ECLI:NL:RBROT:2022:11457

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 10110868 VZ VERZ 22-11994

uitspraak: 30 november 2022

beschikking ex artikel 7:230a BW van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

Car Clean Millenium V.O.F.,

gevestigd te Rotterdam,

verzoeker,

gemachtigde: mr. F.L. van der Eerden te Schiedam,

tegen

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

verweerster,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘CCM’ respectievelijk ‘Havensteder’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennisgenomen heeft:

het verzoekschrift, met producties, ingekomen ter griffie op 22 september 2022;
het verweerschrift, met producties, ingekomen ter griffie op 28 oktober 2022.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 november 2022. Daarbij waren aanwezig namens CCM, [naam01] en [naam02] , bijgestaan door de gemachtigde van CCM. Namens Havensteder was aanwezig [naam03] , bijgestaan door de gemachtigde van Havensteder.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1.

Met ingang van 1 oktober 2016 is tussen Havensteder en CCM een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde) aangegaan.

2.2.

De huurprijs bedraagt (laatstelijk) € 897,92 (excl. btw) per maand.

2.3.

In artikel 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst is over de bestemming van het gehuurde het volgende opgenomen:

“1.3 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt alsautopoetsbedrijf (garage gerelateerde werkzaamheden zijn expliciet uitgesloten).

1.4

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.”

2.4.

De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de duur van twee jaar. Na het verstrijken van deze periode is de huurovereenkomst nog twee keer (stilzwijgend) verlengd.

2.5.

Bij brief van 18 februari 2022 heeft Havensteder aan CCM bericht dat zij de huurovereenkomst opzegt per 30 september 2022. Tevens heeft Havensteder in die brief de ontruiming aangezegd tegen 30 september 2022.

2.6.

Bij brief van 7 maart 2022 aan Havensteder heeft CCM, althans haar gemachtigde, zich op het standpunt gesteld dat de opzegging nietig is.

3..Het verzoek en de grondslag daarvan

3.1.

CCM verzoekt de kantonrechter
primairom haar niet-ontvankelijk te verklaren en
subsidiairom de ontruimingstermijn te verlengen met een periode van één jaar, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.

3.2.

Aan haar verzoek heeft CCM – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

De onderhavige huurovereenkomst is niet rechtsgeldig opgezegd, omdat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:290 BW. Het autopoetsbedrijf van CCM is een ambachtsbedrijf, dat in een voor het publiek toegankelijk lokaal wordt gedreven, waarbij er een wachtruimte is voor klanten waar zij gedurende het wachten van koffie en thee worden voorzien. Bovendien is sprake van een mogelijkheid tot zelfwerkzaamheid voor klanten. De door CCM verleende diensten laten zich vergelijken met de diensten van een garagebedrijf, dat volgens vaste jurisprudentie valt onder het 7:290 BW-regime. Doordat sprake is van een 7:290 BW-bedrijfsruimte is de huurovereenkomst per 1 oktober 2018 verlengd voor de duur van vijf jaar, eindigend op 1 oktober 2021. Deze huurovereenkomst is vervolgens wederom verlengd voor een periode van vijf jaar. De opzegging van de huurovereenkomst door Havensteder per 30 september 2022 is derhalve nietig.

Indien wordt geoordeeld dat sprake is van een 7:230a BW-bedrijfsruimte, dan heeft CCM een groot belang bij verlenging van de ontruimingstermijn. CCM heeft fors in de inrichting van het autopoetsbedrijf geïnvesteerd en het vinden van een vergelijkbare ruimte is vrijwel onmogelijk. Staking van de activiteiten van CCM dreigt daardoor en daarmee het verlies van hun inkomsten.

4..Het verweer

4.1.

Havensteder verzoekt het verzoek van CCM af te wijzen en het tijdstip voor ontruiming vast te stellen op één week na de datum van deze beschikking, met veroordeling van CCM in de proceskosten. In het geval het verzoek van CCM wordt toegewezen, verzoekt Havensteder om de gebruiksvergoeding vanaf 1 oktober 2022 vast te stellen op € 1.000,- (excl. btw) per maand.

4.2.

