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. D. Vermaat te Barendrecht.

Partijen zullen hierna ‘de Gemeente’ en ‘ [naam gedaagde] ’ genoemd worden.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 6 mei 2021, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met producties;
• de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
• de oproepingsbrieven van 23 juli 2021 voor de mondelinge behandeling bepaald op 18 november 2021;
• de aantekeningen t.b.v. comparitie van partijen van mr. Vermaat;
• de ter zitting door mr. Bäcker overgelegde ‘motie kettingbeding voormalig schoolgebouw’.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.. De feiten

2.1.

[naam gedaagde] is eigenaar van de onroerende zaken, gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] . [adres 1] betreft een woonruimte (hierna: ‘het woonhuis’) en [adres 2] een voormalig schoolgebouw, dat is ingericht als museum (hierna: ‘het schoolgebouw’). In één van de schoollokalen zijn op 15 mei 1940 de Duitse capitulatievoorwaarden ondertekend door de toenmalige opperbevelhebber van het Nederlandse leger, generaal H.G. Winkelman.

2.2.

[naam gedaagde] heeft het schoolgebouw bij koopovereenkomst van 14 november 1995 van de Gemeente gekocht. In de koopovereenkomst is het verkochte als volgt omschreven:

“(…) het voormalig schoolgebouw [adres 2] , met onderliggende en omliggende grond, kadastraal bekend [plaatsnaam] , sectie [sectie] nrs. [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] alle geheel, ter gezamenlijke grootte van circa 1.605 m2, (…)” .

2.3.

Artikel 12 van de koopovereenkomst luidt:

“Indien de koper het onderhavige onroerend goed wenst te vervreemden, is de koper gehouden dit onroerend goed in eerste instantie aan de gemeente te koop aan te bieden. De verkoopprijs zal zijn gebaseerd op de mogelijkheden welke het bestemmingsplan alsdan biedt.

Het bepalen van deze verkoopprijs zal geschieden door de vaststelling van de taxatiewaarde door één onafhankelijke beëdigde taxateur welke door de koper zal worden aangewezen. De taxatiekosten zullen voor rekening van de koper komen. De gemeente is gehouden binnen twee maanden na het aanbod van de koper te besluiten al dan niet tot aankoop over te gaan.

Indien de gemeente binnen deze twee maanden geen schriftelijke reactie heeft gegeven, wordt zij geacht van haar recht tot koop geen gebruik te maken en kan de koper het betreffende onroerend goed aan een derde te koop aanbieden.”

2.4.

In artikel 13 van de koopovereenkomst staat:

“Koper verplicht zich het gebouw in stand te houden als de historische locatie waar op 15 mei 1940 de duitse capitulatie-voorwaarden werden getekend en het lokaal waar dit plaats vond authentiek in te richten en toegankelijk te maken voor het publiek.”

2.5.

Op 4 januari 1996 is de akte van levering betreffende het schoolgebouw gepasseerd. In de akte van levering staat, voor zover relevant:

“I. LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK

Blijkens overeenkomst van koop en verkoop heeft verkoper aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die heeft gekocht en bij deze aanvaardt:

het voormalig schoolgebouw met ondergrond en erf te [adres 2] (…).

Gemeld registergoed, door koper te gebruiken als museum, wordt hierna ook genoemd het verkochte.

2.6.

Artikel 12 van de koopovereenkomst is in de akte van levering opgenomen als artikel IV sub 3 (‘koopoptie’), met dien verstande dat in plaats van ‘het onderhavige onroerend goed’ wordt gesproken over ‘het verkochte’. Artikel 13 van de koopovereenkomst is in de akte van levering opgenomen als artikel IV sub 2 (‘bestemming’).

2.7.

[naam gedaagde] heeft in dezelfde periode (1995-1996) waarin hij het schoolgebouw van de gemeente kocht, ook het woonhuis aangekocht van de toenmalige particuliere eigenaar. [naam gedaagde] heeft nadien het schoolgebouw en het woonhuis visueel en bouwkundig tot een eenheid gemaakt en opgeknapt, heeft een moderner bijgebouw op het schoolplein gesloopt, en heeft het schoolgebouw ingericht als (capitulatie)museum. Naderhand heeft [naam gedaagde] onder meer een planetarium, een tijdmachine en een duikboot aan de inventaris van het museum toegevoegd.

2.8.

