Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 20/1075 en ROT 20/2154
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2021 in de zaken tussen
[naam eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 8 februari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 2.133.000,-.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, gedagtekend 15 maart 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.709.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 januari 2020 (het bestreden besluit I), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2019 ongegrond verklaard.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 31 maart 2020 (het bestreden besluit II), heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen de vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2018 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
Het beroep over het belastingjaar 2018 is door de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer ROT 20/2154 en het beroep over belastingjaar 2019 onder zaaknummer ROT 20/1075.
De zaken zijn gezamenlijk behandeld op de zitting van 16 juni 2016. Namens eiseres is daar [naam 2], vergezeld van [naam 3], verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en taxateur [naam 4].
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018. Eiseres stelt dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. Volgens haar bedraagt de waarde op 1 januari 2017 € 1.876.000, en op 1 januari 2018 € 1.986.000,-. Verweerder is van mening dat hij beide waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een uitvaartcentrum gelegen in Rotterdam-Zuid op een perceel van 3.260 m². Eiseres is eigenaar en gebruiker. De onroerende zaak heeft over twee etages in totaal 2.007 m² bruto vloeroppervlak. De begane grond heeft 1.697 m² bruto vloeroppervlak en de eerste verdieping 310 m². Op de eerste verdieping bevinden zich de kantoren voor het uitvoerend personeel. Het bouwjaar is 1997.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat, waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt verweerder twee taxatierapporten van 6 mei 2020 van [naam 4] over, waarin aansluiting is gezocht bij de Taxatiewijzer Crematoria (de Taxatiewijzer). In deze rapporten wordt voor waardepeildatum 1 januari 2017 tot een waarde van € 2.770.000,- geconcludeerd en voor waardepeildatum 1 januari 2018 tot een waarde van € 2.898.000,-.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals bedoeld in art. 17, derde lid, van de Wet WOZ, en dat daarbij de kengetallen in de Taxatiewijzer als uitgangspunt moeten worden genomen, waarbij de rechtbank zich aansluit.
Vervangingswaarde van de opstallen
7. Wat betreft de bruto vervangingswaarde van de opstallen heeft eiseres ter zitting bevestigd dat niet (langer) in geschil is dat een juiste correctie voor grootte op de kengetallen uit de Taxatiewijzer is toegepast.
Ter zitting heeft eiseres hieraan toegevoegd dat zij voor de waardepeildatum 1 januari 2017 nog wel een significant verschil constateert tussen haar waarde en de waarde die verweerder voorstaat.
Meer concreet kon eiseres dit niet maken, maar de rechtbank begrijpt hieruit dat eiseres het niet eens is met een extra funderingscorrectie van € 25,- per m² die verweerder heeft toegepast, omdat sprake is van langere heipalen dan gebruikelijk. De rechtbank heeft eerder overwogen verweerder hierin te kunnen volgen (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 28 april 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:3898, r.o. 9 en verder) en ziet geen aanleiding om daar nu anders over te oordelen. Eiseres heeft hierover ook niets aangevoerd.
De slotsom is dan verweerder de door hem aangehouden bruto vervangingswaarde voor beide jaren aannemelijk maakt.
Technische correctie
8. Vervolgens is bij de technische correctie de levensduur en restwaarde tussen partijen in geschil. Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte de levensduur van de afbouw en installaties verlengd en is de door verweerder aangehouden restwaarde niet onderbouwd, omdat een onderbouwing van de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer ontbreekt.
9. Wat betreft de levensduur gaat verweerder voor het hoofdgebouw uit van 55 jaar voor de ruwbouw en 20 jaar voor afbouw en installaties.
Dit betekent dat op de waardepeildata voor de afbouw en installaties in beginsel de restwaarde is bereikt. Verweerder heeft de levensduur van beide onderdelen met vijf jaar verlengd. De levensduur van de ruwbouw is nog niet verlopen en niet verlengd door verweerder.
Voor de restwaarde houdt verweerder een percentage van 25 % voor de ruwbouw, 10 % voor de afbouw en 7 % voor de installaties aan. Dit is in het midden van de bandbreedte die uit de Taxatiewijzer volgt.
10. Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Omdat volgens verweerder de levensduur van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, nu eiseres dit betwist.
Daarbij geldt dat de bepaling van de waarde van een onroerende zaak elk jaar opnieuw gebeurt naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft en naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Dit betekent dat elk jaar opnieuw de levensduur en restwaarde moeten worden ingeschat, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen (vergelijk de uitspraak van Hof Den Haag van 7 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863).
11. Als onderbouwing voor de levensduurverlenging stelt verweerder dat het complex goed wordt onderhouden, waarbij het onderhoud is uitbesteed aan een technisch bureau.
Het is voor eiseres van belang dat het uitvaartcentrum er netjes en afgewerkt uitziet.
