Uitspraak
6 maart 1987
Eerste Kamer
Rek.nr. 7083
HV
Eerste Kamer
Rek.nr. 7083
HV
Hoge Raad der Nederlanden
Beschikking
in de zaak van
[verzoekster] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Mr. R.V. Kist,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
VERZOEKSTER tot cassatie,
advocaat: Mr. R.V. Kist,
t e g e n
[verweerder] ,
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.
wonende te [woonplaats] ,
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.
1. Het geding in de vorige instanties
Voor het geding in de vorige instanties verwijst de Hoge Raad in de eerste plaats naar zijn beschikking van 22 maart 1985, NJ 1985, 773, waarbij het door thans verzoekster tot cassatie - verder te noemen: [verzoekster] - ingestelde cassatieberoep tegen de tussenbeschikking van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 21 februari 1984 werd verworpen.
Ter voldoening aan de haar in voormelde tussenbeschikking gegeven opdracht heeft de Bedrijfshuuradviescommissie op 3 oktober 1985 aanvullend advies aan de Rechtbank uitgebracht.
Nadat partijen naar aanleiding van dit aanvullend advies hun standpunten nader uiteengezet hadden, heeft de Rechtbank bij beschikking van 11 maart 1986 de beschikking van de Kantonrechter van 17 augustus 1983 vernietigd, en de huurprijs van het bedrijfspand gelegen aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] met ingang van 1 september 1981 vastgesteld op een bedrag van f. 97.437,50 per jaar, jaarlijks - voor het eerst op 1 september 1982 - te herzien conform het verloop van de prijsindexcijfers voor de gezinsconsumptie werknemersgezinnen (1980 = 100), met dien verstande dat de aldus verkregen huurprijs gedurende drie achtereenvolgende jaren zal worden verminderd met f. 10.433,33 per jaar.
Deze beschikking van de Rechtbank is aan de onderhavige beschikking van de Hoge Raad gehecht.
2. Het geding in cassatieTegen de beschikking van de Rechtbank heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot verwerping van het beroep.
De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van het middel
3.1.1 Het gaat in deze zaak om een door [verzoekster] als verhuurster van een bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 BW op de voet van art. 1632
aaan de Kantonrechter gedaan verzoek om de huurprijs nader vast te stellen. Bij toepassing van het tweede lid van laatstgenoemde bepaling heeft de Kantonrechter - op het voetspoor van het hem door de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te 's-Gravenhage uitgebrachte advies - als "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" aangemerkt twee winkelpanden en twee horecapanden.
aaan de Kantonrechter gedaan verzoek om de huurprijs nader vast te stellen. Bij toepassing van het tweede lid van laatstgenoemde bepaling heeft de Kantonrechter - op het voetspoor van het hem door de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te 's-Gravenhage uitgebrachte advies - als "vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" aangemerkt twee winkelpanden en twee horecapanden.
3.1.2 De in hoger beroep door de huurder, [verweerder] , tegen de uitspraak van de Kantonrechter aangevoerde grieven VII, IX, XI en XVI stelden de vraag aan de orde of bedoelde winkelpanden wel konden worden aangemerkt als vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van voormelde wetsbepaling.
3.1.3 In haar onder 1 vermelde tussenbeschikking heeft de Rechtbank:
- (A) vastgesteld, kort gezegd, dat de onderhavige bedrijfsruimte destijds is verhuurd als horecabedrijfsruimte en wel - kennelijk in verband met haar daartoe geëigende bouwkundige indeling - voor een huurprijs die aanzienlijk lager was dan de huurprijs die toen gold voor overigens vergelijkbare bedrijfsruimte (dat is: bedrijfsruimte waarin het winkelbedrijf wordt uitgeoefend en die, behalve wat bouwkundige indeling betreft, met de litigieuze vergelijkbaar is), alsmede dat voor de litigieuze bedrijfsruimte een huur op het niveau van zulke overigens vergelijkbare bedrijfsruimte in het economisch verkeer nog steeds niet haalbaar is;
- (A) vastgesteld, kort gezegd, dat de onderhavige bedrijfsruimte destijds is verhuurd als horecabedrijfsruimte en wel - kennelijk in verband met haar daartoe geëigende bouwkundige indeling - voor een huurprijs die aanzienlijk lager was dan de huurprijs die toen gold voor overigens vergelijkbare bedrijfsruimte (dat is: bedrijfsruimte waarin het winkelbedrijf wordt uitgeoefend en die, behalve wat bouwkundige indeling betreft, met de litigieuze vergelijkbaar is), alsmede dat voor de litigieuze bedrijfsruimte een huur op het niveau van zulke overigens vergelijkbare bedrijfsruimte in het economisch verkeer nog steeds niet haalbaar is;
- (B) als haar voorlopig oordeel te kennen gegeven dat uit deze vaststellingen volgt dat de winkelpanden ten onrechte zijn aangemerkt als vergelijkbare bedrijfsruimten, doch
- (C) alvorens daaromtrent definitief te oordelen, nader advies gevraagd van voormelde Bedrijfshuuradvies commissie.