In een brief van 12 maart 2019 heeft [naam gedaagde] de Gemeente verzocht het eerste recht van koop te schrappen. De brief luidt als volgt:

“Geacht College

Het schoolgebouw aan de [adres 2] , werd begin 1996 door [plaatsnaam] aan mij verkocht.

Voorwaarde was dat het lokaal waar Nederland op 15 mei capituleerde behouden zou blijven als klaslokaal, de rest van het gebouw bleef dan beschikbaar voor opslag en kantoorruimte. Verder was voorwaarde dat bij eventuele verkoop, de gemeente als eerste in de gelegenheid zou worden gesteld om het gebouw te kopen, dit om eventuele speculatie te voorkomen. Intussen is het gehele gebouw ingericht als museum en is de inrichting van “Hi Tech” kwaliteit. De investeringen in deze inrichting overtreffen de investering in het gebouw zelf, dan ook verre. Van enigerlei vorm van speculatie, kan in de meest gunstige scenario’s, dan ook geen sprake zijn. Omdat de rechten van de [plaatsnaam] , slechts het gebouw betreffen, is er sprake van een volkomen andere situatie.

Gebouw en inrichting zijn door de jaren heen een onlosmakelijk geheel geworden, dat landelijk, maar ook van buiten onze landsgrenzen, als museum naam heeft gemaakt en goed wordt bezocht. Hoewel er bij mij absoluut geen plannen zijn om tot verkoop over te gaan, ik ben er met heel erg veel plezier mee bezig, zal opvolging in de toekomst toch wel aan de orde komen. Het voortbestaan van het gebouw als museum, is naar mijn overtuiging het best gediend, als allerlei belemmerende voorwaarden, dan niet aan de orde zijn. Daarom verzoek ik u, de voorwaarde tot aanbieding aan de [plaatsnaam] , te schrappen. Een brief van het college, waar uit blijkt dat aanbieding aan de gemeente niet meer aan de orde is, als inlegvel bij de notariële akte, zou in mijn optiek een zinvolle benadering zijn.”

2.9.

De gemeente heeft het verzoek van [naam gedaagde] niet gehonoreerd.

2.10.

Bij brief van 11 februari 2021 heeft [naam gedaagde] het volgende aan de Gemeente geschreven:

“Conform de verplichting als opgenomen in de overdrachtsakte d.d. 4 januari 1996, van het schoolgebouw aan de [adres 2] , doe ik u een aanbod als volgt: Het schoolgebouw is gedurende 25 jaar omgevormd tot een museum, waarbij de investeringen in het gebouw en de inventaris zeer groot waren. Het genoemde gebouw en de inventaris zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden geraakt, even als de plaats van het geheel in onze nationale geschiedenis.

Verkoop kan daarom slechts als onverbrekelijk geheel plaatsvinden. Een taxatie heeft inmiddels plaatsgevonden en is bijgevoegd. (…) De waarde van het gebouw en inventaris tezamen is bepaald op € 2.619.000,-. (…)”

2.11.

De door [naam gedaagde] ingeschakelde taxateur B/mak Bedrijfsmakelaars B.V. heeft op 13 januari 2021 een taxatie uitgevoerd. Op pagina 7 van het taxatierapport wordt, voor zover relevant, vermeld:

“Objectomschrijving

Een karakteristiek object, zijnde een voormalig schoolgebouw met voorgelegen beheerderswoning (…).”

(…)

“Toelichting doel van de taxatie

Het vaststellen van de marktwaarde vrij van huur en gebruik t.b.v een eventuele verkoop.

Opdrachtgever biedt momenteel het object te koop aan inclusief de museuminventaris. De inventaris is buiten beschouwing gelaten.”

(…)

“Het object is per 13 januari 2021 getaxeerd op:

Marktwaarde exclusief overige waarde EUR 755.000

Overige waarde EUR€ 745.000

(…)”

2.12.

Op 9 april 2021 schrijft de Gemeente aan [naam gedaagde] , voor zover relevant:

(…) Om die reden bericht ik u door middel van deze brief dat de [plaatsnaam] wenst over te gaan tot het kopen van het voormalig schoolgebouw aan de [adres 2] (…) voor een koopsom van € 755.000. De [plaatsnaam] aanvaardt hiermee uw aanbod van 11 februari 2021, op grond waarvan er tussen u en de [plaatsnaam] bij dezen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

(…)

Volledigheidshalve merkt de [plaatsnaam] op dat zij niet wenst over te gaan tot aankoop van (i) het woonhuis aan de [adres 1] (…) en (ii) de inventaris van het voormalig schoolgebouw.”

