Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/592926 / HA ZA 20-275
Vonnis van 28 april 2021
in de zaak van
1..[naam eiser 1] ,
wonende te [woonplaats eiser 1] ,
2.
[naam eiser 2] ,
[naam eiser 2] ,
wonende te [woonplaats eiser 2] ,
beiden in hoedanigheid van erfgenamen van [naam erflaatster] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZILVER WONEN OBLIGATIE FONDS III B.V.,
gevestigd te Hellevoetsluis,
gedaagde in de conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.R.C. van Zoest te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de erfgenamen en ZWF genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 februari 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie, tevens akte wijziging van eis, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie, tevens akte voorwaardelijke wijziging van eis;
- de akte schorsing in de zin van artikel 225 Rv;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
ZWF is een beleggingsmaatschappij die zich richt op het kopen van woningen van 65-plussers tegen 80% van de marktwaarde, om deze vervolgens aan de voormalige eigenaar te verhuren en na deze huurperiode op de vrije markt te verkopen.
2.2.
[naam erflaatster] (hierna: erflaatster) is geboren in 1927 en overleden op 22 juni 2020. Bij leven was zij, in elk geval tot 22 mei 2017, rechthebbende van het erfpachtrecht met de daarop aanwezige opstallen aan de [adres 1] en de [adres 2] . Bij deze twee adressen horen twee kadastrale nummers (sectie [sectie] nummer [sectienummer 1] respectievelijk sectie [sectie] nummer [sectienummer 2] ). Op een deel van het eerstgenoemd perceel staat een woning, op het tweede perceel staat een gebouw dat ook wel aangeduid wordt als ‘transformatorhuis’ of ‘bijgebouw’. De twee percelen grenzen aan de achterzijde aan elkaar. Zowel de woning als het bijgebouw zijn toegankelijk vanaf de openbare weg.
2.3.
Tegen de achtergevel van het bijgebouw (dus aan de zijde van perceel [sectienummer 1] ) is in het verleden een aanbouw geplaatst. Deze aanbouw bevindt zich op perceel [sectienummer 1] . In de aanbouw is de installatie voor gas en elektra voor het bijgebouw geplaatst. Tussen het oorspronkelijke gebouw en de aanbouw bevindt zich een muur met een deur.
2.4.
De echtgenoot van erflaatster had de twee percelen in 1977 gezamenlijk in erfpacht verkregen. De echtgenoot is in 2015 overleden. Erflaatster was zijn enige erfgenaam.
2.5.
Begin 2017 heeft ZWF erflaatster, destijds 89 jaar oud, via reclame per post benaderd. Naar aanleiding van de ontvangst van deze reclamefolder heeft erflaatster verzocht om een persoonlijke afspraak. Op het desbetreffende formulier heeft zij het hokje voor “bij u thuis” aangekruist en daarachter onder andere geschreven:
Wordt [adres 1] en [adres 2] te (aparte ruimte!) Vlaardingen
2.6.
Een door erflaatster ingevuld “offertefomulier” bevat onder andere het volgende:
Geschatte marktwaarde
€ ± 310.000,= incl groot apart gebouw in de tuin!!
WOZ waarde
€ 296.000
[…]
Type woning
“eensgezinswoning” + een zeer grote stenen huis/[…] X
[…]
X=adres is [adres 2]
2.7.
In maart 2017 heeft ZWF een taxatie laten uitvoeren. Bij het bezoek van de taxateur waren erflaatster en haar broer [naam 1] (hierna: de broer) aanwezig. De marktwaarde is getaxeerd op € 250.000. Blijkens het rapport is in de waardering tevens het bijgebouw betrokken. Een “second opinion verklaring” van 10 april 2017 vermeldt een marktwaarde van € 245.000. Ook heeft ZWF een bouwkundige keuring van zowel de woning als het bijgebouw laten uitvoeren.
2.8.
Op 11 april 2017 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen een vertegenwoordiger van ZWF en erflaatster. Bij begin van dat gesprek heeft erflaatster de telefoon doorgegeven aan “haar man”, in feite haar broer, die vervolgens het gehele gesprek met ZWF heeft gevoerd. Relevante passages uit het gesprek, dat ongeveer een kwartier heeft geduurd, zijn de volgende (ZF is ZWF, [naam 1] is de broer; de haperingen zijn voor het leesgemak weggelaten):
ZF: […] nou ik heb de nodige rapportages ontvangen hier en ook met de collega’s doorgenomen en bestudeerd. Overigens zullen wij de onderliggende rapporten ook nog naar jullie toesturen via e-mail, dan kunt u zich er zelf ook rustig over gaan buigen. […] Daar blijkt ook uit dat er behoorlijke achterstallig onderhoud is en de marktwaarde van de woning ook lager ligt dan dat jullie zelf hadden veronderstelt.
