Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team haven en handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/464796 / HA ZA 14-1194
Vonnis van 8 juli 2015
in de zaak van
1.[eiser1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser2],
[eiser2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.L.F.J. Schyns,
tegen
[gedaage],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. R. Sekeris.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaage] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 4 maart 2015,
- de ten behoeve van de comparitie overgelegde wijziging van eis en producties van [eisers],
- de ten behoeve van de comparitie overgelegde producties van [gedaage]
- het proces-verbaal van comparitie van 3 juni 2015.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen -voor zover hier van belang- het volgende vast:
2.1.
[gedaage] heeft de recreatiewoning [adres 1] (hierna: de recreatiewoning) in 2001 in eigendom verkregen. Deze recreatiewoning, die in 1981 is gebouwd, heeft twee woonlagen: een beletage en een souterrain. Vanaf 2009 heeft [gedaage] de recreatiewoning via een makelaar te koop aangeboden. De verkoopbrochure die voor verkoop van de recreatiewoning is opgesteld, luidt voor zover hier van belang:
“(…)
In het souterrain:
Een luxe tweede badkamer met dubbele wastafel, douchecabine. Ligbad, toilet en bidet, een vierde slaapkamer en een grote ruimte met extra keukenblok, kasten en witgoedaansluitingen en een technische ruimte met cv installatie (…).
Deze ruimte is ook ideaal als extra slaapkamer of hobbyruimte.
En niet te vergeten, een ideaal souterrain als u gasten heeft!!!
(…)”.
2.2.
Op 13 mei 2013 is tussen [gedaage] als verkoper en [eisers] als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de recreatiewoning. De koopsom bedroeg € 480.000,00. De koopovereenkomst luidt voor zover hier van belang:
“(…)
feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (…).
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
(…)
6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken:
Recreatiewoning
(…).
7. Het is koper bekend dat het verkochte meer dan vijfentwintig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 en 2 van het burgerlijk wetboek komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
(…)”.
2.3.
Op 3 juni 2013 is de recreatiewoning aan [eisers] geleverd.
2.4.
Een brief van [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) aan [eisers] van 21 mei 2014 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Huidige situatie:
Een vakantiewoning waaronder zich een souterrain bevindt. Het souterrain bestaat uit een betonvloer met een cementdeklaag afgewerkt met plavuizen. De wanden zijn opgemetseld met een betonsteen. Aan de onderzijde van de muren zijn allerlei "waterdichte" smeerlagen aangebracht. Voorts bevinden zich in het souterrain twee pomp-putten welke bestaan uit in de vloer gehakte gaten met een klokpomp met vlotter. Het vermoeden is dat deze gaten een open verbinding hebben met het ondergelegen zandpakket. In de kelder zit een indeling met een badkamer, woonkamer, keuken en slaapkamer.
Probleem vochtdoorslaq:
Het probleem is een, al bestaand, probleem, dit valt op te maken doordat op veel verschillende wijzen getracht is een oplossing hiervoor aan te brengen (verschillende materiaal typen c.q. strijk-lagen, kitnaden zijn zichtbaar). Echter door het aanbrengen van
PVC-voorzetwanden, zowel aan de binnenkant van de muren en ook in het trapgat naar het souterrain aan de buitenkant van de muren, die op hun beurt zijn afgekit, is het probleem en de pogingen het op te lossen, voor het zicht verborgen gebleven. De cementlaag is verzadigd met water en vermoedelijk zijn de wanden niet waterdicht gezien de aangebrachte smeerlagen op de wanden. De lekkage van het souterrain wordt mogelijk veroorzaakt door water langs de gevel en grondwater. De opbouw van het souterrain is voor zover zichtbaar niet uitgevoerd als een souterrain dat in het water staat en heeft geen spouwmuur.
Aanbieding/advies:
Het is geen eenvoudig probleem, gezien de vele pogingen die al gedaan zijn het probleem op te lossen. De mogelijke oplossingen bestaan uit meerdere onderdelen, zie onderstaand, en bestaan uit:
Een betonvloer en betonwand tot ca 1,5 meter hoog in het souterrain aanbrengen, bestaande uit:
Een betonvloer en betonwand tot ca 1,5 meter hoog in het souterrain aanbrengen, bestaande uit:
(…)
Het feit dat de (sta)hoogte in het souterrain als gevolg van de nieuwe betonvloer onder de ca. 190 cm komt en dus niet geschikt is voor normale bewoning, dient te worden opgelost met het opvijzelen van de begane grond van de woning met ca. 25 centimeter (…).
