Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nrs.: AWB 10/943 WET-T1 en
AWB 10/1030 WET-T1
Uitspraak in de gedingen tussen
[naam 1], wonende te (plaats), eiser 1,
(reg.nr. 10/943),
[naam 2], wonende te (plaats), eiser 2,
(reg.nr. 10/1030),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westvoorne, verweerder.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Bij besluit van 2 september 2009 heeft verweerder het verzoek van eiser 1 om planschadevergoeding afgewezen.
Tegen dit besluit heeft eiser 1 bij brief van 13 oktober 2009 bezwaar gemaakt.
Bij besluit van eveneens 2 september 2009 heeft verweerder aan eiser 2 een planschadevergoeding toegekend van € 10.000,-.
Tegen dit besluit heeft eiser 2 bij brief van 7 oktober 2009 bezwaar gemaakt.
Bij separate besluiten van 2 februari 2010 heeft verweerder de bezwaarschriften ongegrond verklaard.
Tegen deze besluiten hebben eisers gezamenlijk beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij afzonderlijke brieven van 7 april 2010 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 september 2010. Eiser 1 en eiser 2, met echtgenote, waren aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. N.J.H.M. Slaats.
2 Overwegingen
2.1 Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden.
Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (hierna: Invoeringswet Wro) blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing indien de aanvraag is ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet of die ingevolge artikel II, tweede en derde lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de WRO (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten), nog tot 1 september 2010 kunnen worden ingediend.
Ingevolge artikel 9.1.18, tweede lid, van de Invoeringswet Wro geldt artikel 6.2, tweede lid, van de Wro tot 1 september 2010 niet voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 van de Wro om tegemoetkoming in schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro zijn ontstaan.
Ingevolge artikel II, tweede lid, van de wet van 8 juni 2005, Stb. 305, tot wijziging van de WRO moet een aanvraag om vergoeding van schade als bedoeld in artikel 49, eerste lid, onder a, b, c of f, voor zover de desbetreffende bepaling van het bestemmingsplan onderscheidenlijk het desbetreffende besluit voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet onherroepelijk is geworden, binnen vijf jaar na dat tijdstip worden ingediend.
Op respectievelijk 12 november 2008 en 2 december 2008 hebben onderscheidenlijk eiser 2 en eiser 1 een verzoek om planschade ingediend.
Op de onderhavige aanvragen is artikel 6.1 van de Wro van toepassing, nu deze zijn ingediend ná 1 juli 2008 en de aanvraag geen betrekking heeft op een planologische maatregel die dateert van vóór 1 september 2005.
Ingevolge artikel 6.1 van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro bepaalt dat, indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, burgemeester en wethouders daarbij tevens de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand vergoeden.
2.2 In de geschillen ligt de vraag voor of door de bepalingen van het bestemmingsplan “Raadhuislaan/Dwarsweg” en de verleende vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO, op basis waarvan de oprichting van een woon-zorgcentrum mogelijk wordt gemaakt, de objecten van aanvragers in waarde zijn gedaald.
2.3 Verweerder heeft aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) gevraagd ten aanzien van de onderhavige verzoeken adviezen uit te brengen.
De SAOZ heeft ten aanzien eiser 1 vastgesteld dat de gronden van het plangebied direct ten oosten van het object van eiser 1 zijn gelegen. Zijn woning is met de voorgevel zijdelings georiënteerd op het plangebied, dat op een afstand van circa 94 meter vanaf zijn perceelsgrens is gelegen. Ditzelfde geldt eveneens ten aanzien van eiser 2, met dien verstande dat daarbij het plangebied op een afstand van circa 23 meter vanaf zijn perceelsgrens is gelegen.
2.4 Ten aanzien van de planologische regimes heeft de SAOZ vastgesteld dat op 26 februari 1975 het bestemmingsplan “Rockanje dorp, 5e herziening” onherroepelijk is geworden. De gronden hadden de bestemmingen “(Glas)tuinbouw en Landbouw” en “Groenvoorzieningen”.