[naam 1] : Ja
ZF: […] uit de eerste taxatie is een bedrag van € 250.000 gekomen. Uit de tweede taxatie een bedrag van € 245.000.
[naam 1] : En is dat inclusief dat, dat huis wat er achterstaat, die grote, wat is het, het was een... hoe heet
het?
ZF: Een transformatorhuis
[naam 1] : Een transformatorhuis was het, […] diverse malen heeft ze dus drie en vier keer heeft ze haar huis al kunnen verkopen, eigenlijk hè. En waarom ook vooral ook omdat die zagen vooral in die ruimte iets heel moois voor zichzelf, daarom.
[…]
[naam 1] : […] En dat kwam er eigenlijk geloof ik al bijna op neer, op een taxatie, tenminste als ik goed
geïnformeerd ben van rond de € 60.000 was dat zelfs.
ZF: Ja, als u een taxateur kunt vinden die op […] dat transformatorhuis een officiële waarde
erkenning geeft van € 60.000 dan willen we daar absoluut naar kijken, maar wij hebben twee
onafhankelijke taxateurs uit de regio,
[…]
ZF: En daar komt gewoon, zeg maar € 250.000 uit.
[…]
ZF: Voor de woning én het transformatorhuis als waarde van beide tezamen.
[naam 1] : Ja
ZF: Ja, wij moeten als bedrijf omdat wij natuurlijk met investeerders werken, moeten wij ons
[naam 1] : Ja, jullie zijn een beleggingsmaatschappij
ZF: ... precies, wij mogen niet meer, kunnen niet meer dan dat wat de taxatierapporten opgeven
[naam 1] : Ja
ZF: […] dus ja ik kan me voorstellen, hè, als de wens een stuk hoger had gelegen, dat dat een
teleurstelling is, maar dat is, als u de woning niet aan ons zou verkopen, dan is dat ook de prijs die een ander er zeer waarschijnlijk voor zou gaan betalen.
[naam 1] : Jawel, jawel, jawel, maar ik geloof dat we dan nog wat meer zouden krijgen nog in verband ook met dat transformatiehuisje. Ik denk dat je daar dan misschien wel een € 25.000 of € 30.000 meer zou kunnen bedingen.
ZF: Ja, kijk als u een taxateur heeft, die dat gefundeerd en onderbouwd kan neerleggen, dan wil ik daar best naar kijken, maar er zijn twee taxateurs geweest die zeggen dat het 2,5 ton waard is. Beiden
tezamen. Dus ik kan me niet voorstellen dat er nog een derde een hele andere mening
[…]
[naam 1] : Dat ene bedrag is weer, ik kom weer terug op dat transformatorhuis, zit dat erbij, want dat…
ZF: Ja, dat zit er allemaal bij. Is allemaal als één geheel opgenomen in de rapporten.
[naam 1] : Oké, oké
[…]
ZF: Ik ga, ik ga, ik maak het even af. Als u als ik het even voorreken en ik reken het u zo dadelijk
even voor, maar u krijgt van ons twee taxatierapporten en een bouwkundige keuring toegestuurd, dan
kunt u het zelf nakijken en ik zal u ook een biedingsbrief uitbrengen. Hè, dus u krijgt van ons nu ook een bod uitgebracht, daar staat ook de huur in en de koopsom en alles. Maar als ik het even voorreken, dan zeg ik: nou de woning is getaxeerd op € 250.000....
[naam 1] : Ja
ZF: u weet wij betalen 80%.
[naam 1] : Ja
ZF: Dat klopt hè?
[naam 1] : Ja, ja
ZF: Dus dat betekent dat wij € 200.000 als koopsom zouden betalen, maar ja, helaas pindakaas, er zit
nog € 45.000 achterstallig onderhoud in. […]
[…]
ZF: .. uhm, maar wij gaan dan een bod uitbrengen van € 155.000.
[naam 1] : Zijnde die 80% eigenlijk, daar komt het op neer?
ZF: 80% en het onderhoud.
[…]
ZF: Ja, het is eh, ja, een beetje slecht nieuws, maar...
[naam 1] : Ja dat klopt […]
2.9.
Bij brief van 12 april 2017 heeft ZWF een koopsom van € 198.000 aangeboden. De brief luidt als volgt, weergegeven voor zover van belang:
Betreft: Bod op uw woning [adres 1]
[…]
Naar aanleiding van ons bezoek aan uw woning aan de [adres 1] […], de taxaties en de bouwkundige rapportage, treft u onderstaand een waardering aan op basis van onze bevindingen.
Kijkend naar de woningmarkt en rekening houdend met alle waarde beïnvloedende factoren kunnen wij op dit moment aan uw woning een waarde toekennen van € 247.500.
