Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7015042 \ CV EXPL 18-25810
uitspraak: 15 februari 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 15 juni 2018,
gemachtigde: mr. W.M.F.M. Vencken (Stichting VvAA rechtsbijstand) te Utrecht,
tegen
[gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde sub 1,
gemachtigde: L.M. Bult (DAS N.V.),
en
[gedaagde 2],
wonende te Heemstede,
gedaagde sub 2,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ en laatstgenoemden tezamen ook als ‘ [gedaagde 1] c.s.’.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord zijdens [gedaagde 1] , met producties;
- het vonnis van 26 juli 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- de brief van 18 oktober 2018 van de gemachtigde van [eiseres] , met producties;
- het proces-verbaal van de op 26 oktober 2018 gehouden comparitie van partijen.
1.2
[gedaagde 2] is aanvankelijk niet in het geding verschenen, waarna tegen hem verstek is verleend. Ter comparitie van partijen is [gedaagde 2] alsnog in het geding verschenen, waarmee het tegen hem verleende verstek is gezuiverd.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen [eiseres] en [gedaagde 1] c.s. is op 14 april 2017 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam (hierna: de woning) voor een koopsom van € 305.000,-.
2.2
In artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“6.1De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”
“6.3De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.3
De woning is op 1 juni 2017 bij notariële akte in eigendom overgedragen aan [eiseres] .
2.4
[eiseres] heeft in een e-mail van 26 juli 2017 aan [gedaagde 1] , voor zover nu relevant, het volgende geschreven:
“(…) Heb wel een vraag over de kelder; deze stond behoorlijk onder water gisteren. Ik heb er 4 volle emmers water uitgepompt. Hebben jullie dit eerder meegemaakt met heftige regenval? (…)”
2.5
In reactie op die mail heeft [gedaagde 1] [eiseres] gemeld:
“(…) Jeetje, wat vervelend ! Wij hebben dit nog nooit meegemaakt na een heftige regenval! Ik weet ook niet zo goed wat je er aan kunt doen. Waar komt het water vandaan dan?(…)”
2.6
In een tweede e-mail van 29 juli 2017 heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] , voor zover nu van belang, het volgende geschreven:
“(…) De regenval was afgelopen week inderdaad fors, daarna liep de kelder vol. Deze heb ik meteen weer leeggepompt, hij bleef 2 dagen droog, en is nu weer volgelopen… (…)”
2.7
In een e-mail van 4 augustus 2017 heeft [eiseres] aan [gedaagde 1] , voor zover nu relevant, het volgende geschreven:
“(…) Vanmorgen heeft er zoals ik al in onderstaande email aangaf een inspectie plaatsgevonden naar de lekkages in de kelder. (…) Het blijkt dat de riolering is gebroken onder de stoep van de voordeur. (…) De reparatie moet met spoed plaatsvinden. Ik heb hiervoor volgende week vrijdag 11 augustus een afspraak gemaakt, dit was de eerste mogelijkheid. (…) Indien jullie zelf een inspectie willen uitvoeren, of op net zo korte termijn de reparatie willen uitvoeren, dan wil ik daarvoor uiteraard de mogelijkheid bieden. (…)”
2.8
[eiseres] heeft een e-mail van 15 augustus 2017 van Zegwaard Rioolbeheer B.V. overgelegd. Daarin is, voor zover nu relevant, het volgende opgenomen:
“(…) Bij het opgraven van de leiding, is geconstateerd dat de geveldoor finaal afgebroken ligt. Compleet doorgescheurd vanwege het verzakken van de grond, bij de fundering. Bij het opgraven van de leiding, kwamen wij ook tot de conclusie dat onder het balkon aan de voorzijde, een ruimte is van +- 3 meter. Wij kunnen niet zeggen of dit altijd zo is geweest, of dat het zand / de grond is gaan zakken.
De geveldoorvoer was een flexibele slang die geheel losgeschoten was en absoluut geen doorvoer meer kon geven zodra er teveel vuilwater richting het hoofdriool werd gespoeld vanuit het huis.
Vanwege de breuk, liep het meeste vuilwater gewoon de grond in.
Aan de binnenzijde is alles netjes vervangen voor PVC. Echter hier heeft zeer waarschijnlijk nooit het probleem gezeten, aangezien de verstopping en de problemen bij de geval hebben gezeten en het vervolgens binnen, in de kelder, uit de leiding heeft geperst.
Dergelijke problemen aan een flexibele slang ( riool ), ontstaat erg langzaam. Het is niet mogelijk dat een dergelijke breuk / scheur in de leiding, in 6 maanden tijd ontstaat. Alles is zo erg verzakt, dat de leiding gescheurd is. Dit gebeurd in een periode van enkele jaren. (…)”
3.Het geschil
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 2.335,08 inclusief BTW, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2
Aan die vordering heeft [eiseres] , naast de door haar aangevoerde vaststaande feiten, het navolgende – verkort weergegeven – ten grondslag gelegd.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in strijd met artikel 6.3 van de koopovereenkomst gehandeld door de woning aan [eiseres] te leveren met een ernstig gebrek. [eiseres] heeft enkele weken na de eigendomsoverdracht te maken gekregen met een lekkage in de kelder. Uit onderzoek blijkt dat die lekkage het gevolg is van een breuk van het riool in het stuk vanaf de voorgevel van de woning naar de straat. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dan ook tekortgeschoten in hun verplichting om aan [eiseres] een woning te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. De breuk in het riool beperkt het normale gebruik van de woning.
