ECLI:NL:RBROT:2020:3677

• Datum uitspraak: 17 april 2020
• Publicatiedatum: 21 april 2020
• Zaaknummer: 8231194 CV EXPL 19-53908
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.A. Vroom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde na ernstige tekortkomingen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 17 april 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Stichting Woonbron en meerdere gedaagden, waaronder [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3] en [gedaagde 4]. De eiseres, Woonbron, vorderde een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot een woning in Rotterdam buitengerechtelijk was ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De zaak volgde op een incident waarbij de politie op 24 oktober 2019 in de woning aanwezig was in verband met een onderzoek naar diefstal en de aanwezigheid van verdovende middelen. Woonbron stelde dat deze omstandigheden een ernstige tekortkoming in de huurovereenkomst opleverden, waardoor ontbinding gerechtvaardigd was.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst op 30 januari 2020 buitengerechtelijk was ontbonden, omdat de woning op dat moment door de burgemeester was gesloten. De rechter oordeelde dat Woonbron niet hoefde aan te tonen dat er daadwerkelijk handel in drugs vanuit de woning plaatsvond, maar dat de sluiting van de woning op zichzelf al voldoende was voor ontbinding. De rechter heeft ook de belangen van de gedaagden in overweging genomen, maar oordeelde dat het belang van Woonbron bij het handhaven van de leefbaarheid in de omgeving zwaarder woog.

De vordering van Woonbron om de gedaagden te veroordelen tot ontruiming van de woning werd toegewezen, evenals de vordering tot betaling van de huurprijs tot de datum van ontruiming. De gedaagden werden ook veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis benadrukt de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomsten in situaties van ernstige tekortkomingen, zoals het aantreffen van verdovende middelen in een huurwoning.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8231194 CV EXPL 19-53908

uitspraak: 17 april 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonbron ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,

tegen

1.. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.A. Chedie te Rotterdam,

2. [gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,

gedaagde,

die niet in de procedure is verschenen,

3. [gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 3] ,

gedaagde,

die niet in de procedure is verschenen,

en

4. [gedaagde 4] ,

wonende te [woonplaats gedaagde 4] ,

gedaagde,

die niet in de procedure is verschenen.

Eiseres wordt hierna aangeduid als “Woonbron” en gedaagden worden hierna afzonderlijk aangeduid als “ [gedaagde 1] ”, “ [gedaagde 2] ”, “ [gedaagde 3] ” en “ [gedaagde 4] ”. Gezamenlijk worden gedaagden hierna aangeduid als “ [gedaagde 1] c.s.”.

1.. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 16 december 2019, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 19 februari 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 12 maart 2020;
• de aanvullende (fax)brief van [gedaagde 1] , met een productie;
• de aanvullende producties van Woonbron;
• de nadere akte van Woonbron, met producties.

1.2

Ter zitting van 12 maart 2020 te 15:30 uur is Woonbron verschenen bij haar sociaal beheerder de heer [naam persoon] , bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Daarnaast is [gedaagde 1] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde voornoemd. Van hetgeen ter zitting is verhandeld heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.. De vaststaande feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.

2.1

Woonbron heeft met ingang van 13 april 2007 aan [gedaagde 1] en

[gedaagde 2] verhuurd de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde) voor een huurprijs van laatstelijk € 649,69 bruto per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2007 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

2.2

Op 24 oktober 2019 was de politie in het gehuurde aanwezig in verband met een onderzoek naar diefstal en/of heling. In de begeleidende brief van de bestuurlijke rapportage van de politie-eenheid Rotterdam d.d. 6 november 2019 staat het volgende.

“(…)

Probleemomschrijving pand [adres]

Op 24 oktober 2019 was de politie bij de woning aan de [adres] in verband met een onderzoek naar diefstal / heling. Tijdens de doorzoeking van de kelder van deze woning werden meerdere gestolen navigatiesystemen gevonden en een vuurwapen. Hierop werd ook de woning doorzocht. Daarbij zijn nog eens de volgende relevante zaken aangetroffen:

• 272,8 gram MDMA (XTC)
• 50,3 gram Ketamine
• Een grammenweegschaaltje met residu van cocaïne
• Meerdere gestolen navigatiesystemen
• Twee tasers

(…)”

2.3

Op 12 november 2019 heeft de burgemeester het voornemen geuit om op grond van artikel 174 Gemeentewet jo. artikel 13b Opiumwet (hierna: OW) een last onder bestuursdwang op te leggen en het gehuurde tijdelijk te sluiten.

