Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 19/2300
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 april 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres,
gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 30 november 2018 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 2.282.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 28 maart 2019 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 december 2019.
Eiseres is vertegenwoordigd door [naam persoon] , gemachtigde, en E. Arns, taxateur. Verweerder door zijn gemachtigde en J. Fekkes, taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 1.834.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een gezondheidscentrum, gebouwd in 1997. Het heeft twee opstallen die in een antroposofische bouwstijl met afwisselende hellende daken gebouwd zijn. Het geheel is gelegen op een perceel van 2.590 m².
In bezwaar gingen beide partijen uit van een bruto vloeroppervlakte van de opstallen van 1.925 m². In beroep stelt verweerder dat de oppervlakte 2.071 m² is. Eiseres is het daar niet mee eens en stelt dat de oppervlakte 1.925 m² is. Nu verweerder in beroep uitgaat van een ander, groter oppervlak dan in eerste instantie en eiseres dit betwist, is het aan verweerder om zijn stelling te onderbouwen. Ook overigens is het eerst aan verweerder om een onroerende zaak juist af te bakenen. Verweerder stelt dat op basis van de bouwtekeningen de oppervlakte door de afdeling werkvoorbereiding opnieuw is berekend, maar een concrete en inzichtelijke berekening aan de hand van de tekeningen ontbreekt. De rechtbank volgt verweerder daarom niet in zijn stelling en gaat uit van een bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak van 1.925 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
4. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe legt verweerder een taxatierapport van J. Fekkes van 21 oktober 2019 over. In dit rapport wordt tot een waarde van € 2.407.000,- geconcludeerd.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.
6. Bij de waardering is enkel in geschil de bruto vervangingswaarde per m² van de ruwbouw en de bij de technische veroudering gehanteerde levensduur en restwaarde.
Partijen zijn het eens over de waarde van de grond en de bruto vervangingswaarde van de afbouw en installaties. Tevens is niet in geschil dat geen functionele correctie hoeft te worden toegepast.
7. Wat betreft de bruto vervangingswaarde van de ruwbouw geldt dat verweerder hierbij een verhoging van € 25,- per m² heeft toegepast, terwijl eiseres hier geen aanleiding toe ziet.
7.1
In de taxatiewijzer Algemeen (waardepeildatum 1 januari 2017) staat op pagina 52 onder meer het volgende:
“De kengetallen in de specifieke taxatiewijzers zijn gebaseerd op een “normale” fundering, dat wil zeggen fundering op palen van circa tien meter diep. Met andere woorden zodra een taxatie moet worden verricht van een gebouw(deel) waar sprake is van een (significant) zwaardere fundering, dan wel een (significant) lichtere fundering (fundering op staal), dan moeten de kengetallen voor ruwbouw worden gecorrigeerd
Bij het verrichten van een taxatie van een object met een zwaardere fundering moet een correctie (verhoging) op de norm kengetallen voor ruwbouw plaatsvinden. Indien de taxateur er zeker van is, dat er een fundering op significant diepere palen heeft plaats gevonden, vindt een bijtelling plaats van € 25 tot € 40 per m2 bruto vloeroppervlak. De hoogte van de exacte bijtelling voor het desbetreffende WOZ-(deel)object moet door de taxateur zelf gespecificeerd worden in beginsel binnen de opgegeven bandbreedte.
Bij het verrichten van een taxatie van een object waar volstaan is met een lichtere fundering (fundering op staal) moet eveneens een correctie (vermindering) op de norm kengetallen voor ruwbouw plaatsvinden. Indien de taxateur er zeker van is, dat er sprake is van fundering op staal, vindt een aftrek plaats van € 25 per m2 bruto vloeroppervlak.
De correctie op de fundering wordt alleen toegepast op de ruwbouw.
Als de taxateur geen nadere informatie heeft over het type fundering, dan wordt uitgegaan van wat bij het archetype staat vermeld, dus uitgegaan van fundering met ‘normale’ paallengte.”
7.2
De taxatiewijzer zoals hiervoor aangehaald tot uitgangspunt nemend vindt de rechtbank aannemelijk dat in Rotterdam heipalen van 28 meter, althans langer dan 10 meter, worden gebruikt om de tweede zandlaag te bereiken, zoals ter zitting door verweerder gesteld. Eiseres heeft dit ook niet betwist. Dan is het op zijn plaats om een correctie (verhoging) toe te passen, waarbij verweerder uit is gegaan van de laagste bijtelling uit de bandbreedte van € 25,-. De rechtbank vindt dit niet onredelijk en kan daarom de bruto vervangingswaarde van de ruwbouw, zoals verweerder die voorstaat, volgen. Deze ligt overigens lager dan die volgt uit het taxatierapport van eiseres zelf (€ 703,01 van verweerder om € 706,- per m² van eiseres, beide inclusief BTW).
8. Eiseres voert verder aan dat bij de technische correctie de levensduur ten onrechte is verlengd. Volgens haar kan een verlenging enkel plaatsvinden als een ingrijpende verbouwing of renovatie heeft plaatsgevonden, wat hier niet het geval is.
