Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7632236 VV EXPL 19-133
uitspraak: 2 mei 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
STICHTING HAVENSTEDER,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen, advocaat te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: G.J.L.M. Verhaegen.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding d.d. 10 april 2019, met producties 1 t/m 6;
- de door Havensteder overgelegde aanvullende producties 7 en 8;
- het door [gedaagde] ingediende schriftelijke verweer met producties, ter griffie binnengekomen op 17 april 2019.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 april 2019, gelijktijdig met een zevental soortgelijke zaken tussen Havensteder en andere huurders wonende aan [straatnaam 1] te Rotterdam. Ter mondelinge behandeling zijn namens Havensteder verschenen de heren [naam 1] (teamleider), [naam 2] (sociaal begeleider) en [naam 3] (projectleider), bijgestaan door de heren mr. S.A. den Engelsen en mr. P.J. Remmelts als gemachtigden. [gedaagde] is in persoon verschenen tezamen met haar gemachtigde de heer G.J.L.M. Verhaegen. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder haar eis gewijzigd en zijn door [gedaagde] nog producties overgelegd. Tevens hebben partijen ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
Havensteder is eigenaresse van in Rotterdam-Zuid (Vreewijk) gelegen woningen aan [straatnaam 1] , alsmede woningen in de omliggende straten en buurten.
2.2
Havensteder laat verspreid over meerdere jaren diverse werkzaamheden uitvoeren aan 1.400 van haar woningen gelegen te Vreewijk. De werkzaamheden zijn inmiddels bij 600 van de 1.400 woningen afgerond.
2.2
[gedaagde] huurt sedert 11 december 2000 van (de rechtsvoorgangster van) Havensteder de woning staande en gelegen aan [adres] te Rotterdam.
2.4
[gedaagde] heeft bij verklaring d.d. 24 oktober 2018 aangegeven niet akkoord te gaan met het verbetervoorstel voor de door haar gehuurde woning.
3.De vordering
3.1
Havensteder heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis in kort geding, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 3 van de dagvaarding, in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en [gedaagde] in dit kader te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:
één dag die valt voor 9 mei 2019 en die tenminste drie dagen van te voren schriftelijk zal worden aangekondigd voor het inmeten van de draaiende delen en inspectie in de woning (koude opname);
de dag van 15 mei 2019 voor de inventarisatie van asbest in de woning;
de dagen van 11 juni 2019 tot 2 september 2019 voor de onder randnummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder.
3.2
Aan de vordering heeft Havensteder - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
3.3
De door Havensteder geplande werkzaamheden aan de door [gedaagde] gehuurde woning zullen starten op 11 juni 2019 en bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel [straatnaam 1] / [straatnaam 2] (even)”, waarvan ook een exemplaar aan [gedaagde] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd. Deze werkzaamheden staan tevens onder randnummer 3 van de dagvaarding vermeld.
3.4
Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet [gedaagde] haar medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden, waaronder onderhoudswerkzaamheden moeten worden verstaan. Uit artikel 7:220 lid 2 BW Pro volgt daarnaast dat [gedaagde] ook verplicht is haar medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden als haar een redelijk voorstel is gedaan. De renovatiewerkzaamheden hebben namelijk als doel de woning energiezuiniger te maken.
De dringende werkzaamheden die Havensteder wil laten uitvoeren zijn het:
- vervangen van de houten ondervloer op de begane grond door een vloer die bestaat uit een laag argexkorrels met daarop een wapeningsnet en daarover een zandcement dekvloer;
- aanbrengen maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;
- herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;
- herstellen van de gevelkozijnen;
- schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);
- aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren. Al het nieuwe hang- en sluitwerk voldoet aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen;
- vervangen van het dakvenster;
- herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;
- vervangen van dakpannen;
- vervangen van de houten planken aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;
- nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;
- nieuwe voordeur in een authentiekere uitstraling;
- vervangen van het glas, de ramen en het ventilatierooster. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;
- vervangen van de bestaande dakgoten;
- controleren van lekkages op de daken en herstellen;
- herstellen van kapotte bakstenen;
- herstellen van het voegwerk;
- controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;
- nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk wordt deze uitgebreid of vervangen;
- vervangen van zachtboard en systeemplafonds door een gipsplafond op de begane grond;
De renovatiewerkzaamheden zijn:
- aanbrengen van dubbel glas (HR++);
- isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);
- isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);
- vervangen/aanbrengen van de mechanische ventilatie;
- vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel;
- aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;
- aanbrengen van een douchewarmtewisselaar.
