Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 328330 / HA ZA 09-975
Vonnis van 16 juni 2010
in de zaak van
1. [eiser 1]
wonende te Rotterdam,
2. [eiser 2]
wonende te Rotterdam,
eisers,
advocaat mr. ir. H.H. Veurtjes,
tegen
[gedaagde]
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. drs. M.C. van Meppelen Scheppink.
Partijen zullen hierna respectievelijk [eiser 1], [eiser 2], [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 26 maart 2009 en de door [eisers] overgelegde producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 22 juli 2009;
- de brief van mr. Veurtjes d.d. 14 september 2009 met bijlagen;
- het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2009 met bijlagen;
- de antwoordakte aan de zijde van [gedaagde] d.d. 2 december 2009 met producties;
- de akte uitlaten tevens inhoudende wijziging van eis aan de zijde van [eisers] d.d. 13 januari 2010 met producties;
- de akte uitlaten producties aan de zijde van [gedaagde] d.d. 10 februari 2010 met producties;
- de akte aan de zijde van [eisers] d.d. 10 maart 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1. [eisers] hebben van [gedaagde] de woning met tuin gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning) gekocht tegen een koopprijs van € 217.500,00. De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 11 mei 2007.
2.2. Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] aan [eisers] onder meer verstrekt een door [gedaagde] ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak’ (hierna: de vragenlijst), waarop onder meer staat vermeld:
“19. Is uw huis aangesloten op het gemeenteriool? JA
20. Is er een septic tank in het perceel aanwezig? NEE”
2.3. In de koopovereenkomst staat het volgende vermeld, voor zover van belang:
“ Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model juli 2004). Vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis.
(..)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”
2.4. In verband met problemen van de rioolafvoer hebben [eisers] in februari 2008 de leidingen laten controleren. In de op 23 februari 2008 door Riool Reinigings Service (hierna: RRS) opgemaakte werkbon staat vermeld dat er sprake is van verstopping van het riool door een volstaande septic tank. De septic tank is vervolgens op 25 februari 2008 door RRS leeggezogen en schoongespoten.
2.5. Bij brief van 5 maart 2008 aan Atta Makelaars te Rotterdam heeft mr. Veurtjes namens [eisers] de makelaar van [gedaagde] en [gedaagde] aansprakelijkheid gesteld voor de geleden en nog te lijden schade van [eisers] als gevolg van het ontbreken van een aansluiting op de riolering en het zich bevinden van een septic tank in de grond.
2.6. Bij brief van 10 juni 2008 heeft mr. Veurtjes namens [eisers] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van het ontbreken van een aansluiting op de riolering en het zich bevinden van een septic tank in de grond.
2.7. In de brief van 11 september 2009 van [X] namens Van Dijk Maasland BV aan mr. Veurtjes staat het volgende, voor zover van belang, vermeld:
“ Naar aanleiding van het verzoek van de heer [eiser 2], d.d. 3 februari 2009, hebben wij medio februari 2009 een visuele inspectie gedaan naar de aanwezigheid van een septictank op de locatie [adres] te Barendrecht.
Zoals reeds door de heer [eiser 2] aangegeven is door ons de septictank gelokaliseerd in de voortuin van bovengenoemd adres.(..)
Het pand aan de Hordijk nr. 105 is in dit geval niet aangesloten op het hoofdriool.”
2.8. In de brief van 18 september 2009 van [X] namens Van Dijk Maasland BV aan mr. Veurtjes staat het volgende, voor zover van belang, vermeld:
“ Voor het aansluiten van de woning [adres] op het gemeenteriool bestaan een aantal scenario’s.
Optie 1: Weghalen van de septic tank (..)
Optie 2: Het deels verwijderen van de septic tank tot ca. 1 m1 onder het maaiveld (..)
Optie 3: Het omleiding van de riolering rond de septic tank met hulpstukken (bochten) PVC richting het riool.”
2.9. In de brief van 24 september 2009 van [Y], namens de dienst Gemeentewerken Buitenruimte van de Gemeente Rotterdam aan mr. Veurtjes staat het volgende, voor zover van belang, vermeld:
“ Op basis van de rioolaanlegtekening ligt het pand van [adres] op circa 43 m van het gemeentelijke vuilwaterriool.