Op de gronden met de bestemming “(Glas)tuinbouw en Landschap” mochten bedrijfsgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht met een maximale goothoogte van 4 meter. Op de gronden met de nadere aanduiding (z) mochten uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht.
Doordat het bestemmingsplan geen bepalingen bevatte aangaande de maximale bouwhoogte heeft de gemeentelijke bouwverordening aanvullende werking.
Daarnaast heeft de SAOZ vastgesteld dat op 28 mei 2008 het bestemmingsplan “Raadhuislaan/Dwarsweg” onherroepelijk is geworden. De gronden ten oosten van de Dwarsweg hebben de bestemmingen “Maatschappelijke doeleinden en woondoeleinden” en “Openbare ruimte”.
Op de gronden met de bestemming “Maatschappelijke doeleinden en woondoeleinden” mogen ten behoeve van voornoemde voorzieningen en instellingen, gebouwen worden opgericht met een variërende goothoogte, van west naar oost, van 8,5 meter, 11,5 meter, 13 meter en 10 meter en een variënde bouwhoogte van west naar oost, van 12 meter, 14 meter, 15,5 meter en 13 meter.
Op de gronden met de bestemming “Openbare ruimte” mogen, ten behoeve van de bestemming, enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale bouwhoogte van 6 meter worden opgericht. Voor deze gronden geldt een maximaal bebouwings¬percentage van 5.
De SAOZ heeft verder vastgesteld dat, vooruitlopend op de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Raadhuislaan/Dwarsweg”, verweerder bij besluit van 11 september 2007 (onherroepelijk geworden omstreeks 1 mei 2008) vrijstelling heeft verleend en bouwvergunning heeft afgegeven ten behoeve van de bouw van een woon-zorgcomplex. Het complex bestaat uit een E-vormig blok op het oostelijk deel van het plangebied, en drie aparte blokken op het westelijk deel van het plangebied. Aan de zijde van de Dwarsweg hebben de gevels van de aparte blokken ieder een breedte van circa 22 meter. Deze blokken hebben een variërende hoogte van circa 12,5 meter, aan de zijde van de Dwarsweg, tot circa 14 meter. Het E-vormig blok, gelegen achter deze blokken, heeft, aan de zijde van de Dwarsweg, een gevel met een breedte van circa 78 meter en een hoogte van circa 15 meter. De maatvoering wijkt in zoverre af dat middels de verleende vrijstelling de goothoogte is toegenomen ten opzichte van het nog niet in werking getreden bestemmingsplan “Raadhuislaan/Dwarsweg”. De bouwhoogte is daarmee vrijwel gelijk. De SAOZ is van mening dat de nieuwe planologische maatregelen als één planologisch regime zijn aan te merken.
2.5 Ter zake van de planologische vergelijking met betrekking tot eiser 1 stelt de SAOZ dat ingevolge de (maximaal ingevulde) bepalingen van het bestemmingsplan “Rockanje Dorp, 5e herziening” met name rekening gehouden kon worden met agrarisch gebruik en met de mogelijkheid van oprichting van agrarische bedrijfsgebouwen waaronder een kassencomplex met een bebouwde oppervlakte van circa 6.000 m2 met een goothoogte van 4 meter en een kap met een maximale hoogte van 15 meter. De gronden om het bouwvlak, met een diepte van 10 meter, hadden de nadere aanduiding “geen gebouwen toegestaan (z)”.
Als gevolg van de planologische wijziging wordt eiser 1, op een afstand van circa 94 meter van zijn perceelsgrens, geconfronteerd met een woon-zorgcomplex. Direct ten oosten van de Dwarsweg bevindt zich een strook grond met een breedte van circa 13 meter aan de zijde van de Dwarsweg waarop enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een maximale bouwhoogte van 6 meter mogen worden opgericht. Op de direct naastgelegen gronden is de oprichting van een woon-zorgcentrum met een variërende hoogte van 12,5 tot 15 meter mogelijk gemaakt.
