Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/543812 / HA ZA 18-101
Vonnis van 19 september 2018
in de zaak van
de vennootschap onder firma
AUTOBEDRIJF NIEUWKOOP V.O.F.,
gevestigd te Oud-Beijerland,
eiseres,
advocaat mr. E.M. Uijttewaal te Ochten,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOOY HOLDING B.V.,
gevestigd te Oud-Beijerland,
gedaagde,
advocaten mr. M.B. Klijn en mr. R.E. Helder te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Autobedrijf Nieuwkoop en Kooy Holding genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 januari 2018
- de conclusie van antwoord
- de akte eiswijziging
- de antwoordakte op de eiswijziging
- de overgelegde producties
- het proces-verbaal van comparitie van 20 augustus 2018 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Kooy Holding is eigenaar van een bedrijfspand op het adres [adres] (hierna ook te noemen: het bedrijfspand). Vanuit het bedrijfspand exploiteert een dochtermaatschappij van Kooy Holding een gagarage/ autohandel. Kooy Holding heeft Ooms Makelaars (hierna: de makelaar) omstreeks februari 2017 opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van het bedrijfspand, dit omdat Kooy Holding een nieuw bedrijfspand elders liet bouwen.
2.2.
Autobedrijf Nieuwkoop repareert/ handelt in auto’s. Zij doet dat vanuit een bedrijfspand in Oud-Beijerland dat zij huurt van een derde. Autobedrijf Nieuwkoop heeft met de verhuurder van haar bedrijfspand een vaststellingsovereenkomst gesloten op grond waarvan de huur van dat pand (aanvankelijk) zou eindigen per 1 januari 2018. Lopende de onderhavige procedure is deze huur verlengd tot 1 oktober 2018.
2.3.
Autobedrijf Nieuwkoop heeft omstreeks juni 2017 aan de makelaar haar interesse kenbaar gemaakt voor koop van het bedrijfspand. Vervolgens heeft Autobedrijf Nieuwkoop meermaals met de makelaar gecommuniceerd, waarbij biedingen en tegenbiedingen zijn gedaan.
2.4.
Kooy Holding heeft op 5 oktober 2017 een e-mail gestuurd naar Autobedrijf Nieuwkoop. Daarin staat:
“Helaas hebben de gesprekken en contacten tot nu toe niet geleid tot het resultaat dat ons voor ogen stond en gezien de moeizame communicatie en steeds stroever wordende onderlinge relatie hebben wij ook niet het vertrouwen dat er nog een deel tot stand zal komen. Wij danken jullie voor de getoonde interesse en wens jullie veel succes bij het vinden van een alternatieve locatie.”
2.5.
De advocaat van Autobedrijf Nieuwkoop heeft Kooy Holding bij brief van 8 december 2017 medegedeeld dat (in de visie van zijn cliënten) een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Kooy Holding is daarbij gesommeerd om binnen acht dagen te bevestigen medewerking te zullen verlenen aan ondertekening van de koopovereenkomst en levering van het bedrijfspand. Kooy Holding heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
2.6.
De gemeente Oud-Beijerland heeft Autobedrijf Nieuwkoop op enig moment in 2018 een perceel grond aangeboden voor de bouw van een nieuw bedrijfspand. Autobedrijf Nieuwkoop heeft van dit aanbod gebruik gemaakt.
3.De vordering
3.1.
