ECLI:NL:HR:1985:AC9063

• Datum uitspraak: 25 oktober 1985
• Publicatiedatum: 4 april 2013
• Zaaknummer: 6833 rek.nr
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A. Snijders; J. Royer; M. Martens; A. van den Blink; H. Boekman; R. Ras
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijswijziging bedrijfsruimte en vergelijkbaarheid van panden

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 25 oktober 1985 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende de huurprijs van bedrijfsruimten. De verzoekster, een B.V., had beroep ingesteld tegen de beschikking van de Rechtbank te Rotterdam, die de huurprijs van de bedrijfsruimten aan de [a-straat 4] en [a-straat 7] had vastgesteld op f. 165.745,55 per jaar, met ingang van 1 juni 1982. De verweerster, die de huurprijs had aangevraagd, had eerder een verzoek ingediend bij de Kantonrechter om de huurprijs te wijzigen. De Kantonrechter had de huurprijs vastgesteld op f. 157.458,27 per jaar, maar de Rechtbank had deze beschikking gedeeltelijk vernietigd.

De Hoge Raad oordeelde dat de Rechtbank bij de vaststelling van de vergelijkbaarheid van de bedrijfsruimten rekening had moeten houden met een aantal factoren, maar dat de aard van de activiteiten of bestemming van de panden niet relevant was. De Hoge Raad bevestigde dat de Rechtbank de argumenten van de verzoekster over de onvergelijkbaarheid van de panden aan de noordzijde en zuidzijde van de [a-straat] terecht had verworpen. De Hoge Raad verklaarde de verzoekster niet-ontvankelijk in haar beroep tegen de tussenbeschikking van de Rechtbank en verwierp het beroep tegen de eindbeschikking. Tevens werd verzoekster veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

Deze uitspraak benadrukt het belang van de fysieke aspecten van de bedrijfsruimten bij de vaststelling van de huurprijs en bevestigt dat de rechter bij het bepalen van vergelijkbare bedrijfsruimten een breed scala aan factoren moet overwegen, zonder dat de specifieke bestemming van de panden een doorslaggevende rol speelt. De uitspraak is van belang voor de rechtspraktijk rondom huurprijswijzigingen en de beoordeling van vergelijkbaarheid van bedrijfsruimten.

Uitspraak

25 oktober 1985

Eerste Kamer

Rek.nr. 6833

AB

Hoge Raad der Nederlanden

Beschikking

in de zaak van:

[verzoekster] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: Mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,

t e g e n

[verweerster] U.A.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: Mr. C.J.J.C. van Nispen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Op 28 mei 1982 heeft verweerster in cassatie - verder te noemen [verweerster] - zich gewend tot de Kantonrechter te Rotterdam met het verzoek de huurprijs van de in het verzoekschrift omschreven panden te wijzigen en vast te stellen op f. 195.000,-- per jaar, althans op een zodanig bedrag als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren en wel met ingang van 1 maart 1982, althans op zodanige datum als de Kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren.

Nadat verzoekster tot cassatie - verder te noemen [verzoekster] - tegen dat verzoek verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter, voor zover in cassatie van belang, bij beschikking van 25 januari 1984 de huurprijs van de bedrijfsruimten, gelegen aan het [a-straat 4] en [a-straat 7] te [plaats] per 1 juni 1982 vastgesteld op f. 157.458,27 per jaar.

Tegen deze beschikking heeft [verzoekster] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Rotterdam, waarna [verweerster] incidenteel hoger beroep heeft ingesteld.

Bij tussenbeschikking van 19 april 1984 heeft de Rechtbank bepaald dat met de behandeling van het verzoekschrift zal worden aangevangen ter terechtzitting met gesloten deuren van donderdag 7 juni 1984 en dat [verweerster] van de mogelijkheid tot het indienen van een verweerschrift bij voorkeur gebruik dient te maken vóór 24 mei 1984. Bij eindbeschikking van 15 november 1984 heeft de Rechtbank de beschikking van de Kantonrechter gedeeltelijk vernietigd en de huurprijs van de bedrijfsruimten, gelegen aan het [a-straat 4] en [a-straat 7] per 1 juni 1982 vastgesteld op f. 165.745,55 per jaar.

De beschikkingen van de Rechtbank zijn aan deze beschikking gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de beschikkingen van de Rechtbank heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld.

Het cassatierequest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit. Het vierde onderdeel van het daarin door [verzoekster] aangevoerde middel is naderhand door haar ingetrokken.

[verweerster] heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [verzoekster] in haar beroep tegen de tussenbeschikking van de Rechtbank en tot verwerping van het beroep tegen de eindbeschikking.