Ter toelichting op de werkzaamheden brengt Havensteder naar voren dat, onder meer, het vervangen van de houten vloer op de begane grond als dringende werkzaamheid kan worden gekwalificeerd. Gewezen wordt daarbij op de omstandigheid dat in veel woningen in Vreewijk sprake is van vochtproblematiek. Deze problematiek ontstaat doordat bodemvocht via de vloer en de muren een weg naar boven zoekt. Door de vloer te vervangen zorgt Havensteder ervoor dat er in de toekomst geen problemen meer kunnen ontstaan door optrekkend vocht. Het feit dat het grondwaterpeil in de komende jaren zal stijgen en de woningen in Vreewijk verzakken, maakt daarnaast dat te verwachten is dat de vochtproblematiek alleen maar zal toenemen en derhalve moet worden aangepakt. Vervanging van de vloeren is daarnaast noodzakelijk nu veel van de vloeren al in slechte staat verkeren of dat op afzienbare termijn zullen worden. Het verwijderen van de begane grondvloer en de werkzaamheden in de kruipruimte zijn dringende werkzaamheden, omdat deze niet zonder nadeel uitgesteld kunnen worden. Havensteder kan het zich niet permitteren om de vloeren niet te vervangen, terwijl zij weet dat deze gebrekkig kunnen zijn. Havensteder is op grond van artikel 7:206 BW Pro gehouden om gebreken te herstellen.
Ook financieel gezien kunnen de werkzaamheden niet zonder nadeel uitgesteld worden. Het is kostenefficiënt om in één grote bouwstroom alle vloeren tegelijk te laten vervangen.
Hoewel de dringende werkzaamheden een tijdelijke verhuizing noodzakelijk maken, is Havensteder in geval van dringende werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd.
3.5
De geplande renovatiewerkzaamheden zijn redelijk te noemen. Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde] niet noodzakelijk maken. Havensteder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW Pro. Evenwel heeft Havensteder aan de huurders, geheel onverplicht, een vergoeding ad € 1.000,- alsmede een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers, en na afronding van de werkzaamheden worden de spullen weer teruggeplaatst.
3.6
[gedaagde] heeft Havensteder laten weten dat zij niet akkoord gaat met de geplande werkzaamheden aan de door haar gehuurde woning. Havensteder heeft zich dan ook genoodzaakt gezien om [gedaagde] te dagvaarden en de kantonrechter te verzoeken om [gedaagde] te veroordelen haar medewerking aan de onder rechtsoverweging 3.4 vermeld staande werkzaamheden, alsmede de voorbereiding daarvan, te verlenen.
3.7
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de onderhavige procedure nu zij 11 juni 2019 start met de uitvoering van de werkzaamheden in het gehuurde en zij minimaal zes weken voor die datum moet weten of [gedaagde] meewerkt aan de werkzaamheden. Naast de omstandigheid dat het (deels) dringende werkzaamheden betreft, wil Havensteder voorts voorkomen dat zij schade zal lijden. Uitstel van de werkzaamheden leidt daarnaast tot extra overlast voor de woonomgeving en extra kosten voor Havensteder. Havensteder ontvangt van de gemeente Rotterdam bovendien een korting op de verhuurdersheffing in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren.
4.Het verweer
4.1
[gedaagde] stelt voorop dat het verbetervoorstel geen betrekking lijkt te hebben op haar woning, nu [straatnaam 1] [huisnummers] niet in het “Verbetervoorstel [straatnaam 1] / [straatnaam 2] (even)” worden genoemd. Hiermee wordt de indruk gewekt dat deze zeven woningen niet binnen de aanpak vallen.
4.2
[gedaagde] heeft daarnaast ter mondelinge behandeling verklaard dat de asbestinventarisatie in de door haar gehuurde woning reeds in november 2018 heeft plaatsgevonden en de koude-opname in de middag van 18 april 2019 zal plaatsvinden. Zij heeft derhalve reeds haar medewerking aan de voorbereidende werkzaamheden verleend.