Daartoe heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

Het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat het om een 7:230a BW-bedrijfsruimte gaat. Bovendien is een autopoetsbedrijf geen ambachtsbedrijf en wordt het niet in een voor het publiek toegankelijk lokaal gedreven. Het enkel aanwezig zijn van een wachtruimte, is niet van doorslaggevende betekenis. Indien CCM garage gerelateerde werkzaamheden uitvoert, dan handelt zij daarmee in strijd met artikel 1.3 van de huurovereenkomst. Havensteder heeft een groot belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde, omdat zij het pand wil verkopen.

Indien het verlengingsverzoek wordt toegewezen, dient de gebruikersvergoeding te worden vastgesteld op € 1.000,- per maand (excl. btw).

5..De beoordeling

5.1.

Het verzoekschrift is op 22 september 2022 ontvangen, terwijl de ontruiming is aangezegd tegen 30 september 2022. Het verzoek is dus tijdig ingesteld.

5.2.

Om vast te kunnen stellen of CCM niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar verzoek ex artikel 7:230a BW tot verlenging van de ontruimingstermijn dient de vraag te worden beantwoord welk regime op de huurovereenkomst van toepassing is; dat van artikel 7:290 BW en volgende of dat van artikel 7:230a BW. Hiertoe moet worden onderzocht of de gehuurde onroerende zaak, mede in aanmerking genomen de inrichting daarvan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW of voor een ander doel.

5.3.

Artikel 7:290 lid 2 sub a BW bepaalt dat onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

5.4.

De kantonrechter is van oordeel dat het gehuurde, dat bestemd is voor een autopoetsbedrijf, kwalificeert als een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Daartoe wordt als volgt overwogen.

5.5.

Op de huurovereenkomst staat vermeld ‘HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst mag het gehuurde uitsluitend worden gebruikt als autopoetsbedrijf. Daarbij is expliciet bepaald dat het niet is toegestaan om garage gerelateerde werkzaamheden te verrichten. Anders dan CCM kennelijk meent, is een autopoetsbedrijf geen ambachtsbedrijf zoals genoemd in artikel 7:290 BW. Het begrip ‘ambacht’ wordt in de Van Dale omschreven als ‘vak waarbij je iets met de hand maakt’. Hiermee wordt bedoeld dat zaken worden geproduceerd of bewerkt, respectievelijk dat technische diensten worden geleverd, op een niet-fabrieksmatige wijze. Hierbij kan worden gedacht aan activiteiten van meubelmakers, (edel)smeden en autoschadeherstelbedrijven. Bij een autopoetsbedrijf is geen sprake van ambacht. Immers wordt er niets ‘gemaakt’, maar worden enkel diensten verleend zoals het poetsen van auto’s. Dat klanten ook zelf mee kunnen helpen met het poetsen van de auto’ - zoals CCM zelf heeft gesteld - is eveneens een aanwijzing dat geen sprake is van ambacht. Dat een garagebedrijf volgens vaste jurisprudentie wel valt onder ambacht, betekent niet dat daarvan bij een autopoetsbedrijf ook sprake is. Niet gebleken is immers dat CCM garage gerelateerde activiteiten verricht. Bovendien heeft zelfs in het geval CCM wél garage gerelateerde activiteiten zou verrichten, te gelden dat Havensteder hiervoor geen toestemming heeft gegeven, hetgeen op grond van de huurovereenkomst wel vereist is. Indien CCM het gebruik van het gehuurde al zou hebben gewijzigd, brengt dit niet zonder meer een verandering van het huurregime mee. Uit zowel de bewoordingen van de huurovereenkomst alsmede de inrichting van het gehuurde (bij aanvang) van de huurovereenkomst volgt naar het oordeel van de kantonrecht dan ook niet dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd om het gehuurde een bestemming te geven zoals genoemd in artikel 7:290 lid 2 sub a BW.

5.6.

Ook op grond van de wijze waarop nadien door partijen uitvoering is gegeven aan de huurovereenkomst, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden geconcludeerd dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Immers is geen sprake van een voor een publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening, zoals op grond van artikel 7:290 BW is vereist. Het enkele feit dat er een wachtruimte in het gehuurde aanwezig is, betekent niet dat sprake is van een ‘voor een publiek toegankelijke ruimte’. Een wachtruimte is niet een ‘verkoop’punt dat voor het publiek aanwezig is.

