Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00401
Uitspraak d.d. 22 februari 2017
in het geding tussen:
[X] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 12 juli 2016, nummer SGR 15/8772, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 604.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (de aanslagen) van de gemeente [Z] .
1.2. De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht van € 331 geheven.
1.4. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 580.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.484 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffie- recht van € 331 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 januari 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaand kantoorpand, gebouwd in 1875 en gerenoveerd in 1987. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 1.750 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 209 m2. De onroerende zaak heeft de status van Rijksmonument. Op de waardepeildatum werd de onroerende zaak niet verhuurd.
3.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 december 2015 door [A] . In het taxatierapport is, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen:
"
Onroerende zaak
Onroerende zaak
Soort en plaatselijke omschrijving:
Vrijstaand kantoorgebouw met erf en ondergrond, staande en gelegen te [Z] , [Y] .
Kad.gemeente Sectie Nummer Letter/index Grootte
[…] 209 m2
Bron: Kadaster
Eigen grond op erfpacht: Eigen grond
Bij eigen grond waarde ongebouwd: Circa. € 85.000.
Gegevens onroerende zaak:
Kantoor: Bouwjaar:
1875Oppervlakte bebouwd:
ca. 200m2
1875Oppervlakte bebouwd:
ca. 200m2
Vastgestelde waarde:
€ 604.000.
€ 604.000.
(…)
Waarde op de peildatum
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 645.000
(…)
Berekening kantoor [Y]
Omschrijving
Bouwjaar
Oppervlakte
Huur
Factor
Waarde
Kantoorruimte begane grond
1875
195 m2
€ 149,00
11
€ 319.605
Kantoorruimte eerste verdieping
1875
195 m2
€ 119,20
11
€ 255.684
Opslagruimte tweede verdieping
1875
123 m2
€ 52,15
11
€ 70.558
Inhoud 1.750 m3 Grondopp 209 m2
TAX
€ 645.927
WOZ
€ 604.000
Verantwoording onderbouwing(referentieobjecten)
[B], verkocht per 04-07-2014 voor € 475.000*
Omschrijving
Bwjr
BVO
Huurprijs
Huurwaarde
Factor
Totaal
Kantoorruimte begane grond
1927
131 m2
€ 149,00
€ 19.519
11,5
€ 224.468
Kantoorruimte 1e verdieping
1927
105 m2
€ 119,20
€ 12.516
11,5
€ 143.934
Opslagruimte 2e verdieping
1927
100 m2
€ 52,15
€ 5.215
11,5
€ 59.972
Kelder
1927
9 m2
€ 37,25
€ 335
11,5
€ 3.852
Grondsurplus ligging aan de Rijn
€ 80.000
Achterstallig onderhoud
-/- € 22.500
Inhoud 950 m3 Grondopp 910 m2
TAX
€ 489.729
WOZ
€ 490.000
Wordt momenteel verbouwd tot woning, verkoop inclusief achterstallig onderhoud
[C], verkocht per 24-07-2014 in verhuurde staat voor € 750.000
Omschrijving
Bwjr
BVO
Huurprijs
Huurwaarde
Factor
Totaal
Kantoorruimte begane grond
1940
124 m2
€ 149,00
€ 18.476
10,5
€ 193.998
Kantoorruimte 1e verdieping
1940
84 m2
€ 119,20
€ 10.013
10,5
€ 105.134
Kantoorruimte 1e verdieping
1940
178 m2
€ 134,10
€ 23.869
10,5
€ 250.624
Kantoorruimte 2e verdieping
1940
86 m2
€ 104,30
€ 8.969
10,5
€ 94.183
Kantoorruimte 3e verdieping
1940
50 m2
€ 89,40
€ 4.470
10,5
€ 46.935
Opslagruimte 2e verdieping
1940
92 m2
€ 52,15
€ 4.798
10,5
€ 50.376
Opslagruimte -1
1940
115 m2
€ 44,70
€ 5.140
10,5
€ 53.975
Bodemverontreiniging
-/- € 47.000
Grondopp 593 m2
TAX
€ 748.225
WOZ
€ 750.000
[D], verkocht per 08-07-2015 voor € 400.000*
Omschrijving
Bwjr
BVO
Huurprijs
Huurwaarde
Factor
Totaal
Kantoorruimte begane grond
1880
145
€ 120
€ 17.400
11,25
€ 195.750
Kantoorruimte 1e verdieping
1880
145
€ 100
€ 14.500
11,25
€ 163.125
Zolder
1880
123
€ 30
€ 3.690
11,25
€ 41.512
Inhoud 1.430 m3 Grondopp 410 m2
TAX
€ 645.927
GVW
WOZ
€ 604.000
* Bestemming maatschappelijke doeleinden. Betreft gemeentelijk monument.