Het geboden bedrag betreft 80% van deze vermelde marktwaarde. Het (adres van het) bijgebouw wordt in de brief niet genoemd. Erflaatster heeft de brief op 14 april 2017 voor akkoord ondertekend en aan ZWF terug gestuurd.
2.10.
Op 12 mei 2017 is tussen erflaatster en ZWF een koopovereenkomst tot stand gekomen. Voorwerp van de koop is
het erfpachtrecht […] van een perceel grond […] met de rechten van de erfpachter op het daarop aanwezige woonhuis en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] […], kadastraal bekend gemeente Vlaardingen sectie [sectie] nummer [sectienummer 1] […];
De koopsom is € 198.000. In de koopovereenkomst wordt niet gerefereerd aan het bijgebouw.
2.11.
Op 17 mei 2017 is tussen erflaatster en ZWF een huurovereenkomst tot stand gekomen. De omschrijving van het gehuurde komt overeen met de zojuist weergegeven omschrijving van het gekochte in de koopovereenkomst. Ook in de huurovereenkomst komt het bijgebouw niet ter sprake.
2.12.
Het in de koopovereenkomst bedoelde erfpachtrecht is bij notariële akte van 22 mei 2017 aan ZWF geleverd. In de notariële akte wordt dezelfde omschrijving van het gekochte gegeven als opgenomen in de koopovereenkomst. Het bijgebouw wordt in de akte niet genoemd.
2.13.
Van de koopsom heeft ZWF een bedrag van € 45.000 ingehouden. Na interventie van de advocaat van erflaatster heeft ZWF dit bedrag eind 2017 alsnog voldaan.
2.14.
Op 22 december 2017 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen erflaatster als verhuurder en [naam 2] als huurder. De huurovereenkomst heeft betrekking op het bijgebouw.
2.15.
Vanaf eind 2018 is discussie ontstaan tussen erflaatster en ZWF over de vraag of partijen bij de koopovereenkomst beoogd hebben mede het recht van erfpacht met betrekking tot het bijgebouw aan ZWF te verkopen.
2.16.
Op 9 december 2019 is erflaatster onder bewind gesteld met benoeming van [naam 3] tot bewindvoerder. De bewindvoerder heeft in die hoedanigheid de inleidende dagvaarding doen uitbrengen.
2.17.
ZWF heeft de elektriciteitsvoorziening voor het bijgebouw afgesloten. Bij vonnis in kort geding van 26 mei 2020 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank ZWF veroordeeld deze afsluiting ongedaan te maken.
2.18.
Uit een verklaring van erfrecht van 12 oktober 2020 volgt dat de erfgenamen de enige erfgenamen zijn van erflaatster.
3..Het geschil
in conventie
3.1.
De erfgenamen vorderen, na wijziging van eis, zoveel mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
te verklaren voor recht dat [naam erflaatster] erfpachter is van het perceel grond (eigendom van de gemeente Vlaardingen), met de rechten van de erfpachter op het daarop aanwezige gebouw en verder toebehoren, waaronder tevens begrepen het bestanddeel dat zich onder het dak van dit aanwezige gebouw bevindt en waarin ook de nutsaansluiting van het gebouw gelegen is, plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend Vlaardingen, sectie [sectie] , nummer [sectienummer 2] , groot 56 centiare;
met veroordeling van ZWF in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
ZWF voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de erfgenamen in de proceskosten.
in reconventie
3.3.
ZWF vordert, na wijzingen van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, het volgende:
2. [naam erflaatster] te veroordelen tot het verrichten van alle feitelijke handelingen en rechtshandelingen die nodig zijn om het erfpachtrecht met het daarop aanwezige opstal en verdere toebehoren, plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend Vlaardingen, sectie [sectie] , nummer [sectienummer 2] , groot 56 centiare (het Bijgebouw), over te dragen aan Zilver Wonen ten overstaan van een door Zilver Wonen aan te wijzen notaris, met bepaling dat indien de voormelde overdracht niet binnen vijf werkdagen, althans een door U E.A. in goede justitie te bepalen termijn, na het in dezen te wijzen vonnis heeft plaatsgevonden, Uw vonnis in de plaats treedt van de voor overdracht noodzakelijke rechtshandelingen van [naam erflaatster] ;
3. [naam erflaatster] te gebieden om ervoor zorg te dragen dat de door haar gesloten huurovereenkomst ter zake van het Bijgebouw binnen vijf werkdagen na overdracht aan Zilver Wonen van het Bijgebouw eindigt en het Bijgebouw bezemschoon aan Zilver Wonen feitelijk af te leveren en haar alle sleutels en toebehoren van het Bijgebouw te overhandigen, op straffe van een dwangsom van EUR 1.000 per dag of dagdeel dat [naam erflaatster] daaraan na ommekomst van de gemelde termijn niet voldoet, althans op straffe van een door U E.A. in goede justitie te bepalen dwangsom;
4. [naam erflaatster] te veroordelen tot vergoeding van de door Zilver Wonen geleden en nog te lijden schade als gevolg van de tekortkoming door [naam erflaatster] , bestaande uit het niet in onverhuurde staat overdragen van het Bijgebouw aan Zilver Wonen, alles op te maken bij staat en te vereffenen volgen de wet;
uitsluitend voor zover Uw Rechtbank:
( i) zou oordelen dat [naam erflaatster] erfpachtster is (geworden) van de Schuur; en
