Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 20/3644 en 21/1072
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 augustus 2021 in de zaken tussen
[naam eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. P. van Hattem.
Procesverloop
20/3644
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 21 januari 2019 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 331.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 mei 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken overgelegd.
21/1072
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 26 juni 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 371.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft voor beide zaken plaatsgevonden op 10 augustus 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door taxateur [naam taxateur 1] .
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waarde-peildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 269.129,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Ook in geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 307.259,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een appartement op de negende verdieping (bouwjaar 1977) met een woonoppervlakte van 120 m² en een inpandige garage.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 15 juli 2021 opgemaakt door [naam taxateur 2] en de daarin opgenomen waardematrix (hierna: de matrix). Verweerder heeft de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft deze verkoopcijfers geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft hij de bijgebouwen (inpandige garage en parkeerplaats) en het aandeel in de reserves van de VVE van de geïndexeerde verkoopcijfers afgetrokken. De waarde van het hoofdgebouw heeft verweerder gedeeld door het aantal vierkante meters woonoppervlakte. Hieruit volgt de prijs per m² voor de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix van het belastingjaar 2019 volgt dat de gemiddelde m²-prijs voor de vergelijkingsobjecten € 2.775,- is en de m²-prijs voor de onroerende zaak € 2.550,- is. Uit de matrix voor het belastingjaar 2020 volgt dat de gemiddelde m²-prijs voor de vergelijkingsobjecten € 3.162,- is en de m²-prijs voor de onroerende zaak € 2.883,- is.
5. Eiser voert aan, dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld door onvoldoende rekening te houden met het feit dat de vergelijkingsobjecten - in tegenstelling tot de onroerende zaak - uitzicht geven op de Maas.
5.1
Verweerder heeft gesteld dat de m²-prijs van de onroerende zaak een stuk lager uitvalt dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Daarmee is naar zijn oordeel voldoende rekening gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, zoals een minder mooi uitzicht.
5.2
De rechtbank overweegt het volgende. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verweerder maakt inzichtelijk hoe hij de verschillende KOLV-factoren (KOLV = Kwaliteit, Onderhoud, Ligging en Voorzieningen) kwalificeert. De ligging van [straatnaam] nummer 354, 432 en 298 is door verweerder gekwalificeerd als ‘goed’ omdat deze vergelijkingsobjecten uitzicht hebben op de Maas. De ligging van [adres 2] is gekwalificeerd als ‘gemiddeld’ omdat dit vergelijkingsobject geen uitzicht heeft op de Maas. De ligging van [adres 3] is gekwalificeerd als ‘gemiddeld’ omdat dit vergelijkingsobject is gelegen op de eerste verdieping. De ligging van de onroerende zaak is ook gekwalificeerd als ‘gemiddeld’.
In het belastingjaar 2019 is de prijs per m² voor de onroerende zaak € 225,- lager dan die van de vergelijkingsobjecten. Omgerekend komt dit neer op (€ 225,- × 120 m² =) € 27.000,-. In het belastingjaar 2020 is de prijs per m² voor de onroerende zaak € 279,- lager dan die van de vergelijkingsobjecten. Omgerekend komt dit neer op (€ 279,- × 120 m² =) € 33.480,-. Het eventuele waardedrukkende effect van het mindere uitzicht van de onroerende zaak is verdisconteerd in de lagere m²-prijs van de onroerende zaak. Eiser betwist onvoldoende gemotiveerd dat dit verschil niet voldoende is.
6. Eiser stelt dat verweerder bij bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak geen rekening heeft gehouden met het aandeel van eiser in het reservefonds van de VvE. Volgens eiser dient verweerder dit aandeel van de WOZ-waarde af te trekken. Tijdens de zitting heeft eiser gesteld dat de bedragen aan VvE-reserves die verweerder heeft afgetrokken van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet kloppen. Hij heeft deze bedragen nagevraagd bij de appartementseigenaren van [straatnaam] 222 en 424.
6.1
Verweerder heeft tijdens de zitting gesteld dat hij de VvE-reserves correct heeft gecorrigeerd in de matrix. Soms worden VvE-reserves gebaseerd op een schatting, aldus verweerder.