(..)
Conform artikel 10 van Pro het Lozingenbesluit Bodembescherming dienen, indien een beperkte lozing van huishoudelijk afvalwater in de bodem definitief wordt beëindigd, het zuiveringssysteem en de infiltratievoorziening te worden verwijderd, of na volledige verwijdering van het erin aanwezige slib, te worden opgevuld met schoon bodemmateriaal.”
2.10. In de e-mail van 21 oktober 2009 van [Z], namens Gemeente Rotterdam, aan [eiser 2], mr. Veurtjes en mr. Van Meppelen Scheppink staat vermeld, voor zover van belang:
“Afgelopen donderdag 15 oktober is onze IPR-medewerker de heer Sluimer van de buitendienst bij uw woning langsgeweest om ter plekke de situatie te bekijken. De belangrijkste conclusies uit het veldbezoek en uit verkregen informatie van mevrouw [eiser 2] zijn:
- de septictank ligt in de voortuin.
- in verband met een eerdere verstopping is enige tijd terug een onderzoek gedaan naar een verbinding tussen de septictank en het hemelwaterriool aan de voorzijde van de woning. Deze verbinding is toen na graafwerkzaamheden niet aangetoond.
- In de woning is door de heer Sluimer een gekleurde vloeistof door het toilet gespoeld. Deze is (na 20 minuten wachten) niet geconstateerd in het vuilwaterriool aan de achterzijde van de woning.”
2.11. In de e-mail van 6 januari 2010 van [Z], namens Gemeente Rotterdam, aan mr. Veurtjes en mr. Van Meppelen Scheppink staat, voor zover van belang, vermeld:
“ Het is correct dat aan de voorzijde van de woning in de straat ook een gemeentelijk hoofdriool is gelegen. Dit betreft echter een schoonwater riool dat alleen voor de afvoer van hemelwater is. Hierop mag dus geen lozing van huishoudelijk afvalwater plaatsvinden. De afvoer van afvalwater uit de woning (de septictank, keuken, wc en badkamer) moet toch echt aangesloten worden op het dichtstbijzijnde vuilwater riool. Dat is in dit geval gelegen in de groenstrook aan de achterzijde van de woning.”
3. De vordering
De vordering luidt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- primair de koopovereenkomst in zoverre te ontbinden dat de koopprijs wordt verlaagd met een bedrag van € 20.000,00 en [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 20.000,00;
- subsidiair [gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 15.453,15;
- in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de voldoening en met de buitengerechtelijke kosten ten bedrag van € 450,00 en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1. De woning beantwoordt niet aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW), nu deze is geleverd zonder aansluiting op de riolering en met een septic tank in de voortuin.
3.2. Primair dient de koopovereenkomst partieel te worden ontbonden in de vorm van vermindering van de koopprijs omdat door de non-conformiteit [eisers] een te hoge prijs voor de woning hebben betaald. Dit bedrag is inclusief te hoge makelaarskosten, overdrachtsbelasting en financieringskosten, gesteld op € 20.000,00.
3.3. Subsidiair is [gedaagde] door de non-conformiteit toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en gehouden de schade die [eisers] dientengevolge lijden te vergoeden. De schade ad € 15.453,15 bestaat uit de kosten voor het verwijderen van de septic tank ad € 10.037,65 (inclusief BTW), de kosten voor de aansluiting op de riolering ad € 2.915,50 (inclusief BTW) en de kosten voor het herstel tuinaanleg ad € 2.500,00 (inclusief BTW).
3.4. Meer subsidiair is er sprake van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 BW Pro. Indien [eisers] hadden geweten dat zich in de voortuin een septic tank bevond en de woning niet op de riolering was aangesloten, dan zouden zij de woning niet, althans niet tegen de overeengekomen prijs, hebben gekocht. [gedaagde] dient het bedrag van € 20.000,00 subsidiair € 15.000,00 te vergoeden ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel, te weten waardevermindering van de woning c.q. geleden schade.
3.5. [gedaagde] is de wettelijke rente verschuldigd over primair € 20.000,00, subsidiair € 15.453,15 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening.
