Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de stichting
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 16 september 2009,
gemachtigde: mr. A. Bonder te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.H. van Meurs te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Voor het verloop van de procedure wordt verwezen naar het tussenvonnis van 24 februari 2010 en de hierin aangehaalde processtukken. In dit vonnis is voorshands als vaststaand aangenomen dat er sprake is van overlast door drugshandel en drugsgebruik in en rond de woning die [gedaagde] van [eiseres] huurt. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om tegenbewijs hiervan te leveren.
[gedaagde] heeft te kennen gegeven drie getuigen te willen horen. Daarop is een getuigenverhoor bepaald op 8 september 2010. De aangezegde getuigen zijn bij deze gelegenheid niet verschenen. Het is [eiseres] op deze zitting toegestaan aan akte vermeerdering van eis met twee producties in te dienen. [gedaagde] heeft hier bij antwoordakte met twee producties op gereageerd. De datum voor het wijzen van het vonnis is vervolgens nader bepaald op heden.
2. Aanvulling op de vaststaande feiten
2.1. De Burgemeester van Rotterdam heeft op 27 augustus 2010 grond van artikel 13b van de Opiumwet het gehuurde voor de duur van zes maanden gesloten. Deze sluiting duurt tot 28 februari 2011. [gedaagde] woont hierdoor thans niet in het gehuurde.
2.2. [gedaagde] heeft op 12 oktober 2009 een verzoek tot tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met gebreken (artikel 7:257 BW) bij de huurcommissie ingediend. Op 15 april 2010 heeft de huurcommissie beslist dat de huurprijs van € 179,42 per maand met ingang van 1 november 2009 tijdelijk wordt verminderd tot € 124,18 per maand.
3. Nadere stellingen van partijen
3.1. Omdat de Burgemeester het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten, heeft [eiseres] de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW door middel van een door de deurwaarder aan [gedaagde] in persoon betekende schriftelijke verklaring van 27 augustus 2010 buitengerechtelijk ontbonden. Het gehuurde is gesloten, waardoor de woning niet ter beschikking van [gedaagde] of [eiseres] staat. Omdat de woning is gesloten als gevolg van het gebruik hiervan door [gedaagde], dient [gedaagde] een gebruiksvergoeding over deze periode aan [eiseres] te voldoen.
3.2. Als gevolg van de veranderde situatie heeft [eiseres] haar vordering gewijzigd, waardoor deze thans luidt:
Primair:
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is ontbonden op 27 augustus 2010, althans op het moment dat die ontbinding [gedaagde] heeft bereikt, althans op een door de rechter in goede justitie te bepalen andere dag;
Subsidiair:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
Primair en subsidiair:
- [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen, met machtiging van [eiseres], indien [gedaagde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van € 179,42 [aan achterstallige huur tot en met de maand september 2009] te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurprijs c.q. een gebruiksvergoeding van € 179,42 per maand vanaf oktober 2009 voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde in bezit zal houden dan wel het gehuurde door of vanwege [eiseres] niet ter vrije beschikking van [eiseres] zal zijn, een ingegane maand voor een volle gerekend;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.3. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij bezwaar heeft gemaakt tegen de beslissing van de Burgemeester. Aan deze beslissing zijn dezelfde argumenten ten grondslag gelegd als [eiseres] in de onderhavige procedure aanvoert. [gedaagde] heeft geen uitnodiging voor de hoorzitting ontvangen, wardoor hij zijn standpunt niet nader kenbaar heeft kunnen maken. Omdat er noch in de onderhavige civiele procedure, noch in de bestuursrechtelijke procedure een bindende eindbeslissing is gegeven, heeft [gedaagde] een redelijk belang om alsnog de drie door hem genoemde getuigen te doen horen, nu dit voor beide procedures van belang kan zijn.
3.4. [gedaagde] heeft ‘tot zeer recent’ € 179,42 aan [eiseres] voldaan. Omdat de huurprijs als gevolg van de beslissing van de huurcommissie vanaf 1 november 2009 tijdelijk is verminderd tot € 124,18, is er geen sprake van een vordering van [eiseres] op [gedaagde], maar andersom.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Aangesloten wordt bij hetgeen in het tussenvonnis van 24 februari 2010 is vastgesteld, overwogen en beslist. Hierin is overwogen dat beoordeeld moet worden of [gedaagde] zodanig tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat deze ontbonden dient worden. Als gevolg van de wijziging van eis dient nu eerst beoordeeld te worden of de huurovereenkomst door [eiseres] buitengerechtelijk is ontbonden.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.2. Uit artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat indien het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten, de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring. [gedaagde] heeft erkend dat de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten.
4.3. Uit artikel 7:231 lid 2 BW volgt niet dat onomstotelijk vast moet komen staan dat er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde]. Dat neemt niet weg dat in bijzondere omstandigheden bij het ontbreken van een tekortkoming van [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn. Dat is in de onderhavige zaak echter niet het geval. In het tussenvonnis van 24 februari 2010 is voorshands als vaststaand aangenomen dat er sprake was van overlast. [gedaagde] heeft, hoewel hij daartoe ruimschoots in de gelegenheid is gesteld, niet aan zijn opdracht tot het leveren van tegenbewijs voldaan. Hierdoor is aannemelijk dat er sprake is van een tekortkoming. Er is daarom geen ruimte voor een beroep op redelijkheid en billijkheid ten aanzien van het ontbreken van een tekortkoming.