A. Ligging
1. Naaste omgeving en stand.
Het object is gelegen in aanlooproute naar stadscentrum.
2. Belendingen.
Onderhavig object is omgeven door kantoren en winkels.
(…)
5. Onderdeel van beschermd stads of dorpsgezicht.
Het pand heeft een Rijksmonumentenstatus.
(…)
7. Ligging aan een openbare, verharde weg en aansluiting op riolering, gas, water en elektriciteitsvoorzieningen.
Gelegen aan een verharde weg met alle aansluitingen, nutsvoorzieningen en riool.
(…)
9. Parkeermogelijkheden.
Parkeergelegenheid op openbare weg en in directe omgeving diverse parkeerterreinen en overdekte parkeergarage. In dit gebied is betaald parkeren van toepassing.
B. Opstallen
1. Bouwjaar/ouderdom.
Het oorspronkelijke bouwjaar is omstreeks 1875, is in 1987 grondig gerestaureerd en als kantoor in gebruik.
(…)
3. Kwaliteit van de toegepaste materialen in relatie tot de ouderdom van het object.
De kwaliteit is goed, de onderhoudsconditie is goed.
(…)
C. Huursituatie
1. Huidige situatie
a. Volgens opgave van: Eigenaar
Is het object (gedeeltelijk) verhuurd: Neen, het pand is geheel in eigen gebruik.
(…)
2. Verhuurmogelijkheden:
a. Inschatting verhuurbaarheid: Locatie, onderhoud en courantheid zijn goed.
b. Economische huurwaarde: ca. € 58.000 per jaar
(…)
E. Nadere mededelingen
Betreft het vrijstaande kantoorpand “ [E] ”.
Hoogte begane grond 3.60m, hoogte eerste verdieping 3.30m en tweede verdieping 2.80m.
De door gemachtigde genoemde referentie betreft het voormalig [F] ). De bestemming is maatschappelijke doeleinden.
Dit betekent dat de grondprijs in dit gebied van € 400 per m2, dient te worden aangepast naar
ca. € 140 per m2 exclusief BTW.
Hoewel de transactie ruim 1,5 jaar na de waardepeildatum van 01.01.2014 heeft plaatsgevonden, is deze toch als referentie toegevoegd om de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11 te onderbouwen.
Het pand staat momenteel te huur voor € 35.000 per jaar in de huidige toestand. Moet grondig worden gerenoveerd/gerestaureerd en er is bovendien asbest aanwezig.
Het pand is vanwege de bestemming (incourant) in voorgaande jaren gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW- methode).
De huurprijs van € 120 per m2 voor de begane grond is dus exclusief de verbouwingskosten.
De tweede verdieping betreft een niet-geïsoleerde open ruimte.
F. Conclusie, Advies
Alle waardebepalende factoren wegend, concludeer ik dat de WOZ-waarde van € 604.000 niet te hoog is vastgesteld en gehandhaafd blijft."
3.3. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 augustus 2016 door [G] . In het taxatierapport is, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen:
"
Waardering:
Waardering:
Marktwaarde vrij van verhuur en gebruik: € 632.000,= (…)
Toegepaste methodiek:
De waardering is mede gebaseerd op: objectvergelijking.
Omschrijving [Y] :
In het centrum van [Z] gelegen monumentale kantoorruimte.
Taxatieonderdelen
Deel
Laag
Bouwj
Renjr
Opp.
Inh
Eenh
Waarde
Kwl
Ond.
Dlm
Kantoor
1875
1987
1750
314
549
4
4
4
Grond
209
83
(…)
Referentieobjecten
[Z] – [H] WOZ-waarde € 575.000,= per 1-1-2014
In het centrum van [Z] gelegen monumentale kantoorruimte.