Het feit dat de (sta)hoogte in het souterrain als gevolg van de nieuwe betonvloer onder de ca. 190 cm komt en dus niet geschikt is voor normale bewoning, dient te worden opgelost met het opvijzelen van de begane grond van de woning met ca. 25 centimeter (…).
(…)
Voorts adviseren wij u om een drainagesysteem rond te woning aan te leggen, bestaande uit
Voorts adviseren wij u om een drainagesysteem rond te woning aan te leggen, bestaande uit
(…)”.
2.5.
Een brief van [bedrijf2] (hierna: [bedrijf2]) aan [eisers] van 14 juni 2014 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Probleem
Het probleem is een oud probleem. En dit probleem is een gekend probleem omdat er, zoals duidelijk te zien valt, op vele verschillende wijzen al getracht is een oplossing hiervoor aan te brengen. (Verschillende materiaal typen/ strijklagen en kitnaden zijn zichtbaar) Echter door het aanbrengen van PVC voorzetwanden, zowel aan de binnenkant van de muren maar ook in het trapgat naar het souterrain aan de buitenkant van de muren), die op hun beurt ook nog volledig waterdicht zijn afgekit, waren de probleem en de pogingen het op te lossen in eerste instantie voor het zicht verborgen gebleven. De cementlaag van de vloer is verzadigd met water.
Het souterrain is lek. Dat komt omdat
a) En de wanden watervoerend zijn getuige ook op verschillende plaatsen de "blaren" op de aangebrachte smeerlagen op de wanden.
b) En de aansluiting van de opgemetselde betonstenen muur op de betonnen vloer lek is.
c)En de pompputten een open verbinding hebben met het ondergelegen zandpakket.
Het waterprobleem van het souterrain wordt vervolgens veroorzaakt door het zakwater langs de gevel en het grondwater welk via de 3 hierboven genoemde probleempunten het souterrain binnen komt. De opbouw van het souterrain is voor zover zichtbaar niet uitgevoerd als een souterrain dat in het water staat. Het souterrain heeft geen spouwmuur.
Advies
(…)
A) De muren van het souterrain die onder het maaiveld zitten moeten aan de buitenkant waterdicht gemaakt worden.
(…)
B) De aansluiting van de vloer en de wand dient middels injecteren waterdicht gemaakt te worden
C) De 2 pompputten dienen middels injecteren afgedicht te worden. Er dient als vervanging een gesloten pomp-unit te worden geplaatst, bij voorkeur buiten de woning.
D) Voorts adviseren wij om een drainage systeem om de woning aan te leggen zodat het gevelwater sneller afgevoerd kan worden.
(…)”.
2.6.
Bij brief van 23 juni 2014 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] [gedaage] bericht dat er sprake is van ernstige vochtproblemen/lekkages in het souterrain van de recreatiewoning en [gedaage] daarmee tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [gedaage] wordt bij die brief in de gelegenheid gesteld om voor deugdelijk herstel zorg te dragen, bij gebreke waarvan [eisers] zich vrij acht om de werkzaamheden door een derde te laten uitvoeren en de kosten op [gedaage] te verhalen.
2.7.
Op 21 augustus 2015 heeft de heer [persoon1] van Techniek en Methode – Adviesbureau voor uitvoeringstechnieken (hierna: TM) op verzoek van [gedaage] het souterrain van de recreatiewoning onderzocht op vochtproblemen. Het rapport van TM van 24 januari 2015 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Project : [adres2]
(…)
Behandeld door: [persoon2]
(…)
_________________________________________________________________________
(…)
Inleiding
(…) Op uw verzoek heeft Techniek en Methode, de heer H.J. [persoon1], op 21 augustus jongstleden een inspectie uitgevoerd in het souterrain van het bewuste pand.
(…)
Tijdens het bezoek is het souterrain visueel geïnspecteerd op vochtproblemen en de mogelijke oorzaken.
(…)
Waarneming
Bij aankomst was het souterrain volledig gestript. Alle afwerking was verwijderd. De wanden waren tot op het kale metselwerk verwijderd. Tevens was ook de vloerafwerking tot op het kale beton verwijderd (…).
(…)
Conclusie
Op basis van onze bevindingen ter plaatse komen wij tot de volgende conclusie.