- (C) alvorens daaromtrent definitief te oordelen, nader advies gevraagd van voormelde Bedrijfshuuradvies commissie.
3.1.4 In haar nader advies heeft deze commissie, voor zover hier van belang, volhard bij haar opvatting dat de beide in haar eerste, aan de Kantonrechter uitgebrachte advies in de vergelijking betrokken winkelpanden zijn aan te merken als vergelijkbare bedrijfsruimten in voormelde zin. Zulks, kort gezegd, omdat zij deze panden zowel qua ligging als qua bouwkundige staat met het litigieuze vergelijkbaar acht. Ter toelichting van dit laatste wees de commissie erop "dat, hoewel [verzoekster] het pand verhuurd heeft als restaurant, het pand deze bestemming niet te allen tijde behoeft te behouden, daar zonder structurele bouwkundige voorzieningen het pand ook bruikbaar is te maken als winkelruimte; aangezien de kolommen in het pand dragende delen zijn van het pand, kan een zeer grote verkoopruimte worden verkregen door verwijderen van de (niet dragende) tussenmuren" (citaat volgens rechtsoverweging 2.2).
3.1.5 [verzoekster] beeft zich bij het onder 3.1.4 weergegeven deel van het nadere advies aangesloten en heeft op grond van dat advies en onder verwijzing naar HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 betoogd dat met het verschil in bestemming tussen het litigieuze pand en meer bedoelde winkelpanden géén rekening mag worden gehouden, omdat dit verschil niet tot uitdrukking komt in de "bouwkundige gedaante" van de betrokken bedrijfsruimten, nu (naar zij te bewijzen aanbood) "het gehuurde zonder het maken van noemenswaardige kosten alleszins geschikt is voor gebruik anders dan als horecabedrijfsruimte, en met name voor detailhandel ".
3.1.6 Een en ander stelde de Rechtbank voor de vraag of dit haar aanleiding gaf terug te komen op haar hiervoor in 3.1.3 onder (B) weergegeven voorlopig oordeel. Deze vraag heeft de Rechtbank blijkens baar rechtsoverwegingen 2.3 in verbinding met 2.5 ontkennend beantwoord. Daarbij oordeelde zij klaarblijkelijk beslissend enerzijds dat zijn "bouwkundige gedaante" het litigieuze pand geëigend maakt tot gebruik als restaurant, als hoedanig het destijds dan ook door [verzoekster] is verhuurd (voor een aanzienlijk lagere huurprijs dan die toen gold voor overigens vergelijkbare bedrijfsruimten in voormelde betekenis) en anderzijds dat het pand niet tot winkel zou kunnen worden bestemd dan na een wijziging in zijn bouwkundige gedaante die, ofschoon niet structureel, niettemin het verwijderen van de bestaande muren zou vereisen.
3.1.7 Het onder 3.1.6 weergegeven oordeel van de Rechtbank komt erop neer dat de regel dat In het kader van art. 1632
a, tweede lid, verschillen in bestemming enkel dan in aanmerking mogen worden genomen indien zij tot uitdrukking komen in de "bouwkundige gedaante" van de betrokken bedrijfsruimten, aldus moet worden toegepast dat in beginsel uitsluitend rekening valt te houden met de werkelijke, niet met de mogelijke bouwkundige gedaante. In dit oordeel ligt, zoals de Rechtbank ter motivering van het passeren van voormeld bewijsaanbod aan het slot van haar rechtsoverweging 2.4 doet uitkomen, besloten dat voor haar beslissing niet van belang was of aan een bouwkundige ingreep als daarbij bedoeld al dan niet "noemenswaardige kosten" verbonden zouden zijn, zodat dit aanbod "niet (...) ter zake dienende" was.
a, tweede lid, verschillen in bestemming enkel dan in aanmerking mogen worden genomen indien zij tot uitdrukking komen in de "bouwkundige gedaante" van de betrokken bedrijfsruimten, aldus moet worden toegepast dat in beginsel uitsluitend rekening valt te houden met de werkelijke, niet met de mogelijke bouwkundige gedaante. In dit oordeel ligt, zoals de Rechtbank ter motivering van het passeren van voormeld bewijsaanbod aan het slot van haar rechtsoverweging 2.4 doet uitkomen, besloten dat voor haar beslissing niet van belang was of aan een bouwkundige ingreep als daarbij bedoeld al dan niet "noemenswaardige kosten" verbonden zouden zijn, zodat dit aanbod "niet (...) ter zake dienende" was.
3.2 De eerste klacht van het middel, die ervan uitgaat dat de Rechtbank het bewijsaanbod niet ter zake dienende heeft geoordeeld "op de grond, dat de destijds overeengekomen huurprijs niet naar het niveau van winkelbedrijfsruimte is vastgesteld", berust blijkens het hiervoor onder 3.1 overwogene op een verkeerde lezing van de bestreden uitspraak en kan daarom niet tot cassatie leiden. Hetzelfde geldt voor de tweede klacht van het middel, zoals het middel trouwens zelf al veronderstelt.