Voorheen werd de omgeving van de woning van eiser 1 bepaald door bedrijfsmatige bebouwing en de bedrijfsmatige aanwending van deze gronden. De SAOZ acht de ruimtelijke uitstraling van bedrijfsmatige gronden en de daarbij behorende bebouwing als minder aantrekkelijk dan de ruimtelijke uitstraling van een woonomgeving. Echter, de thans opgerichte bebouwing heeft een grotere goothoogte en gebruiksoppervlakte dan voorheen in planologische zin was toegestaan.
Volgens de SAOZ heeft de planologische mutatie voor eiser 1 niet geleid tot een aantasting van het uitzicht noch tot een aantasting van de situeringswaarde. Bovendien zal de mate van hinder en overlast vanwege het planologisch gebruik van de gronden van het plangebied per saldo niet in relevante mate toenemen. Gelet hierop is de SAOZ van mening dat de planologische maatregel voor eiser 1 niet heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wro voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
2.6 Ten aanzien van eiser 2 stelt de SAOZ dat, anders dan bij eiser 1, het zijdelingse uitzicht op en over de plangronden in planologische zin wel, zij het in zeer beperkte mate, is verslechterd. De omgeving van de percelen van eiser 2 zal drukker en onrustiger worden, zodat de vormen van hinder ten opzichte van de situatie van voorheen zullen toenemen. Wat betreft de privacy van eiser 2 is de SAOZ van mening dat deze door de woonfunctie van het nieuwe bestemmingsplan, in verdergaande mate dan voorheen bij een maximale invulling van het oude bestemmingsplan mogelijk was, wordt aangetast, zij het dat het nadeel gezien de zijdelingse ligging ten opzichte van de nieuwbouw vrij beperkt blijft.
Op de peildatum van 13 september 2007 is de woning van eiser 2 getaxeerd op € 430.000,-. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de onderhavige planologische mutatie, zijnde enig privacy- en uitzichtverlies, toename van de gebruiksintensiteit en een aangetaste ligging, hebben er toe geleid dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van € 420.000,-. Gelet hierop heeft de SAOZ verweerder geadviseerd eiser 2 een planschadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van € 10.000,-. De SAOZ ziet daarnaast geen aanleiding te adviseren aan eiser 2 een vergoeding voor kosten van deskundige bijstand toe te kennen.
2.7 Bij het tot eiser 1 gerichte bestreden besluit heeft verweerder de conclusie van de SAOZ overgenomen. Ter zake van de stelling van eiser 1, dat het de gewone burger nooit lukt met een goothoogte van 4 meter een bouwwerk tot 15 meter op te richten, stelt verweerder zich op het standpunt dat, doordat het bestemmingsplan geen bepalingen aangaande de maximale bouwhoogte bevatte en de aanvullende werking van de Bouwverordening niet was uitgesloten, de gemeentelijke bouwverordening een aanvullende werking had. Hieruit volgt dat de maximale bouwhoogte van gebouwen 15 meter mocht bedragen. Alleen in het geval met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dat bouwwerken tot een dergelijke hoogte kunnen worden opgericht, wordt deze bouwhoogte niet in de planvergelijking betrokken. Hiervan is niet gebleken.
Het feit dat de WOZ-waarde van de woning van eiser 1 is verlaagd met € 49.000,- wil volgens verweerder niet zeggen dat er dus ook sprake is van een planschade van € 49.000.-. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt immers niet, zoals bij de planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend. Tot slot stelt verweerder zich op het standpunt dat eiser 1 niet aannemelijk heeft gemaakt dat het planschadeadvies op een onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. Evenmin is aan de hand van een deskundig rapport aangetoond dat het door de SAOZ gegeven advies onjuist is.