2.4

[gedaagde 1] c.s. heeft tegen het voornemen van de burgemeester van 12 november 2019 bezwaar gemaakt. Tevens heeft [gedaagde 1] c.s. de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening hieromtrent te treffen. De voorzieningenrechter heeft op 17 februari 2020 uitspraak gedaan (zaaknummer ROT 20/509) en het verzoek van [gedaagde 1] c.s. afgewezen.

2.5

Bij besluit van 28 januari 2020 heeft de burgemeester het gehuurde gesloten voor de duur van zes maanden gerekend vanaf 30 januari 2020. [gedaagde 1] c.s. heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt.

2.6

Per 28 februari 2020 zijn [gedaagde 4] en [gedaagde 3] ingeschreven op een ander woonadres in de gemeente Utrecht.

3.. De vordering

3.1

Woonbron heeft - na (gedeeltelijke) wijziging van eis - gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

A. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Woonbron en

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam buitengerechtelijk ontbonden is met ingang van 30 januari 2020, subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst;

de veroordeling van [gedaagde 1] c.s. om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ontruimd te houden;

de veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de verschuldigde huurprijs van € 649,69 bruto per maand tot de datum van ontruiming;

de veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, inclusief wettelijke rente vanaf 5 dagen na heden tot de dag der algehele voldoening.

3.2

Aan haar vordering heeft Woonbron - zakelijk weergegeven en voor zover thans van

belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1

De overtredingen zoals omschreven in de bestuurlijke rapportage d.d. 6 november 2019 leveren een zodanig ernstige tekortkoming op dat deze zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het is een feit van algemene bekendheid dat het bewaren en verkopen van drugs tot overlast voor de woonomgeving leidt. Woonbron hanteert een ‘zero-tolerance-beleid’, omdat zij de wettelijke taak heeft te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij haar woningen verhuurt. Of het risico op overlast en onveiligheid zich heeft gerealiseerd is niet van doorslaggevende betekenis. Daarnaast zijn er binnen de gemeente Rotterdam lange wachtlijsten voor woningzoekenden, waardoor Woonbron niet kan toestaan dat het gehuurde gedurende een langere periode ongebruikt leeg staat.

3.2.2

Woonbron heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gelegenheid geboden zelf de huurovereenkomst op te zeggen, maar dit is niet gedaan. Bij brief van 15 november 2019 heeft Woonbron hen in kennis gesteld van de buitengerechtelijke ontbinding in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW in samenhang met artikel 7:267 BW, welke werking krijgt als de woning daadwerkelijk door de burgemeester gesloten is.

3.2.3

De overige stellingen van Woonbron worden - voor zover van belang - in de beoordeling besproken.

4.. Het verweer

4.1

[gedaagde 1] concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van Woonbron in haar vorderingen dan wel afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Woonbron in de proces- en nakosten.

4.2

[gedaagde 1] heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

4.2.1

[gedaagde 4] en [gedaagde 3] zijn de zoons van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

[gedaagde 1] geeft aan nimmer wetenschap te hebben gehad van de aanwezigheid van de verdovende middelen en/of de overige aangetroffen goederen in het gehuurde. [gedaagde 1] heeft zich te allen tijde als goed huurder gedragen. Zij heeft huisregels opgelegd aan haar kinderen en ter naleving daarvan het gehuurde periodiek gecontroleerd.

In navolging van hetgeen in het gehuurde op 24 oktober 2019 door de politie is aangetroffen, heeft [gedaagde 1] met de ondersteuning van het Wijkteam van de gemeente Rotterdam zeer verregaande maatregelen getroffen om de zoons te verwijderen uit het gehuurde en hen de toegang te ontzeggen. Ook hebben de zoons zich gemeld bij Centraal Onthaal van de gemeente Rotterdam. [gedaagde 1] heeft haar verantwoordelijkheid genomen als ouder van, en toezichthouder op, en is hierin niet tekortgeschoten. Er is verder niet aangetoond dat sprake is geweest van handel vanuit het gehuurde. Ontbinding van de huurovereenkomst is, gelet op het vorenstaande, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar en daarmee niet gerechtvaardigd.