3.6. [gedaagde] is de buitengerechtelijke kosten ad € 450,00 verschuldigd.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot niet-ontvankelijk verklaring van [eisers] in hun vordering, dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1. [eisers] zijn niet-ontvankelijk in de vordering tot schadevergoeding omdat [gedaagde] niet in verzuim is. [gedaagde] is door [eisers] niet in gebreke gesteld en hij is niet in de gelegenheid gesteld om het probleem van de geconstateerde septic tank te verhelpen.
4.2. [eisers] komen geen beroep op non-conformiteit toe, nu zij niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 BW Pro nadat de septic tank is geconstateerd hierover bij [gedaagde] hebben geklaagd.
4.3. [gedaagde] is niet tekort geschoten in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Van non-conformiteit is geen sprake op grond van de hieronder genoemde feiten en omstandigheden.
4.3.1. De woning is aangesloten op de riolering.
4.3.2. [gedaagde] heeft uitsluitend gegarandeerd dat de woning de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. De enkele aanwezigheid van een septic tank en het gestelde ontbreken van de aansluiting op de riolering staan op geen enkele manier het normaal gebruik van de woning als woonruimte in de weg.
4.3.3. Op grond van de geldende wettelijke bepalingen volstaat het gebruik van de septic tank omdat de woning meer dan 40 meter verwijderd ligt vanaf het hoofdriool.
4.3.4. De op [gedaagde] rustende mededelingsplicht is niet geschonden. De vragenlijst is door [gedaagde] naar waarheid ingevuld, omdat bij [gedaagde] iedere wetenschap met betrekking tot het (mogelijk) aanwezig zijn van een septic tank ontbrak.
4.3.5. [eisers] hebben zich laten adviseren en begeleiden door een NVM-makelaar en de woning is voor de koop uitgebreid bouwkundig gekeurd, zodat [eisers] wisten, althans konden weten wat ze kochten, mede gezien de ouderdom van de woning. De ouderdom van de woning maakt dat rekening moest worden gehouden met het ontbreken van een aansluiting op de riolering.
4.4. Er is geen sprake van dwaling. [eisers] hadden, ook als ze hadden geweten van de septic tank, de woning wel degelijk tegen de overeengekomen prijs gekocht. De aanwezigheid van de septic tank doet niet af aan de waarde van de woning en de verkoopprijs die is betaald.
4.5. De gestelde tekortkomingen kunnen niet aan [gedaagde] worden toegerekend gelet op de exoneratieclausule van artikel 5.3 van de koopovereenkomst.
4.6. De omvang van de door [eisers] geleden schade wordt betwist. [eisers] hebben het gevorderde bedrag van € 20.000,00 niet nader onderbouwd, zodat dit niet tot een vermindering van de koopprijs met dat bedrag kan leiden. Tevens is het gevorderde bedrag aan schade van € 15.453,15 te hoog. De septic tank hoeft niet verwijderd te worden omdat kan worden volstaan met het schoonmaken en afvullen daarvan. Onderzocht dient te worden of bij het aansluiten van de woning op de riolering gebruik gemaakt kan worden van de bestaande schrobput. Op [eisers] rust een schadebeperkingsplicht. Tot slot is het bedrag van € 2.500,00 voor het herstellen van de tuin niet onderbouwd.
4.7. In het geval er een schadevergoedingsplicht op [gedaagde] rust, dient deze op grond van artikel 6:101 BW Pro verminderd te worden in evenredigheid met de mate waarin [eisers] als kopers zelf tot het ontstaan van de schade hebben bijgedragen. Bij deugdelijk gebruik van de septic tank en de riolering kunnen geen problemen ontstaan.
4.8. In het geval er een schadevergoedingsplicht op [gedaagde] rust, dan dient het aanmerkelijke voordeel die de eventuele schoonmaak en afvulling van de septic tank en de eventuele aansluiting op de riolering [eisers] opleveren, meegewogen te worden.
4.9. De gevorderde rente is niet verschuldigd.
4.10. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet verschuldigd, omdat er maar beperkte kosten zijn gemaakt. De brieven aan de makelaar van [gedaagde] komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat deze zien op de aansprakelijkstelling van de makelaar. Ook de brief van 12 juni 2008 aan [gedaagde] komt niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze door [eisers] zelf is verzonden. Daarnaast is het gevorderde bedrag van € 450,00 te hoog, omdat [eisers] op basis van een toevoeging worden bijgestaan en [gedaagde] hooguit de eigen bijdrage van [eisers] is verschuldigd.