Autobedrijf Nieuwkoop vordert na akte eiswijziging bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I te verklaren voor recht dat tussen Autobedrijf Nieuwkoop en Kooy Holding een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de koop van het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend onder nummer [kadasternummer] ;
II de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende de koop van het
onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres]
, te ontbinden;
III Kooy Holding te veroordelen om aan Autobedrijf Nieuwkoop tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 100.750,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, gerekend vanaf de datum van onderhavige akte tot aan de dag der algehele voldoening;
Subsidiair
IV te verklaren voor recht dat Kooy Holding de onderhandelingen met Autobedrijf Nieuwkoop met betrekking tot de totstandkoming van de koopovereenkomst ter zake de koop van het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend onder nummer [kadasternummer] , ongerechtvaardigd heeft afgebroken en dientengevolge jegens Autobedrijf Nieuwkoop schadevergoedingsplichtig is;
V Kooy Holding te veroordelen om aan Autobedrijf Nieuwkoop te betalen een bedrag van € 39.303,31, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, ter zake de door Autobedrijf Nieuwkoop geleden schade, te vermeerderen met de door Autobedrijf Nieuwkoop nog te lijden schade, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en te vereffenen conform de wet;
VI Kooy Holding te veroordelen om aan Autobedrijf Nieuwkoop te betalen een bedrag van € 1.413,32, ter zake de kosten tot verkrijging van voldoening buiten rechte, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
zowel primair als subsidiair
VII Kooy Holding te veroordelen in de kosten van onderhavige procedure, waaronder de kosten van het salaris van de advocaat en de kosten van de deurwaarder, vermeerderd met verschuldigde wettelijke rente over deze proceskosten ingaande de vijftiende dag na het ten deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede de nakosten ad € 131,00, te vermeerderen met een bedrag van € 68,00 in geval van betekening.
Autobedrijf Nieuwkoop stelt daartoe het volgende.
3.2.
Primair: tussen partijen is een koopovereenkomst tot komen. Ten onrechte weigert Kooy Holding de koopovereenkomst na te komen. Daarom is zij de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Dat een koopovereenkomst tot stand gekomen is volgt uit de navolgende 7 feiten en omstandigheden (dagvaarding randnummer 31):
(1) Kooy Holding heeft de makelaar opdracht gegeven tot verkoop van het
bedrijfspand over te gaan.
(2) Kooy Holding is thans bezig met de bouw van een nieuw bedrijfspand, zodat zij haar onderneming niet langer vanuit het bedrijfspand zal exploiteren.
(3) Partijen zijn sinds juni 2017 in onderhandeling omtrent de aan- en verkoop van het bedrijfspand. Aanvankelijk zijn verschillende biedingen van Autobedrijf Nieuwkoop van de hand gewezen.
(4) de makelaar verstrekt op 13 juni 2017 per e-mail namens Kooy Holding een inventarisatielijst van de in het bedrijfspand aanwezige roerende zaken en de vraagprijzen daarvan. In diezelfde e-mail geeft de makelaar aan dat er voor wat betreft de koopsom van het bedrijfspand geen rek meer zit.
(5) De inventaris wordt aan Autobedrijf Nieuwkoop ter overname aangeboden voor een bedrag van € 30.100,00. Partijen komen overeen dat Autobedrijf Nieuwkoop de gehele inventaris als genoemd op de betreffende inventarislijst overneemt, uitgezonderd de sleutelkluizen ad € 1.500,00 en de containers ten behoeve van de bandenopslag ad € 2.500,00, zodat een bedrag van € 26.100,00 resteert.
(6) Gelet op het feit dat Autobedrijf Nieuwkoop het pand waar zij thans gevestigd is per 1 januari 2018 dient te hebben verlaten, terwijl de met Kooy Holding overeengekomen leveringsdatum op 14 maanden na het ondertekenen van de koopovereenkomst is vastgesteld, was Autobedrijf Nieuwkoop genoodzaakt met haar verhuurder in onderhandeling te treden omtrent het verschuiven van de ontruimingstermijn naar 1 oktober 2018. De verhuurder heeft hiermee ingestemd en Autobedrijf Nieuwkoop is over de verlengde (huur)periode een hogere huurprijs gaan betalen.
(7) Namens Kooy Holding wordt een voorstel aan Autobedrijf Nieuwkoop gedaan de koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand te ondertekenen (e-mailbericht 12 september 2017):
“Geachte heer [persoon 1] ,
Op verzoek van mijn collega’s [persoon 2] en [persoon 3] wil ik graag een afspraak met u inplannen voor het ondertekenen van de koopovereenkomst m.b.t. de bedrijfsruimte aan de [adres] .