5.7.

Nu niet aan alle vereisten van artikel 7:290 lid 2 sub a BW is voldaan, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, maar van een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Dit betekent dat Havensteder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. De primaire vordering van CCM om haar niet-ontvankelijk te verklaren dient dan ook te worden afgewezen. Vervolgens moet het subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn worden beoordeeld.

5.8.

Op grond van artikel 7:230a lid 4 BW wordt een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen als het belang van huurder door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik.

5.9.

De kantonrechter wijst het verzoek van CCM tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW af. Hiertoe wordt als volgt overwogen. CCM stelt dat zij fors heeft geïnvesteerd in de inrichting van het autopoetsbedrijf en dat het vinden van een vergelijkbare ruimte vrijwel onmogelijk is, wat ertoe zal leiden dat zij haar bedrijfsactiviteiten zal moeten staken en daarmee hun inkomsten zullen verliezen. Dat CCM fors heeft geïnvesteerd in de inrichting moge zo zijn, maar dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet van doorslaggevend belang. CCM huurt het gehuurde immers reeds sinds 2016 en is telkens een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar aangegaan. Zij had er dan ook rekening mee kunnen houden dat zij op enig moment het gehuurde zou moeten verlaten. Verder is van belang dat de huurovereenkomst door Havensteder al in februari 2022 is opgezegd. CCM heeft dan ook voldoende de tijd gehad om een vervangende ruimte te zoeken. Dat zij heeft gezocht naar een vervangende ruimte en dit niet mogelijk is gebleken, is door CCM niet onderbouwd. Daartegenover staat het belang van Havensteder om de bedrijfsruimte te verkopen en zich te focussen op haar primaire doel, namelijk de verhuur van sociale huurwoningen. Het is een feit van algemene bekendheid dat een onroerende zaak in verhuurde staat minder oplevert dan in een niet verhuurde staat. De kantonrechter is dan ook gelet op het voorgaande van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de belangen van CCM als huurder door de ontruiming van het gehuurde ernstiger geschaad worden dan de belangen Havensteder als verhuurder bij voortzetting van het gebruik door CCM.

5.10.

Bij afwijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn stelt de kantonrechter ingevolge artikel 7:230a lid 7 BW het tijdstip van ontruiming vast. Gelet op het belang van CCM om in de gelegenheid te worden gesteld een andere ruimte te zoeken waar zij haar bedrijfsactiviteiten kan voortzetten en de omstandigheid dat niet gesteld en ook niet gebleken is dat Havensteder al een koper heeft voor de bedrijfsruimte zodat zij ook geen, althans onvoldoende, belang heeft bij een eerdere ontruiming, acht de kantonrechter een ontruimingstermijn van twee maanden redelijk. Het tijdstip van ontruiming zal daarom worden vastgesteld op 31 januari 2023. Dat betekent dat het gehuurde op die datum leeg moet worden opgeleverd aan Havensteder.

5.11.

Havensteder heeft voorwaardelijk - dat wil zeggen in het geval het verzoek van CCM wordt toegewezen - verzocht een door CCM te betalen gebruiksvergoeding vast te stellen van € 1.000,- per maand voor elke maand dat CCM vanaf 1 oktober 2022 gebruik is blijven maken van het gehuurde. Nu de verzoeken van CCM worden afgewezen, wordt aan dit voorwaardelijke verzoek van Havensteder niet meer toegekomen.

5.12.

CCM krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet CCM ook een bedrag betalen van € 124,00 (1/2 punt x € 747,00 tarief met maximum € 124,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

6..De beslissing

De kantonrechter:

wijst de verzoeken van CCM af;

stelt het tijdstip van ontruiming van het gehuurde aan de [adres01] te [plaats01] vast op 31 januari 2023 en veroordeelt CCM om het gehuurde uiterlijk op die datum leeg en ontruimd, onder afgifte van de sleutels aan Havensteder, op te leveren;

veroordeelt CCM in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 747,00.

Deze beschikking is gegeven door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.

37555