2.8 Bij het tot eiser 2 gerichte bestreden besluit heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de bouwhoogte van 15 meter reëel is en terecht bij de planvergelijking is betrokken. Verder merkt verweerder op dat, gelet op het doel van een schaderisicoanalyse en gegeven de integrale beoordeling van een planschadeaanvraag, aan de in de risicoanalyse genoemde indicatieve bedragen geen rechten kunnen worden ontleend. Voorts meent verweerder dat niet staande kan worden gehouden dat het inschakelen van een deskundige voor het onderbouwen van het verzoek redelijkerwijs noodzakelijk was om tot een objectiveerde waardebepaling te komen. Voor een vergoeding van deskundigenkosten is volgens verweerder dan ook geen plaats.
2.9 Eisers stellen zich in beroep op het standpunt dat verweerder het bestemmingsplan “Rockanje dorp, 5e herziening” moet interpreteren naar de geest van de zeventiger jaren en met de optiek dat landbouwgrond met de bestemming kassenbouw met een nokhoogte van 15 meter qua constructie niet tot de mogelijkheden behoorde. Tuinbouwkassen met een goothoogte van 4 meter en een nokhoogte van 15 meter zijn immers nergens in de wereld gerealiseerd. Ook in het geval deze kassen wel gebouwd zouden kunnen worden, dan zijn deze economisch niet rendabel. De energiekosten voor deze onbestaanbare kassen zijn immers gigantisch.
Voorts menen eisers dat verweerder ten onrechte het bestemmingsplan “Rockanje dorp, 5e herziening” niet binnen tien jaar heeft herzien en dat verweerder er ten onrechte van uit gaat dat het nieuwe bestemmingsplan “Raadhuislaan/Dwarsweg” alleen het Landje Briggeman is. Dit maakt slechts 2/3 deel uit van het nieuwe bestemmingsplan. Het overige gedeelte van het perceel was in het verleden bestemd als “groenvoorziening”, waarop niet gebouwd mocht worden. Volgens eisers was de oppervlaktebebouwing van de kassen op het Landje Briggeman strijdig met het bestemmingsplan. Voorts stonden deze in strijd met het bestemmingsplan in de verkeerde richting.
Daarnaast is het karakter van de woonomgeving gewijzigd. Van een landelijk en zeer rustig dorpskarakter krijgt de woonomgeving een stedelijk karakter. Voorts is er sprake van een verhoging van de verkeersintensitieit en stellen eisers in hun privacy te worden aangetast.
In de vaststelling van de WOZ-waarde in 2005 en 2008 heeft de gemeente Westvoorne na diverse bezwaarschriften en discussies de WOZ-beschikking op planologische gronden verlaagd. Volgens eisers heeft verweerder verkeerde afwegingen gemaakt. Eisers menen aanspraak te maken op planschade van € 49.000,- (eiser 1) en € 45.000,- (eiser 2) verhoogd met de wettelijke rente vanaf 2005.
2.9.1 Eiser 2 heeft daarnaast nog aangevoerd dat de SAOZ in de planschadeanalyse van april 2005 heeft omschreven dat zijn woning een relatief zwaar planologisch nadeel ondervindt. Destijds werd de gezamenlijke waardedaling van de drie woningen aan de Dwarsweg nrs. 3, 5 en 7 nog geschat tussen de € 110.000,- en € 140.000,-. Vier jaar later, stelt dezelfde instantie dat er slechts sprake is van een zeer geringe aantasting van het omgevingskarakter. Eiser 2 vindt dit onbegrijpelijk. Voorts meent eiser 2 dat het inschakelen van een deskundige onvermijdelijk was. Een financiële onderbouwing kan immers alleen maar door een taxateur worden verstrekt.
2.10 De rechtbank overweegt allereerst dat, wat er ook zij van het feit dat in het verleden al dan niet in strijd met het bestemmingsplan “Rockanje Dorp, 5e herziening” is gebouwd, bij het bepalen van de schade, wat betreft het oude planologische regime, niet de feitelijke situatie van belang is, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd.
