Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 13/7452
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2014 in de zaak tussen
[Naam], te [plaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Binnenmaas, verweerder,
gemachtigde: mr. A.G. Hendriks.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2013, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [woning] (hierna: de woning) per waardepeildatum (wpd) 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op € 240.000,-, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 oktober 2013, heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking en de aanslag gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 220.000,-, onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Tegen deze uitspraak heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2014. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.
Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 424 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 185 m². Eiser betwist de nader vastgestelde waarde en stelt dat de waarde ten hoogste € 200.000,- bedraagt.
2.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op verweerder rust de plicht dat aannemelijk te maken. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, die niet identiek hoeven te zijn, en waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de wpd. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen verder met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf en dus los van waarden van andere jaren. Aan vraagprijzen kan in het kader van de Wet WOZ geen betekenis worden toegekend, omdat dit nog geen op de markt van vraag en aanbod tot stand gekomen verkoopprijzen zijn.
3.
Verweerder heeft met het taxatierapport van 10 december 2013 van taxateur A.F.P. Jansen de waarde aannemelijk gemaakt. De taxateur heeft de waarde onderbouwd met de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten Nieuwegeer 24, Nieuwegeer 38, Zeggegors 43, Zeggegors 56 en Molenvlietlaan 12. Wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft - zoals het type woning, bouwjaar, ligging en inhoud - zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning. De taxateur heeft de grondwaarde berekend op basis van een kavelmodel en hanteert voor de bijgebouwen vaste waarden. Nadat de grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen van de waarde per 1 januari 2012 is afgetrokken, resteert de inhoudswaarde. De inhoudswaarde van de woning is bepaald op € 321,- per m³, terwijl uit de vergelijking met bovengenoemde objecten een gemiddelde inhoudswaarde van € 356,- per m³ blijkt. Verweerder heeft, anders dan eiser aanvoert, rekening gehouden met de verbouwingen van Zeggegors 56 en Nieuwegeer 38 door aan de kwaliteit een score “goed” toe te kennen en aan de woning een score “voldoende”. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder de objecten Hoofdland 1 en Nieuwegeer 14 als vergelijking achterwege kunnen laten omdat hij de waarde met de vergelijkingsobjecten afdoende heeft onderbouwd.
4.
Eiser maakt met de door hem ingebrachte matrix de waarde niet aannemelijk. Eiser gebruikt zowel dezelfde vergelijkingsobjecten als verweerder als een aantal andere vergelijkingen. Bij vergelijkingsobject Zeggegors 56 rekent eiser de verkooprijs van € 225.000,- terug naar een waarde van € 171.510,- per wpd, terwijl in een dalende markt de door verweerder gehanteerde terugrekening van € 225.000,- naar € 227.769,- per wpd meer voor de hand ligt. De inhoud van Nieuwegeer 24 stelt eiser vast op 540 m³, terwijl verweerder uitkomt op 436 m³. De rechtbank gaat uit van verweerders berekening omdat eisers uitgangspunt tot een hogere waardering zou leiden. De door eiser aangevoerde Zeggegors 50 en Zeggegors 52 zijn te ver voor de wpd verkocht om als vergelijking te dienen. Evenmin kan de vraagprijs van Zeggegors 58 als vergelijking worden gebruikt, omdat vraagprijzen in beginsel niet bruikbaar zijn, maar gerealiseerde verkoopprijzen wel. Van de woningen Nieuwegeer 30 en 48 zijn blijkens de matrix van eiser geen verkoopcijfers bekend en die woningen kunnen dus niet als vergelijking dienen.
5.
Eiser verzoekt om het taxatierapport van Nieuwegeer 24. Op grond van artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ kan op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak door de heffingsambtenaar worden verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een gerechtvaardigd belang te hebben bij de verkrijging ervan. Met het taxatieverslag heeft verweerder de door hem vastgestelde waarde van eisers woning nader onderbouwd en gespecificeerd. Artikel 40 van de Wet WOZ staat verweerder niet toe meer gegevens te verstrekken over de referentieobjecten dan het waardegegeven. Verweerder heeft dan ook terecht geweigerd om het taxatierapport van Nieuwegeer 24 te verstrekken.
6.
De beroepsgrond dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is tot stand gekomen, faalt. Het staat verweerder vrij in de beroepsfase, bijvoorbeeld naar aanleiding van de beroepsgronden, zijn standpunt dat de in de uitspraak op bezwaar vermelde waarde juist is, nader te onderbouwen. Dat heeft verweerder gedaan door het inbrengen van een taxatierapport en een matrix. Gelet hierop is dan ook geen sprake van de door eiser gestelde schending van artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tijdens de hoorzitting heeft eiser enkel een nader stuk overgelegd en voorgelezen. Verder is niets gezegd omdat eiser aangaf gehoorproblemen te hebben. Het verslag van de hoorzitting stemt overeen het door eiser overlegde stuk, zodat verweerder het sturen van een verslag achterwege heeft kunnen laten. Overigens volgt uit artikel 7:7 van de Awb en uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 25 april 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW3903) dat een bestuursorgaan niet verplicht is om het verslag aan de bij een bezwaarprocedure betrokken partijen toe te sturen. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de bevoegdheid van de hoorders, mevrouw Lanser en de heer Chikar, die verweerder hebben vertegenwoordigd op de hoorzitting.
7.
Het beroep is ongegrond.
8.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.B. van Dam, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).