2.13.

Op 9 april 2021 heeft de Gemeente conservatoir beslag tot levering gelegd op het schoolgebouw.

3.. Het geschil

in conventie

3.1.

De Gemeente vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. voor recht te verklaren dat [naam gedaagde] op grond van het Voorkeursrecht gehouden is uitsluitend het schoolgebouw, zonder inventaris en woonhuis, te koop aan te bieden aan de Gemeente;

II. voor recht te verklaren dat tussen [naam gedaagde] en de Gemeente op 9 april 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen uit hoofde waarvan [naam gedaagde] ertoe is verplicht het schoolgebouw tegen een koopprijs van € 755.000,- aan de Gemeente juridisch te leveren;

III. [naam gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de tussen de Gemeente en [naam gedaagde] op 9 april 2021 tot stand gekomen koopovereenkomst alsmede [naam gedaagde] uit dien hoofde te veroordelen om binnen één maand na dagtekening van het vonnis, alle noodzakelijke medewerking te verlenen aan de juridische levering van het Schoolgebouw aan de Gemeente met bepaling dat indien en voor zover [naam gedaagde] niet binnen één maand na dagtekening van het vonnis alle noodzakelijke medewerking aan de juridische levering van het Schoolgebouw verleent, (a) het vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW de kracht toekomt van de voor levering van het Schoolgebouw aan de Gemeente vereiste leveringsakte, en/althans (b) [naam gedaagde] alsdan een dwangsom van € 5.000,- per dag verbeurt voor iedere dag dat [naam gedaagde] in gebreke blijft zijn noodzakelijke medewerking aan de juridische levering te verlenen, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 250.000,-.

Subsidiair:

I. voor zover enkel de primaire vordering onder I zou worden toegewezen, [naam gedaagde] te veroordelen tot nakoming van het Voorkeursrecht en [naam gedaagde] uit dien hoofde te bevelen om binnen twee weken na dagtekening van het vonnis de Gemeente een aanbod te doen tot de aankoop van (uitsluitend) het Schoolgebouw tegen een koopsom van € 755.000,-, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat [naam gedaagde] in gebreke blijft, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 250.000,-.

Meer subsidiair:

I. [naam gedaagde] te bevelen om de Gemeente in de gelegenheid te stellen om binnen twee weken na dagtekening van het vonnis alsnog aan [naam gedaagde] kenbaar te maken of zij al dan niet het aanbod van [naam gedaagde] d.d. 11 februari 2021 tot aankoop van het schoolgebouw tezamen met de inventaris en het woonhuis tegen een koopsom van € 2.619.000,- aanvaardt.

In alle gevallen:

I. [naam gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis;

II. [naam gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten à € 1.014,-;

III. [naam gedaagde] te veroordelen tot betaling van de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en, voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen die termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten.

3.2.

[naam gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[naam eiser] vordert – samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. voor recht te verklaren dat het door de Gemeente gelegde conservatoire beslag onrechtmatig is, onder opheffing van de gelegde conservatoire beslagen binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis, onder last van een dwangsom van € 50.000,- per dag of een gedeelte van een dag;

II. voor recht te verklaren dat de Gemeente haar recht op koop van het schoolgebouw heeft verloren door het niet tijdig accepteren van het door [naam eiser] gedane aanbod van 11 februari 2021;

III. voor recht te verklaren dat [naam eiser] het schoolgebouw met ingang van 11 april 2021 mag verkopen aan een derde;

IV. de Gemeente te veroordelen tot betaling van de gevolgschade die [naam eiser] heeft gelede door het onrechtmatig gelegde beslag, nader op te maken bij staat.

Subsidiair:

I. voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [naam eiser] ;

II. de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de schade die [naam eiser] heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente, nader op te maken bij staat.

Primair en subsidiair:

I. de Gemeente te veroordelen in de kosten van de procedure.

3.5.

[plaatsnaam] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

in conventie

4.1.