Betreden woning
Ondanks de relatief vochtige augustus maand bleek het souterrain min of meer droog en zelfs stoffig. Behoudens enkele vochtplekken in de aansluiting tussen vloer en wand (tot maximaal 150 mm hoogte) is er geen vocht(overlast) geconstateerd. De huidige staat van het souterrain duidt er op dat er geventileerd wordt. Ons inziens heeft de woning op dit moment derhalve geen last van een vochtprobleem.
Op de trapgang buiten de woning is veel mos en alg-aangroei geconstateerd. Dit duidt er op dat hier gedurende langere tijd wel vervuild water relatief stil heeft gestaan. Tijdens het bezoek stond hier geen water meer. Bovendien leek het erop dat er een looppad was ‘uitgesleten’ in de mos- en alg-aangroei (…). Het is niet duidelijk of het afvoerputje buiten is schoongemaakt, maar feit is dat het water dat instroomt nu niet (meer) blijft staan.
(…)
Pompput
Het water in de pompput staat ruim onder de bovenzijde van de betonvloer. Zoals reeds vermeld is, is geconstateerd dat de pompput afgesloten is van het onderliggende grondpakket en er dus geen grondwater door naar binnen kan stromen. Er staat geen water op de vloer en er zijn geen vochtplekken zichtbaar rondom de pompput.
Aangesmeerde wanden
De plaatselijk aangesmeerde / gerepareerde stukken muur zijn niet nat of vochtig hetgeen betekent dat ze niet watervoerend zijn. Ook de naad tussen de vloer en de wanden vertoonde geen sporen van vocht. Gegeven de regenval van de voorafgaande weken is een lekkage niet waarschijnlijk. Overigens is het lokaal aansmeren van muren normaliter ook niet om ze waterdicht te maken daar een vochtprobleem zich dan direct naast de aangesmeerde plaats zal openbaren.
Wand- en vloerafwerking / vocht
Bij binnenkomst bleek de wand- en de vloerafwerking volledig verwijderd te zijn. Hierdoor was het niet mogelijk om het eerder benoemde vochtprobleem, in relatie tot de wand- en vloerafwerking ter plekke te onderzoeken.
De heer Vrouenraets, stelde dat de wanden afgewerkt waren met PVC-voorzetwanden. Deze PVC-voorzetwanden kunnen ervoor gezorgd hebben dat er een soort ‘spouwmuur’ is
ontstaan. Normaliter wordt een spouwmuur geventileerd, waardoor vocht afgevoerd kan worden.
Indien er niet of te weinig gestookt wordt, of te weinig geventileerd wordt, kan vocht in de spouwmuur condenseren. Condens gaat over in water dat zich tegen de PVC-voorzetwanden afzet. Dit water gaat vervolgens naar het laagste punt, door het meest poreuze materiaal.
Vochtplekken onder andere rondom buitendeur
Gezien de (langdurige) vochtige weersomstandigheden is de hoeveelheid geconstateerde vochtplekken minimaal. Sterker nog, bij bezoek bleek dat de ruimte eerder stoffig dan vochtig was. Met name het ontbreken van vochtplekken duidt er op dat het souterrain geen lekkage kent, noch dat water vanuit de pompput in het souterrain treedt. Even zo goed zijn er wel drie vochtplekken geconstateerd.
De vochtplekken rondom de deuringang duiden op doorslag van water onder de dorpel of langs het deurkozijn. Vermoedelijk is die doorslag veel eerder ontstaan in de periode dat er mogelijk wel water in de trapgang heeft gestaan. Inmiddels blijkt er geen nieuw intredend water te blijven staan, omdat het afvoerputje buiten waarschijnlijk functioneert. De verklaring voor de overige vochtplekken kan zijn, de eerdere aanwezigheid van PVC-voorzetwanden en de condens die is ontstaan door onvoldoende ventileren en verwarmen. Tijdens een goede bouwkundige inspectie bij de aankoop van de woning had dit overigens al aan het licht kunnen komen daar een inspecteur normaliter zeer goed oplet op vochtproblemen in dergelijke ruimten.
(…)
Beoordeling offertes
(…)
De diverse oplossingen (zoals voorgesteld door [bedrijf2] en [bedrijf]; opm Rb) zijn zeer overdreven, deels omdat er, ons inziens, geen vochtprobleem aangetroffen is en deels omdat er dubbel- en drievoudig iets gedaan wordt. Waarom zou je immers een drainage systeem aanleggen om het water weg te houden bij de gevel als deze gevel goed waterdicht gemaakt is door of een stuclaag of een betonwand en dakbedekking (de laatste is dus drievoudige, drainage-dakbedekking-wand, waterdichting).
