Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/621363 / HA ZA 21-581
Vonnis van 9 maart 2022
in de zaak van
1..[naam eiser 1],
2.
[naam eiser 2],
[naam eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers],
eisers,
advocaat mr. B.J. Nauta te Barendrecht,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. L. van der Wijngaart te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [naam eiser 1] en [naam eiser 2] en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 mei 2021, met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 15;
- de aanvullende producties 11 tot en met 19 van [naam eiser 1] en [naam eiser 2];
- de spreekaantekeningen van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] voor de mondelinge behandeling op 6 januari 2022, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
[naam gedaagde] heeft sinds ongeveer 1958 gewoond aan de [adres] (hierna: de woning), aanvankelijk als huurder van een deel van de woning. In 1976 heeft zij samen met wijlen haar echtgenoot de eigendom van het perceel met de woning verkregen.
2.2.
In september 2018 heeft [naam gedaagde] de woning met behulp van een door haar ingeschakelde makelaar te koop gezet. In verband daarmee heeft [naam gedaagde] een aantal vragen in een vragenlijst als volgt beantwoord:
“
14. Onbewoonbaarverklaring
14. Onbewoonbaarverklaring
Is het pand onbewoonbaar verklaard of (…) onbewoonbaar verklaard geweest? NEE
(…)
16.. Verbouwingen
a. Is er een verbouwing uitgevoerd waarvoor formeel toestemming nodig was van de gemeente (bouwvergunning)? NEE
(…)
17.. Gebruik
a. Hoe gebruikt u het huis nu (…)? woning
(…)
18.. Fundering, kruipruimte, kelder
a. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de fundering? NEE
(…)
19..Gevels
(…)
b. Er is sprake van scheurvorming die niet hersteld is. NEE
(…)
d. Is er voor zover u bekend sprake van chloridenschade/roestvorming (betonrot)? (…) NEE
(…)
21.. Vloeren, plafonds en wanden(…)
Kwaliteit: in orde
(…)
26.. Overige zaken / gebreken
a. Is het pand, voor zover u bekend, aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of andere schimmels? NEE
b. Zijn er aan uw huis andere gebreken of bezwaren bekend die van doorslaggevend belang kunnen zijn voor een koper bij het nemen van een koopbeslissing? (Denk bijv. aan verzakkingen, lekkages, etc.)
Zo ja, welke? NEE
Zo ja, welke? NEE
vloer loopt wat scheef”
(…)”
2.3.
Op advies van haar makelaar heeft [naam gedaagde] Woningkeur Groep B.V. (hierna: Woningkeur) opdracht gegeven tot bouwkundige keuring van de woning. Het rapport van Woningkeur van 9 november 2018 vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
“
1. Algemeen
1. Algemeen
AlgemeenResultaatGoedLet op!Voor de hele inspectie dient in acht te worden genomen dat alle uitspraken,
gebreken, beoordelingen, vaststellingen uitsluitend betrekking hebben op datgene wat visueel waarneembaar is. Gebreken kunnen alsnog zichtbaar worden aan bouwkundige elementen -terwijl deze als voldoende zijn beoordeeld in deze rapportage- na verwijdering van afwerkingen, (…) bekledingen of andere elementen danwel veranderingen die niet mogelijk zijn geweest ten tijde van de opname / inspectie. Op basis van deze visuele inspectie zijn alle navolgende conclusies getrokken, het kan zijn dat een conclusie niet correct blijkt te zijn na vervolg of destructief onderzoek.
(…)
Vragen over bouwkundige bijzonderheden aan betrokkene
ResultaatGoed
Toelichting(…)
Er is aan de verkopende partij gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Hierop is met NEE geantwoord.
Er is aan de verkopende partij gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Hierop is met NEE geantwoord.
(…)
Algemeen
ResultaatNiet te beoordelen
ToelichtingTen tijde van de inspectie is de woning bewoond en/of gemeubileerd. Vloer- en wandafwerking zijn aanwezig. De meubels e.d. zijn tijdens de keuring niet verplaatst.
Let op!Er is altijd een risico dat na het verwijderen van meubels e.d. problemen en/of gebreken zichtbaar worden.
(…)
2..Constructie en trappen
Dakconstructie
ResultaatGoed
ToelichtingDe dakconstructie is geheel zichtbaar en geïnspecteerd Deze inspectie is echter wel gebaseerd op een visuele inspectie.
De constructie verkeert, voor zover onderzoek mogelijk was, in een voldoende conditie. Aan de gehele dak-/kapconstructie zijn geen gebreken opgemerkt.
De constructie verkeert, voor zover onderzoek mogelijk was, in een voldoende conditie. Aan de gehele dak-/kapconstructie zijn geen gebreken opgemerkt.
Let op!Na verwijdering van afwerkingen, aftimmeringen e.d. kunnen problemen of gebreken alsnog zichtbaar worden.
Constructie
ResultaatGoed
ToelichtingIn het verleden is de woning aangepast waarbij de constructie van de woning is gewijzigd. Er is niet vastgesteld of de toegepaste maatregelen c.q. aanpassingen constructief berekend zijn en dus kunnen functioneren als bedoeld.
(…)
Constructie: dakkapel
ResultaatNiet te beoordelen
Let op!De gewijzigde constructie is niet zichtbaar en dus niet geïnspecteerd. Er kan dan ook geen uitspraak worden gedaan of deze wijziging correct is uitgevoerd.
(…)
3..Daken, schoorsteen
(…)
Conditie van het dakbeschot
ResultaatGoed
ToelichtingHet dakbeschot verkeert in een voldoende conditie. Er zijn geen gebreken opgemerkt.
Let op!Het dakbeschot is door afwerkingen slechts deels en zeer plaatselijk geïnspecteerd. Het is vanzelf onmogelijk om het hele dakvlak te inspecteren.
Na verwijdering van afwerkingen, aftimmeringen e.d. kunnen problemen of gebreken alsnog zichtbaar worden.
Na verwijdering van afwerkingen, aftimmeringen e.d. kunnen problemen of gebreken alsnog zichtbaar worden.
(…)
6..Plafonds, wanden en kozijnen (binnen)
Opmerkingen van de inspecteur
ResultaatGoed
ToelichtingDoor de inspecteur worden de volgende bijzonderheden vanwege hun relevantie apart benoemd: In de gehele woning zijn zgn. voorzetwanden aanwezig waardoor de achterliggende muur niet zichtbaar is.
Voor hierbij genoemde onvoorziene zaken zijn geen kosten begroot.
Voor hierbij genoemde onvoorziene zaken zijn geen kosten begroot.