Het eerste geschilpunt dat partijen verdeeld houdt is de uitleg van het eerste recht van koop (hierna: het voorkeursrecht) van de Gemeente. De Gemeente stelt dat het voorkeursrecht enkel ziet op het schoolgebouw. [naam gedaagde] stelt zich op het standpunt dat inmiddels ook de museuminventaris en het woonhuis onder dit recht vallen, omdat deze drie zaken (schoolgebouw, museuminventaris, woning) niet [naam gedaagde] van elkaar kunnen worden gezien. [naam gedaagde] meent dat het hem daarom vrij stond een en ander als één geheel aan te bieden aan de Gemeente, en meent dat het als één geheel moest worden gekocht door de Gemeente als de Gemeente van het in de koopovereenkomst gevestigde voorkeursrecht gebruik wilde maken. Slechts het aanbod om het geheel te kopen kon door de Gemeente worden aanvaard, aldus [naam gedaagde] .

Uitleg voorkeursrecht

4.2.

Voor het vaststellen van de omvang van het voorkeursrecht van de Gemeente is uitleg van de op 14 oktober 1995 tussen partijen gesloten koopovereenkomst (en de op 4 januari 1996 gepasseerde akte van levering) nodig. Meer in het bijzonder is uitleg nodig van artikel 12 van de koopovereenkomst, welke bepaling terugkomt onder IV sub 3 van de akte van levering.

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat de Gemeente het voorkeursrecht slechts kon bedingen ten aanzien van het schoolgebouw, nu uitsluitend het schoolgebouw – dat kadastraal was gesplitst van het woonhuis – door de Gemeente is verkocht en geleverd aan [naam gedaagde] . Wel komt het bij de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar daarnaast op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) volgt dat bij de uitleg van een overeenkomst steeds van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de wijze van vastlegging van de afspraken, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007: AZ3178).

4.4.

Gelet op de onder 4.3 opgenomen arresten zal de rechtbank eerst vaststellen welke omvang het voorkeusrecht heeft op basis van een (zuiver) taalkundige uitleg, waarna zij zal beoordelen of de context en de omstandigheden nopen tot een uitleg die afwijkt van de taalkundige.

4.5.

Een taalkundige uitleg van het voorkeursrecht leidt tot het oordeel dat het voorkeursrecht van de gemeente slechts ziet op het schoolgebouw, en dat [naam gedaagde] , indien hij het schoolgebouw wil vervreemden, dus verplicht is om (enkel) het schoolgebouw aan de Gemeente te koop aan te bieden, terwijl het de Gemeente vrij staat om al dan niet gebruik te maken van een meeromvattend aanbod tot koop. In de koopovereenkomst is het verkochte immers gedefinieerd als “het voormalig schoolgebouw [adres 2] ” en ook in de akte van levering wordt dat registergoed als “het verkochte” aangeduid. In artikel 12 van de koopovereenkomst (en artikel IV sub 3 van de akte van levering) wordt enkel gesproken over “het verkochte” en dus over het schoolgebouw. De inventaris en het woonhuis worden niet genoemd.

4.6.

[naam gedaagde] heeft aangevoerd dat hij het voorkeursrecht anders mocht opvatten, omdat hij op grond van artikel 13 van de koopovereenkomst en artikel IV sub 2 van de akte van levering verplicht was om “
het gebouw in stand te houden als de historische locatie waar op 15 mei 1940 de duitse capitulatie-voorwaarden werden getekend en het lokaal waar dit plaats vond authentiek in te richten en toegankelijk te maken voor het publiek” . [naam gedaagde] stelt dat hij om aan die voorwaarde te voldoen, reeds ten tijde van de aankoop van het schoolgebouw het plan had om ook het woonhuis aan te kopen, het geheel te herstellen, en, indien dat voor hem financieel haalbaar zou zijn, in het schoolgebouw een museum te vestigen. Hij stelt

dat hij de toenmalige wethouder van de Gemeente op de hoogte heeft gebracht van deze plannen, en dat hij tussentijds ook steeds contact over de aankoop van het woonhuis en over het hersteltraject heeft gehad met deze wethouder, en met de toenmalige burgemeester. Zijn plannen zijn volgens [naam gedaagde] door de wethouder positief ontvangen en de verwezenlijking van zijn plannen werd steeds door de Gemeente zeer gewaardeerd. [naam gedaagde] meent dat hij er daarom vanuit mocht gaan dat het voorkeursrecht zich ook zou uitstrekken over het woonhuis en de naderhand door hem aangeschafte museuminventaris. Ook heeft [naam gedaagde] aangevoerd dat het schoolgebouw en het woonhuis bepaalde voorzieningen (riolering, dak) delen, zodat samenvoeging voor de hand lag. Zelfs kon het opknappen van het schoolgebouw niet goed worden gerealiseerd zonder daar het woonhuis bij te betrekken, aldus [naam gedaagde] , omdat de bouwkundige splitsing van schoolgebouw en woning in het verleden niet goed had plaatsgevonden.