Taxatieonderdelen
Deel
Laag
Bouwj
Renjr
Opp.
Inh
Eenh
Waarde
Kwl
Ond.
Dlm
Kantoor
1849
1987
1515
314
475
4
4
4
Grond
264
375
99
(…)
[Z] – [B] Koopsom: € 475.000,= (transactiedatum 1-7-2014
In het centrum van [Z] gelegen karakteristieke kantoorvilla.
Taxatieonderdelen
Deel
Laag
Bouwj
Opp.
Inh
Eenh
Waarde
Kwl
Ond.
Dlm
Kantoor
1927
950
237
225
3
3
4
Grond
910
275
250
(…)
[Z] – [D] Koopsom € 400.000,= (transactiedatum 26-5-2015)
In het centrum van [Z] gelegen karakteristieke vrijstaande monumentale kantoorvilla.
Taxatieonderdelen
Deel
Laag
Bouwj
Opp.
Inh
Eenh
Waarde
Kwl
Ond.
Dlm
Kantoor
1880
1430
180
225
3
2
3
Grond
410
346
142
(…)
Opmerkingen:
Deze waardering is tot stand gekomen na globale opname van het object, rekening houdend met:
- stand en ligging van het object;
- bouwaard en constructie;
- staat van onderhoud;
- bestemming;
- alle ons bekende waardebepalende factoren.
Voor deze waardering is er van uit gegaan, dat geen sprake is van waardebeïnvloedende bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen."
3.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 24 augustus 2015 door [I] . In het taxatierapport is het volgende, voor zover in hoger beroep van belang, opgenomen:
"
D WAARDERING
D WAARDERING
1 Het object is getaxeerd op:
a
WOZ-waarde voor waardepeildatum 1-1-2014 : € 534.000,00
WOZ-waarde voor waardepeildatum 1-1-2014 : € 534.000,00
(…)
H KWALIFICATIE
1.Beoordeling opstallen
a Kwaliteit : 3 voldoende
b Onderhoud : 3 voldoende
c Luxe : 3 voldoende
d Doelmatigheid : 3 voldoende
e Uitstraling : 3 voldoende
(…)
3.Beoordeling ligging
e Ligging : 3 voldoende
3.Begripsomschrijving
3 De gehanteerde KOLDU score voor getaxeerde en referentieobjecten:
a afkorting "K" kwaliteit en staat voor : Bouwkundige kwaliteit van het casco waaronder de fundering, vloeren, gevels en het dak.
b afkorting "O" onderhoud en staat voor : Onderhoudstoestand van het exterieur waaronder begrepen het schilderwerk, kozijnen en het houtwerk.
c afkorting "L" luxe en staat voor : De kwaliteit van het voorzieningenniveau waaronder begrepen de keuken, toilet, badkamer en de onderhoudstoestand van het interieur.
d afkorting "D" doelmatigheid en staat voor : De aard en indeling van het object in vergelijking tot hetgeen gebruikelijk is voor objecten van soortgelijke typering.
e afkorting "U" uitstraling en staat voor : De uitstraling van het object.
f wijze van waarderen KOLDU score : De taxateur geeft aan het object van de belastingplichtige een rapportcijfer op de schaal van 1 t/m 5. Waarbij 1 slecht vertegenwoordigd en 5 uitstekend.
I ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1 Toegepaste methodiek
a De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- Objectvergelijking : De vergelijking met alle beschikbare marktinformatie, "comparatieve benadering".
- Huurwaardekapitalisatie methode : Bij de taxatie van de WOZ waarde wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder zal worden betaald. Dit is de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand. Om de getaxeerde huurwaarde om te zetten naar de waarde in het economisch verkeer wordt de bruto huurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor.
- Nadere onderbouwing : Een nadere onderbouwing van de bruto huurwaarde en de kapitalisatiefactor treft u als bijlage aan achter dit taxatierapport.
2.Toelichting taxatiemethode
a De volgende basisbegrippen maken onderdeel uit van de vaste taxatieleer:
- ligging : De ligging van het onderhavige object in vergelijking tot eventuele referentieobjecten.
