ECLI:NL:RBROT:2022:11449

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9935814 VV EXPL 22-234

datum uitspraak: 12 augustus 2022

Vonnis in kort geding van de kantonrechter

in de zaak van

1..[eiser01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

2. [eiser02] ,

wonende op een volgens de Basisregistratie Personen geheim adres,

eisers,

gemachtigde: mr. J.M. de Heer te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01] ,

wonende te [woonplaats02] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.R. de Kok te Rotterdam.

Partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’, ‘ [eiser02] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. Eisers gezamenlijk zullen ‘ [eisers01] ’ (in meervoud) worden genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 23 juni 2022, met bijlagen 1 tot en met 6;
de conclusie van antwoord, met bijlagen 1 tot en met 11.

1.2.

Op 6 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [naam01] (beheerder) namens eisers, bijgestaan door mr. J.M. de Heer en mr. X.W.T. Heerbaart als gemachtigden. Verder is [gedaagde01] in persoon verschenen, vergezeld van [naam02] (tolk), [naam03] (bewoonster [adres01] ) en [naam04] (bewoonster [adres02] ), bijgestaan door
mr. M.R. de Kok als gemachtigde.

1.3.

Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht, waarbij de gemachtigden van [eisers01] gebruik hebben gemaakt van pleitnotities. Deze pleitnotities zijn aan het procesdossier toegevoegd. Van hetgeen verder te zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.4.

Op verzoek van partijen is de procedure aangehouden, teneinde partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te beproeven. Bij e-mailberichten van
3 augustus 2022 hebben (de gemachtigden van) beide partijen de kantonrechter laten weten dat zij geen minnelijke regeling hebben bereikt. Beide partijen hebben vonnis gevraagd.

2..De feiten

2.1.

[naam05] (hierna: [naam05] ) heeft als verhuurder met [gedaagde01] als huurster op 1 mei 2021 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres03] te [plaats01] (hierna: de woning). In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende vermeld:

“(…)

Het contract geldt voor een jaar van 1-5-2021 tot 31-5-2022 en kan ieder jaar opnieuw door beide partijen besproken worden.

(…)”

2.2.

[eisers01] hebben de woningen aan de [adres04] tot en met [adres03] te [plaats01] van [naam05] gekocht en sinds 31 december 2021 zijn zij eigenaar van die woningen.

2.3.

Bij brief van 23 maart 2022 hebben [eisers01] aan [gedaagde01] – voor zover van belang – het volgende bericht:

“Op 1 mei 2021 bent u de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres03] te [plaats01] aangegaan voor een periode van één jaar. Uw huurovereenkomst loopt tot en met 31 mei 2022. Helaas moeten wij u mededelen dat wij deze huurovereenkomst niet gaan verlengen. Uw huurovereenkomst eindigt dus per 31 mei 2022.

(…)”

2.4.

Bij brief van 15 april 2022 heeft (de gemachtigde van) [gedaagde01] aan [eisers01] – kort gezegd – laten weten dat zij betwist dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en zij daarom niet voornemens is de woning te ontruimen en te verlaten.

3..Het geschil

3.1.

[eisers01] vorderen samengevat:

[gedaagde01] te veroordelen om binnen 72 uur na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00;

[eisers01] toe te staan, ingeval [gedaagde01] de vordering onder a. niet voldoet, desnoods de woning te (doen ontruimen), met veroordeling van [gedaagde01] in de kosten daarvoor;

[gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eisers01] baseren hun vorderingen op het volgende.

De tussen (de rechtsvoorganger van) [eisers01] en [gedaagde01] gesloten huurovereenkomst betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van korter dan twee jaar, die eindigt per 31 mei 2022. [eisers01] hebben conform het bepaalde in artikel 7:271 BW [gedaagde01] bij brief van 23 maart 2022 tijdig schriftelijk geïnformeerd dat de huurovereenkomst eindigt per 31 mei 2022. Doordat de huurovereenkomst is geëindigd, verblijft [gedaagde01] thans zonder recht of titel in de woning. [eisers01] hebben er een spoedeisend belang bij dat [gedaagde01] de woning op korte termijn ontruimt, omdat [eisers01] de woning wensen te renoveren en te moderniseren om deze daarna opnieuw te verhuren.

3.3.

[gedaagde01] is het niet eens met de vorderingen en voert het volgende aan.

De huurovereenkomst die [gedaagde01] met de rechtsvoorganger van [eisers01] heeft gesloten betreft een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden. Dit betekent dat de huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd indien sprake is van een van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde opzeggingsgronden. Daarvan is echter geen sprake. De aanzegging van het einde van de huurovereenkomst in de brief van 23 maart 2022 is dan ook niet rechtsgeldig, zodat er geen grond bestaat voor de gevorderde ontruiming. Voorts betwist [gedaagde01] dat [eisers01] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, nu het belang van [eisers01] bij het opnieuw voor een hogere prijs verhuren van de woning niet opweegt tegen het belang van [gedaagde01] bij behoud van haar woning.

4..De beoordeling

4.1.

Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij een zodanig spoedeisend belang heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet kan afwachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van [eisers01] bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.

kwalificatie huurovereenkomst

4.2.

De vraag die centraal staat in deze procedure is hoe de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gekwalificeerd moet worden: een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met een duur van twaalf maanden óf een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van twaalf maanden?