(ii) de vordering van Zilver Wonen zoals opgenomen in het petitum in reconventie sub 1 [de rechtbank begrijpt: sub 2] zou afwijzen:
5. [naam erflaatster] te gebieden om (i) binnen 30 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de Schuur te doen afbreken, (ii) binnen 90 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, de nutsvoorzieningen ten behoeve van het Bijgebouw die in de Schuur zijn geplaatst te doen verwijderen en (iii) binnen 30 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de deur die vanuit het Bijgebouw thans toegang geeft tot de Schuur te doen dichtmetselen, zulks alles op straffe van een dwangsom van EUR 500 per dag of dagdeel dat niet of niet geheel aan een of meer van de veroordelingen in dit petitum sub 5 wordt voldaan;
uitsluitend voor zover Uw Rechtbank:
(iii) zou oordelen dat [naam erflaatster] erfpachtster is (geworden) van de Schuur; en
(iv) de vorderingen van Zilver Wonen zoals opgenomen in het petitum in reconventie sub 1 [de rechtbank begrijpt: sub 2] én sub 5 zou afwijzen:
6. [naam erflaatster] (i) te gebieden om binnen 30 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de deur die vanuit de Schuur toegang geeft tot de tuin van het Woonhuis te doen dichtmetselen en (ii) te veroordelen tot betaling van een bedrag van EUR 12.162,90 aan Zilver Wonen, met bepaling dat, indien dat bedrag niet binnen veertien dagen na de dag waarop vonnis is gewezen aan Zilver Wonen is voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente is verschuldigd,
met veroordeling van de erfgenamen in de proceskosten, vermeerderd met de nakosten en de wettelijke rente.
3.4.
De erfgenamen voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van ZWF in de proceskosten.
4..De beoordeling
4.1.
In deze procedure staat in de eerste plaats centraal de vraag wat partijen bij de koopovereenkomst precies hebben afgesproken: verkoop van alleen (het recht van erfpacht op) perceel [sectienummer 1] (de woning), zoals de erfgenamen menen, of verkoop van zowel perceel [sectienummer 1] als perceel [sectienummer 2] , zoals ZWF meent. Om deze vraag te kunnen beantwoorden is dus nodig dat de overeenkomst wordt uitgelegd. ZWF verbindt aan het door haar bepleite antwoord in reconventie onder andere het gevolg dat de erfgenamen worden veroordeeld tot het verrichten van alle handelingen die nodig zijn om (het recht van erfpacht op) perceel [sectienummer 2] alsnog aan ZWF te leveren. In conventie gaat het om een verklaring voor recht dat erflaatster de erfpachter is van perceel [sectienummer 2] .
4.2.
Het is vaste rechtspraak dat de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet kan worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Steeds komt het – overeenkomstig artikelen 3:33 en 3:35 BW – aan op de betekenis die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van deze partijen kan worden verwacht (zie HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex) en recenter bijvoorbeeld HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA7024 (Vodafone/ETC)). Ook het gedrag van een partij in de uitvoeringsfase van een overeenkomst kan voor de uitleg van die overeenkomst van groot gewicht zijn (HR 20 mei 1994, NJ 1994/574 (Gasunie/Gemeente Anloo)).
4.3.
Ter onderbouwing van hun standpunt hebben de erfgenamen het volgende aangevoerd. Op het moment dat erflaatster met ZWF in contact kwam, schatte zij de waarde van de twee percelen gezamenlijk op ongeveer € 310.000. Dit blijkt uit het door haar ingevulde offerteformulier, waaruit ook volgt dat de voor 2017 vastgestelde WOZ-waarde voor beide percelen gezamenlijk € 296.000 bedraagt. Erflaatster is er vanuit gegaan dat ZWF met haar biedingsbrief van 12 april 2017 alleen een bod deed op perceel [sectienummer 1] (de woning), en niet mede op perceel [sectienummer 2] (het bijgebouw). In de eerste plaats omdat de biedingsbrief zelf alleen aan de woning refereert. In de tweede plaats wijst de in de brief genoemde marktwaarde van € 247.000 erop – gelet op de waarde waar erflaatster vanuit was gegaan – dat ZWF hiermee alleen het oog had op perceel [sectienummer 1] . De omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst, en in het verlengde daarvan die in de notariële leveringsakte en de huurovereenkomst, bevestigden erflaatster in de juistheid van deze interpretatie. Het telefoongesprek van ZWF met de broer van erflaatster maakt dit niet anders. De broer was niet door erflaatster gemachtigd en hij heeft van het besprokene geen volledig verslag gedaan aan erflaatster. Weliswaar is het in dat telefoongesprek gegaan over beide percelen gezamenlijk, maar erflaatster heeft de taxatierapporten waarop ZWF zich in dat gesprek beriep – ondanks daartoe strekkende toezegging – nooit ontvangen. De inhoud van die rapporten heeft dus niet mede de wil van erflaatster bepaald. Het feit dat erflaatster naderhand een huurovereenkomst met [naam 2] met betrekking tot het bijgebouw heeft gesloten wijst erop dat zij ervan uitging dat het bijgebouw niet bij de koop was inbegrepen.