6.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder het aan de onroerende zaak toe te rekenen aandeel in het reservefonds van de VvE terecht buiten beschouwing heeft gelaten. Zowel de vergelijkingsobjecten als de onroerende zaak maken deel uit van een VvE (niet: van één en dezelfde VvE). De WOZ-waarde van een appartement omvat niet het aan de appartementseigenaar toe te rekenen aandeel in een reservefonds van de VvE. Verweerder moet bij toepassing van de vergelijkingsmethode de invloed van de aanwezigheid van de onderhoudsreserve in een VvE op de koopprijs van de vergelijkingsobjecten uitschakelen door het gedeelte van de koopsom dat aan die reserve kan worden toegerekend buiten beschouwing te laten (Hoge Raad van 8 september 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446 en Hoge Raad van 13 augustus 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL7268). Door de aankoop wordt men van rechtswege lid van een VvE, die een reservefonds in stand moet houden. Het lidmaatschapsrecht vertegenwoordigt daarmee een waarde, die van de verkoopprijs moet worden afgetrokken. Deze correctie moet niet worden aangebracht op de waarde van de onroerende zaak omdat het hier gaat om de bepaling van de WOZ-waarde, die niet de VvE-reserve omvat (vergelijk hierboven, nr. 3).
Ten aanzien van de juistheid van de VVE-reserves van de vergelijkingsobjecten oordeelt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft de VvE-reserves naar het oordeel van de rechtbank correct gecorrigeerd in beide matrixen. Volgens de Waarderingkamer kan de gemeentelijk WOZ-taxateur wanneer de reserve klein is (in relatieve termen: minder dan 5% van de koopsom of de marktwaarde) een nadere analyse van de precieze hoogte van de reserve (en daarmee ook: het opvragen van gegevens en het leggen van administratieve lasten bij koper en administrateur van de VvE) achterwege laten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzichtelijk maakt dat er rekening is gehouden met de VvE-reserves.
7. Eiser voert verder aan dat verweerder bij bepaling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel waarop het eigendom van de onroerende zaak recht geeft op het appartement [adres 4] . Dat appartement wordt gebruikt als dienstwoning. Het is gemeenschappelijk eigendom van de VvE en het wordt zelfstandig in de WOZ-heffing betrokken.
7.1
Verweerder stelt dat een correctie met betrekking tot de dienstwoning niet aan de orde is. Die stelling wordt niet onderbouwd met jurisprudentie of op andere wijze.
7.2
De rechtbank oordeelt ten aanzien van een aandeel in een appartement/dienstwoning hetzelfde als ten aanzien van een aandeel in de financiële reserves van de VvE. Samengevat: bij de onroerende zaak leidt dat aandeel niet tot een correctie op de WOZ-waarde, bij de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten wel. Zie voor wat betreft de dienstwoning de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 20 september 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BT6224.
7.2.1
Eiser stelt dat de VvE ‘ [naam VvE] ’ eigenaar is van een dienstwoning ( [adres 4] ), waarvan de WOZ-waarde is vastgesteld op € 370.000,- voor belastingjaar 2019 en op € 414.000,- voor belastingjaar 2020, en dat het lidmaatschapsrecht van eiser hem recht geeft op een aandeel in de Vereniging van 0,82%. Eisers aandeel in de dienstwoning bedraagt daarmee € 3.034,- in belastingjaar 2019 en € 3.394,80 in belastingjaar 2020. Verweerder heeft deze stellingen van eiser niet gemotiveerd betwist.
7.2.2
Eiser maakt niet aannemelijk in hoeverre bij de vergelijkingsobjecten sprake is van een aandeel in een dienstwoning. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de verdeelsleutel binnen de VvE voor alle appartementen anders is. Ook is het de rechtbank duidelijk geworden, dat sommige vergelijkingsobjecten behoren tot andere VvE’s dan die waar de onroerende zaak onder valt. Eisers stellingen betreffen niet (mogelijke) dienstwoningen in die VvE’s. Hierdoor is de rechtbank van oordeel, dat eiser onvoldoende heeft gesteld om te kunnen vaststellen of de koopprijs van een of meer vergelijkingsobjecten moet worden gecorrigeerd voor een aandeel in een dienstwoning en zo ja, tot welk bedrag.