(…)
Verder behoeven de pompputten ons inziens niet naar buiten verplaatst te worden (…) daar deze goed functioneren en niet lek lijken.
(…)”.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad veroordeling van [gedaage] tot betaling van € 94.211,12 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 juli 2014 althans de dag der dagvaarding, en
€ 2.500,00 (exclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaage] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag de stelling dat – kort gezegd – het souterrain van de recreatiewoning ‘lek’ is en daarmee niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Aldus is [gedaage] tekortgeschoten in de nakoming van de door partijen gesloten koopovereenkomst en jegens hem schadeplichtig.
3.3.
[gedaage] concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot betaling van (1) de nader op te geven kosten van de door [gedaage] geraadpleegde deskundige, (2) de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de onder 1) en 2) genoemde kosten indien [eisers] niet binnen twee dagen na het vonnis aan het vonnis heeft voldaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaage] zich op het standpunt gesteld dat [eisers] niet tijdig heeft geklaagd. [eisers] heeft hem pas in juni 2014 op de hoogte gesteld van de vermeende vochtproblemen in het souterrain, terwijl die vochtproblemen [eisers] al in oktober 2013 bekend waren. [gedaage] heeft betoogd dat hij in zijn belang is geschaad, doordat het souterrain al volledig gestript was voordat hij een contra-expertise kon laten uitvoeren.
4.2.
De vraag of een koper binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de geleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. Die vraag moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de [gedaage] nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. Dat, zoals [gedaage] aanvoert, een termijn van twee maanden als bekwame tijd dient te worden aangemerkt, wordt dan ook verworpen. Die termijn wordt in geval van een consumentenkoop in ieder geval als tijdig aangemerkt, maar daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake.
In verband met het bovenstaande zal de rechter enerzijds rekening moeten houden met het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 7:23 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake de tekortkoming – en anderzijds met de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend (zie HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593 en de daarin aangehaalde rechtspraak).
4.3.
Vaststaat dat de recreatiewoning op 3 juni 2013 aan [eisers] is geleverd. Niet in geschil is dat [eisers] voor het eerst in oktober 2013 vocht in het souterrain heeft ontdekt en dat hij vervolgens in februari 2014 constateerde dat het vocht niet verdween en het vermoeden kreeg dat sprake was van een structureel vochtprobleem. [eisers] heeft ter comparitie toegelicht dat hij eerst in kaart wilde brengen wat het probleem was, hoe het gebrek hersteld moest worden en met welke kosten dat gepaard zou gaan, alvorens hij [gedaage] op de hoogte zou stellen. In dat kader heeft hij twee aannemers ingeschakeld. Blijkens de bij dagvaarding overgelegde stukken hebben deze aannemers [eisers] op 21 mei 2014 respectievelijk 14 juni 2014 schriftelijk geadviseerd (zie 2.4 en 2.5). Vaststaat dat [gedaage] vervolgens bij brief van 23 juni 2014 van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] op de hoogte is gesteld van het vochtprobleem in het souterrain (zie 2.6).
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank kan [eisers] niet worden tegengeworpen dat hij eerst een onderzoek heeft ingesteld naar het vochtprobleem en dat hij in dat kader deskundigen heeft ingeschakeld. De particuliere koper van een (recreatie)woning die ter zake de vermeende gebreken niet deskundig is, mag in redelijkheid onderzoek door een deskundige naar die gebreken laten uitvoeren om zich een (beter) beeld te kunnen vormen van de aard, ernst en oorzaak van de gebreken. Dit onderzoek dient wel met de nodige voortvarendheid te gebeuren. Naar oordeel van de rechtbank is het tijdsverloop tussen het vermoeden van [eisers] dat het vochtprobleem in het souterrain structureel van aard was (februari 2014) en het onderzoek door de aannemers tot de brief van 23 juni 2014 is niet dermate lang dat [eisers] gebrek aan voortvarendheid kan worden verweten. In dit verband is ook van belang dat [eisers], zoals hij onbetwist heeft gesteld, tussen oktober 2013 en februari 2014 lange tijd niet in de woning is geweest. Hij behoefde daarom niet reeds op basis van de eerste constatering van lekkage bedacht te zijn op vochtproblemen waarnaar hij onderzoek zou moeten instellen.
4.5.