2.10.1 De rechtbank overweegt daarnaast dat de omstandigheid dat het bestemmingsplan “Rockanje Dorp, 5e herziening” niet binnen tien jaar is herzien, niet tot gevolg heeft dat het bestemmingsplan rechtskracht ontbeert.
2.10.2 Nu in het bestemmingsplan “Rockanje Dorp, 5e herziening” de aanvullende werking van de bouwverordening niet was uitgesloten en er enkel maximale goothoogten waren aangegeven en niet de maximale nokhoogten, is de rechtbank van oordeel dat verweerder, in navolging van het advies van de SAOZ, zich met juistheid op het standpunt heeft gesteld dat de bouwverordening aanvullende werking had voor het bepalen van de maximaal toegelaten hoogte, zijnde in casu 15 meter. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRS) van 12 maart 2008, LJN BC6403.
De rechtbank is van oordeel dat geen grond bestaat voor de opvatting dat de bouw van een kas met een nokhoogte van 15 meter, bij een goothoogte van 4 meter, niet realistisch is. Eisers hebben aangetoond noch (voldoende) aannemelijk gemaakt dat het technisch niet mogelijk zou zijn een kas met dergelijke maten te bouwen. Bovendien konden er naast kassen ook gebruiksgebouwen, bijvoorbeeld een loods, van een dergelijke omvang gebouwd worden. Gelet hierop kan geen grond worden gevonden voor het oordeel dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten dat er bouwwerken konden worden opgericht tot een bouwhoogte van 15 meter, zodat terecht de maximale bouwhoogte van de bouwverordening als uitgangspunt is gehanteerd.
2.10.3 Met betrekking tot hetgeen eisers eerst ter zitting hebben aangevoerd over het ophogen van het maaiveld met circa 1 meter, is de rechtbank - nog daargelaten dat het zo laat inbrengen van dit standpunt op gespannen voet staat met de beginselen van een goede procesorde - niet gebleken dat de planologische vergelijking vanwege de gebezigde meetmethode op onjuiste gronden zou berusten.
2.10.4 Naar het oordeel van de rechtbank is bij de planvergelijking terecht vastgesteld dat de aard, omvang en intensiteit van het gebruik van de gronden van het plangebied voorheen bepaald werden door de agrarische functie van de gronden. Deze gebruiksmogelijkheden brachten zekere vormen van hinder en overlast met zich mee, zoals, geluid-, stank- en lichthinder. Voorts mag van algemene bekendheid worden verondersteld dat de ruimtelijke uitstraling van bedrijfsmatige gronden en de daarbij behorende bebouwing als minder aantrekkelijk wordt ervaren dan de ruimtelijke uitstraling van een woonomgeving. Daar tegenover staat dat de planologische wijziging wel met zich brengt dat de thans opgerichte bebouwing per saldo een grotere goothoogte en gebruiksoppervlakte laat zien dan voorheen in planologische zin was toegestaan.
2.10.5 Uitgaande van de vaststelling onder 2.10.4, stelt de rechtbank vast dat de functiewijziging als gevolg van de planologische mutatie ertoe leidt dat het plangebied op een andersoortige wijze en intensiever dan voorheen gebruikt zal gaan worden. Daar staat tegenover dat het perceel van eiser 1 op een aanzienlijke afstand van het planologisch gebied is gelegen, terwijl daartussen ook nog de tussengelegen Dwarsweg en woningen zijn gelegen. Voorts staat naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van eiser 1 genoegzaam vast dat in het licht van de situering van diens woning er onder het oude regime in planologische zin geen sprake was van een “weids” uitzicht op en over de plangronden. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat, mede gegeven de omstandigheid dat de hoofdontsluiting van het woon-zorgcentrum niet via de Dwarsweg zal plaatsvinden, verweerder zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat de mate van hinder en overlast van eiser 1 vanwege het planologisch gebruik van de gronden van het plangebied per saldo niet in relevante mate zal toenemen.