Wij hebben hiervoor de volgende mogelijkheden:
- Maandag 18 september a.s. om 16.00 uur;
- Dinsdag 19 september a.s. tussen 09.00 uur en 14.00 uur;
- Woensdag 20 september a.s. tussen 10.00 uur en 17.30 uur.
Graag vernemen wij of een van de bovenstaande mogelijkheden schikt en welk tijdstip voor u het best uitkomt.
Wij vertrouwen erop ut hiermee van dienst te zijn geweest.”
En de afspraak wordt daadwerkelijk ingepland op 19 september 2017.
Voorts stelt Autobedrijf Nieuwkoop (onder randnummer 33) dat de wilsovereenstemming ook blijkt uit het gegeven dat Autobedrijf Nieuwkoop ten behoeve van de financieringsaanvraag het bedrijfspand op 14 september 2017 heeft laat taxeren door Arealis B.V.
Subsidiair: Kooy Holding heeft de onderhandelingen ongerechtvaardigd afgebroken. Kooy Holding is daarom schadeplichtig jegens Autobedrijf Nieuwkoop. De schade bedraagt € 39.303,31. Dit bedrag bestaat uit:
- € 1.250,- aan taxatiekosten: Autobedrijf Nieuwkoop heeft het bedrijfspand laten taxeren ten behoeve van de financieringsaanvraag;
- € 36.000,- aan extra huurpenningen: de verhuurder van het pand dat Autobedrijf Nieuwkoop zelf huurde, was slechts bereid de huurovereenkomst na ommekomst daarvan per 1 januari 2018 te verlengen indien de huur werd verhoogd van € 2.201,50 per maand naar € 4.000,- per maand;
- € 2.053,31 kosten juridische bijstand in verband met verlenging huurtermijn.
Daarnaast maakt Autobedrijf Nieuwkoop aanspraak op een bedrag van € 1.413,32 aan buitengerechtelijke incassokosten.
4.Het verweer
4.1.
Kooy Holding voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
5.De beoordeling
de primaire vordering
5.1.
De vordering van Autobedrijf Nieuwkoop is in hoofdzaak gebaseerd op de
veronderstelling dat de makelaar Kooy Holding kon binden (de voormelde nummers 1 en 7): de makelaar was ingeschakeld door Kooy Holding en de makelaar heeft aan Autobedrijf Nieuwkoop gevraagd om data op te geven waarop de koopovereenkomst ondertekend kon gaan worden. De makelaar heeft er zelfs een datum voor vastgesteld (19 september 2017). Kennelijk hebben deze uitlatingen van de makelaar bij Autobedrijf Nieuwkoop het vertrouwen gewekt dat er een koopovereenkomst gesloten ging worden. Dit is niet onbegrijpelijk, maar rechtens onjuist. De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt immers geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Evenmin wordt daarmee de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Wanneer een makelaar, hoewel daartoe niet bevoegd, zich zodanig gedraagt dat de wederpartij daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van de opdrachtgever handelt, bindt hij zijn opdrachtgever in beginsel niet (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284).
5.2.
Er bestaat in dit geval geen aanleiding om af te wijken van dit beginsel. Autobedrijf Nieuwkoop heeft onvoldoende geconcretiseerd dat de voortvarendheid waarmee de makelaar alvast een ondertekeningsdatum wilde plannen, en vervolgens ook plande, terug te voeren is op mededelingen van Kooy Holding aan de makelaar als zou de deal al (nagenoeg) rond zijn.
5.3.
Autobedrijf Nieuwkoop stelt ook geen feiten of omstandigheden die de conclusie kunnen rechtvaardigen dat zij zou mag menen dat de opdracht van Kooy Holding aan de makelaar verderging dan een - toch gebruikelijke - opdracht tot (niet meer dan) bemiddeling. Nu dit standpunt onvoldoende feitelijk is onderbouwd wordt aan bewijslevering op dit onderdeel niet toegekomen. Autobedrijf Nieuwkoop is dit standpunt ook pas gaan innemen in reactie op het desbetreffende verweer van Kooy Holding. In de dagvaarding stond er nog niets over. De dagvaarding is (op dit onderdeel) slechts gebaseerd op het - onjuiste - standpunt dat de makelaar volmacht had namens Kooy Holding.