5. De beoordeling
5.1. [eisers] hebben hun eis gewijzigd bij akte van 13 januari 2010 door de primaire vordering in te trekken. Deze vordering behoeft zodoende geen behandeling en bespreking. Voordat de rechtbank zal overgaan tot de bespreking van de overige vorderingen, zal hieronder eerst worden ingegaan op het door [gedaagde] gevoerde niet-ontvankelijkheids-verweer.
5.2. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eisers] niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden in hun vordering tot schadevergoeding omdat hij niet in gebreke is gesteld en dat hij daarom niet in verzuim is geraakt. De rechtbank verwerpt dit verweer en overweegt als volgt. De woning diende volgens artikel 5.3 van de koopovereenkomst (uiterlijk) bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen te bezitten die voor een normaal gebruik als woonruimte nodig zijn. Vaststaat dat de eigendomsoverdracht op 11 mei 2007 heeft plaatsgevonden. Nu is gesteld, noch is gebleken dat genoemde termijn een andere strekking heeft, dient deze bepaling te worden beschouwd als een voor voldoening bepaalde (en dus fatale) termijn als bedoeld in artikel 6:83 sub a BW Pro. Mocht komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan was hij op 11 mei 2007 in verzuim zonder dat daarvoor een ingebrekestelling nodig was. Mocht komen vast te staan dat [gedaagde] niet is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan zal dit dienen te leiden tot afwijzing van de vordering, maar niet tot niet-ontvankelijk verklaring. [eisers] kunnen derhalve in hun vordering worden ontvangen.
5.3. [gedaagde] heeft voorts als meest verstrekkend verweer gevoerd dat [eisers] geen beroep toekomen op grond van non-conformiteit, omdat zij niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 BW Pro nadat de septic tank is geconstateerd hierover bij [gedaagde] hebben geklaagd. [gedaagde] heeft daartoe gesteld dat [eisers] voor het eerst hebben geklaagd in juni 2008 en dat dit gelet op de jurisprudentie in de lagere rechtspraak, waarin vaak een klachttermijn van acht weken wordt aangenomen, te laat is. Ook heeft [gedaagde] gesteld dat de brieven die [eisers] aan de makelaar van [gedaagde] hebben gestuurd niet kunnen worden aangemerkt als tijdig klagen. Tevens heeft [gedaagde] gesteld dat als er eerder geklaagd zou zijn, [gedaagde] eerder ter plaatse onderzoek had kunnen doen en tot slot heeft [gedaagde] verwezen naar de uitspraak die gepubliceerd is in NJ 2008, 606. [eisers] hebben het verweer van [gedaagde] gemotiveerd betwist.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:23 BW Pro begint de termijn waar binnen de koper moet klagen te lopen zodra de koper weet of behoort te weten dat hetgeen is geleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt. Bij een niet-consumentenkoop, waarvan in de onderhavige zaak sprake is, moet de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied worden beantwoord door afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het eventuele nadeel van de verkoper door de lengte van de in acht genomen termijn. Een uitgangspunt voor een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, zo volgt uit HR 29 juni 2007, NJ 2008,606. Vaststaat dat [eisers] de septic tank, door constatering van RRS, op 23 februari 2008 hebben ontdekt. Voorts staat vast dat mr. Veurtjes namens [eisers] bij brief van 10 juni 2008 bij [gedaagde] hierover heeft geklaagd. Dit betekent dat de klachttermijn drieënhalve maand bedraagt. De rechtbank overweegt als volgt. Allereerst is [gedaagde] door de lengte van de klachttermijn niet in zijn belangen geschaad nu de situatie in deze periode niet is gewijzigd omdat vaststaat dat de septic tank zich steeds in de voortuin van de woning bevond. [gedaagde] heeft na ontvangst van de brief van 10 juni 2008 hiernaar ook onderzoek kunnen doen. Voorts hebben [eisers] al eerder actie ondernomen blijkens de brief van 5 maart 2008 van mr. Veurtjes aan de makelaar van [gedaagde] en blijkens het door [eisers] gestelde en niet weersproken onderzoek naar het adres van [gedaagde]. Gezien de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat [eisers] binnen bekwame tijd hebben geklaagd bij [gedaagde] en het verweer van [gedaagde] wordt derhalve verworpen.