- wijze van waarderen ligging score : De taxateur geeft aan het object van de belastingplichtige en aan de referentieobjecten een rapportcijfers op de schaal van 1 t/m 5.
- effect van de KOLDU score : Bij de waardebepaling dienen de verschillen in KOLDU score tussen het object van de belastingplichtige en de
referentieobjecten tot uitging te komen in de getaxeerde waarde.
- correctie objecttype : Indien de referentieobjecten van een ander type zijn als het object van de belastingplichtige vindt er een correctie van de eenheidsprijs plaats.
- correctie bouwvolume : Indien het bouwvolume van de referentieobjecten kleiner of groter is dan dat van het object van de belastingplichtige kan de eenheidsprijs gecorrigeerd worden. Hierbij wordt in het
algemeen de wet van het afnemend grensnut toegepast. (Wet van Gossen).
- correctie bouwjaar : Indien van toepassing kan de eenheidsprijs gecorrigeerd worden indien het verschil in bouwjaar tussen de objecten daartoe aanleiding geeft.
- correctie ligging : Een betere of slechtere ligging van het object van de belastingplichtige in vergelijking tot de referentieobjecten zal leiden tot een correctie van de te hanteren prijs per vierkante meter.
- correctie oppervlakte : Verschillen in kavelgrote kunnen in de waardering tot uitdrukking gebracht worden doormiddel van een procentuele correctie op de prijs per vierkante meter. Ook hierbij wordt in het algemeen de Wet van het afnemend grensnut gehanteerd.
3.Definities toegepaste waardebegrippen
De definities van de gebruikte waardebegrippen
WOZ-waarde : Art. 17, lid 2 Wet WOZ: De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
(…)
M NADERE MEDEDELINGEN
1 Het object is getaxeerd middels de huurwaarde kapitalisatie. Als referenties dienen de
[J] welke op 20-05-2015 is verkocht voor 304.000 EURO k.k. en heeft 570 m2
vloeropp en 740 m2 grondopp en de [D] welke op 26-05-2015 is verkocht
voor 400.000 EURO k.k. en heeft 413 m2 vloeropp en 410 m2 grond opp. Deze verkopen
onderbouwen een aanzienlijk lagere waarde.
(…)
Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ
(…)
Verdieping
Bouwjaar
Opp
€/m2
Huurwaarde
Kf
Totaalwaarde
Kelder
€ 0
10,0
€ 0
BG
1900
195
141
€ 27.495
10,0
€ 274.950
1e
1900
195
98
€ 19.110
10,0
€ 191.100
2e
1900
123
56
€ 6.888
10,0
€ 68.880
3e
€ 0
10,0
€ 0
Extra grond
€ 0
WOZ-waarde
€ 534.000
(…)."
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen.
"
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
5.1. [
De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar] daarin niet geslaagd. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de (door [de heffingsambtenaar] aangehaalde) panden [B] en [D] , beiden te [Z] , op de waardepeildatum een ander karakter hadden. [B] stond te koop als bedrijfspand of woning en [D] betreft een gemeentelijk monument met bestemming maatschappelijke doeleinden. Bovendien is de verkoopdatum van het pand aan de [D] te ver gelegen van de waardepeildatum. Het pand waar [de heffingsambtenaar] naar verwijst aan de [C] te [Z] is in verhuurde staat verkocht. [De heffingsambtenaar] heeft daarbij kapitalisatiefactor 10,5 toegepast terwijl bij [belanghebbende] een kapitalisatiefactor van 11 is toegepast. [De heffingsambtenaar] heeft enkel gesteld dat het bij die transactie reeds bekend was dat de huurder uit het pand zou gaan.
5.2. [
De heffingsambtenaar] heeft ter zitting verklaard dat de niet-woning op een B1 locatie in het centrum van [Z] is gelegen en dat de leegstand daar lager is dan in andere gedeelten van [Z] . [De heffingsambtenaar] heeft verklaard dat hij voor [Z] zelf analyses heeft gemaakt. [De heffingsambtenaar] heeft naar aanleiding van die analyses een leegstandsrisico van 10% gehanteerd. [De heffingsambtenaar] heeft daarbij verwezen naar stukken waarover hij beschikt maar welke hij niet ongeanonimiseerd aan de rechtbank wil overleggen. Gemachtigde heeft aangevoerd dat de taxatiewijzer voor de regio west een leegstand van tussen de 11 en 20% aangeeft. Gemachtigde stelt dat een percentage van 12% reëel is. Ter onderbouwing daarvan heeft hij aangevoerd dat er sinds 2011 4 huurtransacties in de [K] zijn geweest en dat het gemiddeld 2 jaar duurde voordat die panden verkocht werden.
