Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.145.553/01
arrest van 7 oktober 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant],
advocaat: mr. A.H.G. Vermeulen te Tilburg,
tegen
[Vastgoed] Vastgoed B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [Vastgoed] BV,
advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 april 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Tilburg van 19 februari 2014, gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [Vastgoed] BV als eiseres.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2128707 CV EXPL 13-5184)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep, tevens houdende grieven;
- de memorie van antwoord;
- de akte van [appellant];
- de antwoordakte van [Vastgoed] BV.
2.2.
Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In overweging 3.1. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze vastgestelde feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt:
- [Vastgoed] BV is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats];
- [Vastgoed] BV heeft met ingang van 1 november 2009 de begane grond (bedrijfsruimte) en de eerste verdieping (onzelfstandige woonruimte en magazijn) verhuurd aan de heer [huurder 1];
- medio april 2011 zijn de rechten en plichten uit de huurovereenkomst door [huurder 1] overgedragen aan [huurder 2], met goedvinden van [Vastgoed] BV;
- [Vastgoed] BV heeft sindsdien gefactureerd aan [huurder 2] die tot en met oktober 2011 diens huurverplichting heeft voldaan;
- op 3 november 2011 heeft [huurder 2] aan [Vastgoed] medegedeeld dat hij zijn onderneming had verkocht aan [appellant];
- [appellant] heeft de huurpenningen van de maand november 2011 (per bank) en de maand december (contant) voldaan;
- bij brief van 28 november 2011 heeft [Vastgoed] BV aan [huurder 2] te kennen gegeven dat [huurder 2] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde in gebruik aan een derde af te staan. Daarbij heeft [Vastgoed] BV ook aangegeven de huurovereenkomst te willen beëindigen;
- het onderling overleg tussen [Vastgoed] BV en [huurder 2] over de beëindiging van de huurovereenkomst heeft niet tot overeenstemming geleid;
- [Vastgoed] BV heeft vervolgens [huurder 2] gedagvaard (zaak-/rolnr. 700304 CV EXPL 12-485) en de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd;
- op 7 april 2012 (tijdens de lopende procedure tussen [Vastgoed] en [huurder 2]) heeft een geweldsincident plaatsgevonden in het gehuurde;
- in het gehuurde werd ten tijde van het geweldsincident een horeca-inrichting genaamd “[horeca-inrichting]” geëxploiteerd;
- bij besluit van 9 augustus 2012 heeft de Burgemeester van [woonplaats] het gehuurde voor een termijn van drie weken gesloten op grond van art. 34 van Pro de Algemene Plaatselijke Verordening, die gebaseerd is op art. 174 van Pro de Gemeentewet;
- bij exploot heeft [Vastgoed] BV op 4 september 2012 een tweetal brieven van 3 september 2012 laten betekenen, één aan [huurder 2] en één aan [appellant], in welke brieven [Vastgoed] BV de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt op grond van 7:231 lid 2 BW;
- bij vonnis van 30 januari 2013 heeft de kantonrechter te Tilburg in gemelde zaak tussen [Vastgoed] BV en [huurder 2] de vordering van [Vastgoed] BV afgewezen, omdat hij van oordeel is dat [appellant] per 1 juli 2011 huurder is geworden.
In dat geding is de vraag of [appellant] door contractoverneming huurder is geworden. [Vastgoed] BV gaat daar veronderstellenderwijze vanuit (32 inl. dagv.).
3.2.1.
In de onderhavige procedure heeft [Vastgoed] BV in eerste aanleg gevorderd:
- te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de horecabedrijfsruimte, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), op basis van de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 3 september 2012 is ontbonden, althans deze huurovereenkomst te ontbinden;
- [appellant] te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
- [appellant] te veroordelen om aan [Vastgoed] BV te betalen:
a. een bedrag van € 3.445,19 inzake achterstallige betalingen;
a. een bedrag van € 3.445,19 inzake achterstallige betalingen;
b. een bedrag aan € 2.000,-- aan reeds verbeurde contractuele boetes berekend (vermeerderd met rente);
c. een bedrag van € 2.853,99 voor iedere maand vanaf 1 juli 2013 tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de contractuele boete van art. 26.2 van de algemene voorwaarden, althans vermeerderd met de wettelijke rente handelsrente en te vermeerderen met contractuele indexeringen;
d. een bedrag van € 469,52 ter zake buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot die van de voldoening;
- [appellant] te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 15e dag na de vonnisdatum.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [Vastgoed] BV, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Met het besluit van de burgemeester van [woonplaats] van 9 augustus 2012 tot sluiting van het gehuurde, is volgens [Vastgoed] BV, voldaan aan het criterium van art. 7:231 lid 2 BW Pro om buitengerechtelijk te mogen ontbinden. Aldus is sprake van een rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 3 september 2012.