4.4.
ZWF heeft op haar beurt het volgende aangevoerd. Vanaf het begin van de contacten tussen erflaatster en ZWF is het gegaan over het woonhuis in combinatie met het bijgebouw. Dat blijkt al uit het door erflaatster ingevulde offerteformulier. Beide percelen zijn ook zowel in de taxaties als in de bouwkundige keuring betrokken. Tijdens het telefoongesprek met de broer van erflaatster heeft ZWF herhaaldelijk benadrukt dat de getaxeerde waarde betrekking had op beide percelen. Omdat de broer vanaf het begin bij de contacten betrokken was, mocht ZWF erop vertrouwen dat hij ten minste de kern van het besprokene aan erflaatster zou doorgeven. ZWF heeft de taxatierapporten en het keuringsrapport aan erflaatster verstuurd, zowel per mail als per post. Waar erflaatster vervolgens met het bod akkoord gaat, welk bod is gebaseerd op de getaxeerde waarde voor beide percelen gezamenlijk, mocht ZWF erop vertrouwen dat dit akkoord ook op de verkoop van beide percelen betrekking had. Dat in de biedingsbrief, de koopovereenkomst, de huurovereenkomst en de leveringsakte niet aan het (perceel van het) bijgebouw wordt gerefereerd is een omissie, die aan dat gerechtvaardigde vertrouwen niet afdoet. ZWF wist ook niet dat het ging om twee afzonderlijke percelen.
4.5.
De rechtbank oordeelt als volgt over dit debat.
4.6.
Erflaatster heeft zich schriftelijk akkoord verklaard met het aanbod van ZWF zoals geformuleerd in haar brief van 12 april 2017. Blijkens die brief heeft het aanbod betrekking op de “woning” van erflaatster aan de [adres 1] . De omschrijving van het gekochte in de daarna tot stand gekomen koopovereenkomst en de leveringsakte, met vermelding van het adres en het kadastrale nummer, sluit hierbij aan. Het bijgebouw, het adres van dat bijgebouw en het daarbij behorende kadastrale nummer komen in deze stukken niet voor. De bewoordingen van de verklaringen van erflaatster hebben dus uitdrukkelijk betrekking op het ene perceel (dat waarop de woning staat), terwijl ZWF meent te hebben mogen aannemen dat de verklaringen van erflaatster betrekking hadden op zowel het ene als het andere perceel (dat waarop het bijgebouw staat). Gelet op de bewoordingen van de verklaringen van erflaatster, ligt die interpretatie niet zonder meer voor de hand, in elk geval niet in een situatie waarin bij eerdere gelegenheden is gewezen op het bestaan van beide gebouwen en daarbij behorende adressen.
4.7.
Dat laatste doet zich hier voor. Vanaf het allereerste moment heeft erflaatster gewezen op de bijzonderheid van de aanwezigheid van “een groot apart gebouw” met een eigen adres (zie 2.5 en 2.6). Een eigen adres wijst in de regel op – of had ZWF in elk geval op het spoor moeten zetten van de mogelijkheid van – het bestaan van een apart kadastraal object. Voor zover ZWF dat niet heeft onderkend, is dat een omstandigheid die in het kader van de toepassing van artikel 3:35 BW voor haar risico komt. Overigens zijn de stellingen van ZWF op dit punt niet helder. Uit haar conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie lijkt te moeten worden afgeleid dat zij tevoren wel de voorgaande notariële leveringsakte (uit 1977) heeft geraadpleegd, waarin twee kadastrale nummers worden vermeld, maar vervolgens heeft aangenomen dat “het één perceel was of was geworden.” ZWF licht niet toe op welke grond zij dit heeft aangenomen. Ook deze onjuiste aanname komt voor haar risico.
4.8.