4.7.

De rechtbank overweegt het navolgende.

4.8.

Enkel het op de hoogte zijn van een wethouder, of verschillende wethouders, van de plannen van [naam gedaagde] , en deze toejuichen en waarderen, is niet voldoende om aan te nemen dat de Gemeente ermee heeft ingestemd een verplichting aan te gaan (tot aankoop van het door [naam gedaagde] aangeschafte woonhuis en de door [naam gedaagde] aangeschafte inventaris van het museum waaronder de inventaris voor het schoollokaal waar de capitulatievoorwaarden zijn getekend) die samenhing met het schriftelijk overeengekomen voorkeursrecht ten aanzien van het schoolgebouw. En voor een latere wijziging van het in 1995 overeengekomen voorkeursrecht ten aanzien van het schoolgebouw was uitdrukkelijke wilsovereenstemming tussen partijen nodig geweest. Van dergelijke wilsovereenstemming is niet gebleken.

4.9.

Uit hetgeen [naam gedaagde] heeft aangevoerd volgt dus niet dat de Gemeente er bij voorbaat of naderhand tegenover [naam gedaagde] mee akkoord is gegaan, of dat [naam gedaagde] daarvan kon uitgaan, dat de Gemeente óók het woonhuis en de inventaris van het museum zou aankopen als de Gemeente gebruik zou willen maken van haar voorkeursrecht ten aanzien van het schoolgebouw. Dat de samenvoeging van de school met het woonhuis bouwkundig logisch was, omdat de school en het woonhuis nog altijd bepaalde voorzieningen deelden, maakt niet dat daarmee het voorkeursrecht zich ook is gaan uitstrekken tot het woonhuis.

4.10.

De verplichting van artikel 13 van de koopovereenkomst leidt ook daarom niet tot de door [naam gedaagde] bepleite uitleg van het voorkeursrecht, omdat een uitdrukkelijke koppeling tussen deze verplichting van [naam gedaagde] enerzijds, en het voorkeursrecht van de Gemeente anderzijds, ontbreekt. Als het de bedoeling van partijen was geweest om de inventaris, waarvan [naam gedaagde] meende dat die nodig zou zijn voor de authentieke inrichting van het betreffende schoollokaal, onderdeel te laten uitmaken van het voorkeursrecht, dan hadden partijen dat in de koopovereenkomst en akte van levering moeten vastleggen of nadien aanvullende afspraken moeten maken. Van dergelijke afspraken is niet gebleken.

4.11.

Het was ook niet aan een wethouder maar aan het College van Burgemeester en Wethouders geweest om met [naam gedaagde] overeenstemming te bereiken omtrent toekomstige verplichtingen van de Gemeente. Wetenschap of zelfs goedkeuring van een wethouder bindt immers de Gemeente niet (vgl. HR 6 april 1979, NJ 1980, 34 (Kleuterschool Babbel)). Als [naam gedaagde] had gewild dat zijn (toekomstige) investeringen met betrekking tot het schoolgebouw veilig zouden worden gesteld, had het op de weg van [naam gedaagde] gelegen om dit, met medewerking van het College van Burgemeester en Wethouders, te laten opnemen in de desbetreffende bepalingen in de koopovereenkomst ter zake van het schoolgebouw, of naderhand met de Gemeente hierover enige overeenkomst aan te gaan.

4.12.

Uit de door [naam gedaagde] op 12 maart 2019 aan de Gemeente gestuurde brief (zie 2.8) blijkt dat partijen in 1995 de bedoeling hebben gehad en voor ogen stond dat het voorkeursrecht alleen het schoolgebouw betrof. [naam gedaagde] gaat in 2019 immers (nog) van deze uitleg uit.

4.13.