Wel aannemelijk is geworden dat [gedaage] is geschaad in zijn bewijspositie doordat [eisers] tijdens zijn onderzoek het souterrain heeft gestript. De door [gedaage] ingeschakelde deskundige heeft hierdoor het souterrain immers niet kunnen onderzoeken in de toestand waarin [eisers] de vochtproblemen heeft ontdekt. [gedaage] kan de klachten daarom moeilijker betwisten dan in de situatie waarin hij op een eerder moment van de vermeende vochtproblemen in kennis was gesteld en bij het onderzoek naar die vochtproblemen was betrokken. De rechtbank acht dit belang echter niet zo zwaarwegend dat geoordeeld moet worden dat [eisers] niet aan zijn klachtplicht heeft voldaan en daarmee geen beroep meer kan doen op de door hem gestelde tekortkoming. Bij de waardering van eventueel te leveren (tegen)bewijs zal, zo nodig, rekening kunnen worden gehouden met de omstandigheid dat [gedaage] het vermeende gebrek niet ten volle heeft kunnen onderzoeken.
4.6.
Het voorgaande in aanmerking nemende heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank tijdig geklaagd. Het betreffende verweer van [gedaage] wordt daarom verworpen.
4.7.
Ter beoordeling ligt voor de vraag of de recreatiewoning de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en dus of de recreatiewoning beantwoordt aan de door partijen gesloten koopovereenkomst. Daartoe moeten de – hier van belang zijnde – artikelen 5.1, 5.2, 5.6 en 5.7 (zie 2.2) met inachtneming van de gangbare uitlegregels (het Haviltex-criterium) worden uitgelegd. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat tussen partijen vaststaat dat de koopovereenkomst is opgesteld aan de hand van een standaardcontract en dat partijen niet hebben onderhandeld over de inhoud van de contractsbepalingen, zoals beide partijen ter comparitie hebben verklaard. Dat brengt mee dat uitganspunt voor de uitleg van de betreffende bedingen is, wat onder deze bedingen naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).
4.8.
Met de hierboven genoemde artikelen 5.1, 5.2, 5.6 en 5.7 zijn partijen afgeweken van de wettelijke (non-)conformiteitsregeling van artikel 7:17 BW. In artikel 5.1 zijn partijen overeengekomen dat de feitelijke levering van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt. Naar [gedaage] terecht stelt betekent dit dat de koper de onroerende zaak aanvaardt ‘zoals het is’, ofwel ‘voetstoots’, dat wil zeggen met alle gebreken die daaraan kleven.
Artikel 5.2 jo. 5.6 vormt daarop een uitzondering. De recreatiewoning zal namelijk ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als recreatiewoning nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen echter voor diens risico. [eisers] mocht dus verwachten dat de recreatiewoning ten tijde van de overdracht de eigenschappen zou beschikken die voor het gebruik daarvan nodig zijn, met uitzondering van aan hem kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan.
Artikel 5.7 bepaalt tot slot dat het koper bekend is dat het verkochte meer dan vijfentwintig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen, en dat in afwijking van het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van het verkochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper komt.
Deze bepaling dient in samenhang bezien te worden met artikel 5.1 en 5.2 en dient redelijkerwijs aldus te worden begrepen dat de algemene garantie niet geldt in die zin dat het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst die het gevolg is van de ouderdom van de woning, in afwijking van artikel 5.2 voor risico van de koper komt. Een andere, ruimere interpretatie van artikel 5.7 zou de in artikel 5.2 besloten garantie immers geheel buiten spel zetten. [gedaage] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die een dergelijke, ruime interpretatie rechtvaardigen.
4.9.
Zoals reeds overwogen diende de recreatiewoning ten tijde van de overdracht de eigenschappen te bezitten die voor het gebruik als recreatiewoning nodig zijn. Vaststaat dat ten tijde van de verkoop de ruimtes in het souterrain waren ingericht als badkamer, slaapkamer en een ruimte met onder meer de technische installaties. In de verkoopbrochure was vermeld dat deze laatste ruimte ook ideaal zou zijn als extra slaapkamer of hobbyruimte (zie 2.1). Onder die omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat, indien vast komt te staan dat, zoals [eisers] stelt, het souterrain ten tijde van de levering ‘lek’ was, sprake is van een wezenlijk gebrek dat aan het gebruik als recreatiewoning in de weg staat. Essentieel voor tot bewoning bestemde ruimten binnenshuis is immers dat de bewoner het daar, extreme weersomstandigheden daargelaten, droog houdt. Dat is een eigenschap die verwacht mag worden en waarvan de aanwezigheid, in beginsel, niet betwijfeld hoeft te worden. De vraag of [gedaage] al dan niet van het door [eisers] gestelde vochtprobleem op de hoogte was, kan voor wat betreft dit onderdeel in het midden blijven.