3. Beoordeling van de ontvankelijkheid van het beroep

Nu [verzoekster] onderdeel 4 van het middel heeft ingetrokken heeft zij geen klacht aangevoerd tegen de tussenbeschikking van de Rechtbank van 19 april 1984, zodat zij in haar beroep tegen die tussenbeschikking niet-ontvankelijk meet worden verklaard.

4. Beoordeling van het middel

4.1 De klachten neergelegd in de subonderdelen 3.1.2 (3.1.1 bevat geen klacht) tot en met 3.1.4 van het middel betreffen het volgende. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs voor de onderhavige bedrijfsruimten, gelegen aan de zuidzijde (zonzijde) van het [a-straat], genummerd [a-straat 4] en [a-straat 7] , heeft de Rechtbank - op het voetspoor van de Kantonrechter en van de Bedrijfshuuradviescommissie - als vergelijkbare bedrijfsruimte in de zin van art. 1632
a BW mede in aanmerking genomen een vijftal bedrijfsruimten gelegen aan de noordzijde (schaduwzijde) van het [a-straat] . Bij in kracht van gewijsde gegane beschikkingen van 16 november 1977, gewezen tussen andere partijen, had de Rechtbank echter geoordeeld dat voor de nadere vaststelling per 1 augustus 1976 van de huurprijs van deze zelfde bedrijfsruimten, gelegen aan de noordzijde van het [a-straat] "de bedrijfsruimte aan de andere zijde van het [a-straat] , de zogenaamde zonzijde, niet als vergelijkbare bedrijfsruimte in aanmerking kan worden genomen" wegens een aantal in die beschikkingen opgegeven omstandigheden.

4.2 In de bestreden beschikking heeft de Rechtbank vooreerst geoordeeld dat uit haar vorenbedoelde beschikkingen uit 1977 niet zonder meet en voor alle gevallen de conclusie kan worden getrokken dat de panden, gelegen aan de zuidzijde van het [a-straat] , onvergelijkbaar zijn met die aan de noordzijde. Dit oordeel heeft zij daarmee gemotiveerd dat "bij de vaststelling, welke bedrijfspanden vergelijkbaar zijn en welke niet een groot aantal factoren een rol spelen, die bovendien van geval tot geval verschillend kunnen zijn". Blijkens deze motivering is de Rechtbank ervan uitgegaan dat bij de nadere vaststelling van een huurprijs als voorzien in art. 1632
a de vraag welke bedrijfsruimten de rechter in zijn beschouwing dient te betrekken voor ieder geval afzonderlijk moet worden beoordeeld aan de hand van de bijzonderheden van dat geval. Vervolgens heeft de Rechtbank de argumenten van [verzoekster] waarom de in de vergelijking betrokken panden aan de noordzijde van het [a-straat] niet vergelijkbaar zijn met de panden waarover het in deze procedure gaat, stuk voor stuk met het oog op de omstandigheden van het onderhavige geval onderzocht en gemotiveerd verworpen.

4.3 Het hiervoor onder 4.2 weergegeven oordeel van de Rechtbank is juist en behoefde geen nadere motivering. De vaststelling van de Rechtbank dat [verzoekster] zich beroept op "een tweetal" beschikkingen van de Rechtbank van 16 november 1977, is een kennelijke verschrijving voor "een aantal”. Alle klachten vervat in de subonderdelen 3.1.2 en 3.1.3 van het middel stuiten op het hiervoor overwogene af.

4.4 Onder 3.1.4 klaagt het middel erover dat, aangezien de huurprijzen van de bedrijfsruimten aan de schaduwzijde destijds (veel) hoger zijn vastgesteld dan het geval geweest zou zijn als de Rechtbank toen de bedrijfsruimten aan de zonzijde niet, als niet met die aan de schaduwzijde vergelijkbaar, buiten beschouwing zou hebben gelaten, de omstandigheid dat de Rechtbank de bedrijfsruimten aan de zonzijde nu wèl vergelijkbaar acht met die aan de schaduwzijde, ten gevolge heeft dat bij de nadere huurprijsvaststelling van de onderhavige bedrijfsruimten aan de zonzijde een "dubbel-effect" optreedt dat de Rechtbank had behoren te voorkomen door ten aanzien van de bedrijfsruimten aan de schaduwzijde uit te gaan van huurprijzen die waren gecorrigeerd als in het middel aangegeven.

In het midden kan blijven of deze klacht feitelijke grondslag heeft, omdat zij reeds daarop afstuit dat indien eenmaal vaststaat dat de in aanmerking genomen bedrijfsruimten aan de schaduwzijde te dezen als vergelijkbaar in de zin van art. 1632a zijn aan te merken, voor de berekening van het gemiddelde, zoals in deze bepaling voorzien, niet ter zake doet hoe bun huurprijzen zijn tot stand gekomen.