[naam gedaagde] meent ten slotte dat sprake zou zijn van een onzedelijke afspraak als de door [naam gedaagde] aan het schoolgebouw toegevoegde waarde buiten beschouwing zou worden gelaten bij de uitoefening van het voorkeursrecht, en dat de Gemeente hem had moeten waarschuwen voor het risico dat hij zijn investeringen zou verliezen. Deze stellingen zijn door [naam gedaagde] niet verder onderbouwd. Zonder deze onderbouwing valt niet in te zien waarom deze omstandigheden tot een zodanige uitleg van het voorkeursrecht leiden dat de Gemeente naast het schoolgebouw de inventaris en het woonhuis van [naam gedaagde] zou moeten kopen. Voor zover [naam gedaagde] zich bedoelt te beroepen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 1 BW) faalt ook dat verweer. Niet valt in te zien dat uit de aard van de overeenkomst, de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid zou voortvloeien dat de Gemeente verplicht is (geworden) om ook het woonhuis en de museuminventaris te kopen indien zij gebruik wenst te maken van het voorkeursrecht op het schoolgebouw. Dat is een veel te ingrijpende aanvulling op wat partijen zijn overeengekomen, zeker nu het bij aankopen door de Gemeente gaat om besteding van gemeenschapsgeld, én de Gemeente geen enkele invloed heeft bedongen of gehad op de wijze waarop het herstel van de gebouwen heeft vorm gekregen en op de aangeschafte inventaris van het museum.

4.14.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het voorkeursrecht niet meer omvat dan het schoolgebouw. De door de gemeente primair onder I gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar zoals hieronder in het dictum geformuleerd.

Koopovereenkomst tot stand gekomen?

4.15.

De volgende vraag waarover partijen twisten, is of een koopovereenkomst tot stand is gekomen door de mededeling van de Gemeente aan [naam gedaagde] dat zij bereid is het schoolgebouw te kopen voor een bedrag van € 755.000,-. [naam gedaagde] is van mening dat dit niet het geval is, omdat zijn (totaal)aanbod niet mocht worden opgevat als een te splitsen aanbod waaruit de Gemeente slechts één onderdeel kon accepteren. [naam gedaagde] beroept zich er aldus op dat zijn wil niet gericht was op het aanbieden van enkel het schoolgebouw aan de Gemeente. Zijn wil was gericht op het aanbieden van het schoolgebouw, de inventaris en het woonhuis tezamen.

4.16.

De rechtbank stelt voorop dat uit artikel 3:35 BW volgt dat [naam gedaagde] geen beroep kan doen op het ontbreken van zijn wil om enkel het schoolgebouw aan de Gemeente te koop aan te bieden, indien de Gemeente het aanbod van [naam gedaagde] , overeenkomstig de zin die zij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht toekennen, heeft opgevat als een tot haar gericht aanbod dat de strekking had om weliswaar het schoolgebouw, de inventaris en het woonhuis te koop aan te bieden, doch waarbij zij de vrijheid had om ervoor te kiezen de inventaris en het woonhuis niet in eigendom te verwerven en het schoolgebouw wel.

4.17.

De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente het aanbod van [naam gedaagde] inderdaad in de onder 4.16 bedoelde zin mocht opvatten. De Gemeente ging er immers terecht vanuit dat het voorkeursrecht alleen betrekking heeft op het schoolgebouw en dat zij niet verplicht was om bij gebruik making van het voorkeursrecht, óók het woonhuis en de inventaris aan te kopen. In de gegeven omstandigheden kon de Gemeente het aanbod van [naam gedaagde] opvatten als een aanbod tot het kopen van het schoolgebouw op basis van het voorkeursrecht en daarbij een (aanvullend) aanbod tot het kopen van de inventaris en het woonhuis.

4.18.

Het aanbod van [naam gedaagde] betreffende het schoolgebouw is voldoende bepaalbaar. Het omvat bovendien de essentialia van een koopovereenkomst, namelijk het object en de te betalen prijs. De prijs volgt, zoals tussen partijen overeengekomen in het voorkeursrecht, uit de in opdracht van [naam gedaagde] uitgevoerde taxatie. De Gemeente heeft gesteld – en [naam gedaagde] heeft dat niet betwist – dat daarbij aan het schoolgebouw een vrije verkoopwaarde is toegekend van € 755.000,-. De Gemeente heeft het aanbod van [naam gedaagde] bij brief van 9 april 2021 geaccepteerd. Met die acceptatie is dan ook een koopovereenkomst tot stand gekomen waarvan de Gemeente nakoming kan vorderen. [naam gedaagde] heeft geen (afzonderlijk) verweer gevoerd tegen de door de gemeente gevorderde termijn voor nakoming van één maand. Deze termijn komt de rechtbank niet onredelijk voor, zodat de rechtbank de vordering van de Gemeente tot nakoming op die termijn zal toewijzen. De rechtbank meent dat een veroordeling van [naam gedaagde] om medewerking te verlenen op straffe van een dwangsom, met name vanwege de praktische uitvoerbaarheid, de voorkeur verdient boven de door de Gemeente – als alternatief – gevorderde reële executie op grond van artikel 3:300 BW. De door de Gemeente gevorderde dwangsom van € 5.000,- per dag tot een maximum van € 250.000,-, waartegen door [naam gedaagde] ook geen afzonderlijk verweer is gevoerd, komt de rechtbank redelijk voor en zal daarom eveneens worden toegewezen.