4.10.
[eisers] stelt dat de vloer van het souterrain bestond uit een betonnen ondergrond. Daarop was een cement strijkvloer aangebracht met daarop (harde) tegelvloer en daarop weer los gelegde tapijttegels. De wanden van het souterrain waren voorzien van PVC voorzetwanden. Deze voorzetwanden waren volledig waterdicht afgekit.
Tijdens zijn onderzoek naar het vochtprobleem, waarbij hij zich heeft laten bijstaan door [bedrijf2] en [bedrijf], heeft hij (een deel van) de harde tegelvloer verwijderd. Toen bleek dat de cement strijkvloer doornat was. Daarnaast heeft hij de PVC voorzetwanden verwijderd. Op de wanden van het souterrain bleken diverse smeerlagen en typen kit te zijn aangebracht. [eisers] komt tot de conclusie dat het souterrain ‘lek’ was, omdat:
1) de wanden van het souterrain lek zijn,
2) de aansluiting van de wand op de vloer van het souterrain lek is,
3) de twee pompputten in het souterrain een open verbinding hebben met het zandpakket eronder.
Daarnaast is gebleken dat, in tegenstelling tot hetgeen de door [gedaage] ingeschakelde makelaar heeft gezegd, het souterrain niet over spouwmuren beschikt. Ook dit kan een oorzaak zijn voor de ernstige mate van vochtoverlast.
Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [eisers] de rapporten overgelegd van [bedrijf2] en [bedrijf] overgelegd.
Pompputten
4.11.
Ten aanzien van de pompputten blijkt uit de rapporten van [bedrijf2] en [bedrijf] dat zij het vermoeden hebben dat deze putten een open verbinding hebben met het ondergelegen zandpakket (zie 2.4 en 2.5). [gedaage] betwist dat en verwijst naar het rapport van TM waarin is vermeld dat de bodem van de pompput een harde ‘steenachtige’ bodem is, omdat bij ‘prikken’ niet is gebleken dat er een open verbinding met het onderliggende zandpakket bestaan (zie 2.7). Aldus kan er volgens TM geen grondwater door naar binnen stromen.
In het licht van deze gemotiveerde betwisting door [gedaage], had het op de weg van [eisers] gelegen zijn stelling dat de pompputten een open verbinding hebben met het zandpakket eronder en dat dat een oorzaak is voor het vochtprobleem in het souterrain, nader te onderbouwen. [eisers] heeft dat niet gedaan. Aldus heeft [eisers] voor wat betreft het verwijt dat het vochtprobleem in het souterrain door deze open verbinding werd veroorzaakt, niet voldaan aan zijn stelplicht. Aan bewijslevering op dit punt wordt derhalve niet toegekomen.
4.12.
Ter comparitie heeft [eisers] nog gesteld het vochtprobleem mede wordt veroorzaakt door de constructie van de pompputten. De cement strijkvloer liep door in de pompputten. Daardoor werd deze vloer vol water gezogen. Om die reden dient het pompputsysteem vervangen te worden.
4.13.
De rechtbank stelt voorop dat het in het onderhavige geval gaat om een meer dan 25 jaar oude vakantiewoning, waarvan partijen blijkens artikel 5.7 van de koopovereenkomst hebben onderkend dat de ouderdom van die woning meebrengt dat [eisers] niet mag verwachten dat het verkochte aan de huidige maatstaven voldoet. Vaststaat dat [eisers] ten tijde van de aankoop van de recreatiewoning ervan op de hoogte was dat deze woning was voorzien van een pompputsysteem in het souterrain en dat dit een gedateerd systeem is. [eisers] heeft voorts niet betwist dat, zoals in het rapport van TM vermeld, de pompputten op zich goed functioneren (zie 2.7).
Tegen de achtergrond van hetgeen onder 4.8 is overwogen, brengt het voorgaande mee dat, voor zover het vochtprobleem verband houdt met de constructie van het pompputsysteem, dit op grond van artikel 5.7 in de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule) in de risicosfeer van [eisers] ligt.
Spouwmuren
4.14.