4.5 De klachten in de subonderdelen 3.2.2 en 3.2.3 keren zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat het "verschil in bestemming" tussen de bedrijfsruimten aan de noordzijde en zuidzijde niet van invloed is op de vraag of bedoelde bedrijfsruimten in de zin van voormelde wetsbepaling vergelijkbaar zijn. Met "verschil in bestemming" heeft de Rechtbank kennelijk op het oog de verschillen tussen de bedrijven tot het uitoefenen waarvan de in aanmerking genomen bedrijfsruimten ten tijde van de vergelijking krachtens huur overeenkomst waren bestemd. Dit oordeel is juist. Zoals in de Memorie van Antwoord (Bijl. Hand. II 1979-80 nr. 15666 stuk 6, blz 5-6) op het wetsontwerp dat heeft geleid tot de huidige tekst van art. 1632
a voor zover te dezen relevant, tot uitdrukking is gebracht, ligt in deze bepaling besloten dat voor de vraag of sprake is van vergelijkbare bedrijfsruimte met dergelijke verschillen in bestemming, voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten, geen rekening wordt gehouden. Noch uit de bestreden beschikking, noch uit de stukken van het geding blijkt dat [verzoekster] zich heeft beroepen op verschillen in bestemming die in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimten tot uitdrukking zouden zijn gekomen.

Het voren overwogene brengt mee dat de in 3.2.2 en 3.2.3 vervatte rechtsklachten ongegrond zijn en ook de daarin geformuleerde motiveringsklachten tevergeefs worden voorgesteld.

4.6 De in subonderdeel 3.2.4 opgeworpen klachten betreffen het door de Rechtbank - op de voet van de Kantonrechter en van de Bedrijfshuuradviescommissie - in aanmerking nemen als vergelijkbare bedrijfsruimte van twee panden waarin volgens vaststelling van de Rechtbank (rechtsoverweging 2a) reisbureaus zijn gevestigd, te weten de panden [a-straat 2] en [a-straat 8] . In dit verband wordt door het subonderdeel aangevoerd dat bedrijfsruimte die is verhuurd om te worden gebruikt als reisbureau niet behoort tot de bedrijfsruimten waarvoor de artt. 1624 en volgende zijn geschreven en dat de rechter zodanige bedrijfsruimte bij een huurprijsvaststelling ingevolge art. 1632
a alleen in zijn beschouwing mag betrekken "indien "ter plaatse" en ook binnen het voor het betrokken geval in aanmerking te nemen gebied geen bedrijfsruimte voorhanden is die als vergelijkbaar in de zin van art. 1632a kan worden aangemerkt". De stelling dat de panden [a-straat 2] en [a-straat 8] , nu daarin "reisbureaus" zijn gevestigd, niet kunnen gelden als bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 en volgende is in de feitelijke instanties niet aangevoerd; zij vergt een onderzoek van feitelijke aard waarvoor in cassatie geen plaats is. Dit subonderdeel is derhalve vruchteloos voorgesteld.

4.7 Ook de klachten vervat in 3.3 falen. De Rechtbank heeft in haar derde rechtsoverweging, bij de weergave van het standpunt van [verzoekster] betreffende de (on)vergelijkbaarheid van de aan de noordzijde van het [a-straat] gelegen bedrijfsruimten onder meer vastgesteld: "In dit verband heeft [verzoekster] voorts aangevoerd, dat uit het verschil in huurniveau tussen de zuid en de noordzijde (...) eveneens volgt dat beide zijden niet met elkaar kunnen worden vergeleken". Deze lezing van de stellingen van [verzoekster] - welke kennelijk is ontleend aan het (door verwijzing in het appelrequest van [verzoekster] opgenomen) betoog onder 9 van het appelrequest van [verzoekster] onderhuurders tegen de vaststelling door de Kantonrechter van de onderhuurprijzen - is niet onbegrijpelijk en kan in cassatie niet op zijn juistheid worden onderzocht. Deze stelling heeft de Rechtbank weerlegd met de onder 3.3.1 van het middel weergegeven overweging die niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en geen nadere motivering behoefde.

5. Beslissing

De Hoge Raad:

verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar beroep tegen de tussenbeschikking van de Rechtbank van 19 april 1984;

verwerpt het beroep tegen de beschikking van 15 november 1984;

veroordeelt [verzoekster] in de kosten van het geding in cassatie tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op f. 650,-- aan verschotten en f. 1.700,-- voor salaris.

Deze beschikking is gewezen door de raadsberen Mrs. Snijders, als voorzitter, Royer, Martens, Van den Blink en Boekman, en in het openbaar uitgesproken door de vicepresident Ras op
25 oktober 1985 .