Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/5735
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2022 in de zaak tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 125.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 september 2020 (hierna: bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2021 op zitting behandeld. Eiser heeft zich via beeldverbinding laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 116.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een galerijflat (bouwjaar 1951), met een inhoud van
178 m³. De onroerende zaak heeft een berging met een inhoud van 15 m³.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende waardematrix.
In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op € 125.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4], alle gelegen in [plaatsnaam]. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
5. Eiser stelt dat in dit geval het eigen aankoopcijfer maatgevend moet zijn voor de waarde. Dat standpunt deelt de rechtbank niet. In de regel is een eigen aankoopcijfer wel maatgevend, als de transactie dicht bij de waardepeildatum ligt, tenzij omstandigheden maken dat dat in een specifiek geval anders ligt (zie uitspraak met nummer ECLI:NL:HR:2000:AA8610. In dit geval beschikt verweerder over voldoende relevante verkoopgegevens rond de waardepeildatum. Het eigen aankoopcijfer ligt tegen die achtergrond bezien te ver, 1,5 jaar, van de waardepeildatum af nog als maatstaf te kunnen dienen.
6. Voorop wordt gesteld dat de vergelijkingsobjecten qua type (galerijflat), bouwjaar (1951), ligging (oost), inhoud (178 m³ - 208 m³) en overige kenmerken goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
7. Eiser stelt dat het gehanteerde indexeringspercentage niet voldoende inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft dit betwist en toegelicht dat het indexeringspercentage door middel van de permanente marktanalyse tot stand is gekomen door alle vergelijkbare woningen uit dezelfde wijk mee te wegen. Dit cijfer is volgens verweerder voldoende accuraat. Verweerder verwijst in dit kader naar de meegestuurde bolletjesgrafiek. De rechtbank is van oordeel dat het gebruikmaken van de bolletjesgrafiek onvoldoende is om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage. De bolletjesgrafiek maakt immers niet inzichtelijk welke panden gebruikt zijn en welke verkoopprijzen daarbij horen. Het indexeringspercentage is inzichtelijk gemaakt indien tenminste worden overgelegd: de gehanteerde selectiecriteria (zoals: geografische gebied, type woning, normale commerciële transacties) en van elk van de voor de berekening van het indexeringspercentage gebruikte objecten de volgende gegevens: plaats, straatnaam, huisnummer, soort transactie, type woning, transactiedatum, transactieprijs en WOZ-waarde.
8. De rechtbank ziet, nu de huizenprijzen nog steeds stijgende zijn en er geen onregelmatigheden in het toegepaste indexeringspercentage te ontdekken zijn geen aanleiding om te oordelen dat die indexering niet correct is. Bovendien ligt de gehanteerde m³-prijs van de onroerende zaak (€ 688,-) beduidend lager dan de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 749,-). Dit geeft een marge van € 10.858,- (€ 61,- x 178 m³). De rechtbank acht dan ook de onjuiste indexering, zo daar al sprake van is, voldoende verdisconteerd is in de vastgestelde waarde.
9. In bezwaar heeft eiser onder meer gevraagd om een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren en het indexeringspercentage en de onderbouwing ervan. Hij betoogt dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft overgelegd, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ. Vaststaat dat verweerder de gevraagde stukken niet heeft overgelegd. Verweerder had die gegevens, nu vaststaat dat ten tijde van het verzoek in ieder geval over de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren beschikte, dan ook aan eiser moeten toezenden. Dat er werkafspraken zijn gemaakt met de gemachtigde van eiser over de afhandeling van bezwaarschriften, waarin is gewezen op de mogelijkheid tot inzage van de stukken op kantoor van verweerder, leidt niet tot een ander oordeel. De regeling van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt er immers toe dat degene aan wie een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren (zie uitspraak van Rechtbank Rotterdam van 22 december 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862). De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en eiser door dit gebrek thans niet meer in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
10. Eiser stelt dat aan het onderhoud van de vergelijkingsobjecten een factor ‘4’ moet worden toegekend, omdat ze allemaal meegedaan hebben aan het renovatieproject en dat de voorzieningen van [adres 2], onder verwijzing naar foto’s die zich in het dossier bevinden, ook een factor ‘4’ moeten krijgen. De enkele stelling dat de vergelijkingsobjecten hebben meegedaan aan het renovatieproject is daartoe echter onvoldoende. Ook heeft eiser onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de factor voor de voorzieningen van [adres 2] te laag is. Uit de foto’s waar eiser naar verwijst blijkt niet dat de voorzieningen hoger dan gemiddeld zijn. Evenmin slaagt de stelling dat bij het object [adres 3] geen rekening is gehouden met de toewijzing van een deel van de koopsom aan de meegekochte VvE-reserve. Verweerder heeft uiteengezet dat de VvE-reserve, indien die in de koopakte wordt vermeld, van de verkoopprijs wordt afgetrokken om het verkoopcijfer bruikbaar te maken voor de WOZ-waardering. Ter zitting heeft verweerder ook verklaard dat in de koopakte van dit object geen VvE-reserve staat vermeld. Verweerder kon er dan ook van uitgaan dat de koper bij de koop van woning hier geen rekening mee heeft gehouden, zodat terecht geen correctie is toegepast.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het bij het verweerschrift overgelegd taxatierapport, de bijbehorende matrix alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
12. Het beroep is ongegrond.
13. Gelet op hetgeen in 7. is overwogen ziet de rechtbank wel reden voor een proceskostenveroordeling . De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is ins het openbaar uitgesproken op 10 maart 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).