4.19.

De door de Gemeente ingestelde subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen behoeven, nu de primaire vorderingen zullen worden toegewezen, geen bespreking meer.

4.20.

[naam gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Gelet op de veroordeling van [naam gedaagde] om medewerking te verlenen aan de levering van het schoolgebouw, is het door de Gemeente gelegde conservatoire beslag niet onterecht gelegd of onrechtmatig. De door de Gemeente gevorderde – en door [naam gedaagde] verder niet betwiste – beslagkosten zullen daarom worden toegewezen.

De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- dagvaarding € 106,01

- beslagkosten € 1.014,- (griffierecht + betekeningskosten)

- salaris advocaat € 9.642,-

---------------

Totaal € 10.762,01

in reconventie

4.21.

De door [naam eiser] in reconventie primair ingestelde vorderingen zijn alle gebaseerd op de veronderstelling dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen betreffende het schoolgebouw. Uit de beoordeling in conventie volgt dat er wel degelijk sprake is van een koopovereenkomst en dat [naam eiser] medewerking moet verlenen aan de levering van het schoolgebouw. Het door de Gemeente gelegde conservatoire beslag tot levering is daarom niet onrechtmatig. De door [naam eiser] ingestelde primaire vorderingen worden dan ook afgewezen.

4.22.

De subsidiaire vorderingen van [naam eiser] zijn gebaseerd op de stelling dat de Gemeente onrechtmatig zou hebben gehandeld jegens [naam eiser] door [naam eiser] niet te waarschuwen dat hij zijn investeringen in het schoolgebouw kwijt zou raken bij verkoop daarvan aan de Gemeente.

4.23.

De rechtbank stelt voorop dat om een vordering uit hoofde van onrechtmatige daad te kunnen toewijzen, de partij die zich op deze onrechtmatige daad beroept, zal moeten stellen – en zo nodig bewijzen – dat aan alle voorwaarden van artikel 6:162 BW is voldaan. [naam eiser] heeft dat niet gedaan. [naam eiser] volstaat met de enkele blote stelling dat de Gemeente hem had moeten waarschuwen, maar laat na om te onderbouwen waarop die waarschuwingsplicht is gebaseerd. Bovendien heeft [naam eiser] niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat sprake is van een causaal verband tussen de door hem gestelde schade en het niet voldoen aan de waarschuwingsplicht door de Gemeente. Nu [naam eiser] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, zullen ook zijn subsidiaire vorderingen worden afgewezen.

4.24.

[naam eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.607,- aan salaris advocaat.

5.. De beslissing

De rechtbank

In conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [naam gedaagde] op grond van het voorkeursrecht gehouden is het schoolgebouw te koop aan te bieden aan de Gemeente;

5.2.

verklaart voor recht dat tussen [naam gedaagde] en de Gemeente op 9 april 2021 een koopovereenkomst tot stand is gekomen uit hoofde waarvan [naam gedaagde] ertoe is verplicht het schoolgebouw tegen een koopprijs van € 755.000,- aan de Gemeente juridisch te leveren;

5.3.

veroordeelt [naam gedaagde] tot nakoming van de tussen de Gemeente en [naam gedaagde] op 9 april 2021 tot stand gekomen koopovereenkomst in die zin dat [naam gedaagde] binnen één maand na dagtekening van dit vonnis medewerking dient te verlenen aan de juridische levering van het schoolgebouw aan de Gemeente, bij gebreke waarvan [naam gedaagde] aan de Gemeente een dwangsom verschuldigd is van € 5.000,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 250.000,-.

5.4.

veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 10.762,01 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam gedaagde] niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan dit vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

In reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af;

5.7.

veroordeelt [naam eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.607,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

In conventie en in reconventie

5.8.

verklaart dit vonnis voor zover het veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. de Geus. Het is door de rolrechter ondertekend en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.

3614/638