Ten aanzien van het verwijt dat het vochtprobleem mogelijk wordt veroorzaakt door het ontbreken van spouwmuren in het souterrain, geldt dat dit niet wordt ondersteund door de rapporten van [bedrijf2] en [bedrijf]. Zij constateren enkel dat het souterrain geen spouwmuur heeft, zonder deze constatering in verband te brengen met de vochtproblematiek. Gelet daarop en tegen de achtergrond van de stelling van [gedaage] dat spouwmuren in een souterrain als het onderhavige niet gebruikelijk zijn, omdat een souterrain voor het grootste gedeelte onder maaiveld ligt, heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank op dit punt niet aan zijn stelplicht voldaan. Aan bewijslevering ten aanzien van dit verwijt wordt derhalve niet toegekomen. Om deze reden kan ook in het midden blijven of [eisers] op basis van uitlatingen van de makelaar van [gedaage] mocht verwachten dat het souterrain over een spouwmuur beschikte.
Wanden
4.15.
[bedrijf2] en [bedrijf] concluderen dat het vochtprobleem een oud en bekend probleem was, omdat er verschillende ‘waterdichte’ smeerlagen en kitnaden aan de onderzijde van de muren van het souterrain waren aangebracht. Door het aanbrengen van PVC voorzetwanden, die op hun beurt volledig waterdicht waren afgekit, waren het probleem en de poging dit probleem op te lossen, voor het zicht verborgen gebleven (zie 2.4 en 2.5). Ten aanzien van de wanden komt [bedrijf2] tot de conclusie dat de wanden watervoerend zijn, hetgeen onder meer blijkt uit de “blaren” op de aangebrachte smeerlagen op de wanden. [bedrijf] concludeert dat de wanden vermoedelijk niet waterdicht zijn gezien de aangebrachte smeerlagen op de wanden.
4.16.
Hier tegenover staat het door [gedaage] in het geding gebracht contra-expertise rapport van TM. TM concludeert dat de plaatselijk aangesmeerde/gerepareerde stukken muur ten tijde van het onderzoek niet nat of vochtig waren, hetgeen betekent dat ze niet watervoerend zijn. Verder heeft TM geconstateerd dat de naad tussen de vloer en de wanden geen sporen van vocht vertoonde. TM concludeert dat, gegeven de regenval in de weken voorafgaand aan de contra-expertise, een lekkage niet waarschijnlijk is. TM merkt verder op dat het lokaal aansmeren van muren normaliter niet bedoeld is om muren waterdicht te maken, omdat een vochtprobleem zich dan direct naar de aangesmeerde plaats zal openbaren.
Ten aanzien van de PVC voorzetwanden (die tijdens het bezoek van TM al waren verwijderd) merkt TM op dat deze voorzetwanden ervoor gezorgd kunnen hebben dat er een soort ‘spouwmuur’ is ontstaan. Normaliter wordt een spouwmuur geventileerd, waardoor vocht afgevoerd kan worden. Indien er niet of te weinig gestookt wordt, of te weinig geventileerd, kan vocht in de spouwmuur condenseren. Condens gaat over in water dat zich tegen de voorzetwanden afzet. Dat water gaat vervolgens naar het laagste put, door het meest poreuze materiaal, aldus TM (zie 2.7).
4.17.
Uit het bovenstaande volgt dat op dit moment niet vaststaat dat de wanden van het souterrain en de aansluiting van de wand op de vloer van het souterrain lek zijn. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv zal [eisers] in de gelegenheid worden gesteld zijn betreffende stellingen te bewijzen. De rechtbank gaat daarbij vooralsnog uit van het leveren van bewijs door het horen van getuigen, die kunnen verklaren over de staat van het souterrain voordat het souterrain werd verbouwd. Gezien deze verbouwing acht de rechtbank het benoemen van een deskundige op dit moment weinig zinvol.
4.18.
Indien [eisers] slaagt in zijn bewijsopdracht en dus vast komt te staan dat het souterrain ‘lek’ was als gevolg van ‘lekke’ wanden en ‘lekke’ aansluitingen tussen de wanden en de vloer, gaat de rechtbank er vanuit dat dit, gelet aard van deze gebreken reeds ten tijde van de levering van de recreatiewoning het geval was. [gedaage] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat de betreffende gebreken pas na de levering van de recreatiewoning zijn ontstaan. Dat betekent dat deze gebreken voor rekening en risico van [gedaage] komen, tenzij deze gebreken kenbaar waren voor [eisers] (vgl. artikel 5.2 laatste zin van de koopovereenkomst) dan wel de gebreken verband houden met de ouderdom van de woning (vgl. artikel 5.7 van de koopovereenkomst).
4.19.