(…)
Wanden: bekleed
ResultaatNiet te beoordelen
Let op!De wanden zijn, daar waar een wandafwerking aanwezig is, niet geïnspecteerd. Er kunnen geen uitspraken gedaan worden over de conditie van het stucwerk, het achterliggende metselwerk, vochtdoorslag, optrekkend vocht en dergelijke. Wij adviseren u, indien zekerheid gewenst is, de inspectie op dit onderdeel te herhalen zodra daar mogelijkheden voor zijn en/of de wandafwerking is verwijderd.
(…)
14.. Vloeren
(…)
Vloerafwerking
ResultaatNiet te beoordelen
Let op!In verband met de aanwezigheid van vloerafwerking is de onderliggende vloerconstructie aan de bovenzijde niet geïnspecteerd. Indien meubels en dergelijke aanwezig waren, dan zijn deze niet verplaatst, tapijt is niet ‘opgetild’ of (deels) verwijderd om de onderliggende constructie te inspecteren.
Vloeren: niet vlak / waterpas
ResultaatVoldoende
ToelichtingOp meerdere plaatsen is de vloer niet vlak en/of waterpas. Indien hiervan de directe oorzaak kan worden achterhaald, zal deze elders in dit rapport worden benoemd en omschreven.
Info & tipsIn bepaalde gevallen zou dit uiteraard te maken kunnen hebben met de ouderdom van de woning. De vloeren van een woning met een fundering op staal uit 1950 zullen vaker en sneller niet vlak of waterpas zijn dan van een woning met een fundering op palen. Verzakte of niet vlakke vloeren kunnen ook het gevolg zijn van (ernstige) funderingsproblemen. Indien hiertoe aanleiding is, zal, zoals opgemerkt, dit elders in dit rapport worden benoemd.
(…)
Betonnen vloeren
ResultaatNiet te beoordelen
Let op!De betonvloer is aan onderzijde i.v.m. het ontbreken van een luik, toegang of andere belemmering niet te inspecteren, over de technische staat en toestand van de daar aanwezig elementen onder de (deels) betonnen vloer kan geen enkele uitspraak worden gedaan.
Houten vloeren: houtaantasters
ResultaatGoed
(…)
Let op!Enkele houtaantasters zoals bruinrot of boktor zijn zeer moeilijk visueel waar te nemen. Om deze te traceren of te herkennen moet er al bijna een destructief onderzoek (een onderzoek waarbij onderdelen worden weggehaald, opengemaakt of beschadigd moeten worden om de diagnose te kunnen stellen). Uiteraard heeft de inspecteur hiernaar gekeken en is er, tenzij anders vermeld, geen directe aanleiding om hier ongerust over te zijn. Deze inspectie is heel nadrukkelijk visueel. Bij nader onderzoek waarbij balk voor balk wordt ‘afgeklopt’ kan alsnog blijken dat een aantasting in meer of mindere mate aanwezig is.
(…)
Houten vloeren: balken
ResultaatGoed
ToelichtingDe vloerbalken tot en met de opleggingen verkeren in een voldoende conditie voor zover tijdens de keuring zichtbaar en geïnspecteerd.
Let op!De vloer is beperkt geïnspecteerd. Oudere vloerbalken hebben bij de koppen (oplegging) altijd een hoger risico op rot in de balkkoppen. Zeker na het verwijderen van metselwerk kan dit zichtbaar worden.
Houten vloeren: beschot
ResultaatGoed
ToelichtingHet vloerbeschot verkeert voor zover tijdens de keuring zichtbaar en geïnspecteerd in een voldoende conditie. Bij handhaving van de huidige situatie worden geen problemen verwacht. Het vloerbeschot is beperkt geïnspecteerd.
15.. Fundering
Fundering: funderingsmethode
ResultaatNiet te beoordelen
Let op!Met betrekking tot paal-, staal- of andere soort van fundering zijn dus geen gegevens bekend. Indien hierover zekerheid c.q. meer informatie gewenst is, wordt een nader onderzoek aanbevolen. Voor meer informatie kunt u ook kijken op diverse websites of op www.platformfundering.nl voor de risico’s.
Het is onbekend en niet tijdens deze bouwtechnische keuring te achterhalen hoe de woning is gefundeerd.
Het is onbekend en niet tijdens deze bouwtechnische keuring te achterhalen hoe de woning is gefundeerd.
(…)
17..Gevels exterieur
Opmerkingen van de inspecteur
ResultaatGoed
ToelichtingDoor de inspecteur worden de volgende bijzonderheden vanwege hun relevantie apart benoemd: In 1958 is een nieuw gemetselde voorgevel aangebracht. Het is niet bekend hoe deze is gefundeerd. Er is in de gevel geen scheurvorming aangetroffen hetgeen inhoudt dat zetting sindsdien niet meer actief is.
Voor hierbij genoemde onvoorzien zaken zijn geen kosten begroot.”
Voor hierbij genoemde onvoorzien zaken zijn geen kosten begroot.”
2.4.
Op 17 juli 2019 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het perceel met de woning (hierna: de koopovereenkomst of de overeenkomst). De overeenkomst vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:
“
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, Gebruik
Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, Gebruik
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
(…)
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik
als Woning.
als Woning.
(…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
Artikel 20: Nadere afspraken
(…)
Ouderdomsclausule
Koper is ermee bekend dat het registergoed circa 105 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst, garandeert verkoper niet dat het registergoed vrij is van gebreken (i) die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en (ii) die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom van het registergoed.”
2.5.
Op 28 februari 2020 is de woning aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] geleverd.
2.6.
Op 22 mei 2020 heeft [naam eiser 1] het volgende appbericht aan de zoon van [naam gedaagde] gestuurd:
“Wij hebben de afgelopen weken flink gesloopt in het huis.
Hebben nu zo goed als alles leeg. We zijn echt heel erg geschrokken van wat we nu tegenkomen.
Het oorspronkelijke huis dat binnen de muren staat, daarvan zijn bijna allemaal muren gescheurd en verzakt. Zelf[s] zo erg dat renovatie niet mogelijk is.
De bedoeling was dat we de woning konden behouden, maar dit is zo slecht dat we genoodzaakt zijn nieuw te moeten bouwen.
Ook qua constructie op zolder klopt er iets niet.
Hebben er verschillende mensen naar laten kijken, maar dit is niet acceptabel.
Wij krijgen ook veel extra kosten hiervoor.
Graag wil ik met je afspreken om het huis nu te laten zien.