4.4. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat er nog geen definitieve bestuursrechtelijke beslissing is gegeven. Ook deze eis wordt in artikel 7:231 lid 2 BW niet gesteld. De bestuursrechtelijke rechtsgang is met voldoende waarborgen omgeven, waardoor toetsing van de rechtmatigheid van het besluit van de Burgemeester in een civielrechtelijke procedure niet aan de orde is. Ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW zou, bijvoorbeeld wanneer er belangrijke aanwijzingen zijn dat er in de bestuursrechtelijke procedure essentiële vormen zijn geschonden, in deze procedure wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn. Er is echter niet gebleken dat een dergelijke situatie zich voordoet. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij in de bestuursrechtelijke procedure niet is gehoord, wijst de brief van 11 augustus 2010 (productie 11 bij de akte vermeerdering van eis aan de zijde van [eiseres]) op het tegendeel en heeft [gedaagde] zelf in zijn bezwaarschrift (productie 1 bij zijn antwoordakte) schending van het beginsel van hoor en wederhoor niet aangevoerd.
4.5. [eiseres] heeft de huurovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring ontbonden. Volgens het exploot van de deurwaarder is deze verklaring op 27 augustus 2010 aan [gedaagde] in persoon overhandigd. Hiermee aan de eisen van artikel 7:231 lid 2 BW voldaan. Er zal daarom een verklaring voor recht gegeven worden dat de huurovereenkomst per 27 augustus 2010 rechtsgeldig ontbonden is. Nu de primaire vordering op grond van artikel 7:231 lid 2 BW zal worden toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering tot ontbinding geen behandeling.
Ontruiming
4.6. [eiseres] vordert ontruiming van het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het vonnis. [gedaagde] is als gevolg van de ontbinding gehouden het gehuurde te ontruimen. Thans is het gehuurde echter gesloten en woont [gedaagde] niet meer op dit adres. Er is niet gesteld of gebleken dat er na de sluiting van de woning nog eigendommen van [gedaagde] in de woning aanwezig zijn. Indien dit het geval is, zou [gedaagde] echter als gevolg van de sluiting van de woning deze niet kunnen ontruimen. Het zou voor [gedaagde] dus onmogelijk zijn om aan een veroordeling tot ontruiming te voldoen. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Huurachterstand tot en met september 2009
4.7. [eiseres] heeft betaling van een huurachterstand tot en met de maand september 2009 gevorderd ter hoogte van € 179,42. [gedaagde] heeft tegen deze vordering aangevoerd dat de huurcommissie heeft geoordeeld dat de huur met ingang van 1 november 2009 tijdelijk verminderd is tot € 124,18 per maand. Omdat [gedaagde] wel steeds € 179,42 is blijven betalen, resteert er volgens [gedaagde] een vordering van hem op [eiseres]. De huurprijs is pas verlaagd nadat de huurachterstand was ontstaan. Hoewel de mogelijkheid tot verrekening met teveel of onverschuldigd betaalde huur wellicht bestaat, kan dit thans niet worden vastgesteld, omdat [gedaagde] dit verweer pas bij antwoordakte heeft aangevoerd en daarbij geen betalingsbewijzen heeft overgelegd. De gegrondheid van het verrekeningsverweer is daardoor niet op eenvoudige vast te stellen. Nu [gedaagde] de gevorderde huurachterstand verder niet heeft weersproken, zal het bedrag van € 179,42 worden toegewezen.
Huurprijs c.q. gebruiksvergoeding over de periode vanaf 1 oktober 2009
4.8. De huurovereenkomst heeft voortgeduurd tot aan de datum van de ontbinding op 27 augustus 2010. Tot aan deze datum, dus tot en met de huurbetaling voor de maand augustus 2010, was [gedaagde] huur verschuldigd en is de vordering toewijsbaar, zij het tot een bedrag van € 124,18 per maand vanaf 1 november 2009 tot 27 augustus 2010. Nu de huurovereenkomst per 27 augustus 2010 is ontbonden, is [gedaagde] vanaf deze datum geen huur meer verschuldigd.
4.9. [eiseres] heeft verder gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 179,42 vanaf 1 oktober 2009 voor elke maand dat [gedaagde] het gehuurde in bezit zal houden, dan wel het gehuurde door of vanwege [gedaagde] niet ter vrije beschikking van [eiseres] zal zijn. Voor een gebruiksvergoeding in strikte zin is geen grond omdat [gedaagde] door de sluiting geen gebruik heeft gemaakt van de woning. De vordering zal aangemerkt worden als een vordering tot vergoeding van de schade wegens het niet kunnen verhuren/gebruiken van de woning door [eiseres]. Die vordering kan slechts betrekking hebben op de periode gedurende welke de woning op last van de burgemeester gesloten is, dus tot en met 28 februari 2011 en kan geen hoger bedrag betreffen dat € 124,18 per maand gelet op de uitspraak van de huurcommissie.
4.10. Voor de toewijzing van de gevorderde schadevergoeding is grond omdat [gedaagde] niet voldaan heeft aan de verplichting om het gehuurde, na beëindiging van de huurovereenkomst (door de ontbinding op 27 augustus 2010), aan de verhuurder ter beschikking te stellen (artikel 7:224 lid 1 BW). De vordering tot vergoeding van de schade die [eiseres] lijdt als gevolg van de sluiting, wordt daarom – zij het in tijd en hoogte beperkt– toegewezen.
Proceskosten
4.11. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 297,00 aan vast recht, € 85,98 aan dagvaarding kosten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 200,00).
5. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen op 27 augustus 2010 rechtsgeldig is ontbonden;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 179,42 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand september 2009, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 124,18 aan huur per maand over de periode van 1 november 2009 tot en met 27 augustus 2010 en vanaf 27 augustus 2010 tot 28 februari 2011 een bedrag van € 124,18 per maand als schadevergoeding;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 382,98 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.