5.4.
Het handelen van de makelaar rechtvaardigt dus niet het oordeel dat er een overeenkomst tot stand is gekomen.
5.5.
Een beroep van Autobedrijf Nieuwkoop ter comparitie op art. 3:37 lid 4 BW Pro (‘als de boodschapper de boodschap onjuist overbrengt, is de afzender van de boodschap aan de onjuiste boodschap gebonden’) noopt niet tot een ander oordeel. Er is geen sprake van een verkeerd overgebrachte boodschap. Nergens blijkt uit dat Kooy Holding ter zake van het plannen van een ondertekeningsdatum een opdracht heeft gegeven aan de makelaar en dat de makelaar die boodschap vervolgens verkeerd heeft overgebracht aan Autobedrijf Nieuwkoop.
5.6.
Een andersluidend oordeel verhoudt zich bovendien niet met voormeld arrest van de Hoge Raad. Deze rechtspraak heeft specifiek betrekking op de positie van een makelaar als bemiddelaar. Een bemiddelingsovereenkomst is een bijzondere (wettelijk benoemde) overeenkomst die geregeld is in boek 7 BW. De rechtspositie van een bemiddelaar zoals deze volgt uit voormelde rechtspraak en boek 7 BW dient voorrang te genieten boven de meer algemene regeling van artikel 3:37 lid 4 BW Pro. Dat artikellid bestond al toen de Hoge Raad voormeld arrest wees.
5.7.
Het beroep van Autobedrijf Nieuwkoop op art. 3:61 lid 2 BW Pro faalt eveneens. In het voormelde arrest van de Hoge Raad ligt besloten dat Autobedrijf Nieuwkoop zich bij een bemiddelingsopdracht als de onderhavige niet kan beroepen op een aan Kooy Holding toerekenbare schijn van volmachtverlening aan de makelaar. Bijzondere omstandigheden die rechtvaardigen een uitzondering te maken op dit beginsel zijn gesteld noch gebleken.
5.8.
Het beroep van Autobedrijf Nieuwkoop op de overige feiten en omstandigheden (de door haar genoemde nummers 2 tot en met 6) kunnen haar evenmin baten. Deze feiten en omstandigheden kunnen noch zelfstandig, noch in onderlinge samenhang bezien, het oordeel dragen dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan. De opsomming onder 2 tot en met 6 heeft daar ofwel niet, ofwel in slechts geringe mate betrekking op. Aanvaarding van een aanbod valt uit deze feiten en omstandigheden niet te af te leiden.
5.9.
Hetzelfde oordeel geldt voor de aanvullende stelling dat Autobedrijf Nieuwkoop het bedrijfspand heeft laten taxeren.
5.10.
Slotsom is dat de primaire vordering zal worden afgewezen.
5.11.
Dan wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering (afgebroken onderhandelingen).
5.12.
Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden (vgl. HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337) dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
5.13.
De rechtbank acht Kooy Holding niet schadeplichtig wegens afgebroken onderhandelingen. Ook hier heeft te gelden dat de uitlatingen van de makelaar Kooy Holding niet kunnen binden. Voorts kan niet gezegd worden dat Kooy Holding Autobedrijf Nieuwkoop te lang aan het lijntje heeft gehouden en/of (al eerder) geen reëel perspectief meer bestond dat de overeenkomst gesloten zou worden. De onderhandelingen zijn aangevangen (reeds) in juni 2017. Kooy Holding voert onweersproken aan dat zij gedurende de onderhandelingen meermaals haar vraagprijs heeft verlaagd, van oorspronkelijk € 1.079.000,- naar € 1.029.000,-, toen naar € 1.014.500 en op 11 augustus 2017, in een aangepast voorstel, naar € 1.000.000,-. Desalniettemin bestond er in augustus 2017 nog steeds geen (volledige) overeenstemming over de prijs. Dit heeft Autobedrijf Nieuwkoop ter comparitie toegegeven.