4.3
[gedaagde] zet grote vraagtekens bij de door Havensteder geplande werkzaamheden alsmede de noodzaak daarvan en is het niet eens met de wijze waarop Havensteder de uitvoering aanpakt alsmede de wijze waarop de huurders van Vreewijk worden bejegend. De dienstverlening van Havensteder is de afgelopen jaren ondermaats geweest. Zo is Havensteder [gedaagde] niet tegemoet getreden ten aanzien van (eerder) door haar geuite klachten, onder meer over overlast. Bij [gedaagde] bestaat dan ook veel wantrouwen jegens Havensteder.
4.4
[gedaagde] heeft daarnaast bezwaar tegen de geplande werkzaamheden vanwege de daarbij behorende huurverhoging. [gedaagde] moet rondkomen van een bijstandsuitkering en beschikt niet over financiële reserves. De vergoeding ad € 1.000,- wordt voor het weer op orde brengen van de woning ook niet toereikend geacht. Van huurders waar reeds werkzaamheden zijn uitgevoerd heeft [gedaagde] voorts vernomen dat de woningen er slechter aan toe zijn dan voor de werkzaamheden, alsmede dat er schades zijn ontstaan welke niet aan de betreffende huurders zijn vergoed.
5.De beoordeling
5.1
Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3
Vooropgesteld wordt dat Havensteder naar aanleiding van het door [gedaagde] ter mondelinge behandeling gevoerde verweer, inhoudende dat zij reeds gelegenheid heeft gegeven tot het uitvoeren van de voorbereidende werkzaamheden, haar vordering heeft gewijzigd, in die zin dat het onder de eerste twee bullets van I gevorderde komt te vervallen wegen gebrek aan belang.
5.4
[gedaagde] heeft onder andere opgemerkt dat het Verbetervoorstel op de door haar gehuurde woning geen betrekking lijkt te hebben. Ten aanzien daarvan wordt overwogen dat op het door Havensteder als productie 4 bij dagvaarding overgelegde Verbetervoorstel “ [straatnaam 1] / [straatnaam 2] (even)” staat vermeld en vaststaat dat [gedaagde] op [adres] woonachtig is. Daarnaast heeft [gedaagde] ter mondelinge behandeling desgevraagd verklaard dat er een persoon van Havensteder bij haar aan huis is geweest die heeft gezegd dat het Verbetervoorstel ook op haar woning van toepassing is. [gedaagde] heeft daarnaast ter mondelinge behandeling verklaard dat de asbestinventarisatie in de door haar gehuurde woning reeds in november 2018 heeft plaatsgevonden en de koude-opname in de middag van 18 april 2019 zal plaatsvinden. De kantonrechter gaat er, gelet op het voorgaande, dan ook voorshands vanuit dat het Verbetervoorstel ook op de door [gedaagde] gehuurde woning van toepassing is en is van oordeel dat [gedaagde] dit in redelijkheid ook als zodanig heeft moeten begrijpen.
5.5
Aan de orde is de vraag of [gedaagde] al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de onder rechtsoverweging 3.4 opgesomde werkzaamheden en zij de door haar gehuurde woning daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten.
5.6
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van voornoemd artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet.
5.7
Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden, waarvoor verhuizing noodzakelijk is, en deels uit renovatiewerkzaamheden welke op zichzelf beschouwd niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Voorgaande is door [gedaagde] als zodanig niet weersproken, zodat in rechte voorshands van de juistheid daarvan wordt uitgegaan.
5.8
[gedaagde] heeft wel in algemene bewoordingen gesteld dat zij de noodzaak van de geplande werkzaamheden niet in ziet. Dat er, onder meer, onderhoudswerkzaamheden dienen plaats te vinden is naar het oordeel van de kantonrechter evident nu het verouderde woningen betreft en ook door [gedaagde] zelf ter mondelinge behandeling is verklaard dat het onderhoudsbudget van Havensteder jarenlang nul is geweest en er achterstallig onderhoud is. Ten aanzien van de dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro geldt daarnaast dat daaronder mede wordt verstaan preventief onderhoud. Dringend in de zin van dit artikel houdt in dat de werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Nadelig is in dit verband niet alleen het oplopen van directe herstelkosten, maar kan ook bestaan uit het mislopen van subsidie, fiscaal voordeel of het voordeel dat ontstaat door de werkzaamheden projectmatig uit te voeren. In het onderhavige geval geldt dat Havensteder er belang bij heeft dat de werkzaamheden in zo veel mogelijk woningen tegelijkertijd worden uitgevoerd, omdat dit minder kosten met zich brengt. Ter mondelinge behandeling heeft Havensteder bovendien verklaard dat zij van de gemeente Rotterdam een korting op de verhuurdersheffing ontvangt in het geval zij alle woningen tijdig, te weten in de zomer van 2024, kan opleveren. De door [gedaagde] naar voren gebrachte stelling, inhoudende dat zij het in het geheel niet eens is met het Verbeterplan voor Vreewijk, betreft daarnaast een discussie die, zoals door [gedaagde] zelf ook gesteld, op een ander niveau gevoerd moet worden en die thans niet ter beoordeling aan de kantonrechter voorligt.