Ter comparitie heeft [eisers] verklaard dat hij tijdens de bezichtigingen van de recreatiewoning voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst stank heeft geroken. Dit kwam uit de pompputten en hem was gezegd dat dit vrij eenvoudig op te lossen was. Dit sluit aan bij de verklaring van [gedaage] dat de pompputten gaan stinken vanwege stilstaand water, indien de woning een of twee maanden niet gebruikt wordt. [gedaage] heeft verklaard dat de stank weggaat, zodra de kraan aangezet wordt en het souterrain gelucht wordt.
Tegen die achtergrond had [eisers] naar het oordeel van de rechtbank naar aanleiding van de stank geen verder onderzoek behoeven te doen.
[gedaage] stelt nog het ondenkbaar is dat de vochtproblematiek voor [eisers] niet kenbaar is geweest voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, maar [gedaage] onderbouwt die stelling niet en die stelling verhoudt zich ook niet tot zijn stelling dat hij nooit een vochtprobleem in het souterrain heeft ervaren.
Aldus gaat de rechtbank er vanuit dat, indien vast komt te staan dat sprake was van een vochtprobleem in het souterrain, dit niet kenbaar was voor [eisers] Verder is niet gebleken dat de gestelde gebreken aan de wanden van het souterrain verband houden met de ouderdom van de woning.
4.20.
Het voorgaande brengt mee dat, indien [eisers] slaagt in het hem op te dragen bewijs, [gedaage] schadeplichtig is jegens [eisers] De schade is slechts toewijsbaar voor zover voldoende causaal verband bestaat tussen de schade en het gebrek.
Ten aanzien van de pompputten is hiervoor reeds geoordeeld dat deze schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Voor het overige zal [eisers] bij conclusie na enquête in de gelegenheid worden gesteld zijn schadeposten nader toe te lichten. [gedaage] zal hier vervolgens op mogen reageren.
dwaling
4.21.
Indien [eisers] niet slaagt in zijn bewijsopdracht, komt niet vast te staan dat de recreatiewoning niet beantwoordde aan de overeenkomst. In dat geval beroept [eisers] zich op dwaling. Dit beroep is gebaseerd op hetzelfde feitencomplex als het beroep op non-conformiteit. Indien niet komt vast te staan dat de recreatiewoning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde, moet [eisers] geacht worden geen onjuiste voorstelling van zaken te hebben gehad wat betreft de staat van het souterrain. Voor zover [eisers] bedoeld heeft te stellen dat hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten, heeft [eisers] die stelling niet althans niet voldoende onderbouwd. Dat betekent dat het subsidiaire beroep op dwaling reeds om die reden faalt.
4.22.
De slotsom is dat aan [eisers] het bewijs wordt opgedragen zoals hiervoor verwoord onder 4.17. De datum of data en tijdstippen voor eventuele getuigenverhoren aan de zijde van [eisers] (in enquête) en aan de zijde van [gedaage] (in contra-enquête) zullen na het wijzen van dit vonnis aan de hand van door partijen op te geven verhinderdata worden bepaald. Daarbij zal zowel een datum of data voor de enquête worden gepland als een datum of data worden gereserveerd voor de contra-enquête. Dit laat onverlet het recht van [gedaage] om zich na de enquête nader te beraden over de contra-enquête.
4.23.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
draagt [eisers] op te bewijzen dat het souterrain ‘lek’ was doordat de wanden van het souterrain en de aansluiting van de wanden op de vloer lek waren.
5.2.
bepaalt dat indien [eisers] dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125, voor de rechter mr. Th. Veling,
5.3.
bepaalt dat [eisers], indien deze getuigen wil laten horen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank -
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, [adres 2]- de namens hem/haar te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden augustus tot en met oktober 2015 moet opgeven, waarna dag/dagen en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;
Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, [adres 2]- de namens hem/haar te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden augustus tot en met oktober 2015 moet opgeven, waarna dag/dagen en uur van het getuigenverhoor zal worden bepaald;
5.4.
bepaalt dat [gedaage], indien deze getuigen in contra-enquête wil voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moet houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal een dag/dagen en uur worden gereserveerd na de voor het getuigenverhoor bepaalde dag en tijd;
5.5.
bepaalt dat [eisers], indien deze het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, het voornemen hiertoe binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank en aan de wederpartij moet opgeven, waarna de verdere procesvoering zal worden bepaald;
5.6.
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank
en de wederpartij moeten toesturen;
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2015.
2083/1980