In dit verband komt mede betekenis toe aan de hoedanigheden van partijen. ZWF is een professionele beleggingsmaatschappij, die haar core business heeft gemaakt van het verwerven van woningen van 65-plussers. ZWF heeft in deze kwestie gehandeld met een op dat moment 89-jarige vrouw, ten aanzien van wie niet is gebleken van bijzondere affiniteit met de koop en verkoop van vastgoed. Eerder het tegendeel kan worden aangenomen: uit de overgelegde leveringsakte uit 1977 blijkt dat het veertig jaar eerder uitsluitend haar echtgenoot was die optrad als koper van de (rechten van erfpacht op de) percelen. Het is ZWF geweest die het initiatief heeft genomen tot het contact met erflaatster dat uiteindelijk tot de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft geleid. Het is ook ZWF geweest die de hier relevante stukken heeft opgesteld.
4.9.
Deze omstandigheden zouden misschien in een ander licht komen te staan als uit de in de biedingsbrief genoemde bedragen redelijkerwijs geen andere conclusie kon worden getrokken, ook niet door een (hoogbejaarde) leek als erflaatster, dat het aanbod op beide percelen betrekking had. Dat is niet het geval. ZWF was ervan op de hoogte dat erflaatster zelf uitging van een marktwaarde van beide percelen van € 310.000. Deze aanname was niet van elke grond ontbloot, nu de WOZ-waarde voor beide percelen tezamen kort tevoren was bepaald op € 296.000. Ook dat was bij ZWF bekend. Uit het telefoongesprek met de broer van erflaatster moet het bovendien voor ZWF duidelijk zijn geworden dat erflaatster niet zonder meer genegen zou zijn om genoegen te nemen met een aanzienlijk lagere waardering. De broer noemde in dat gesprek bedragen van € 25.000 en € 60.000 voor alleen het bijgebouw. Niet van belang is of deze verwachtingen realistisch waren. Het gaat erom dat in de – bij ZWF bekende – voorstelling van zaken zoals erflaatster die had een marktwaarde van € 247.000 voor alleen de “woning” aan de [adres 1] niet vreemd is. Die conclusie is van belang voor de betekenis die ZWF redelijkerwijs aan de akkoordverklaring door erflaatster heeft kunnen geven.
4.10.
ZWF heeft aangevoerd dat de in de biedingsbrief genoemde marktwaarde exact overeen komt met (het gemiddelde van) de taxatie en de second opinion en dat in de taxatie zowel de woning als het bijgebouw zijn betrokken. Erflaatster was hiervan volgens ZWF op de hoogte. Zij was bij de taxatie aanwezig (toen ook het bijgebouw is opgenomen), ZWF heeft dit in het telefoongesprek tegen de broer gezegd en dit blijkt ook uit het taxatierapport zelf, dat ZWF per post en per mail naar erflaatster heeft gestuurd. Bovendien mag ZWF volgens haar prospectus in haar “propositie” niet afwijken van de waarde zoals die voortvloeit uit de taxatie. ZWF verbindt aan deze stellingen de conclusie dat zij daarom mocht aannemen dat ook het akkoord van erflaatster op zowel de woning als het bijgebouw betrekking had.
4.11.
De rechtbank volgt ZWF hierin niet. De erfgenamen hebben betwist dat erflaatster het taxatierapport heeft ontvangen. Wat betreft de verzending per mail hebben de erfgenamen deze betwisting onderbouwd door te wijzen op de grote omvang van het bestand (12 mb). ZWF, op wie in dit verband de stelplicht en bewijslast rust, heeft de ontvangst van het rapport door erflaatster niet met concrete feiten onderbouwd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. In deze procedure kan daarom niet worden aangenomen dat erflaatster het taxatierapport heeft ontvangen. Wat hier verder ook van zij, ZWF heeft zich voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst niet van de ontvangst van het rapport door erflaatster vergewist en zij heeft ook niet gekozen voor een wijze van verzending die (meer) zekerheid geeft over die ontvangst, bijvoorbeeld via aangetekende post of per mail met ontvangstbevestiging. Die keuzes komen voor haar risico. Zij heeft er daarom niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat de akkoordverklaring door ZWF mede op de inhoud van dat taxatierapport was gebaseerd. Hieraan doet niet af dat de getaxeerde waarde in het telefoongesprek tussen ZWF en de broer aan de orde is gekomen. ZWF heeft onvoldoende feiten gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat de kennis van de broer aan erflaatster kon worden toegerekend. Het enkele feit dat erflaatster het telefoongesprek door haar broer heeft laten voeren is daarvoor onvoldoende. Ook heeft zij zich er kennelijk niet van vergewist dat de aan de broer verstrekte informatie in detail bij erflaatster terecht is gekomen. Ook dat moet voor risico van ZWF blijven. Aan dit alles kan niet afdoen dat ZWF kennelijk volgens haar eigen regels verplicht is zich strikt te houden aan de getaxeerde waarde, alleen al niet omdat niet gesteld is – en overigens ook bepaald niet zonder meer aannemelijk is – dat erflaatster van (de gestelde consequenties van) dit bedrijfsmodel op de hoogte was.