4.2.2

Verder heeft [gedaagde 1] hier nog aan toegevoegd dat de buitengerechtelijke ontbinding van Woonbron op 15 november 2019 niet geldig is, omdat op dat moment het gehuurde niet feitelijk gesloten was en daardoor bestond de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding nog niet.

4.2.3

De overige stellingen van [gedaagde 1] worden - voor zover van belang - in de beoordeling besproken.

5.. De beoordeling

5.1

[gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] zijn niet in de procedure verschenen en daarom wordt tegen hen verstek verleend op grond van artikel 140 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). [gedaagde 1] is daarentegen wel in de procedure verschenen en daarom wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor
alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

5.2

In de eerste plaats dient nu beoordeeld te worden of Woonbron de huurovereenkomst per 30 januari 2020 buitengerechtelijk ontbonden heeft in haar brief van 15 november 2019. Het betreft hier een buitengerechtelijke ontbinding, onder de opschortende voorwaarde dat deze ingaat op het moment waarop de woning feitelijk gesloten is door de burgemeester.

Een eenzijdige rechtshandeling verlangt, in beginsel, onvoorwaardelijke verklaringen. Hieraan ligt ten grondslag dat degene tot wie de rechtshandeling wordt gericht - in dit geval [gedaagde 1] - recht heeft op zekerheid. Bij een buitengerechtelijke ontbinding in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:267 BW is dit criterium echter niet of in veel mindere mate van belang. Gelet op de bovenstaande omstandigheden is immers toch al sprake van een doorbreking van de contractuele afspraken en (wederzijdse) verwachtingen. Daarbij komt dat een dergelijke buitengerechtelijke ontbinding van nature minder rechtszekerheid biedt, omdat enkel de kantonrechter desgevraagd oordeelt over het antwoord op de vraag of een buitenrechtelijke ontbinding succesvol is geweest. Nu de ontvangst van de brief van 15 november 2019 door [gedaagde 1] c.s. verder niet is betwist en ook geen onduidelijkheid bestaat over de (formulering van de) opschortende voorwaarde, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de buitengerechtelijke ontbinding met de opschortende voorwaarde aan de zijde van Woonbron juridisch toelaatbaar is.

5.3

In de tweede plaats dient beoordeeld te worden of Woonbron het recht had de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.

5.4

Artikel 7:231 lid 2, gelezen in samenhang met lid 1, BW bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst met betrekking tot de in die artikelleden genoemde verhuurde zaken op grond van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk kan ontbinden op de voorwaarde dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 OW is gehandeld en het gehuurde vervolgens op grond van artikel 13b OW is gesloten.

5.5

Artikel 7:231 lid 2 BW is een uitzondering op de in lid 1 van dit artikel neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de kantonrechter. Gelet op het karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de bewoordingen daarvan is voldaan.

5.6

Vaststaat dat het gehuurde op grond van artikel 13b OW op 30 januari 2020 daadwerkelijk is gesloten voor de duur van 6 maanden. Dat enkele feit rechtvaardigt in beginsel buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (Vgl. Rb. Rotterdam

31 december 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BP4555). Woonbron hoeft dus niet aan te tonen dat de aangetroffen verboden middelen in of vanuit de woning zijn verhandeld of dat anderszins sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde 1] c.s.. Evenmin is vereist dat het bevel tot sluiting onherroepelijk is, zodat een (mogelijk) lopende beroepsprocedure aan de ontbinding niet in de weg staat.

5.7

Voor zover [gedaagde 1] met het verweer dat haar geen persoonlijk verwijt kan worden gemaakt, heeft bedoeld de juistheid van het bevel tot sluiting te betwisten, heeft te gelden dat dit onderliggende besluit niet ter beoordeling staat in deze procedure. Daarvoor staat immers een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang open, waarvan [gedaagde 1] ook gebruik heeft gemaakt (Hof Den Haag 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116).