3.2.3.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.3.3.
In het eindvonnis heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst op basis van de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 3 september 2012 is ontbonden. Voorts heeft de kantonrechter de overige vorderingen van [Vastgoed] BV, met uitzondering van de boetes en de buitengerechtelijke incassokosten, toegewezen.
3.4.
[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog niet-ontvankelijk verklaren van [Vastgoed] BV in haar vorderingen, althans haar deze vorderingen te ontzeggen, met veroordeling van [Vastgoed] BV in de proceskosten in beide instanties. Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre het hoger beroep slaagt.
[Vastgoed] BV heeft geen incidenteel appel ingesteld.
3.5.
Met grief 1 komt [appellant] op tegen de gegeven verklaring voor recht. Hij stelt zich op het standpunt dat een ontbinding en ontruiming disproportioneel is en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [appellant] voert met name aan dat de buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid als bedoeld in art. 7:231 lid 2 BW Pro zowel wat wetsgeschiedenis als uitspraken betreft met name ziet op de ontbinding van huurovereenkomsten van zogenaamde drugspanden. Het incident in “[horeca-inrichting]” is van een geheel andere orde en rechtvaardigt een dergelijke ontbinding niet, mede gelet op de gedane investeringen en belangen van [appellant] en het personeel van [horeca-inrichting]. Het hof overweegt dienaangaande als volgt.
3.5.1.
Vaststaat dat de burgemeester van [woonplaats] bij besluit van 9 augustus 2012 het gehuurde voor een termijn van drie weken heeft gesloten.
De burgemeester legt aan dat besluit ten grondslag dat in het gehuurde op 7 april 2012 een geweldsincident heeft plaatsgevonden dat door de burgemeester wordt gekwalificeerd als een ernstig incident. Hij overweegt voorts dat art. 34 van Pro de APV hem de bevoegdheid geeft de sluiting van een horeca-inrichting te bevelen, indien zich daar feiten hebben voorgedaan die de verwachting wettigen dat het geopend blijven van de inrichting gevaar oplevert voor de openbare orde, de veiligheid of de gezondheid. Het beroep tegen dit besluit is niet-ontvankelijk verklaard.
3.5.2.
3.5.3.
Dit brengt mee dat de verhuurder in beginsel de overeenkomst door een schriftelijke verklaring kan ontbinden.
3.5.4.
Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in dit geval disproportioneel (naar het hof begrijpt: niet-gerechtvaardigd) en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, heeft het volgende te gelden.
3.5.5.
Het hof stelt voorop dat art. 7:231 lid 2 BW Pro een uitzondering maakt op de regel dat voor ontbinding van de huurovereenkomst rechterlijke tussenkomst is vereist.
3.5.6.
3.5.7.
In de wetsgeschiedenis is met name stilgestaan bij de ratio van de ontbindingsbevoegdheid na sluiting van overlast gevende drugspanden, hetgeen begrijpelijk is vanuit de optiek dat de uitzondering van artikel 7:231 lid 2 vooral Pro met die bedoeling in de wet is opgenomen.
Zo vermeldt de Nota naar aanleiding van het verslag in verband met de vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek (Kamerstukken II, 26089 nr. 6, p. 37) het volgende:
Het gaat hier om het geval dat ter zake van het gehuurde in het kader van de bestrijding van overlast door drugsgebruikers een besluit als bedoeld in artikel 174a Gemeentewet is opgenomen, dat erop neerkomt dat het pand wordt gesloten en derhalve naleving van de huurovereenkomst onmogelijk wordt gemaakt. In beginsel zal dit betekenen dat de huurder geen huur meer verschuldigd is of, als de sluiting het gevolg is van zijn eigen gedrag, vermoedelijk geen verhaal of nauwelijks verhaal zal bieden. Voortduren van de huurovereenkomst zal in dit geval weinig zin hebben en in elk geval voor de verhuurder zeer nadelig uitpakken. Een betere oplossing is dat hij zo spoedig
mogelijk en nieuwe huurder vindt en op grondslag van deze nieuwe huurovereenkomst opheffing van het gemeentebesluit kan vragen. Indien hij daartoe eerst een ontbindingsvordering zou moeten
instellen, zou de huurovereenkomst gedurende het geding voortduren, zodat de ontstane impasse langere tijd zou blijven bestaan. Dat is onwenselijk geoordeeld, ook omdat het beter is dat in gevallen als hier bedoeld de verhuurder aan de sanering meewerkt, hetgeen hij kan doen door de bestaande huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen.