3.3 De derde klacht van het middel keert zich tegen het onder 3.1.6 bedoelde oordeel van de Rechtbank, doch tevergeefs.De regel dat bij toepassing van het tweede lid van art. 1632
avoor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte, verschillen in bestemming enkel dan in aanmerking mogen worden genomen indien zij tot uitdrukking komen in de "bouwkundige gedaante” van de betrokken bedrijfsruimten, vindt zijn rechtvaardiging daarin dat met het door deze bepaling nagestreefde doel niet strookt ten nadele van de verhuurder van een bedrijfsruimte die, wat haar bouwkundige gedaante betreft, kan dienen om daarin een lucratief bedrijf uit te oefenen dat een hoge huur kan opbrengen, gewicht te hechten aan de niet voor zijn rekening komende omstandigheid dat zijn huurder verkiest in die ruimte een andersoortig, minder winstgevend bedrijf te voeren. Omgekeerd dient echter, wanneer een bedrijfsruimte, wat haar bouwkundige gedaante betreft, geëigend is om daarin een bepaald soort bedrijf uit te oefenen en zij ook als zodanig is verhuurd, in beginsel niet ten nadele van de huurder te strekken de voor rekening van de verhuurder komende omstandigheid dat die bedrijfsruimte door een wijziging in die bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur kan opbrengen. Dit laatste kan mogelijk anders liggen indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een wijziging is vereist, valt te verwaarlozen, maar dáárvan is, naar de Rechtbank begrijpelijkerwijs heeft geoordeeld, te dezen in elk geval geen sprake.
avoor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte, verschillen in bestemming enkel dan in aanmerking mogen worden genomen indien zij tot uitdrukking komen in de "bouwkundige gedaante” van de betrokken bedrijfsruimten, vindt zijn rechtvaardiging daarin dat met het door deze bepaling nagestreefde doel niet strookt ten nadele van de verhuurder van een bedrijfsruimte die, wat haar bouwkundige gedaante betreft, kan dienen om daarin een lucratief bedrijf uit te oefenen dat een hoge huur kan opbrengen, gewicht te hechten aan de niet voor zijn rekening komende omstandigheid dat zijn huurder verkiest in die ruimte een andersoortig, minder winstgevend bedrijf te voeren. Omgekeerd dient echter, wanneer een bedrijfsruimte, wat haar bouwkundige gedaante betreft, geëigend is om daarin een bepaald soort bedrijf uit te oefenen en zij ook als zodanig is verhuurd, in beginsel niet ten nadele van de huurder te strekken de voor rekening van de verhuurder komende omstandigheid dat die bedrijfsruimte door een wijziging in die bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur kan opbrengen. Dit laatste kan mogelijk anders liggen indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een wijziging is vereist, valt te verwaarlozen, maar dáárvan is, naar de Rechtbank begrijpelijkerwijs heeft geoordeeld, te dezen in elk geval geen sprake.
3.5 Het subsidiaire deel van de derde klacht, dat de Rechtbank verwijt de meer bedoelde winkelpanden niet althans "met het aanbrengen van een korrektie op de huurprijzen daarvan” als vergelijkbare bedrijfsruimten in aanmerking te hebben genomen, miskent dat de Rechtbank daartoe klaarblijkelijk reeds daarom geen aanleiding heeft gevonden, omdat in het nader advies van de Bedrijfshuuradviescommissie een (nieuwe) huurprijsberekening was opgenomen die uitsluitend berustte op vergelijking met panden waarin een restaurant is gevestigd en de Rechtbank, aan wie zulks vrijstond, kennelijk van oordeel was dat bij deze berekening een, gegeven de bijzonderheden van het gegeven geval genoegzaam aantal vergelijkbare bedrijfsruimten in aanmerking was genomen.
3.6 Laatstbedoeld oordeel behoefde geen nadere motivering, zulks te minder nu uit de stukken van het geding niet blijkt dat [verzoekster] heeft betoogd dat de nieuwe huurprijsberekening slechts dan tot een verantwoorde, met art. 1632
astrokende uitkomst zou leiden, indien daarbij meer bedoelde winkelpanden "met het aanbrengen van een korrektie op de huurprijzen daarvan" in aanmerking zouden worden genomen. De motiveringsklacht aan het slot van het middel faalt derhalve eveneens.
astrokende uitkomst zou leiden, indien daarbij meer bedoelde winkelpanden "met het aanbrengen van een korrektie op de huurprijzen daarvan" in aanmerking zouden worden genomen. De motiveringsklacht aan het slot van het middel faalt derhalve eveneens.
4 . Beslissing
De Hoge Raad verwerpt het beroep.
Deze beschikking is gegeven door de vicepresident Snijders als voorzitter, en de raadsheren Martens, Bloembergen, Roelvink en Boekman, en in het openhaar uitgesproken door Mr. Verburgh op
6 maart 1987.
6 maart 1987.