Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7701495 VZ VERZ 19-8175
uitspraak: 25 juli 2019
beschikking ex artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verzoekster],
gevestigd te [vestigingsplaats verzoekster] ,
verzoekster,
gemachtigde: [gemachtigde] te Utrecht,
tegen
de naamloze vennootschap
[verweerster],
gevestigd te [vestigingsplaats verweerster] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar te Eindhoven.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [verzoekster] ” en “ [verweerster] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met bijlagen, ontvangen op 19 april 2019;
- het verweerschrift.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 juli 2019. Daarbij is namens [verzoekster] verschenen de heer [naam 1] (asset manager van [naam bedrijf 1] ) en de heer [naam 2] (van [naam bedrijf 2] ) bijgestaan door de gemachtigde mr. J.P.H. Jacobs. Namens [verweerster] is verschenen de gemachtigde mr. E.P.W. Korevaar.
Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De uitspraak van de beschikking is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Tussen (de rechtsvoorgangster van) [verzoekster] als verhuurster en [verweerster] als huurster bestaat sinds 1 september 1993 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam (hierna: het gehuurde). Met ingang van 1 september 2006 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor de duur van tien jaar, welke overeenkomst nadien is voortgezet voor een periode van vijf jaar.
2.2
Het gehuurde is blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst casco verhuurd en heeft als bestemming café-restaurant, zodat het gehuurde het karakter heeft van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.
2.3
[verweerster] mag het gehuurde onderverhuren aan exploitanten van een bedrijf met een primaire drankenfocus. Het oogmerk van [verweerster] is dat zij daarmee een verkooppunt van door haar te leveren dranken in het gehuurde realiseert. [verweerster] heeft het gehuurde onderverhuurd aan een dochtervennootschap van Debuut, die in Nederland verschillende horecaconcepten exploiteert.
2.4
De huurprijs bedraagt thans € 123.755,96 exclusief BTW per jaar. Behoudens indexering heeft vanaf de aanvang van de huurovereenkomst geen nadere aanpassing van de huurprijs plaatsgevonden.
2.5
Bij brief van 3 juli 2018 heeft [verzoekster] aan [verweerster] een voorstel tot huurverhoging gedaan, te weten een bedrag van € 195.200,00 exclusief BTW per jaar.
2.6
Bij e-mail van 3 september 2018 heeft [verweerster] [verzoekster] bericht zelf een taxatie van het gehuurde te laten uitvoeren en hierna met elkaar in gesprek te gaan.
2.7
[verzoekster] heeft in reactie daarop het voorstel gedaan om het kantoor Cushman & Wakefield als deskundige aan te wijzen die partijen adviseert over de hoogte van de huurprijs en als ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs 1 oktober 2018 te hanteren, waarbij [verzoekster] tevens aanspraak maakt op de wettelijke rente over de aan haar terug te betalen bedragen.
2.8
Bij e-mail van 2 oktober 2018 heeft [verweerster] voorgesteld de jaarhuur te verhogen naar
€ 135.000,00 exclusief BTW. Indien [verzoekster] daarmee niet akkoord gaat, stelt [verweerster] voor om een deskundige van Van de Weerd makelaars te Utrecht benoemen. [verweerster] besluit haar bericht met de volgende passage:
“Met de uitgangspunten voor een 303 procedure zoals door u genoemd van een referentieperiode van 5 jaar teruggerekend vanaf 1 oktober j.l. kunnen wij instemmen. De door u geopperde verschuldigde wettelijke rente doet wat ons betreft niet ter zake en daarmee gaan we dan ook niet akkoord”.
2.9
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over een nader vast te stellen huurprijs.
3.Het verzoek en de grondslag daarvan
3.1
[verzoekster] heeft de kantonrechter verzocht bij beschikking Cushman & Wakefield te Amsterdam, althans één der aan dat kantoor verbonden personen, althans een door de kantonrechter in goede justitie aan te wijzen deskundige te benoemen, teneinde te adviseren over de nader vast te stellen huurprijs per datum indiening van het verzoekschrift, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.