4.3.

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Artikel 7:271 BW is door de inwerkingtreding van deze wet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten die van rechtswege eindigt, zonder dat opzegging nodig is. Voor zelfstandige woonruimte (zoals in dit geval aan de orde is), moet het dan gaan om een huurovereenkomst met een duur van twee jaar of korter. Wel is vereist dat de verhuurder tijdig (niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd) de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt.

4.4.

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege eindigt, moet worden onderscheiden van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een minimum contractduur. Uit de parlementaire geschiedenis bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 volgt dat met de invoering van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, niet beoogd is om afbreuk te doen aan de praktijk van het hanteren van een huurovereenkomst met een minimum contractduur. Beoogd is slechts om een nieuwe vorm van tijdelijke huur van woonruimte te introduceren, in aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.

4.5.

In dit geval verschillen partijen van mening over de uitleg van hetgeen tussen [naam05] als rechtsvoorganger van [eisers01] en [gedaagde01] is overeengekomen met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst. [eisers01] stellen dat het de bedoeling is geweest om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten tot 31 mei 2022. [eisers01] wilden na afloop van die periode de woning renoveren en moderniseren om deze vervolgens opnieuw te kunnen verhuren. Daartegenover heeft [gedaagde01] aangevoerd dat het haar bedoeling was om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te sluiten met een minimumduur. Dat daarvan sprake is volgt volgens [gedaagde01] uit het feit dat in de huurovereenkomst nergens is vermeld dat het een huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW betreft en er niet is opgenomen dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt. Bovendien volgt uit de zinsnede
‘ieder jaar opnieuw door beide partijen besproken’wat [gedaagde01] betreft duidelijk dat het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur betreft. Ook verwijst [gedaagde01] naar haar buurvrouw [naam06] ( [adres04] ) die eveneens een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met [naam05] heeft gesloten.

4.6.

Om de vraag te kunnen beantwoorden of tussen [eisers01] en [gedaagde01] een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd met een minimale huurtermijn bestaat, is van belang wat partijen zijn overeengekomen. Hoe de bepalingen uit de huurovereenkomst (in het bijzonder de zinsnede “
Het contract geldt voor een jaar van 1-5-2021 tot 31-5-2022 en kan ieder jaar opnieuw door beide partijen besproken worden”.)moeten worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex)^[1].

4.7.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat gelet op de stellingen van partijen over en weer en het gemotiveerde verweer van [gedaagde01] , zonder nadere bewijslevering, onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Daartoe is het volgende redengevend.

Van (groot) belang in de onderhavige procedure is dat de huurovereenkomst aanvankelijk niet is gesloten tussen [eisers01] en [gedaagde01] , maar tussen [naam05] en [gedaagde01] . [eisers01] zijn derhalve niet bij de totstandkoming van de huurovereenkomst geweest. De bedoeling van [eisers01] bij de huurovereenkomst kan dan ook niet bij de kwalificatie van de huurovereenkomst worden betrokken. Wel van belang is wat de bedoeling van [naam05] bij het sluiten van de huurovereenkomst is geweest. Volgens [gedaagde01] heeft [naam05] telefonisch aan haar gemachtigde bevestigd dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Dit wordt - zo begrijpt de kantonrechter - door [eisers01] betwist. Op dit punt dient dan ook zo nodig in een bodemprocedure verdere bewijslevering, bijvoorbeeld door het horen van [naam05] als getuige, plaats te vinden. In het kader van de onderhavige procedure kan op de uitkomsten van de bewijslevering naar het oordeel van de kantonrechter niet worden vooruitgelopen.

4.8.

Voorts is de kantonrechter voorshands van oordeel dat de tekst in de huurovereenkomst, zoals hiervoor onder meer in rechtsoverweging 2.1., geciteerd onvoldoende aanknopingspunten biedt voor de conclusie dat partijen een tijdelijke huurovereenkomst hebben afgesloten als bedoeld in artikel 7:271 BW. Op geen enkele wijze is vermeld dat de huurovereenkomst per 31 mei 2022 eindigt, noch is verwezen naar het bepaalde in artikel 7:271 BW. Voorts blijkt uit de hiervoor geciteerde tekst dat verlenging van de huurovereenkomst ‘
ieder jaar opnieuw door beide partijen besproken kan worden’.Die formulering vormt naar het oordeel van de kantonrechter een duidelijke contra-indicatie voor het aannemen van een tijdelijke huurovereenkomst. Nu vaststaat dat de huurovereenkomst is opgesteld door de (toenmalige) verhuurder moeten eventuele onduidelijkheden in die overeenkomst op basis van de contra- proferentemregeling naar het oordeel van de kantonrechter voor rekening van de verhuurder blijven.

4.9.

Gelet op het vorenstaande overwegingen acht de kantonrechter het voorshands onvoldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die van rechtswege per 1 mei 2022 is geëindigd en dat de bodemrechter de vorderingen van [eisers01] zal toewijzen. De vorderingen van [eisers01] zullen daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.10.

[eisers01] worden in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.11.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers01] af;

5.2.

veroordeelt [eisers01] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vastgesteld op € 498,00;

5.3.

verklaart dit vonnis – voor wat betreft de proceskostenveroordeling – tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

37555