2.10.5.1 De rechtbank acht, mede vanwege de woonfunctie van de gronden gelegen tussen het plangebied en het perceel van eiser 1, het standpunt van de SAOZ, dat er in de nieuwe planologische situatie voor eiser 1 geen sprake is van voor de privacy nadelige inkijk, toereikend onderbouwd. Voorts heeft, anders dan eiser 1 stelt, de SAOZ een eventuele toename van verkeersdrukte als gevolg van de planologische mutatie wel degelijk volledig meegewogen. De SAOZ heeft daarbij vastgesteld dat het woon-zorgcentrum één hoofdontsluiting heeft die wordt gerealiseerd aan de Zeeweg. Deze ontsluiting zal worden gebruikt door zowel bewoners, gebruikers, personeel, bezoekers als toeleveranciers. Verder heeft de SAOZ zich terecht op het standpunt gesteld dat mogelijk overlast veroorzakend gedrag dan wel eventuele misdragingen, zoals bijvoorbeeld te hard rijden of verkeerd parkeren, van feitelijke aard zijn en niet kunnen worden aangemerkt als een gevolg van de bepalingen van het bestemmingsplan. Artikel 6.1 van de Wro biedt immers slechts grondslag voor vergoeding van schade wegens overlast als deze redelijkerwijs het gevolg is van het naleven van hetgeen de planologische mutatie mogelijk maakt. Schade die het gevolg is van het niet naleven van verkeersregels is niet aan de planologische mutatie toe te rekenen en valt niet als planschade te kwalificeren. De rechtbank wijst in dit verband naar de uitspraak van de ABRS van 28 november 2001, AB 2002/127.
2.10.5.2 Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat van een verdergaande aantasting in objectieve zin van de situeringswaarde van de woning van eiser 1 geen sprake is.
2.10.6 Ten aanzien van eiser 2 is de rechtbank van oordeel dat de SAOZ terecht heeft vastgesteld dat eiser 2 meer in de nabijheid van het gewijzigde planologische gebied woonachtig is dan eiser 1. De SAOZ is daarbij op goede gronden tot de conclusie gekomen dat eiser 2 (meer) zicht en overlast heeft van de planologische wijzigingen. Daarbij is terecht rekening gehouden met de verdergaande verstening en verstedelijking maar ook met de destijds in planologische zin toegestane agrarische bebouwingsmogelijkheden, en wel zodanig dat dit, in het licht van het zijdelings uitzicht van eiser op en over de plangronden, leidt tot een zeer geringe aantasting van het omgevingskarakter. Gelet op de aard, omvang en intensiteit van het gebruik van de gronden van het plangebied, zullen zich meer mensen dan voorheen in het gebied gaan ophouden, wat zich onder meer in extra verkeers- en parkeerbewegingen kan vertalen. De planologische wijziging betekent tevens een grotere inbreuk op de privacy van eiser 2, hoewel deze privacy reeds door het bedrijfsmatige gebruik van de plangronden en de tussengelegen openbare weg werd beïnvloed. Het gebruik van hoofdzakelijk de hoger gelegen appartementen, met de daarbij behorende terrassen, balkons en erven, levert een grotere inbreuk op de privacy op dan het gebruik van gebouwen en gronden die geen woonfunctie hebben.
De rechtbank ziet in het licht hiervan geen aanleiding het door de SAOZ getaxeerde waardeverlies van het object van eiser 2 van circa € 10.000,- voor onjuist te houden. De rechtbank merkt daarbij nog op dat het door eiser 2 ingediende taxatierapport daaraan niet kan afdoen, nu dit stuk niet op een planologische vergelijking is gebaseerd.