(…)”
Het oorspronkelijke huis dat binnen de muren staat, daarvan zijn bijna allemaal muren gescheurd en verzakt. Zelf[s] zo erg dat renovatie niet mogelijk is.
De bedoeling was dat we de woning konden behouden, maar dit is zo slecht dat we genoodzaakt zijn nieuw te moeten bouwen.
Ook qua constructie op zolder klopt er iets niet.
Hebben er verschillende mensen naar laten kijken, maar dit is niet acceptabel.
Wij krijgen ook veel extra kosten hiervoor.
Graag wil ik met je afspreken om het huis nu te laten zien.
(…)”
2.7.
Per brief van 21 juli 2020 heeft de rechtsbijstandverlener van [naam eiser 1] en [naam eiser 2], voor zover van belang, het volgende aan [naam gedaagde] bericht:
“(…) Na de overdracht van de woning hebben mijn cliënten geconstateerd dat de constructie van de woning ernstig aan het verzakken is. Op dit moment zijn mijn cliënten het ontdekte gebrek nader aan het onderzoeken. Indien hierover meer bekend is zal ik bij u terug komen op het bovengenoemde dossier.”
2.8.
In opdracht van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] heeft Nebest B.V. (hierna: Nebest) de woning constructief en bouwkundig onderzocht. Hiertoe heeft Nebest de woning op 26 oktober 2020 geïnspecteerd. [naam gedaagde] is voor deze inspectie niet uitgenodigd en evenmin in de gelegenheid gesteld om op de bevindingen te reageren. In haar rapport van 27 november 2020 vermeldt Nebest, voor zover hier van belang:
“
3 RESTULTATEN VISUELE INSPECTIE
3 RESTULTATEN VISUELE INSPECTIE
(…)
3.1
Buitenzijde woningDe gemetselde buitenmuren vertonen nagenoeg geen scheurvorming, (…). Wel is in de oost- en westgevel te zien dat de voorkant van het huis afloopt naar de achterkant van het huis, (...). Met de vloeistofwaterpassing is dit ook gemeten.
(…)
3.2
Binnenzijde woning
3.2.1
Dak en wanden boven 1e verdiepingsvloer
(…) De schuine scheuren in de wanden wijzen erop dat de spatkrachten uit het dak niet meer goed opgenomen kunnen worden.
(…) De schuine scheuren in de wanden wijzen erop dat de spatkrachten uit het dak niet meer goed opgenomen kunnen worden.
(…)
In de noordgevel was al te zien dat het dak aan de oostzijde gezakt is. Het houten spant is voor de helft afgezaagd en in een bestaande gording gelegd. Boven de deur-/raamopening en onder de gording is het metselwerk van de tussenwand en de oostgevel gescheurd. Ook is de (horizontale of hanen-) balk tussen de spantbenen verwijderd. De horizontale spatkracht kan niet goed afgedragen worden naar de wanden omdat de muurplaat onderbroken wordt door een deuropening. De schoorsteen is opgevangen tussen de bestaande gordingen zonder dat deze verzwaard zijn.
In het dakbeschot zitten gaatjes van de houtworm, (…).
(…)
3.2.2
Beganegrondvloer en dragend metselwerk
(…)
In figuur 3.19 is te zien dat de noordgevel op de balklaag van de beganegrondvloer hangt. Een balk is gescheurd door de te hoge belasting, (…).
De verwijderde metselwerk muur tussen de woonkamers was tot op de fundering doorgezet. De “nieuwe” schoorsteen is op de planken van de beganegrondvloer geplaatst en niet verder gefundeerd, (…). Een goede fundering ontbreekt dus.
Bij de berging is de gewapende dekvloer eruit gesloopt en is goed te zien dat de oorspronkelijke vloer sterk naar achteren afloopt, (…). Dit blijkt ook uit de vloeistofwaterpassing.
(…)
In de westgevel waar in een later stadium een extra deuropening is gemaakt, is het penant aan het bezwijken, (…). Door de aftimmeringen en de afwerking bij de deur waren deze scheuren bij de verkoop van de woning niet zichtbaar voor de koper.
(…)
De erkers zijn getekend op de tekening van 1957 (…). De opleggingen lijken akkoord te zijn, (…), maar het vergroten van de sparingen geeft voor de fundering wel een concentratie van belastingen en vergroot de kans op zettingen. Als vervolgens de gevel ook nog verzwaard wordt door een extra buitenblad en de fundering wordt hier niet op aangepast, dan kan de maximaal toelaatbare grondspanning overschreden worden en is er grote kans op scheurvorming, (…).
(…)
Het verwijderen van de tussenwand staat getekend op het plan van 1965 (…). Ondanks dat deze wand, (…), niet direct een dragende functie heeft, kan deze wand wel een bijdrage hebben geleverd aan de stabiliteit van de woning. Door het verwijderen van deze wand moet de stabiliteit nu worden opgenomen door alleen de kopgevelwanden en de wand tussen de woonkamer en berging. Door het aanbrengen van een extra deur in de westgevel komen extra stabiliteitskrachten op het metselwerk penant naast de deur, (…).
(…)
In de wand tussen de woonkamer en berging stond vroeger een trap. Door het slopen van de tussenwand bij de woonkamers krijgt deze wand extra horizontale krachten te verwerken. Boven de deuropeningen zijn grote scheuren te zien en het verband lijkt eruit te zijn, waardoor de stabiliserende functie sterk afneemt, (…). Ook op de verdieping waren in dezelfde wand grote scheuren te zien, (…). Al deze scheuren duiden op onvoldoende stabiliteit van de wanden.
(…)
4..SCHEEFSTANDSMETINGEN
4.1
Lintvoegwaterpassing
De lintvoegwaterpassingen zijn op maandag 26 oktober 2020 uitgevoerd met een digitale vloeistofwaterpas. Met de lintvoegwaterpassing zijn de vervormingen aan de woning vastgesteld.
De gemeten scheefstanden zijn per gevel weergegeven in tabel 4.2. (…)
In tabel 4.1 zijn de beoordelingscriteria van de gemeten scheefstanden weergegeven volgens SBR-CURnet/F3O Publicatie “
Onderzoek en beoordeling van funderingen op staal (ondiepe funderingen)”.
Onderzoek en beoordeling van funderingen op staal (ondiepe funderingen)”.
Scheefstand [mm/m]
Rotatie
Schadetypering
Benaming
< 3
< 1:300
geen
nihil
3 tot 5
1:300 tot 1:200
architectonisch
klein
5 tot 10
1:200 tot 1:100
architectonisch
matig
10 tot 13
1:100 tot 1:75
constructief
groot
> 13
> 1:75
constructief
zeer groot
Tabel 4.1: Beoordelingscriteria gemeten scheefstanden.
Locatie
[adres]
Scheef-stand
[mm]
Afstand
[m]
Scheef-
stand [mm/m]
Rotatie
Schadetypering
Benaming
Oostgevel
200
6,02
33
1:30
constructief
zeer groot
Noordgevel
62
13,2
4,7
1:213
architectonisch
klein
Westgevel (woning)
90
6,02
15
1:67
constructief
zeer groot
Westgevel (uitbreiding)
132
3,58
37
1:27
constructief
zeer groot
Tabel 4.2: Resultaten lintvoegwaterpassing
4.2
Vloerveldwaterpassing
Bij de vloerveldwaterpassing zijn de scheefstanden van de beganegrondvloer van de berging bepaald en de hoogteverschillen van de balklagen in de woonkamer.
In tabel 4.3 zijn de grootst gemeten scheefstanden per vloer opgenomen en voorzien van schadetypering en benaming conform tabel 4.1. Bij de balklaag is de middenbalk (mid.) als nulpunt gekozen en zijn de scheefstanden in de noordgevel en middenmuur opgenomen in deze tabel.
Locatie [adres]
Scheef-stand [mm]
Afstand
[m]
Scheef-
stand [mm/m]
Rotatie
Schadetypering
Benaming
Berging begane grond
275
5,4
51
1:20
constructief
Zeer groot
Berging uitbouw
93
3,0
31
1:32
constructief
Zeer groot
3e balk mid. -noord
-12
2,0
6
1:167
architectonisch
matig
3e balk mid. -midden
27
1,8
15
1:67
constructief
Zeer groot
4e balk mid. -noord
29
2,0
15
1:69
constructief
Zeer groot
4e balk mid. -midden
4
1,8
2
1:450
geen
nihil
6e balk mid. -noord
49
2,0
25
1:41
constructief
Zeer groot
6e balk mid. -midden
66
1,8
37
1:27
constructief
Zeer groot
8e balk mid. -noord
45
2,0
23
1:44
constructief
Zeer groot
8e balk mid. -midden
63
1,8
35
1:29
constructief
Zeer groot
11e balk mid. -noord
17
2,0
9
1:118
architectonisch
matig
13e balk mid. -noord
-23
1,2
19
1:52
constructief
zeer groot
Tabel 4.3: Vloerveldwaterpassingen (negatieve scheef[t]stand wil zeggen dat het punt hoger zit).
4.3
Loodmeting
Van de onderzochte woning is bij de noordgevel en de tussenwand bij de woonkamer en berging met een waterpas met een lengte van 2,0 m de scheefstand gemeten.
Locatie
[adres]
Scheef-
stand
[mm]
Afstand
[m]
Scheef-
stand [mm/m]
Rotatie
Schadetypering
Benaming
S1: Noordgevel-berging
75
2,0
38
1:27
constructief
Zeer groot
S2: Middenwand-berging
50
2,0
25
1:40
constructief
Zeer groot
S3: Noordgevel-woonkamer
100
2,0
50
1:40
constructief
Zeer groot
S4: Middenwand-woonkamer
30
2,0
15
1:67
constructief
Zeer groot
Tabel 4.4: Meetresultaten scheefstandsmeting ten opzichte van het verticaal op 26 oktober 2020.
5..ANALYSE
5.1
Algemene staat van de woning
Het gevelmetselwerk zier er aan [de] buitenkant van de woning goed uit. Ondanks dat in de kopgevels een scheefstand waarneembaar is, is er nagenoeg geen scheurvorming waargenomen. Wel is een verzakking in het dak te zien aan de oostkant (voormalig [nummer]).
Anders is het aan de binnenkant van de woning. Na het verwijderen van de aftimmeringen/ afwerkingen van de wanden en het verwijderen van de planken van de beganegrondvloer ziet de woning er erg bouwvallig uit. Ook is houtworm aangetroffen in het dakbeschot.
5.2
Dak en wanden boven 1e verdiepingsvloer
Op de verdieping is de schoorsteen gescheurd en de scheuren in de noordgevel wijzen erop dat de spatkrachten van het dak niet meer netjes afgedragen kunnen worden.
In de kopse wand in de westgevel maar ook in de middenwand zijn grove scheuren (> 3 mm) waargenomen die wijzen op een stabiliteitsprobleem, zie ook figuur 5.1.
Scheuren
Benaming
Haarscheuren
Zeer klein
0,5 – 1 mm
klein
1 – 3 mm
Matig
> 3 mm
Groot
Figuur 5.1: Tabel 2.1 van de F3O-richtlijn
Het houten spant is bij het plaatsen van de dakkapel aan de zuidgevel voor een gedeelte doorgezaagd. Er is waarschijnlijk alleen gekeken naar het opvangen van de verticale krachten, maar de constructie is niet goed in staat de horizontale krachten op te nemen met scheurvorming en uitzakken van het dak tot gevolg.
De oude schoorsteen bij de middenmuur is ook niet degelijk opgevangen maar in de bestaande gordingen gehangen.
Wat ook opvalt is dat boven de deuren geen lateien gebruikt zijn, waardoor scheurvorming is ontstaan.
5.2.1
Beganegrondvloer en dragend metselwerk
Bij de balken van de beganegrondvloer is direct te zien dat deze proberen de gevel en de dragende tussenmuur te dragen, wat in principe niet hun functie is. Met de vloerveldwaterpassing zijn scheefstanden tot 37 mm/m gemeten. Een enkele balk is reeds boven zijn fundering (oplegging) gebroken.
De oorspronkelijke betonnen beganegrondvloer van de berging is naar achteren verzakt. Hier is een scheefstand van 51 mm/m gemeten (rotatie 1:20).
De schoorsteen in de westgevel is los op de houten vloer gezet en daaronder is geen fundering aanwezig.
In het dragende metselwerk zitten grote scheuren (> 3 mm) en het penant bij de deuropening in de westgevel lijkt bezweken. Het metselwerk boven de opening in de oude zuidgevel is zo ernstig gescheurd dat een goede afdracht naar de fundering niet meer mogelijk is.
Het penant onder de stalen ligger in de woonkamer staat niet meer goed op de fundering en er is een kans dat deze bij een te hoge belasting kan afschuiven. De dragende stalen liggers zijn niet brandwerend afgetimmerd.
5.2.2
Stabiliteit woning
De gefundeerde scheidingswand tussen de voormalige woningen Noldijk 29 en 31 is verwijderd. Deze had waarschijnlijk een stabiliserende functie. Door de vele scheuren in het metselwerk mag gesteld worden dat de stabiliteit van de woning niet meer gegarandeerd dan worden. De gemeten scheefstanden van de gevels met als maximum 37 mm/m geven aan dat de schadetypering als constructief zeer groot wordt gekwalificeerd. Ook de loodmeting geeft dit aan.
5.2.3
Oorzaak schade
De belangrijkste oorzaak van de schade is waarschijnlijk dat vanaf 1957 plannen zijn gemaakt en doorgevoerd om de constructie te wijzigen zonder na te gaan of de bestaande constructie, waaronder de fundering, deze nieuwe situatie kan dragen. De sonderingen geven aan dat de ondergrond erg zettingsgevoelig is als er niet op de diepere zandlagen gefundeerd is. Wanneer bij de zuidgevel door de verbouwingen extra belasting wordt toegevoegd, kan deze meer gaan zakken dan de noordgevel. Ook het plaatsen van de extra gemetselde buitengevel is een behoorlijke extra belasting op de bestaande fundering.
Bij het plaatsen van de dakkapellen en het slopen van de schoorsteen is de bestaande constructie niet verzwaard. Door het doorzagen van het houten spant is een onveilige constructie gecreëerd.
5.2.4
Verkopende partij
De indruk wordt gewekt dat alleen voor de plannen van 1957 een bouwvergunning is verstrekt en dat hierna zonder vergunning is gebouwd en wijzigingen zijn doorgevoerd die een invloed hebben op de krachtsverdeling (constructieve situatie) in de woning. Constructieve berekeningen zijn in het archief niet aangetroffen, dus of er door een vakkundige constructeur naar de bouwplannen is gekeken is niet bekend.
Dat het gebouw al scheef begon te staan moet bij de voormalige bewoners bekend zijn geweest, want op de foto in figuur 3.33 is te zien dat het oorspronkelijke kozijn van de deur al scheefgezakt was en dat de aftimmering wel mooi recht is gemaakt. Ook de cementdekvloer in de berging heeft als functie om de oorspronkelijk verzakte vloer weer uit te vlakken.
5.2.5
Hersteloptie
Gezien de verzakkingen zou men funderingsherstel moeten uitvoeren; dit is een kostbare zaak. Vervolgens zijn de dragende bouwmuren zo verzwakt door de scheurvorming dat de stabiliteit niet te garanderen is. Verder ontbreken deugdelijke lateien. Het herstellen van de dakconstructie, met houtworm in het beschot, en het houten spant is kostbaar. Gezien de situatie zou men de dakconstructie moeten vervangen.
De huidige staat van het pand is dat de woning in principe onbewoonbaar verklaard moet worden omdat de constructieve veiligheid niet gegarandeerd kan worden. In bijlage 4 is een kostenraming opgenomen; dit betreft [een] kostenindicatie voor het
minimaalbenodigde herstel.
minimaalbenodigde herstel.
(…)
Bijlage 4 Kostenindicatie herstel
(…)
Raming herstelkosten woning [adres] € 202.747,33
Algemeen:
Het gaat om een raming van de kosten voor herstel in een vroeg stadium; we zitten dus in het niveau van schetsontwerp. De bandbreedte van de raming is +/- 35 – 50%; dit is dus zowel naar beneden als naar boven!”
2.9.
In november 2020 is de woning volledig gesloopt en is op het perceel begonnen met de bouw van een nieuw huis.
2.10.
Bij brief van 26 januari 2021 heeft de rechtsbijstandverlener van [naam eiser 1] en [naam eiser 2], onder toezending van en met verwijzing naar het rapport van Nebest, [naam gedaagde] aansprakelijk gesteld voor alle schade als gevolg van gebreken aan de woning en gesommeerd om aansprakelijkheid voor de nog inzichtelijk te maken schade te erkennen.
2.11.
Bij brief van 17 februari 2021 heeft [naam gedaagde] aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3..Het geschil
3.1.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] vorderen samengevat dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair
[naam gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] van de bij staat op te maken schade als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de op [naam gedaagde] rustende verplichting om een woning te leveren die de eigenschappen bezit die [naam eiser 1] en [naam eiser 2] op grond van de overeenkomst mochten verwachten;
subsidiair
de koopovereenkomst partieel vernietigt en de zaak verwijst naar de schadestaatprocedure voor de beoordeling van de geschillen in het kader van de ongedaanmakingsverbintenissen, althans op grond van artikel 6:230 BW de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt in die zin dat de koopprijs wordt verlaagd; en
in alle gevallen
[naam gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] van een voorschot van € 50.000,- en de proceskosten.
3.2.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [naam gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een onbewoonbare woning te leveren. Dit betekent dat [naam gedaagde] de “normaal gebruik garantie” van artikel 6.3 van de overeenkomst heeft geschonden en schadeplichtig is. Als geen sprake is van schending van deze garantie, dan is sprake van (eenzijdige dan wel wederzijdse) dwaling omdat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] of alle partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst in de veronderstelling verkeerden dat de gebreken aan de woning minder ernstig waren dan achteraf is gebleken. Indien [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toen wisten wat zij nu weten, hadden zij de koopovereenkomst niet op dezelfde wijze gesloten.
3.3.
[naam gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring, afwijzing of matiging van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] in de proceskosten.
[naam gedaagde] stelt voorop dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hun klachtplicht hebben geschonden. Voorts betwist [naam gedaagde] dat de geleverde woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. De gebreken waarop zij wordt aangesproken, houden verband met de leeftijd van de woning. Met de ouderdomsclausule in artikel 20 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat [naam gedaagde] voor die gebreken niet aansprakelijk is. Als de woning niet zou voldoen aan wat is overeengekomen, dan komen de gevolgen daarvan voor rekening en risico van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] omdat zij hun onderzoeksplicht hebben geschonden. Als [naam gedaagde] wel aansprakelijk zou zijn, dan hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hun schade onvoldoende onderbouwd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
Klachtplicht
4.1.
Als meest verstrekkende verweer beroept [naam gedaagde] zich erop dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet aan hun klachtplicht hebben voldaan. Weliswaar heeft [naam gedaagde] kennis genomen van het appbericht van 22 mei 2020 en de brief van de rechtsbijstandverlener van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] van 21 juli 2020, maar uit de inhoud daarvan hoefde [naam gedaagde] niet af te leiden dat sprake was van dusdanig ernstige gebreken dat de woning niet als zodanig kon worden gebruikt. Daarentegen volgt volgens [naam gedaagde] uit het feit dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] direct na levering van de woning zijn begonnen met het verwijderen van schrootjes en andere wandbekleding en uit de stelling van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] dat hun aannemer al in mei 2020 heeft gezegd dat de woning “binnenkort zomaar instort bij een forse storm”, dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] toen al op de hoogte waren van de (vermeende) ongeschiktheid als woning. Desondanks hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] met de onder 2.10 vermelde brief van 26 januari 2021 pas elf maanden na de levering gesteld dat de woning niet voor bewoning geschikt zou zijn en dat zij daar rechtsgevolgen aan wilden verbinden. Dit maakt volgens [naam gedaagde] dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] te laat hebben geklaagd.
4.2.
Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
De vraag of tijdig is geklaagd, moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper daadwerkelijk nadeel lijdt door het tijdsverloop. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd. Rekening dient te worden gehouden met het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren, namelijk verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming, en met de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop is geklaagd, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden om de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. Op de verkoper rusten de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot feiten en omstandigheden die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, met dien verstande dat de koper gemotiveerd dient te stellen en te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd.
4.3.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben onbetwist aangevoerd dat zij ter beperking van kosten zelf (en met hulp van familie en vrienden) zijn gaan slopen en dat zij hiervoor gelet op hun werk in de groentewinkel slechts beperkt tijd konden vrijmaken. Gelet op die verklaring en op het feit dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] het hele huis wilden renoveren, waarmee [naam gedaagde] bekend was, is het niet vreemd dat de sloopwerkzaamheden na de levering van de woning op 28 februari 2020 enkele maanden hebben geduurd. In dat licht is het begrijpelijk dat het enige tijd heeft geduurd voordat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de balans hebben opgemaakt van wat zij tijdens en na de sloopwerkzaamheden in en aan de woning hebben aangetroffen. Daarbij is van belang dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] geen specifieke deskundigheid hebben op het gebied van woningbouw en van hen dus niet kon worden verwacht dat zij elke scheur of afwijking meteen als noemenswaardig gebrek zouden aanmerken.
4.4.
Met het appbericht van 22 mei 2020 (zie 2.6) hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aan de zoon van [naam gedaagde] laten weten geschrokken te zijn van hoe zij de woning na verwijdering van afwerking aantroffen. Zij hebben in dat bericht ook aangedrongen op een gezamenlijke bezichtiging van de woning. Hiermee hebben zij het signaal afgegeven ontevreden te zijn over de woning en dat zij het er niet bij wilden laten zitten. Dat die mededeling geen juridische mededelingen bevat, neemt niet weg dat over (de staat van) de woning is geklaagd en dat [naam gedaagde] er sindsdien rekening mee moest houden dat die klacht een vervolg zou krijgen. Dat geldt nog meer gezien de brief van 21 juli 2020 van de rechtsbijstandverlener van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] (zie 2.7).
4.5.
Gelet op het voorgaande heeft [naam gedaagde] aan haar beroep op de klachtplicht ten onrechte ten grondslag gelegd dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] pas met de brief van 26 januari 2021 hebben geklaagd. [naam gedaagde] heeft niets aangevoerd waaruit volgt dat zij door het (gelet op het voorgaande vrij beperkte) tijdsverloop in haar belangen is geschaad. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] de woning hebben gesloopt voordat zij [naam gedaagde] aansprakelijk stelden, neemt niet weg dat (de zoon van) [naam gedaagde] is gevraagd de woning te komen bekijken toen die er nog wel stond. Het appbericht van 22 mei 2020 bevat een duidelijk verzoek om daarvoor een afspraak te maken. Dat heeft [naam gedaagde] niet gedaan. Dat [naam gedaagde] niet is uitgenodigd om het onderzoek door Nebest bij te wonen en op haar (concept)rapport te reageren, is onzorgvuldig en kan bij de beoordeling van de (betwiste) non-conformiteit relevant zijn, maar is geen omstandigheid die leidt tot verval van het recht om op die non-conformiteit een beroep te doen, ook nu (de zoon van) [naam gedaagde] wel is verzocht de woning te komen bekijken.
4.6.
Gezien het voorgaande wijst de rechtbank het beroep van [naam gedaagde] op de klachtplicht af en wordt toegekomen aan inhoudelijke beoordeling van het geschil.
Aansprakelijkheid
4.7.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat de woning met haar ernstige gebreken niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. [naam gedaagde] betwist de gestelde gebreken als zodanig niet, maar wel dat zij daarvoor aansprakelijk is.
Mededelingsplicht
4.8.
Indien de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden, geldt in het algemeen dat de koper niet kan worden tegengeworpen een onderzoeksplicht te hebben geschonden. Gelet hierop zal de rechtbank de mededelingsplicht eerst behandelen.
4.9.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat [naam gedaagde] van de ernstige gebreken geweten moet hebben en daarvan aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] mededeling had moeten doen. Zij baseren die stelling op het rapport van Nebest, waaruit volgt dat sprake is van (i) ondeugdelijk verrichte verbouwingen in de jaren vijftig en zestig, (ii) scheurvorming achter aftimmeringen en (iii) een op de vloer gestorte laag beton ter vermindering van scheefloop. Aangezien [naam gedaagde] eerst huurder en later eigenaar van de woning was, moet zij geweten hebben van de constructieve problemen als gevolg van die verbouwingen en de voor het oog verborgen gebreken. Aangezien [naam gedaagde] wist of had moeten weten dat kennisname van de bewuste gebreken voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2] relevant kon zijn, had [naam gedaagde] daarvan aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] mededeling moeten doen, aldus [naam eiser 1] en [naam eiser 2].
4.10.
[naam gedaagde] betwist een mededelingsplicht te hebben geschonden en voert hiertoe aan dat zij, juist omdat zij zelf niet deskundig is, op de door haar echtgenoot bij de verbouwingen ingeschakelde aannemers heeft vertrouwd. Het gebrek aan deskundigheid bij [naam gedaagde] is ook de reden dat zij ten behoeve van de verkoop een bouwkundig rapport heeft laten opstellen om de kopers zo goed mogelijk te informeren. Dat er esthetische aanpassingen aan de woning zijn verricht, betekent volgens [naam gedaagde] niet dat zij wist of had moeten weten van de gestelde gebreken en [naam eiser 1] en [naam eiser 2] daarover had kunnen, laat staan moeten inlichten. Na de verbouwingen heeft [naam gedaagde] vijftig tot zestig jaar zonder problemen in de woning gewoond zonder zich bewust te zijn van de gebreken waarop [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hun vorderingen baseren.
4.11.
De stelplicht (en in geval van gemotiveerde betwisting de bewijslast) van de schending van de mededelingsplicht rust op [naam eiser 1] en [naam eiser 2]. Daartoe dient voldoende gemotiveerd te worden gesteld dat [naam gedaagde] wist of behoorde te weten van de gestelde gebreken waarvan zij mededeling had moeten doen. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [naam gedaagde] hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet aan die stelplicht voldaan. Het enkele feit dat na de sloopwerkzaamheden ernstige gebreken aan het licht zijn gekomen, is op zichzelf onvoldoende om aan te nemen dat [naam gedaagde] bij verkoop van de woning wist van die gebreken. Het had op de weg van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] gelegen om concreet te stellen welke rol [naam gedaagde] bij de gestelde rampzalige verbouwingen, aftimmeringen en werkzaamheden aan de vloer heeft vervuld en hoe zij kennis van de gebrekkigheid ervan zou hebben verkregen. Dat hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] niet gedaan. De rechtbank acht voorts van belang dat [naam gedaagde] onweersproken heeft verklaard dat zij een leek is op bouwkundig gebied en bij de gestelde rampzalige verbouwingen vertrouwde op de deskundigheid van de door haar echtgenoot ingeschakelde aannemers. Daarbij komt dat [naam gedaagde] een bouwkundig onderzoek door Woningkeur heeft laten verrichten, waarvan het rapport aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ter hand is gesteld. Gesteld noch gebleken is dat [naam gedaagde] daarvoor een andere reden had dan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] naar beste weten te informeren over de staat van de woning. Evenmin hebben [naam eiser 1] en [naam eiser 2] gesteld dat bij de betreffende visuele inspectie een of meer ernstige gebreken opgemerkt hadden moeten worden en dat het aan [naam gedaagde] is toe te rekenen dat dit niet is gebeurd.
4.12.
De slotsom is dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat [naam gedaagde] bij de verkoop van de woning over meer voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2] relevante informatie over de staat van de woning beschikte dan zij heeft medegedeeld. Het beroep op schending van de mededelingsplicht wordt afgewezen.
Normaal gebruik en ouderdomsclausule
4.13.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] stellen dat [naam gedaagde] niet heeft voldaan aan de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woning. Zij onderbouwen die stelling met het rapport van Nebest, waarin wordt geconcludeerd dat de woning als gevolg van ernstige gebreken onbewoonbaar verklaard zou moeten worden. Volgens [naam gedaagde] houden de geconstateerde gebreken verband met de ouderdom van de woning en kunnen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich, gelet op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, niet op de garantie beroepen.
4.14.
[naam gedaagde] voert met haar beroep op de ouderdomsclausule een verweer, waarvan zij de stelplicht en de bewijslast draagt. Aan die stelplicht heeft zij niet voldaan. [naam gedaagde] stelt weliswaar dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een oude woning hebben gekocht, maar stelt niet gemotiveerd wat het verband is tussen die ouderdom en de gebreken waarop [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich beroepen. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben dat verband gemotiveerd betwist met het rapport van Nebest, waaruit volgens hen volgt dat de gebreken niet het gevolg zijn van de ouderdom van de woning, maar van de verbouwingen in de jaren vijftig en zestig. [naam gedaagde] heeft die betwisting met het enkele argument dat constructieve tekortkomingen bij verbouwingen van voor de zestiger jaren geen verbazing wekken niet weerlegd. Dit betekent dat het beroep van [naam gedaagde] op de ouderdomsclausule wordt afgewezen.
4.15.
Vervolgens moet worden beoordeeld of [naam gedaagde] de normaal gebruik garantie (artikel 6.3 van de koopovereenkomst) heeft geschonden. Bij de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005; ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018; ECLI:NL:GHARL:2018:11063).
4.16.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] hebben met verwijzing naar het rapport van Nebest gemotiveerd gesteld dat sprake is van ernstige en niet eenvoudig op te lossen constructieve problemen. Volgens Nebest zijn die problemen zo ernstig dat de woning onbewoonbaar verklaard zou moeten worden. [naam gedaagde] betwist dat en voert daartoe aan zelf altijd zonder problemen in de woning te hebben gewoond. Ook betwist zij dat de gestelde door Nebest acht maanden na levering van de woning waargenomen problemen ten tijde van de levering reeds bestonden.
4.17.
In een woning met gebreken aan essentiële onderdelen zoals de fundering en dakconstructie die zo ernstig zijn dat de stabiliteit niet kan worden gegarandeerd, kan niet op een veilige en duurzame manier worden gewoond. Het rapport van Nebest maakt duidelijk dat die problemen verband houden met ondeugdelijke verbouwingen in de jaren vijftig en zestig en bij levering dus reeds bestonden. Dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] ten tijde van het onderzoek door Nebest sloopwerkzaamheden hadden verricht, rechtvaardigt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet de conclusie dat zij zelf constructieve problemen hebben veroorzaakt. Ten slotte kan [naam gedaagde] aan de stelling dat haar van een eventuele fout van de aannemer geen verwijt kan worden gemaakt geen verweer ontlenen, gelet op de door haar in de koopovereenkomst aan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] gegeven garantie.
4.18.
[naam gedaagde] betwijfelt de onafhankelijkheid van Nebest, maar verbindt daaraan geen rechtsgevolg. Hoewel de rechtbank zonder concretisering, die niet is gegeven, geen aanleiding ziet om aan de onafhankelijkheid van Nebest te twijfelen, is begrijpelijk dat [naam gedaagde] er een punt van maakt niet bij het onderzoek en opgestelde rapport te zijn betrokken. Deze gang van zaken is zonder meer onzorgvuldig te noemen. Zonder concrete stellingen van [naam gedaagde] op dit punt is dit echter geen grond om aan te nemen dat het rapport van Nebest niet deugdelijk is of dat de woning mogelijk wél geschikt was voor het gegarandeerde gebruik als woning.
Het verzoek van [naam gedaagde] om in de gelegenheid te worden gesteld om tegenonderzoek te doen, wordt afgewezen omdat zij daar voldoende tijd voor heeft gehad en omdat dergelijk onderzoek, gelet op wat de rechtbank verder nog zal overwegen, niet kan bijdragen aan de beoordeling althans de uitkomst van de zaak.
4.19.
De conclusie is dat de woning ten tijde van de levering niet geschikt was voor normaal gebruik als woning. Daarmee is [naam gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de garantie.
Onderzoeksplicht
4.20.