6. Gelet op wat hiervoor in 5.1 en 5.2 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat [de heffingsambtenaar] zijn voorgestane waarde ad. € 604.000 niet aannemelijk heeft gemaakt en dat de door hem vastgestelde waarde van de niet-woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] aannemelijk gemaakt dat een waarde van
€ 580.000, waarbij een lagere kapitalisatiefactor van 10 in aanmerking is genomen, op de waardepeildatum een reële waarde is. Gelet hierop zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren.
Proceskosten
De rechtbank veroordeelt [de heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op in totaal € 1.484 (€ 492 voor de bezwaarfase en € 992 voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496, wegingsfactor 1)."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak op een te laag bedrag heeft vastgesteld.
5.2.
Voor de standpunten van partijen alsmede de onderbouwing daarvan verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
5.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De Rechtbank heeft beslist dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde van € 604.000 niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof maakt deze beslissing alsmede de daartoe door de Rechtbank gebezigde gronden tot de zijne. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
6.2.
In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport in eerste aanleg (zie onder 3.2) is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Ter weerspreking van de door de heffingsambtenaar bepaalde waarde heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd (zie onder 3.4) waarin de waarde van de onroerende zaak eveneens is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen verschillen met name van mening over de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (bruto hwk-factor). De heffingsambtenaar hanteert een bruto hwk-factor van 11, belanghebbende stelt de bruto hwk-factor op 10. In de overgelegde taxatierapporten is de bruto hwk-factor berekend aan de hand van de onder auspiciën van de VHG opgestelde “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2014” (Taxatiewijzer). De publieksversie van de Taxatiewijzer is vrij toegankelijk op het internet. De onderstaande tabel bevat een vergelijking van door partijen overgelegde berekeningen:
heffingsambtenaar
belanghebbende
Berekening netto hwk-factor
Basisrendement
2,23 %
2,23 %
Risico-opslag
4,00 %
4,75 %
Yield
6,23 %
7,0 %
Netto hwk-factor (100/Yield)
16,1
14,3
Exploitatielasten
Onderhoudskosten
6,4 %
6,3 %
Vaste lasten
9,6 %
4,8 %
Beheerskosten
1,4 %
1,0 %
Leegstandsrisico
10,0 %
14,0 %
Totaal exploitatielasten
27,5 %
26,1 %
Berekening bruto hwk-factor
Netto huur als % van de brutohuur (nh-%)
72,5 %
73,9 %
Bruto hwk-factor (nh-% x netto hwk-factor)
(afgerond)
11,6
10,6
Kosten koper
6,3 %
6,4 %
Correctie kosten koper
100/106,3
100/106,4
Bruto hwk-factor (afgerond)
11
10
6.3.
De in de taxatierapporten van partijen gehanteerde percentages zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer. Uitsluitend voor het basisrendement geeft de Taxatiewijzer een vast percentage (2,23). Voor de andere percentages bevat de Taxatiewijzer bandbreedtes (risico-opslag, beheerskosten), matrices (onderhoudskosten, vaste lasten) en een overzicht (kosten koper); voor het leegstandsrisico ontbreekt een dergelijke kwantificering. Voor zover de bandbreedtes en de matrices alsmede het overzicht in de Taxatiewijzer met marktgegevens of andere, voor het Hof toetsbare gegevens zijn onderbouwd, zijn deze niet in de publieksversie van de Taxatiewijzer opgenomen en evenmin door partijen overgelegd. Voorts bevatten de taxatierapporten geen marktgegevens of objectieve gegevens ter onderbouwing van de daarin gemaakte keuzes van een bepaald percentage binnen een bandbreedte of matrix. Gelet op het een en ander heeft de heffingsambtenaar met de berekening aan de hand van de Taxatiewijzer niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde bruto hwk-factor niet te hoog is. Evenmin heeft belanghebbende met haar berekening aan de hand van de Taxatiewijzer aannemelijk gemaakt dat de door haar verdedigde bruto hwk-factor niet te laag is.