4.12.
De omstandigheid dat erflaatster naderhand een huurovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot het bijgebouw biedt steun aan de veronderstelling dat zij daadwerkelijk de wil heeft gehad om alleen (het recht van erfpacht van) perceel [sectienummer 1] te verkopen.
4.13.
Alle omstandigheden in onderlinge samenhang bezien moeten leiden tot de conclusie dat de wilsovereenstemming tussen erflaatster en ZWF betrekking heeft gehad op alleen (het recht van erfpacht van) perceel [sectienummer 1] en niet mede op perceel [sectienummer 2] . ZWF heeft er niet gerechtvaardigd op vertrouwd dat erflaatster ook (het recht van erfpacht van) perceel [sectienummer 2] heeft willen verkopen.
4.14.
Dit betekent dat op de erfgenamen geen verplichting rust om mee te werken aan de levering van (het recht van erfpacht van) perceel [sectienummer 2] aan ZWF. De daarop betrekking hebbende vordering in reconventie is dus niet toewijsbaar. Dat geldt ook voor de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met [naam 2] , omdat ZWF niet in de positie verkeert om van de erfgenamen te verlangen dat zij het bijgebouw wel of niet verhuren. Van een verplichting van de erfgenamen tot vergoeding van schade in verband met de niet-levering van perceel [sectienummer 2] is evenmin sprake.
4.15.
In conventie wordt een verklaring voor recht gevraagd dat erflaatster erfpachter is van perceel [sectienummer 2] . ZWF heeft betoogd dat de erfgenamen geen belang hebben bij deze vordering, omdat zij (ZWF) erflaatsters positie van erfpachter niet heeft betwist. Strikt genomen is dit juist. Het debat met ZWF staat immers niet in de sleutel van de gerechtigdheid tot het recht van erfpacht, maar van de vraag of de erfgenamen verplicht zijn dit recht aan ZWF over te dragen. De gevraagde verklaring voor recht is onvoldoende op dit debat toegespitst en zal daarom niet worden gegeven. Het is niet aan de rechter om de gevraagde verklaring voor recht te herformuleren, zodanig dat deze wel aansluit bij het partijdebat. Anders echter dan ZWF heeft betoogd, betekent dit niet dat de erfgenamen niet-ontvankelijk zijn. Duidelijk is dat achter de gevraagde verklaring voor recht een reëel juridisch debat schuil gaat. Het is klaarblijkelijk dit debat dat (de bewindvoerder namens) erflaatster aan de rechter heeft willen voorleggen. Daarbij bestond zonder meer voldoende belang.
4.16.
Zowel in conventie als in reconventie zijn de eisen in de tweede schriftelijke ronde vermeerderd. Deze eiswijzigingen houden verband met het gegeven dat de aanbouw van het bijgebouw op perceel [sectienummer 1] is gebouwd. De rechtbank is van oordeel dat deze eiswijzigingen niet in strijd zijn met de eisen van een goede procesorde.
4.17.
De erfgenamen menen dat deze aanbouw bestanddeel is geworden van het bijgebouw en daarom door het bijgebouw horizontaal is nagetrokken. Hun gevraagde verklaring voor recht heeft, na eiswijziging, mede hierop betrekking. ZWF meent dat de erfgenamen gehouden zijn de aanbouw af te breken dan wel schadevergoeding te betalen, indien de rechtbank tot het oordeel komt dat de aanbouw bestanddeel is geworden het bijgebouw. Geen van de vorderingen met betrekking tot de aanbouw is toewijsbaar. De rechtbank overweegt het volgende.
4.18.
Op grond van artikel 5:20 lid 1 onder e BW omvat de eigendom van de grond mede de gebouwen die met die grond duurzaam zijn verenigd, voor zover ze geen bestanddeel zijn van de onroerende zaak van iemand anders. Uitgangspunt moet dus zijn dat de aanbouw, die is gebouwd op perceel [sectienummer 1] , door natrekking eigendom is geworden van de eigenaar van dat perceel. Nu het tegendeel niet is gesteld of gebleken, moet verder uitgangspunt zijn dat ZWF als erfpachter hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar (artikel 5:87 BW) en dus de bevoegdheid heeft de aanbouw te gebruiken. Dit is slechts anders als de aanbouw moet worden beschouwd als bestanddeel van het bijgebouw.
4.19.