3.2
Aan haar verzoek heeft [verzoekster] – zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. De huidige huurprijs is te laag en stemt niet overeen met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. In dat kader heeft [verzoekster] [verweerster] voorgesteld de huurprijs per 15 juli 2018 te verhogen naar € 195.200,00 exclusief BTW per jaar. Zij heeft daarbij verwezen naar referentiepanden in het winkelcentrum Central Plaza te Rotterdam.
Partijen hebben echter geen overeenstemming weten te bereiken over een herziening van de huurprijs en evenmin over een gezamenlijk te benoemen deskundige. [verzoekster] heeft er derhalve recht op en belang bij om op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW benoeming van een gezamenlijke deskundige te verzoeken. [verzoekster] heeft daartoe het kantoor van Cushman & Wakefield voorgesteld, welk kantoor werkzaam is in de winkelvastgoed en op het gebied van het adviseren en begeleiden van huurprijsherzieningen over een uitgebreide ervaring beschikt.
4.Het verweer
[verweerster] verzoekt de kantonrechter om een deskundige met horeca-expertise te benoemen, zoals het kantoor Van de Weerd makelaars te Utrecht. Anders dan bij ‘reguliere’ huurcontracten wordt de huurprijs van het gehuurde niet louter bepaald door de publiekrechtelijke en contractuele bestemming, de indeling, bouwkundige toestand en ligging van het gehuurde, maar ook door de vraag of de onderhuurder een drankenafnamebeding heeft en of het gehuurde casco dan wel met horecavoorzieningen en isolatie is uitgerust en de onderhoudsverdeling van die voorzieningen. Nu volgens vaste jurisprudentie de vraag of andere bedrijfsruimte ter plaatse vergelijkbaar is vooral berust op de ervaring en intuïtie van de deskundige, dient de deskundige over horeca-expertise te beschikken. Cushman & Wakefield heeft weliswaar een zekere naam en faam in de advisering over retailhuren, maar beschikt niet over een horeca-expertise.
5.De beoordeling
5.1
Een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:303 BW is, op grond van artikel 7:304 BW, slechts ontvankelijk indien deze vordering vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Op grond van artikel 7:304 lid 2 BW benoemt de rechter deze deskundige op verzoek van de meest gerede partij indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige.
5.2
Vaststaat dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de persoon van de deskundige. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of de deskundige, gelet op het feitelijke gebruik van het gehuurde als café-restaurant, over specifieke horeca-expertise dient te beschikken.
5.3
De kantonrechter overweegt dat bij het opnieuw vaststellen van de huurprijs een objectieve maatstaf dient te worden gehanteerd, waarbij het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse centraal staat. Om vast te stellen of een pand als vergelijkingspand kan dienen, wordt gekeken naar de fysieke aspecten van dat pand, zoals de staat waarin het pand zich bevindt, de ouderdom van het pand, de ligging en de uitstraling van het pand en het voorzieningenniveau. Met de aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf, en dus met de bestemming van het gehuurde, wordt geen rekening gehouden, tenzij de bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte (onder andere HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 en HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971).
5.4
In casu is de bouwkundige staat van het gehuurde ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst casco, zoals blijkt uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft het gehuurde blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst de bestemming café-restaurant, maar het pand hoeft deze bestemming niet te allen tijde te behouden, althans is niet gesteld of gebleken dat het pand zonder structurele bouwkundige voorzieningen ook bruikbaar is te maken als bijvoorbeeld winkelruimte. [verweerster] heeft in dit verband onvoldoende gemotiveerd gesteld dat het element horecabestemming als geobjectiveerd element heeft te gelden, dat bij de nadere huurprijsvaststelling betrokken dient te worden.