7.2.3
De rechtbank merkt ten overvloede nog op dat indien wordt verondersteld dat de vergelijkingsobjecten recht geven op een aandeel in een dienstwoning voor een vergelijkbaar bedrag als de onroerende zaak, dit niet maakt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Indien een bedrag van € 3.034,- wordt afgetrokken van de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten komt de gemiddelde m²-prijs in het belastingjaar 2019 uit op € 2.749,53. Dit betekent dat de gemiddelde m²-prijs voor de vergelijkingsobjecten dan nog € 199,53 hoger ligt dan de m²-prijs van de onroerende zaak (€ 2.550,-). Indien een bedrag van € 3.394,80 wordt afgetrokken van de vergelijkingsobjecten komt de gemiddelde m²-prijs in het belastingjaar 2020 uit op € 3.130,90. Dit betekent dat de gemiddelde m²-prijs voor de vergelijkingsobjecten dan nog € 247,90 hoger ligt dan de m²-prijs van de onroerende zaak (€ 2.883,-). Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank nog steeds voldoende ruimte om vast te kunnen stellen, dat met (de overige) verschillen tussen de appartementen (zoals een verschil in ligging) rekening is gehouden.
8. Eiser voert verder nog aan dat ten aanzien van de waarde in belastingjaar 2020 verweerder ten onrechte [adres 5] niet gebruikt als vergelijkingsobject.
8.1
De rechtbank overweegt het volgende. Het staat verweerder vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woning te betrekken in zijn vergelijking (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674). Daarbij merkt de rechtbank nog op dat uit vaste jurisprudentie volgt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in elke fase van de procedure nieuwe referentieobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 7 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5157).
9. Volgens eiser is de waarde die in de matrix wordt genoemd voor [adres 6] onjuist. In de matrix wordt een waarde van € 358.000,- genoemd terwijl de WOZ-waarde van deze woning op de waardepeildatum € 343.000,- is.
9.1
De rechtbank heeft vastgesteld dat het hogere bedrag het verkoopcijfer van [adres 6] is en het lagere de WOZ-waarde, bepaald door verweerder. Een verschil tussen koopprijs en WOZ-waarde kan diverse oorzaken hebben. Bij de vergelijkingsmethode moet gekeken worden naar de (per waardepeildatum geïndexeerde) koopprijs van vergelijkingsobjecten. Eiser heeft de juistheid van het verkoopcijfer van [adres 6] onvoldoende betwist.
10. Ter zitting heeft eiser – ter onderbouwing van zijn beroepsgrond dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld – een nieuwe stelling aangevoerd, te weten dat het stijgingspercentage welke verweerder heeft gebruikt om te verkoopcijfers te corrigeren naar de waardepeildatum (8,7%) te hoog is. Het gemiddelde stijgingspercentage van Rotterdam was 3,7%.
10.1
Verweerder heeft in reactie hierop ter zitting gesteld dat de gemeentelijke taxateurs niet werken met gemiddelde stijgingspercentages voor geheel Rotterdam maar dat dit per buurt wordt bekeken. In de buurt Kralingen waar de onroerende zaak is gelegen was het stijgingspercentage destijds 8,7%.
10.2
De rechtbank stelt vast dat de toelichting van de taxateur niet met concrete gegevens of stukken is onderbouwd. Gezien het feit dat deze stelling van eiser pas op de zitting werd aangevoerd was er voor verweerder geen aanleiding om deze gegevens in zijn verweer te verwerken of ter zitting paraat te hebben. Voor zover deze stelling van eiser alleen met concrete gegevens kan worden bestreden oordeelt de rechtbank dat de eisen van een goede procesorde er aan in de weg staan om haar te aanvaarden als onderdeel van de rechtsstrijd. De rechtbank zal om die reden deze stelling in zoverre buiten beschouwing laten.
11. Op basis van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. De beroepen zijn ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2021.
Griffier Rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).