3.5.8.
In deze zaak is sprake van een sluiting (wegens een mishandeling) van het gehuurde voor korte duur (drie weken met ingang van 15 augustus 2012), waarbij de naleving van de huurovereenkomst geenszins onmogelijk werd gemaakt. De sluiting betekende evenmin dat [appellant] geen huur meer verschuldigd was of dat [appellant] vermoedelijk geen of nauwelijks verhaal zou bieden. Er is niet gebleken dat voortduring van de huurovereenkomst aldus weinig zin had of voor [Vastgoed] BV zeer nadelig zou uitpakken. Integendeel, [appellant] heeft in hoger beroep onweersproken gesteld dat de huur door hem thans wordt voldaan. Gelet op die feiten en omstandigheden, met name dat aan de sluiting een eenmalig incident ten grondslag is gelegd, dat een incidentele vechtpartij in een horeca gelegenheid geen zeldzaamheid is, er zich kennelijk geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan enerzijds en het belang van [appellant] bij het voortzetten van de exploitatie van de onderneming in het gehuurde anderzijds acht het hof de ontbinding gelet op de bijzondere aard en geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd niet-gerechtvaardigd, althans een beroep op 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarmee heeft deze buitengerechtelijke ontbindingsverklaring geen effect gesorteerd. Grief 1 treft doel en de beslissing van de kantonrechter zal derhalve worden vernietigd. Ook de in eerste aanleg subsidiair gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden afgewezen. Voor zover [Vastgoed] BV nog beoogt te stellen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden op grond van tekortkomingen van [appellant], is het hof van oordeel dat, zo daar als sprake van is, die tekortkomingen gezien hun bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat niet is gebleken van enige substantiële huurachterstand en dat de hierna bij grief 2 te bespreken vordering van [appellant] eveneens grotendeels wordt afgewezen.
3.6.1.
Met grief 2 komt [appellant] op tegen de veroordeling tot betaling van € 3.445,19. Hij stelt daartoe onder verwijzing naar de als productie 25 overgelegde stukken, dat de kantonrechter kennelijk over het hoofd heeft gezien dat [appellant] wel betaalbewijzen in het geding heeft gebracht, waarmee de betaling is aangetoond.
3.6.2.
Het hof overweegt ten aanzien van deze grief het volgende. De vordering van [Vastgoed] BV ad € 3.445,19 is als volgt opgebouwd:
- € 1.564,04 ter zake hogere premie opstalverzekering;
- € 1.723,27 ter zake meerkosten opstalverzekering;
- € 46,14 ter zake te weinig betaalde huur oktober 2012;
- € 111,74 ter zake te weinig betaalde huur november 2012
3.6.3.
[Vastgoed] BV heeft erkend dat de eerste twee posten (een bedrag ad € 3.287,31) waren betaald voordat het vonnis waarvan beroep werd gewezen. Dit stemt overeen met de als productie 25 bij dupliek overgelegde “afboekingen”. In zoverre slaagt grief 2. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter op dit punt vernietigen en opnieuw rechtdoende [appellant] veroordelen tot betaling van € 157,88 (€ 46,14 en € 111,74).
3.7.
Grief 3, die ziet op de veroordeling tot betaling van een bedrag van € 2.853,99 per maand vanaf 1 juli 2013 tot de datum van de ontruiming, treft, gelet op het hiervoor overwogene eveneens doel.
3.8.
Het vorenstaande leidt er toe dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en opnieuw zal rechtdoen als hierna in de uitspraak aangegeven.
3.9.
Nu [appellant] in overwegende mate in het gelijk wordt gesteld, zal [Vastgoed] BV worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Grief 4 die op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg ziet, treft eveneens doel.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt [appellant] tot betaling aan [Vastgoed] BV van € 157,88;
- veroordeelt [Vastgoed] BV in de proceskosten van [appellant] voor de eerste aanleg begroot op € 500,-- salaris gemachtigde en voor het hoger beroep begroot op € 308,-- aan griffierecht, € 93,80 kosten dagvaarding en € 1.341,-- salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, J.P. de Haan en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 oktober 2014.