5.5
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen grond is voor benoeming van een deskundige met specifieke expertise van horecahuren, zoals door [verweerster] gewenst. Bovendien heeft [verzoekster] ten aanzien van de door [verweerster] voorgestelde deskundige Van de Weerd makelaars opgemerkt dat zij het vermoeden heeft dat de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van dit kantoor onvoldoende worden gewaarborgd, nu dit kantoor blijkens de website van Debuut wordt aanbevolen als goede sparringpartner c.q. adviseur.
5.6
Doorslaggevend voor de keuze van de deskundige is dat deze de in de artikelen 7:303 en 7:304 BW neergelegde maatstaf en de criteria voor nadere vaststelling van de huurprijs van 290-bedrijfsruimte in zijn/haar rapport zal toepassen. De kantonrechter overweegt dat er door [verweerster] geen steekhoudende bezwaren naar voren zijn gebracht om te twijfelen aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van de door [verzoekster] voorgestelde (medewerkers van) Cushman & Wakefield te Amsterdam. De griffier heeft na de mondelinge behandeling telefonisch contact opgenomen met dit kantoor. De heer Frank Adema van dit kantoor heeft zich bereid verklaard als deskundige te willen optreden, waarbij hij heeft aangegeven geen enkele binding met partijen te hebben en niet betrokken te zijn bij het onderhavige geschil. Daarbij is aangegeven dat het onderzoek inclusief rapportage naar verwachting € 7.500,00 (exclusief btw) gaat kosten.
5.7
De kantonrechter benoemt, op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW, als deskundige de heer Frank Adema, werkzaam ten kantore van Cushman & Wakefield te Amsterdam.
5.8
De kantonrechter neemt aan dat de meest gerede partij contact zal opnemen met voornoemde deskundige en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 lid 2 BW. In het kader van deze procedure dient het deskundigenadvies te voldoen aan de volgende criteria. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs moet worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, zoals die hebben gegolden in een tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan het instellen van een vordering. Deze huurprijzen worden volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil herleid tot het prijsniveau van het tijdstip waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. De deskundige dient in zijn advies voorts alle gegevens op te nemen die voor de identificatie van de vergelijkingspanden van belang zijn en mag geen anonieme vergelijkingspanden aanvoeren.
5.9
Bij zijn advies dient de deskundige ermee rekening te houden dat voor de datum van het instellen van de vordering en daarmee ingevolge artikel 7:303 lid 4 BW de ingangsdatum van de nadere huurprijs de datum van het ingediende verzoekschrift heeft te gelden, te weten 19 april 2019.
5.1
Aangenomen wordt dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over zijn bevindingen en dat deze opmerkingen ook in het (eind)rapport worden opgenomen.
5.11
Artikel 7:304 lid 3 BW bepaalt dat de kosten van het advies proceskosten zijn. Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. In de onderhavige procedure dient slechts de deskundige te worden benoemd. Daarmee is deze procedure beëindigd. Als partijen geen overeenstemming in der minne kunnen bereiken over een toedeling of verdeling van de kosten van de deskundige, dient een beslissing daarover te worden gevorderd en genomen in een procedure ex artikel 7:303 BW. In die procedure kan op alle aspecten van de nadere huurprijsvaststelling, inclusief de daarmee gemoeide kosten, worden ingegaan. Als partijen geen overeenstemming bereiken over het dragen van de kosten van de deskundige is het uitgangspunt dat de verzoekende partij die kosten voorlopig, in afwachting van een latere beslissing dienaangaande, draagt.
5.12
Gelet op de aard van deze procedure worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
benoemt tot deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW om onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 19 april 2019 met betrekking tot het gehuurde, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, overeenkomstig de bepalingen in artikel 7:303 BW:
de heer Frank Adema, werkzaam ten kantore van Cushman & Wakefield te Amsterdam;
Gustav Mahlerlaan 362-364
1082 M.E. Amsterdam
tel: [mobiele nummer]
e-mail:
frank.adema@cushwake.com;
frank.adema@cushwake.com;
compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
364