Als sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning in de weg staat, is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij dit gebrek ten tijde van de levering aan de koper bekend of voor hem kenbaar was (artikel 6.3 van de overeenkomst).
[naam gedaagde] stelt dat zij niet aansprakelijk is voor de gebreken aan de woning, omdat deze gebreken kenbaar waren voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2]. Zij beroept zich erop dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een onderzoeksplicht hebben geschonden. [naam eiser 1] en [naam eiser 2] betwisten dat.
4.21.
Bij beoordeling of [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een onderzoeksplicht hebben geschonden door geen bouwkundig onderzoek te laten verrichten, is relevant dat voor een koper geen algemene verplichting tot het uitvoeren van een bouwkundige keuring bestaat. Voor het aannemen van een dergelijke verplichting moet een voldoende concrete aanleiding bestaan. Die aanleiding, of het ontbreken daarvan, kan onder meer voortvloeien uit wat de verkoper bij verkoop van de woning heeft gemeld of had moeten melden. Naar het oordeel van de rechtbank beroept [naam gedaagde] zich in dat kader terecht op het rapport van Woningkeur, dat zij met het oog op de verkoop heeft laten opstellen en waarvan [naam eiser 1] en [naam eiser 2] kennis hebben genomen. Het rapport maakt bij herhaling duidelijk dat de daarin vermelde conclusies uitsluitend zijn gebaseerd op een visuele inspectie, zonder verwijdering van bekleding en afwerking. De dakconstructie was weliswaar visueel zichtbaar, maar ten aanzien van de in het verleden verrichte constructieve wijzigingen aan het dak is uitdrukkelijk niet beoordeeld of zij kunnen functioneren als bedoeld. Daarbij komt dat het rapport herhaaldelijk op de beperkingen van het onderzoek wijst en expliciet adviseert om op essentiële punten zoals de fundering en constructieve draagkracht nader destructief onderzoek te laten verrichten als zekerheid op die punten gewenst is. De inhoud van het rapport met al haar waarschuwingen of in elk geval voorbehouden (“Let op!”), bezien in samenhang met de aanzienlijke ouderdom van de woning (meer dan honderd jaar), het feit dat de woning naar tussen partijen vaststaat (ook ten tijde van de koop en levering) zichtbaar scheef stond en het feit dat de woning (zoals ook vermeld in de vragenlijst) een zichtbaar scheef lopende vloer had, had voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aanleiding moeten zijn om nader onderzoek naar in elk geval de fundering en de bouwkundige constructie van de woning te doen. Het niet voldoen aan deze onderzoeksplicht brengt op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst mee dat de gebreken voor [naam eiser 1] en [naam eiser 2] kenbaar waren en voor hun rekening en risico zijn. [naam gedaagde] is dus niet aansprakelijk voor de herstelkosten.
4.22.
Het voorgaande leidt ertoe dat de primaire vorderingen worden afgewezen.
Dwaling
4.23.
Subsidiair beroepen [naam eiser 1] en [naam eiser 2] zich op dwaling.
4.24.
Op grond van het eerste lid van artikel 6:228 BW is een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien:
de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
Het tweede lid van dit artikel bepaalt onder meer dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een omstandigheid die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
4.25.
In het vanaf 4.8 gegeven oordeel dat [naam gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden ligt besloten dat [naam gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst geen wetenschap had van feiten waarover zij [naam eiser 1] en [naam eiser 2] had moeten inlichten. Het beroep op de b-grond faalt dan ook.
4.26.
Ten aanzien van de a-grond voeren [naam eiser 1] en [naam eiser 2] aan dat [naam gedaagde] met het verstrekken van een verkoopbrochure met beeldmateriaal van een voor bewoning geschikte woning, positieve uitlatingen van de makelaar, de vragenlijst, het bouwkundig rapport waarin geen melding wordt gemaakt van de ongeschiktheid als woning en de in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie, onjuiste inlichtingen heeft verstrekt. Op basis van die inlichtingen meenden [naam eiser 1] en [naam eiser 2] een voor bewoning geschikte woning te kopen en zijn zij van een onjuiste voorstelling van zaken uitgegaan.
4.27.
Naar het oordeel van de rechtbank stuit het beroep op de a-grond af op de inhoud van het door [naam gedaagde] verstrekte bouwkundig rapport van Woningkeur. Met dat rapport heeft [naam gedaagde] zoveel mogelijk inzicht gegeven in de staat van de woning. In dat rapport worden de beperkingen van het onderzoek duidelijk vermeld en wordt er expliciet op gewezen dat over de staat van verborgen delen van de woning, waaronder de fundering, op basis van de verrichte visuele inspectie geen oordeel kan worden gegeven. Dat een verkoper of diens makelaar positieve punten van een woning aanprijst, is gebruikelijk en betekent op zichzelf niet dat onjuiste inlichtingen zijn verstrekt. In geen geval heeft [naam gedaagde] meer of iets anders meegedeeld dan in de overeenkomst is gegarandeerd, namelijk geschiktheid voor normaal gebruik als woning. De rechtbank heeft vanaf 4.13 geoordeeld dat [naam gedaagde] die garantie heeft geschonden. Het oordeel dat [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hun onderzoeksplicht hebben verzaakt (vanaf 4.20), is echter een omstandigheid die maakt dat de dwaling vanwege de in het tweede lid van artikel 6:228 BW bedoelde verkeersopvattingen, die bovendien zijn verdisconteerd in de koopovereenkomst, voor rekening van [naam eiser 1] en [naam eiser 2] behoort te blijven (vergelijk Hoge Raad 15 november 1957, ECLI:NL:HR:1957:AG2023 (
Baris/Riezenkamp)). Dit betekent dat het beroep op de a-grond van artikel 6:228 lid 1 BW niet slaagt en het beroep op wederzijdse dwaling (de c-grond) evenmin.
Baris/Riezenkamp)). Dit betekent dat het beroep op de a-grond van artikel 6:228 lid 1 BW niet slaagt en het beroep op wederzijdse dwaling (de c-grond) evenmin.
4.28.
Het beroep op dwaling faalt.
Conclusie
4.29.
Alle vorderingen worden afgewezen.
4.30.
[naam eiser 1] en [naam eiser 2] worden als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 85,-
- salaris advocaat
Totaal € 1.211,-
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [naam eiser 1] en [naam eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 1.211,-;
5.3.
verklaart het vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. WelterDekkers, griffier. Het vonnis is ondertekend door de rolrechter en op 9 maart 2022 uitgesproken in het openbaar.
3268/3194