Hoewel [eiseres] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de gelegenheid heeft gesteld om zelf een inspectie en een reparatie te laten uitvoeren, hebben zij daar afwijzend op gereageerd met betwisting van aansprakelijkheid. [eiseres] heeft vervolgens opdracht gegeven voor herstelwerkzaamheden. De herstelkosten bedragen € 2.030,50 inclusief btw en komen voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
De buitengerechtelijke incassokosten komen eveneens voor rekening van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , omdat zij ondanks aanmaning niet zijn overgegaan tot betaling van de herstelkosten. Conform de staffel buitengerechtelijke incassokosten bedragen die kosten € 304,58 inclusief btw.
3.3
[gedaagde 1] heeft – verkort weergegeven – het navolgende verweer gevoerd.
Er is geen sprake van een tekortkoming. Tijdens de eigendomsoverdracht bezat de woning alle eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik hiervan als woning. Niet vaststaat dat de breuk in de riolering al aanwezig was ten tijde van de levering. De gebreken die zich na overdracht van de woning voordoen komen voor risico van [eiseres] . Bovendien heeft [eiseres] haar onderzoeksplicht verzuimd, door geen bouwkundig onderzoek te laten verrichten. Het bouwjaar van de woning had voor [eiseres] aanleiding moeten zijn om de bouwkundige staat van de woning nader te laten onderzoeken. [gedaagde 1] had geen wetenschap van enige gebreken aan de riolering. Zij heeft op het vragenformulier aangegeven dat zij eind 2016 één keer last heeft gehad van verstopping van de riolering en dat de riolering vervolgens is doorgespoten door een rioleringsbedrijf.
Onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan dat de woning op een veilige en duurzame manier moet worden kunnen bewoond. Niet vastgesteld is dat de breuk in de riolering ervoor zorgt dat de woning niet op een veilige en duurzame wijze gebruikt kan worden.
[gedaagde 1] betwist voorts de schade van [eiseres] . Niet bewezen is dat alle door [eiseres] uitgevoerde werkzaamheden strikt noodzakelijk waren. De ‘nieuw-voor-oud’-regel zou van toepassing moeten zijn.
Zij betwist ook dat er € 304,58 aan buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt en die kosten dienen gezien de omstandigheden voor rekening van [eiseres] te blijven.
3.4
[gedaagde 2] heeft ter comparitie van partijen verklaard dat hij het verweer van [gedaagde 1] tot het zijne heeft gemaakt.
4.De beoordeling
4.1
Het algemene uitgangspunt is dat een zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (artikel 7:17 lid 1 BW Pro). Ingevolge lid 2 beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Hierbij wordt mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht. Dat betekent dat het partijen vrij staat om in een overeenkomst van deze bepaling af te wijken.
4.2
[eiseres] en [gedaagde 1] c.s. hebben een koopovereenkomst gesloten die is gebaseerd op het NVM-model. In artikel 6.1 en artikel 6.3 van die koopovereenkomst is een regeling opgenomen, die afwijkt van artikel 7:17 BW Pro.
In artikel 6.1 is de hoofdregel neergelegd: [gedaagde 1] c.s. als verkopers staan niet in voor zichtbare en onzichtbare gebreken. [eiseres] als koper draagt het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt op die hoofdregel een uitzondering gemaakt: de woning zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Op grond van artikel 6.3 staan [gedaagde 1] c.s. in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van het gekochte als woning belemmeren, maar staan zij niet in voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren bij het tot stand komen van de koopovereenkomst.
4.3
Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aansluiting gezocht bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. (zie onder meer HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414 en Hof Arnhem-Leeuwarden 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11063). Dat brengt mee dat het gekochte als woning moet kunnen worden gebruikt op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder aantasting van het woongenot.
4.4
In het licht van het hierboven aangehaalde toetsingskader heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter voor wat betreft de vermeende non-conformiteit niet aan haar stelplicht voldaan. Uit hetgeen [eiseres] heeft gesteld kan weliswaar worden afgeleid dat er na een hevige regenval een laag water in de kelder stond als gevolg van een lekkage, maar dat betekent nog niet dat er een gebrek is dat het normale gebruik van de woning belemmert in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie hiervoor onder 2.2) en dat [gedaagde 1] deze bepaling heeft geschonden, zoals [eiseres] betoogt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] c.s., zoals hiervoor onder 3.3 opgenomen, had het op de weg van [eiseres] gelegen om haar stellingen nader te concretiseren dan wel te onderbouwen, hetgeen niet is gebeurd. Dit leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen. De nevenvorderingen delen hetzelfde lot.
4.5
[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. Aan het salaris voor de gemachtigde van [gedaagde 1] wordt € 360,00 (2 punten à € 180,00) toegekend. Aan de zijde van [gedaagde 2] , die in persoon procedeert, worden de proceskosten vastgesteld op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 360,00 aan gemachtigdensalaris en op nihil aan de zijde van [gedaagde 2] ;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.J. Smits en uitgesproken ter openbare terechtzitting.