5.9
Ten aanzien van de dringende werkzaamheden wordt overwogen dat [gedaagde] deze dient te gedogen. In geval van dringende werkzaamheden is door Havensteder, nog daargelaten dat geen reconventionele vordering is ingesteld, geen verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verschuldigd. Voorgaande laat onverlet, dat in het geval bij de uitvoering van de werkzaamheden al (gevolg)schade voor [gedaagde] zou ontstaan, en partijen via minnelijk weg niet tot een oplossing zouden kunnen komen, zij Havensteder op grond van artikel 7:208 BW Pro en 6:74 BW daarvoor aansprakelijk kan stellen.
5.1
De belangen van zowel Havensteder als [gedaagde] in aanmerking nemende kunnen de renovatiewerkzaamheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook als redelijk worden aangemerkt. Zo worden de woningen hiermee onder meer energiezuiniger gemaakt en wordt aan een verbeterde uitstraling gewerkt. Efficiënt is daarnaast ook dat de renovatiewerkzaamheden gelijktijdig met de dringende werkzaamheden worden verricht. De enkele omstandigheid dat bij andere huurders waar reeds werkzaamheden zijn verricht de werkzaamheden niet deugdelijk zouden zijn uitgevoerd dan wel schade zou zijn ontstaan, maakt nog niet op voorhand dat dit bij [gedaagde] ook het geval zal zijn alsmede dat het voorstel niet redelijk is. Door Havensteder is voorts ter mondelinge behandeling verklaard dat na afronding van de werkzaamheden door de huurders geconstateerde schades bij Havensteder kunnen worden gemeld. Ook de door [gedaagde] geuite bezwaren tegen de huurverhoging maken niet dat de renovatiewerkzaamheden als zodanig niet redelijk zijn. De redelijkheid van de huurverhoging is een vraag die thans niet ter beoordeling aan de kantonrechter voorligt maar die later nog ter beoordeling aan de Huurcommissie dan wel de kantonrechter kan worden voorgelegd. Weliswaar kan worden begrepen dat [gedaagde] , indien en voor zover juist, vanwege een ondeugdelijke klachtafhandeling door Havensteder in het verleden dan wel onjuiste bejegening van Havensteder jegens de huurders van de wijk Vreewijk, wantrouwend tegenover Havensteder staat, doch ook deze omstandigheid houdt geen direct verband met de vraag of de renovatiewerkzaamheden op zichzelf genomen al dan niet redelijk zijn. Nu als onweersproken vast staat dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf genomen een verhuizing van [gedaagde] niet noodzakelijk maken, geldt ingevolge artikel 7:220 lid 5 BW Pro ook ten aanzien van deze werkzaamheden, nog daargelaten dat geen reconventionele vordering is ingesteld, dat Havensteder geen verhuis- en richtingskostenvergoeding verschuldigd is. Niet geoordeeld kan dan ook worden dat de, onverplicht, aangeboden vergoeding ad € 1.000,- vooralsnog te laag is.
5.11
Voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
De vordering wordt dan ook toegewezen.
5.12
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals genoemd onder randnummer 3 van de dagvaarding in/aan het gehuurde aan [adres] te Rotterdam en de voorbereidende werkzaamheden daartoe, door Havensteder en/of door haar ingeschakelde derde(n) en in dit kader [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde aan [adres] te Rotterdam tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen gedurende:
- de dagen van 11 juni tot 2 september 2019 voor de onder randnummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 204,52 aan verschotten en € 360,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Willemsen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
495