8.1
Beide partijen gaan uit van de volgende levensduur: 50 jaar voor de ruwbouw,
25 jaar voor de afbouw en 20 jaar voor de installaties. De onroerende zaak is op waardepeil-datum 20 jaar oud. Dan is in beginsel (enkel) voor de installaties de restwaarde bereikt. Dit kan anders zijn als de installaties normaal functioneren en het huidige gebruik niet op korte termijn zal worden beëindigd. In dat geval bestaat aanleiding om rekening te houden met een verlengde levensduur. Anders dan eiseres betoogt, is dus niet een verbouwing of renovatie noodzakelijk voor een levensduurverlenging (vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 oktober 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:9108). Wel moet worden bekeken wat de invloed van de levensduur verlenging op de restwaarde is.
8.2
Niet in geschil is dat de installaties normaal functioneren en dat op korte termijn het gebruik hiervan niet zal worden beëindigd. Verder is niet in geschil dat de installaties worden onderhouden met behulp van een onderhoudsplan. Onder deze omstandigheden kan de levensduur van de installaties worden verlengd. Een levensduurverlenging van vijf jaar op de waardepeildatum, zoals verweerder toepast, vindt de rechtbank niet onredelijk.
9. Eiseres betoogt verder dat verweerder bij de bepaling van de technische veroudering uitgaat van te hoge restwaarden, omdat deze restwaarden zijn gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de taxatiewijzer Ziekenhuizen.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de restwaarden die in de taxatiewijzer staan. De taxatiewijzer bevat een bandbreedte en de taxateur heeft steeds het gemiddelde toegepast, wat leidt tot een restwaarde van 30% voor de ruwbouw, 25 % voor de afbouw en 18 % van de installaties, aldus verweerder.
9.1
De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat bij de correctie voor technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft, in dit geval een gezondheidscentrum. Wanneer de onroerende zaak niet langer als zodanig kan worden gebruikt, levert deze geen nut meer voor de eigenaar op. Dan eindigt de levensduur en resteert de restwaarde. De restwaarde is dan niet gelijk aan de bouwtechnische restwaarde, maar aan de waarde die na beëindiging van het gebruik als gezondheidscentrum resteert, bijvoorbeeld bij transitie van de onroerende zaak naar een andere bestemming. Voor iedere waardepeildatum moet de resterende (functionele) levensduur en de restwaarde opnieuw worden ingeschat (vergelijk de uitspraak van deze rechtbank van 4 juli 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:5348).
9.2
In de taxatiewijzer Algemeen (1-1-2017) staat over de restwaarde onder meer:
“Bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiksduur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewijzers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren object”
en verder:
“
Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.
Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een inschatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn gebaseerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.
9.3
De rechtbank stelt vast dat bij de taxatiewijzer Ziekenhuizen geen marktgegevens zijn opgenomen over de restwaarde van een gezondheidscentrum. Bijlage 4 bevat enkel marktgegevens over de bouwkosten, wat de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor een restwaarde vindt.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de restwaarde verder verwezen naar drie verkoopcijfers van verouderde dagverblijven. Deze zijn echter in Beverwijk en de gemeente West-Betuwe gelegen, wat te ver van Rotterdam is om bruikbaar te zijn als onderbouwing. Een toelichting van verweerder waarom deze (toch) als onderbouwing zouden kunnen dienen, ontbreekt. Verder volgt hieruit een gemiddelde restwaarde van 37,6 %, maar onduidelijk is wat deze totale restwaarde zegt over de restwaarde per onderdeel (ruwbouw, afbouw en installaties). Verweerder kon dit ter zitting ook niet toelichten.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de restwaarde verder verwezen naar drie verkoopcijfers van verouderde dagverblijven. Deze zijn echter in Beverwijk en de gemeente West-Betuwe gelegen, wat te ver van Rotterdam is om bruikbaar te zijn als onderbouwing. Een toelichting van verweerder waarom deze (toch) als onderbouwing zouden kunnen dienen, ontbreekt. Verder volgt hieruit een gemiddelde restwaarde van 37,6 %, maar onduidelijk is wat deze totale restwaarde zegt over de restwaarde per onderdeel (ruwbouw, afbouw en installaties). Verweerder kon dit ter zitting ook niet toelichten.
De conclusie is dan dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de gehanteerde restwaarden niet te hoog zijn.
9.4
Als gevolg hiervan slaagt verweerder niet in zijn bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval, al omdat eiseres haar restwaarden van 15 % voor de ruwbouw, 10 % voor de afbouw en 5 % voor de installaties in het geheel niet onderbouwt, zodat ook niet van die restwaarden uit kan worden gegaan.
11. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 2.000.000,-, daarbij in aanmerking nemend wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht.
12. Het beroep is gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (voor de bezwaarfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en wegingsfactor 1 en voor de beroepsfase 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en wegingsfactor 1).
Daarnaast heeft eiseres recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. De kosten hiervan van € 580,80 (inclusief BTW) zijn niet in geschil.
Dit alles maakt dat de totale proceskostenvergoeding dan € 2.152,80 bedraagt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 2.000.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 345,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.152,80.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en M. Munsterman, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 16 april 2020.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is buiten staat De voorzitter is verhinderd te tekenen
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).