2.10.6.1 Het beroep dat eiser 2 doet op de planschadeanalyse van april 2005, waaruit volgt dat er voor hem sprake is van een relatief zwaar in plaats van een beperkt nadeel, faalt. Het doel van een schaderisicoanalyse ziet op het verkrijgen van meer inzicht in de ruimtelijke effecten van de ontwikkeling op de omgeving en de mogelijk financiële gevolgen daarvan. Daarnaast wordt in de risicoanalyse uitdrukkelijk aangegeven dat niet is uitgesloten dat, wanneer het onderhavige planologische regime in werking is getreden en er daadwerkelijk verzoeken om planschade worden ingediend, de dan optredende schadebeoordelingscommissie bij een volledige behandeling van de ingediende verzoeken, met het horen van belanghebbenden en een volledige taxatie, tot een ander oordeel kan komen. Aan een schaderisicoanalyse kunnen derhalve geen rechten worden ontleend omdat dit niet meer is dan een indicatie voor het bestuursorgaan zelf. Voorts is ter zitting namens verweerder verklaard dat in de risicoanalyse van 2005 in mindere mate dan nu een maximale invulling is gegeven aan de voorheen geldende bestemming, met name met betrekking tot de maximaal toegestane bouwhoogte van de voorheen mogelijke kassenbouw. Hierdoor leidt de beoordeelde planologische maatregel in mindere mate dan verwacht tot nadelen.
2.10.6.2 Ook de beroepsgrond van eiser 2 betreffende het vergoeden van de kosten van een door hem in het kader van de aanvraag betrokken deskundige kan naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. De rechtbank wijst er in dit verband op dat de gemeente Westvoorne voor de aanvraag een eenvoudig aanvraagformulier hanteert en dat aan de onderbouwing van het verzoek geen zware eisen worden gesteld waaruit enige noodzaak voortvloeit om vooraf eigen deskundigen in te schakelen.
2.10.7 De rechtbank is verder van oordeel dat hetgeen eisers hebben aangevoerd omtrent de bijstelling van de WOZ-waarde van hun woningen, hen niet kan baten. De bijstelling vormt immers geen indicatie voor het ontstaan van planschadevergoeding. De beoordeling van een planschadeverzoek betreft een vergelijking van de planologische regimes, waar de maximale planologische mogelijkheden als uitgangspunt worden genomen, terwijl bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning de feitelijke situatie wordt beoordeeld.
Daarnaast merkt de rechtbank in dit kader op dat de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft verklaard dat de WOZ-waarde van de woning van eiser 1 enkele jaren geleden naar beneden is bijgesteld, niet vanwege de ontwikkeling van het nieuwe woon-zorgcomplex, maar als gevolg van het feit dat zijn woning ten onrechte is aangemerkt als vrijstaande woning. Ook de WOZ-waarde van de woning van eiser 2 is enkele jaren geleden naar beneden bijgesteld. Dit betrof echter een voorlopige bijstelling gebaseerd op de planschaderisico-analyse voor het nieuwe woon-zorgcomplex. Het bedrag van deze voorlopige bijstelling zal echter worden aangepast zodra het onderhavige planschadebesluit onherroepelijk is geworden. Het aanzienlijke verschil tussen de waardebepalingen planschade en WOZ-waarde is naar het oordeel van de rechtbank hiermee voldoende (nader) gemotiveerd.
2.11 Uit het bovenstaande volgt dat de beroepen ongegrond zijn. Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
3 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart de beroepen ongegrond.
Aldus gedaan door mr. J.H. de Wildt, voorzitter, en mr. C.A. Schreuder en mr. F.A. Mulder, leden, in tegenwoordigheid van mr. A. Vermaat, griffier.
De griffier: De voorzitter:
Uitgesproken in het openbaar op: 9 december 2010.
Een belanghebbende - onder wie in elk geval eisers worden begrepen - en verweerder kunnen tegen deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage. De termijn voor het indienen van het beroepschrift is zes weken en vangt aan met ingang van de dag na die waarop het afschrift van deze uitspraak is verzonden.
Afschrift verzonden op: