Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/5047
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2018 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 2.679.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 juli 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2018. Deze zaak is gelijktijdig, maar niet gevoegd behandeld met de zaken ROT 17/5044 en ROT 17/5048.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden. Tevens is T. Simmelink, taxateur van verweerder, ter zitting verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 2.499.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een bij de kust gelegen hotel van 50 kamers met restaurant. Het oorspronkelijke bouwjaar is 1915, in 2011 tot en met 2013 is het hotel verbouwd, uitgebreid en gerenoveerd.
3. Ter zitting heeft eiseres de volgende beroepsgronden ingetrokken:
- de hoorzitting en het verslag ervan voldeden niet aan de daaraan te stellen (wettelijke) eisen;
- de stijging van de onroerendezaakbelasting is aanzienlijk hoger dan is afgesproken met het Rijk;
- de macronorm is overschreden;
- het verzoek tot schadevergoeding;
- de tenaamstelling van de aanslag is onjuist.
Deze gronden behoeven dus geen bespreking meer.
Hierbij overweegt de rechtbank nog dat zij ook ambtshalve van oordeel is dat de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendzaakbelasting aan eiseres konden worden opgelegd, omdat [eiseres] volgens het uittreksel van de Kamer van Koophandel een handelsnaam van Fletcher Hotel Exploitaties B.V. is. Er bestond dan ook geen enkele twijfel voor wie de beschikking en de aanslag bedoeld waren.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiseres heeft verweerder dit niet aannemelijk gemaakt omdat hij ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de Landelijke Taxatiewijzer voor hotels. Verweerder is echter niet verplicht om de Landelijke Taxatiewijzer voor hotels te hanteren. Taxatiewijzers zijn niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van Pro de Wet WOZ vast te stellen. De toetssteen blijft de waarde zoals daarin omschreven en de waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Het staat verweerder daarom vrij om voor het bepalen van de waarde een bepaalde methode te kiezen, zoals in dit geval de hwk-methode.
6. De beantwoording van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd.
In dit geval houdt verweerder een totale huurwaarde aan van afgerond € 245.000,-. Eiseres betwist deze huurwaarde niet en deze huurwaarde ligt ook ruim onder het eigen huurcijfer van 1 mei 2012 van € 305.000,-, zoals blijkt uit het overgelegde huurcontract. Hoewel dit huurcijfer meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand is gekomen, acht de rechtbank dit bruikbaar aangezien het huurcijfer van de onroerende zaak zelf betreft.
Verder hanteert verweerder een kapitalisatiefactor van 10,5. Ook dit betwist eiseres niet en bovendien staat in artikel 9 van Pro het huurcontract dat de huurder een optie tot koop heeft van de onroerende zaak, met als voorwaarde dat dan 13 maal de geldende jaarhuur dient te worden betaald. Hieruit kan een kapitalisatiefactor van 13 worden afgeleid, terwijl verweerder een veel lagere factor van 10,5 heeft aangehouden.
Verweerder maakt dan ook aannemelijk dat de door hem aangehouden huurwaarde en kapitalisatiefactor niet te hoog is.
7. Wat eiseres verder nog tegen de waardevaststelling aanvoert, doet daar niet aan af.
7.1.
Daargelaten dat verweerder dus niet gehouden is om de taxatie uit te voeren op basis van de Taxatiewijzer hotels, is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de door eiseres hiervoor op het “Inventarisatieformulier hotels Taxatiewijzer 2015” aangeleverde gegevens niet betrouwbaar zijn. Daarom is het niet mogelijk om een juiste berekening op basis van de Taxatiewijzer hotels te maken. Verweerder gaat terecht uit van het aantal overnachtingen van 26.609 zoals door eiseres opgegeven bij de aangifte toeristenbelasting. De rechtbank acht het aantal door eiseres voor de toeristenbelasting opgegeven overnachtingen een hard gegeven en eiseres betwist dat aantal ook niet. Op basis van dit gegeven en de door eiseres opgegeven gemiddelde kamerprijs van € 70,- en gemiddelde kamerbezetting van 1,5, komt de kameromzet uit op (26.609 : 1,5 = 17.739 × € 70 =) € 1.241.000,- en niet op € 900.000,- zoals eiseres als kameromzet opgeeft. Ook de bezettingsgraad komt op basis van het rekenmodel anders uit dan de opgave van eiseres van 80%.
7.2
Ter zitting heeft eiseres verder aangevoerd dat er een lekkage bij de lift is en dat men vanuit de achterzijde van het hotel uitkijkt op een voormalige boerenschuur. Hiervoor moet volgens eiseres een aftrek van in totaal € 180.000,- (€ 90.000,- per onderdeel) worden aangehouden. Dat er een lekkage bij de lift is heeft eiseres wel gesteld maar niet onderbouwd, zodat niet aannemelijk is dat hiervoor een aftrek moet plaatsvinden. Wat betreft het uitzicht aan de achterzijde van het hotel is de rechtbank van oordeel dat uit de door eiseres overgelegde foto’s niet blijkt dat dit dermate slecht is dat hiervan enige waardedruk uitgaat. Verweerder voert aan dat potentiële klanten de beslissing over het wel of niet boeken van dit hotel hier niet vanaf zullen laten hangen, wat niet onaannemelijk voorkomt. Eiseres heeft hier niets tegenover gesteld en maakt daarom niet aannemelijk dat het uitzicht aan de achterzijde een waardedrukkend effect (van € 90.000,-) heeft.
8. Ook wat eiseres overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De slotsom is dan ook dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M. Munsterman en M.I. Blagrove, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).