5.8

Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen evenwel een inmenging in het beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Voor het antwoord op het verweer van [gedaagde 1] of de buitengerechtelijke ontbinding in dit geval al dan niet disproportioneel c.q. naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is, dienen alle relevante omstandigheden in aanmerking genomen te worden en een belangenafweging gemaakt te worden (Vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 7 oktober 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4088).

5.9

Aan de zijde van Woonbron neemt de kantonrechter daarbij in aanmerking dat Woonbron als toegelaten instelling van sociale huurwoningen mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. [gedaagde 1] heeft niet bestreden dat van algemene bekendheid is dat de handel in drugs in de omgeving waar dit gebeurt gevoelens van onrust en onveiligheid oproepen, waarmee de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving wordt aangetast. In zoverre heeft Woonbron in beginsel een zwaarwegend belang om daartegen op te treden.

5.1

Daar staat tegenover het belang van [gedaagde 1] c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst en het behoud van de woning. [gedaagde 1] en

[gedaagde 2] hebben samen, naast hun zoons [gedaagde 3] en [gedaagde 4] , nog een minderjarige dochter die eveneens in het gehuurde woonachtig is. Plaatsing op een zwarte lijst vanwege de aangetroffen drugs heeft tot gevolg dat zij vijf jaar lang moeizaam een andere sociale woning in de buurt kunnen krijgen.

5.11

[gedaagde 1] heeft weliswaar diverse maatregelen getroffen om herhaling en/of voortzetting van strafbare feiten te voorkomen, maar deze maatregelen bieden onvoldoende garantie om herhaling te voorkomen.

Het feit dat de zoons bijvoorbeeld op een ander woonadres ingeschreven staan en de oude huissleutels (kennelijk) hebben ingeleverd, betekent niet dat zij feitelijk niet in of nabij het gehuurde aanwezig kunnen zijn. De getroffen maatregelen staan niet in verhouding tot de ernst van de bevindingen, waardoor de veiligheid van de in- en omwonenden in het gedrang blijft. Daarnaast is naar het oordeel van de kantonrechter niet vast komen te staan dat

[gedaagde 1] , gelet op eerdere vermogens- en geweldsantecedenten van haar zoons en de aard en de verschillende plaatsen waar de verboden middelen en andere goederen zijn aangetroffen, zoals onder meer in de kledingkast van [gedaagde 4] en (onder) de bureaulades van [gedaagde 3] , niet op de hoogte kon zijn van de overtreding dan wel dat zij daar geen ernstig rekening mee kon houden. [gedaagde 1] wordt dan ook als huurder verantwoordelijk geacht voor hetgeen is aangetroffen in het gehuurde.

5.12

Een en ander overziend heeft Woonbron naar het oordeel van de kantonrechter een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dat niet gezegd kan worden dat het uitoefenen door Woonbron van haar bevoegdheid om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht.

Hoewel het vinden van een andere passende woonruimte niet gemakkelijk zal zijn, is het niet aannemelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er niet in zullen slagen te zijner tijd elders vervangende woonruimte te vinden.

5.13

Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] buitengerechtelijk is ontbonden per 30 januari 2020, zodat [gedaagde 1] c.s. de woning thans zonder recht of titel onder zich houdt. De door Woonbron gevorderde verklaring voor recht en de gevorderde ontruiming zullen dan ook worden toegewezen. Inzake de ontruimingstermijn zal worden beslist zoals hierna vermeld.

5.14

Nu de primair door Woonbron ingestelde vordering wordt toegewezen, behoeft haar subsidiaire vordering geen beoordeling.

5.15

[gedaagde 1] c.s. zal, als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Nu de vorderingen van grotendeels onbepaalde waarde zijn, zal de kantonrechter het gemachtigdensalaris op € 300,00 per punt vaststellen.

6.. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de tussen Woonbron en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesloten huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam op 30 januari 2020 buitengerechtelijk is ontbonden;

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om het gehuurde gelegen aan de [adres] te Rotterdam binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Woonbron zijn, en onder afgifte van alle sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 649,69 bruto per maand tot de datum van ontruiming van het gehuurde;

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 587,06 aan verschotten en € 750,00 (2,5 punten à € 300,00) aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44240