Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdend te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 20/2152 en 20/3023
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaken tussen
[naam eiser], te [woonplaats eiser], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 29 februari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 333.000,-. In dezelfde beschikking heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 2] (hierna: de garage) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 25.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 11 april 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [naam].
Tijdens de zitting is het onderzoek geschorst. Op 1 juni 2021 heeft verweerder nadere stukken ingediend. Op 8 juni 2021 heeft eiser hierop schriftelijk gereageerd.
Geen van de partijen heeft aangegeven nogmaals mondeling gehoord te willen worden. Het onderzoek is daarom op 13 juli 2021 gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak en de garage op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde van de onroerende zaak € 315.000,- bedraagt en de waarde van de garage € 20.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waardes niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een appartement (bouwjaar 1993) met een wooninhoud van 330 m³ en een berging. De garage heeft een oppervlakte van 20 m² (bouwjaar 1993).
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkings-objecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
Verder is de heffingsambtenaar volgens het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605 vrij om die vergelijkingsverkopen te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan de hiervoor gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwen.
Op grond van de Wet WOZ moet ieder object afzonderlijk worden gewaardeerd. Zo ook ieder appartement in de appartementencomplexen aan de Maasboulevard te Schiedam. Per appartement wordt bij de waardebepaling rekening gehouden met de verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten waardoor voor elk appartement een eigen WOZ-waarde tot stand komt.
De onroerende zaak
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 20 april 2020 opgemaakt door [naam] en de waardematrix (hierna: de matrix). Verweerder heeft verkoop-cijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het aandeel in het VvE-reservefonds en bijgebouwen zoals een berging, parkeerplaats en carport zijn van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken om zo te komen tot de waarde van het hoofdgebouw. Vervolgens zijn de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten berekend. De m³-prijzen zijn gecorrigeerd naar grootte en KOUDV-factoren van de onroerende zaak (KOUDV = Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen). Ten slotte is de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten berekend en die neer komt op € 1.008,- (gemiddelde van: € 976,-,
€ 1.038,- en € 1.010,-).
Op grond van de ‘Waarderingsinstructie’ (opgemaakt door de waarderingskamer) staat het verweerder nog tot 1 januari 2022 vrij om voor de bepaling van de WOZ-waarde gebruik te maken van wooninhoud of woonoppervlakte. Bij die stand van zaken vindt de rechtbank het gebruiken van de bruto wooninhoud voor dit belastingjaar niet onredelijk.
5. Tijdens de zitting heeft eiser gesteld dat ten onrechte in het taxatierapport wordt genoemd dat hij in het bezit is van een parkeerplaats. De zaak is aangehouden om de stelling van eiser te onderzoeken. Uit de nadere stukken van verweerder blijkt dat eiser inderdaad geen parkeerplaats bezit. Verweerder heeft besloten om de WOZ-waarde te verlagen met € 7.500,- naar een afgeronde waarde van € 325.000,-. Al hierom is het beroep gegrond.
De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak van € 325.000,- niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in dezelfde straat, één in hetzelfde en twee in het naastgelegen appartementencomplex), type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Dat vergelijkingsobjecten [adres 3] (333 m³) en [adres 4] (347 m³) niet bruikbaar zijn bij de waardering vanwege de grotere inhoud zoals eiser stelt volgt de rechtbank niet. Het enkele feit dat de inhoud van het object afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit object niet bruikbaar is. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en voorzieningen rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6.1.
Eiser betwist dat een carport en een parkeerplaats een zelfde waarde van € 7.500,- hebben. Eiser staat een waarde voor van € 20.000,- tot € 22.000,- voor een carport en een waarde van € 18.000,- tot € 20.000,- voor een parkeerplaats. Volgens eiser is de carport van vergelijkingsobject [adres 5] onjuist gewaardeerd in de matrix.