Uit artikel 3:4 lid 1 BW vloeit voort dat al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel is van een zaak bestanddeel is van die zaak. Of hiervan sprake is, moet worden beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval. Een aanwijzing dat een zaak volgens verkeersopvatting onderdeel van een hoofdzaak is, kan gelegen zijn in de omstandigheid dat de twee zaken in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd of in de omstandigheid dat de hoofdzaak, indien het bestanddeel zou ontbreken, als onvoltooid moet worden beschouwd in de zin dat de hoofdzaak dan niet geschikt is te beantwoorden aan haar bestemming (HR 6 december 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX7474). Beide partijen beroepen zich op de verkeersopvattingen ter onderbouwing van hun standpunt.
4.20.
Het gaat hier om een aanbouw aan het (oorspronkelijke) bijgebouw. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat de aanbouw zodanig is gerealiseerd dat zowel de zijmuren van het bijgebouw als het (zadel)dak en de dakgoten zonder verspringingen doorlopen in de aanbouw. Het oorspronkelijke gebouw is als het ware ‘verlengd’ met de aanbouw. Het ziet er dus, in elk geval op het eerste gezicht, als één geheel uit. Dit is op zichzelf echter niet bepalend. ZWF heeft er terecht op gewezen dat het (veel) vaker voorkomt dat twee of meer gebouwen, van buitenaf bezien, hetzelfde dak of dezelfde gevel delen, zonder dat dit eraan in de weg staat om van afzonderlijke onroerende zaken te spreken. Daarbij komt in dit geval dat, anders dan de erfgenamen aanvankelijk hadden betoogd, van doorlopend metselwerk in de zijmuren geen sprake is. De zijmuren van de aanbouw zijn uit een lichtere kleur baksteen opgetrokken dan het oorspronkelijke gebouw. Bovendien loopt een duidelijk zichtbare verticale groef ter plaatse van het einde van de oorspronkelijke zijmuur en het begin van de zijmuur van de aanbouw. Ook in het interieur is klaarblijkelijk sprake van een duidelijk onderscheid tussen het oorspronkelijke gebouw en de aanbouw. Tussen het een en de ander bevindt zich blijkens de overgelegde foto’s een stenen muur, waarin zich een deur bevindt. Het komt er dus op neer dat tegen het oorspronkelijke gebouw een ander gebouw is geplaatst. Niet gezegd kan worden dat het oorspronkelijke gebouw zonder de aanbouw als ‘onaf’ of niet bruikbaar moet worden beschouwd. Dat geldt overigens ook voor de aanbouw, die op zichzelf ook bruikbaar is als schuur bij de woning op perceel [sectienummer 1] . Dat kennelijk op enig moment de nutsvoorziening in de aanbouw is aangebracht is daarvoor onvoldoende. Een dergelijke voorziening kan immers relatief eenvoudig worden verplaatst.
4.21.
Al met al kan is het feit van de doorlopende dakgoten en het gedeelde dak in het licht van de overige omstandigheden onvoldoende zwaarwegend om de conclusie te kunnen dragen dat de aanbouw bestanddeel is van het oorspronkelijke gebouw. De rechtbank verwerpt dus het standpunt van de erfgenamen. De gevraagde verklaring voor recht zal niet worden gegeven. Dit betekent dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen op dit punt zijn ingesteld niet is vervuld. Aan bespreking van die vorderingen komt de rechtbank dus niet toe.
4.22.
Niettemin wijst de rechtbank nog op het volgende. De hiervoor genomen beslissingen impliceren dat ZWF geen rechten kan doen gelden op het bijgebouw, maar ook dat de erfgenamen geen aanspraken hebben op de aanbouw. Omdat zich in de aanbouw de nutsvoorziening voor het (aan een derde verhuurde) bijgebouw bevindt en vanwege de aanwezigheid van de deur in de tussenmuur, zullen partijen hoe dan ook met elkaar in overleg moeten treden. Mogelijk zou dit overleg kunnen leiden tot een oplossing waarbij per saldo het gebruik van de aanbouw en het oorspronkelijke bijgebouw alsnog wordt samengevoegd. Als die oplossing gevolgen heeft voor de grenzen van de percelen waarop partijen het recht van erfpacht hebben, ligt het voor de hand de eigenaar (de gemeente Vlaardingen) bij dit overleg te betrekken.
4.23.
Nu de vorderingen in verband met de aanbouw over en weer niet toewijsbaar zijn, kan in het midden blijven of op partijen, gelet op artikel 5:95 BW, vanwege de aard van de vorderingen de verplichting rustte om ook de eigenaar van de onroerende zaken (de gemeente Vlaardingen) in het geding te roepen.
4.24.
Beide partijen krijgen over en weer, zowel in conventie als in reconventie, (materieel) gelijk en ongelijk en geen van de vorderingen is toewijsbaar. De rechtbank zal daarom de proceskosten compenseren.
5..De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst alle vorderingen in conventie en in reconventie af;
5.2.
compenseert de proceskosten in conventie en in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2021.
[1980/1861]