Eiseres investeert ook in het onderhoud. Installaties en afbouw worden periodiek vervangen:
zo is de luchtbehandelingsmotor in 2012 vervangen en zijn de centrale verwarmingsketels in 2019 vervangen.
De rechtbank kan deze onderbouwing voor de levensduurverlenging volgen. Aannemelijk is daarom dat de oorspronkelijk voor de afbouw en installaties ingeschatte levensduur achterhaald is en dat beoordeeld naar wat er op 1 januari 2017 en 1 januari 2018 bekend is een levensduurverlenging gerechtvaardigd is. Een verlenging van vijf jaar vindt de rechtbank redelijk.
12. Bij de levensduurverlenging moet worden bekeken wat de invloed ervan is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.
Het is daarbij eerst de vraag of de gehanteerde percentages van de restwaarde op zichzelf onderbouwd zijn. De kengetallen uit de Taxatiewijzer alleen zijn onvoldoende met marktgegevens onderbouwd, maar in het taxatierapport verwijst verweerder naar een drietal marktgegevens die volgens hem de kengetallen onderbouwen.
Het object aan de [adres 2] is daarbij echter niet bruikbaar, omdat dit een vraagprijs betreft.
Het object aan het [adres 3] was tijdens de verkoop een dierenkliniek die is omgebouwd naar een uitvaartcentrum. De rechtbank vindt dit voor de onderbouwing van de restwaarde van een uitvaartcentrum minder geschikt.
Het object aan de [adres 4] is wel een verkoop van een uitvaartcentrum, gelegen in Rotterdam, waarbij de verkoop dichtbij genoeg bij beide waardepeildata tot stand is gekomen. Dit object is na de verkoop omgebouwd tot woningen, maar dit betekent niet dat het daarom niet bruikbaar is. Er moet vanuit worden gegaan dat de eigenaar aan het einde van de (functionele) levensduur het financieel meest gunstige alternatief zal kiezen. Als dit meest gunstige alternatief tot gevolg heeft dat het desbetreffende object op dat moment een nieuwe bestemming heeft of krijgt, dan dient de restwaarde te worden bepaald met inachtneming van deze nieuwe bestemming.
Eiseres heeft ter zitting betoogd dat gezocht moet worden naar de restwaarde aan het einde van de levensduur en daar was volgens eiseres bij het object [adres 4] nog geen sprake van, omdat dit object ten tijde van de verkoop 27 jaar oud was. Daarbij verliest eiseres echter uit het oog dat het hier gaat om de restwaarde van de afbouw en installaties die op het moment van de verkoop van dit object [adres 4] voor deze onderdelen al bereikt was.
Verweerder heeft een restwaarde van 10 % en 7 % aangehouden, wat een lage restwaarde is, terwijl uit het verkoopcijfer van [adres 4] een beduidend hogere restwaarde volgt. Daarmee geeft dit marktcijfer in combinatie met de Taxatiewijzer een afdoende onderbouwing dat de (lage) restwaarden die verweerder hanteert niet te hoog zijn.
Door de levensduurverlenging zullen deze restwaarden later bereikt worden, maar vanwege het goede onderhoud door eiseres is de rechtbank van oordeel dat het aannemelijk is dat de restwaarde later wordt bereikt dan oorspronkelijk werd ingeschat.
Dit betekent dat verweerder voor beide waardepeildata de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.
BTW-component
13. Eiseres voert aan dat zij bij het verzorgen van uitvaarten ook horeca-activiteiten verricht, waarvoor zij geen BTW-vrijstelling heeft. Hierdoor heeft zij een gedeeltelijke BTW-vrijstelling van 19 %. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat hij eiseres hierin kan volgen. Ten onrechte is hier geen rekening mee gehouden.
13.1
Het voorgaande betekent dat in de waardering uit moet worden gegaan van een percentage van 19 %, in plaats van 21 % BTW. Dit baat eiseres evenwel niet.
Zoals uit het voorgaande volgt, kan de rechtbank de waarden waartoe in de taxatierapporten van verweerder wordt geconcludeerd volgen. Voor 1 januari 2017 is dit € 2.770.000,- en voor 1 januari 2018 € 2.898.000,-. Wanneer hierbij een percentage van 19% in plaats van 21% BTW wordt aangehouden, komt de waarde voor 1 januari 2017 (afgerond) uit op € 2.724.820,- en voor 1 januari 2018 (afgerond) op € 2.850.296,-, hoger dus dan de beschikte waarde van € 2.133.000,- en € 2.709.000,-.
Overige onderdelen
14. De rechtbank stelt vast dat waarde van de grond en de bestrating tussen partijen niet in geschil is. Hetzelfde geldt voor de correctie voor functionele veroudering.
15. De slotsom is dan dat verweerder voor beide waardepeildata in zijn bewijslast is geslaagd.
16. De beroepen zijn daarom ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, voorzitter, en mrs. P. Vrolijk en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 15 oktober 2021.
Wegens verhindering van de
voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Vrolijk
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).