Autobedrijf Nieuwkoop heeft ter comparitie gesteld dat het afspringen van de onderhandelingen ‘
zeker niet alleen kan worden herleid op het inbrengen van een financieringsvoorbehoud door Autobedrijf Nieuwkoop’ omdat dit voorbehoud al ‘
zeker een maand daarvoor’ was gemaakt. In deze stelling ligt de erkenning besloten dat Autobedrijf Nieuwkoop pas zeer laat in de onderhandelingen een financieringsvoorbehoud is gaan maken. Het maken van een financieringsvoorbehoud is zeer ingrijpend en in het nadeel van Kooy Holding. In de gegeven omstandigheden dient eerder geoordeeld worden dat de onderhandelingen zijn mislukt dan dat zij ongerechtvaardigd afgebroken zijn.
zeker niet alleen kan worden herleid op het inbrengen van een financieringsvoorbehoud door Autobedrijf Nieuwkoop’ omdat dit voorbehoud al ‘
zeker een maand daarvoor’ was gemaakt. In deze stelling ligt de erkenning besloten dat Autobedrijf Nieuwkoop pas zeer laat in de onderhandelingen een financieringsvoorbehoud is gaan maken. Het maken van een financieringsvoorbehoud is zeer ingrijpend en in het nadeel van Kooy Holding. In de gegeven omstandigheden dient eerder geoordeeld worden dat de onderhandelingen zijn mislukt dan dat zij ongerechtvaardigd afgebroken zijn.
5.14.
De rechtbank acht niet voldoende zwaarwegend voor een ander oordeel dat Kooy Holding wist dat Autobedrijf Nieuwkoop haar bedrijfspand moest verlaten. Dit vertrek is niet toerekenbaar aan Kooy Holding. Volgens Autobedrijf Nieuwkoop heeft Kooy Holding aan Autobedrijf Nieuwkoop om een opgave verzocht van de extra kosten voor Autobedrijf Nieuwkoop in het geval het bedrijfspand niet tijdig kon worden opgeleverd (indien de bouw van het nieuwe pand vertraging mocht oplopen). Deze stelling ziet echter op de situatie dat er wél een overeenkomst tot stand zou zijn gekomen en heeft geen betrekking op de (gestelde) kosten die Autobedrijf Nieuwkoop vanwege de wens tot koop van het bedrijfspand heeft moeten maken.
5.15.
Slotsom is dat ook de subsidiaire vordering zal worden afgewezen.
5.16.
Autobedrijf Nieuwkoop zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Kooy Holding. Deze kosten worden begroot op € 8.213,50, zijnde € 4.267,50 aan salaris advocaat (volgens de Liquidatietarieven: 2 ½ punt, tarief V ad € 1.707,- per punt) en € 3.946,- aan griffierecht, te vermeerderen met de gevorderde nakosten (die toewijsbaar zijn overeenkomstig de thans daarvoor geldende tarieven) en de wettelijke rente (tot aan de dag der algehele voldoening). Wettelijke rente is niet toewijsbaar over de nakosten, nu niet van tevoren valt te zeggen wanneer de nakosten gemaakt zullen worden en dus evenmin wanneer het - voor het recht op wettelijke rente vereiste - verzuim zal intreden.
De proceskostenveroordeling zal, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst het gevorderde af,
6.2.
veroordeelt Autobedrijf Nieuwkoop in de proceskosten van Kooy Holding, tot heden begroot op € 8.213,50, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en voorts vermeerderd met € 157,- voor nasalaris zonder betekening, en, in geval betekening van het vonnis plaatsvindt, met € 82,- en de explootkosten van betekening van het vonnis,
6.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2018.
[2517/2504]