De rechtbank stelt vast dat verweerder onbetwist stelt dat in de koopovereenkomst van [adres 5] niet een afzonderlijk bedrag voor de aankoop van de carport is opgenomen. Er is dus kennelijk één koopsom overeengekomen voor appartement + carport. Verweerder heeft dus zelf een deel van de aankoopsom toegerekend aan de meeverkochte carport. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de waarden die verweerder heeft toegekend aan de carports en parkeerplaatsen. Niet ingezien kan worden dat die heel verschillende waardes zouden vertegenwoordigen. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de waarden van de carports en parkeerplaatsen die verweerder in de matrix noemt, enkel dienen om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet zo dat de waarde van een carport of parkeerplaats zelf direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare appartementen. Getoetst wordt of de eindwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
6.2.
De m³-prijs van de onroerende zaak van € 977,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 1.008,- voor de vergelijkingsobjecten maakt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak – na de correctie voor de parkeer-
plaats – niet te hoog heeft vastgesteld. Weliswaar is de (naar het voorzieningenniveau gecorrigeerde) prijs per m³ van het hoofdgebouw van [adres 5] (dat even groot is als de onroerende zaak: 330 m³) € 976,- en dus € 1,- per m³ lager dan die van de onroerende zaak, maar daar staat tegenover dat de iets grotere vergelijkingsobjecten [adres 3] (333 m²) en 148 (€ 347 m³) een veel hogere prijs per m³ opleveren (€ 1.038,- respectievelijk € 1.010,-). Al hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
6.3
Eiser stelt dat de verhoudingen van de WOZ-waarden in het appartementencomplex niet deugen. Zijn appartement behoort tot de kleinste appartementen in het complex en heeft van die kleinste appartementen de hoogste WOZ-waarde. Bovendien worden volgens hem grotere appartementen lager gewaardeerd dan zijn kleinere appartement. De rechtbank volgt eiser hierin niet.
6.4.1.
De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ), zoals verweerder hier dus heeft gedaan. Een WOZ -waarde is echter geen marktgegeven en is daarom niet geschikt om bij de waardebepaling met behulp van de vergelijkingsmethode te worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 22 februari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:618, rechtsover-weging 6.5.).
6.4.2
Voor zover eiser een beroep bedoelt te doen op het gelijkheidsbeginsel, gaat dat niet op. In het kader van de Wet WOZ geldt bij de toepassing van het gelijkheidsbeginsel volgens vaste jurisprudentie de zogenoemde meerderheidsregel. Deze regel houdt in dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen (één meer dan de helft) een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (bijvoorbeeld Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). Hierbij moet allereerst sprake zijn van gelijke gevallen. Het moet dan gaan om identieke woningen, zijnde woningen waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (vergelijk het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad). Eiser maakt niet aannemelijk dat het gaat om identieke appartementen en maakt ook niet aannemelijk dat het gaat om één meer dan de helft van de kleinste appartementen die lager zijn gewaardeerd.
6.4.3.
De enkele stelling dat grotere appartementen lager gewaardeerd worden dan de kleinere onroerende zaak kan zonder nadere feitelijke toelichting over de betreffende appartementen en die eventuele onderlinge verschillen, die ontbreekt, niet leiden tot het oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
De garage
7. In de nadere stukken, die verweerder zoals afgesproken na de zitting heeft toegezonden, heeft hij de WOZ-waarde van de garage onderbouwd met verkoopcijfers gelegen rondom de waardepeildatum. De rechtbank laat de garages, die zijn gelegen in dezelfde straat als de garage van eiser, het zwaarst meewegen in de vergelijking. Op basis van deze verkoopcijfers blijkt niet dat de WOZ-waarde van de garage van eiser te hoog is vastgesteld aangezien deze garages in voorgaande jaren voor eenzelfde bedrag zijn verkocht.
Slotsom
8. Het beroep over de WOZ-waarde van de onroerende zaak is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar (aanslagnummer: [nummer]). Het beroep over de WOZ-waarde van de garage is ongegrond.
9. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10. Dat eiser proceskosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep over de WOZ-waarde van de onroerende zaak gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar (aanslagnummer: [nummer]);
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde van Maasboulevard 42 nader wordt vastgesteld op € 325.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar (aanslagnummer: [nummer]);
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde van Maasboulevard 42 nader wordt vastgesteld op € 325.000,-;
- bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- verklaart het beroep over de WOZ-waarde van de garage ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 augustus 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).