6.4.
In het taxatierapport is de door de heffingsambtenaar gehanteerde bruto hwk-factor voorts onderbouwd berekend door de verkoopprijzen van de rond de waardepeildatum verkochte kantoorpanden [B] en [C] (de vergelijkingspanden) te delen door de huurwaarden van de vergelijkingspanden. Aan het ook in het taxatierapport genoemde pand [D] gaat het Hof voorbij omdat het anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht en uit het taxatierapport niet blijkt dat en op welke wijze met de ontwikkeling van de waarde van het pand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening is gehouden. Een onderbouwing van de door de heffingsambtenaar gebruikte huurwaarden van de vergelijkingspanden ontbreekt. Kennelijk heeft de heffingsambtenaar de door hem gebruikte huurwaarden van de vergelijkingspanden met behulp van de zogeheten ITZA-methode (ITZA = In Terms of Zone A) verdeeld over de etages/onderdelen van de vergelijkingspanden. Deze verdeling is niet met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens onderbouwd. De verkoopcijfers van de vergelijkingspanden [B] en [C] acht het Hof op de door de Rechtbank in onderdeel 5.1 van haar uitspraak genoemde gronden niet, althans niet zonder correcties waarvan uit het taxatierapport niet blijkt dat deze zijn aangebracht, geschikt om als marktgegeven bij de onderbouwing van de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te worden gebruikt. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar ook met deze onderbouwing niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde bruto hwk-factor niet te hoog is.
6.5.
De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak voorts onderbouwd met een vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsmethode), welke is opgenomen in de bij het hogerberoepschrift overgelegde waardeverklaring (zie onder 3.3). Van de opgevoerde vergelijkingspanden acht het Hof het pand [D] niet geschikt omdat het anderhalf jaar na de waardepeildatum is verkocht en uit de waardeverklaring niet blijkt dat en op welke wijze met de ontwikkeling van de waarde van het pand tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum rekening is gehouden. Van het vergelijkingspand [H] wordt in de waardeverklaring geen verkoopprijs genoemd; volstaan wordt met de vermelding van een WOZ-waarde. Omdat een WOZ-waarde geen marktgegeven is, is zij niet geschikt om bij de waardebepaling met behulp van de vergelijkingsmethode te worden gebruikt. Blijft over het vergelijkingspand [B] dat op 4 juli 2014 is verkocht voor € 475.000. Onder 6.4 is overwogen dat deze verkoopprijs niet, althans niet zonder correcties waarvan uit het taxatierapport niet blijkt, geschikt is om als marktgegeven bij de onderbouwing van de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te worden gebruikt. Het Hof voegt daaraan toe dat, indien de in de waardeverklaring genoemde correctiefactoren ‘Kwl’, ‘Ond’ en ‘Dlm’ ertoe strekken een (nadere) verklaring van de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijs van het vergelijkingspand [B] te geven, deze (nadere) verklaring tekortschiet omdat de correctiefactoren en het toegekende gewicht niet zijn onderbouwd met objectieve, voor het Hof toetsbare gegevens.
6.6.
Gelet op hetgeen onder 6.5 is overwogen, is de heffingsambtenaar niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Derhalve komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende is hierin naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende, die de door hem verdedigde waarde van € 580.000 heeft bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, naar het Hof onder 6.3 heeft overwogen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bij de waardebepaling gebruikte bruto hwk-factor niet te laag is. Hierin ligt besloten dat belanghebbende het bewijs met betrekking de door haar verdedigde waarde van de onroerende zaak evenmin heeft geleverd.
6.7.
Nu geen van de partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, in het bijzonder die welke door partijen in de van hen afkomstige taxatierapporten zijn vermeld, schattenderwijs op € 590.000.
6.8.
Gelet op het bovenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond en zal het Hof beslissen zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank met uitzondering van de daarin opgenomen beslissingen over de proceskosten en het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 590.000;
- vermindert de aanslag dienovereenkomstig.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.T. Sanders en mr. J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 22 februari 2017 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.