5.4. De rechtbank zal nu ingaan op de vraag waar de gestelde non-conformiteit in de onderhavige zaak uit bestaat. [eisers] hebben gesteld dat de woning is geleverd zonder aansluiting op de riolering en met een septic tank in de voortuin. [eisers] hebben onder meer ter onderbouwing van hun stelling de werkbon d.d. 23 februari 2008 van RRS, de brief d.d. 11 september 2009 van Van Dijk Maasland BV en de e-mail d.d. 21 oktober 2009 van [Z] namens de gemeente Rotterdam overgelegd. [gedaagde] heeft betwist dat de woning niet is aangesloten op de riolering en hij heeft ter onderbouwing aangevoerd dat op grond van de regelgeving uit 1992/1993 alle woningen op de riolering aangesloten dienen te zijn, dat hij altijd rioolheffing heeft betaald, dat hij van buren niets heeft gehoord over het ontbreken van een aansluiting op de riolering en dat uit het onderzoek van de gemeente, waarnaar in de e-mail van 21 oktober 2009 wordt verwezen, geen harde conclusies volgen.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit de onweersproken verklaring van RRS op de werkbon d.d. 23 februari 2008 volgt dat er door een volle septic tank problemen waren met de rioolafvoer van de woning. Voorts volgt uit de onweersproken verklaring van Van Dijk Maasland BV d.d. 11 september 2009 dat zich een septic tank in de voortuin van de woning bevindt en dat de woning niet is aangesloten op de riolering. Tot slot volgt uit de onweersproken e-mail d.d. 21 oktober 2009 namens de gemeente Rotterdam dat tijdens een onderzoek door een medewerker van de gemeente op 15 oktober 2009 een gekleurde vloeistof door het toilet van de woning werd gespoeld en dat deze vloeistof na twintig minuten wachten niet in het vuilwaterriool is geconstateerd. De rechtbank is van oordeel dat het, gezien de onderbouwing door [eisers], op de weg van [gedaagde] had gelegen om op deze onderbouwing in te gaan. Nu [gedaagde] dit heeft nagelaten heeft hij de stelling van [eisers] onvoldoende gemotiveerd betwist. Hiermee is komen vast te staan dat de woning niet is aangesloten op de riolering en dat er een septic tank in de voortuin van de woning ligt.
5.5. Ten aanzien van de vraag of de woning, nu deze is geleverd zonder aansluiting op de riolering en met een septic tank in de voortuin, beantwoordt aan de koopovereenkomst in de zin van artikel 7:17 BW Pro overweegt de rechtbank als volgt. Artikel 7:17 lid 1 BW Pro bepaalt dat een verkochte zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. In het tweede lid van artikel 7:17 BW Pro is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, zoals ook is vastgelegd in artikel 5.3 van de onderhavige koopovereenkomst, en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper mag verwachten wordt verder ingekleurd door de over en weer bestaande mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval.
5.6. Partijen hebben voor de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte en in artikel 5.3 is bepaald dat de woning de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Aan de orde is eerst de vraag of de woning door de aanwezigheid van een septic tank en het ontbreken van een aansluiting op de riolering de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn. Daarmee gaat het hier om de uitleg van de koopovereenkomst met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf (Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Voor de uitleg van het beding in artikel 5.3 zal het uitgangspunt dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, JOR 2006, 117).
De rechtbank is van oordeel dat, zoals [eisers] onweersproken hebben gesteld, op grond van de hedendaagse normen van een stadswoning in een woonwijk mag worden verwacht dat deze woning is aangesloten op de riolering. Dit oordeel vindt bevestiging in de wettelijke verplichting die vanaf 1992/1993 bestaat op grond waarvan alle woningen, behoudens uitzonderingen, op de riolering dienen te worden aangesloten en dat deze verplichting geldt voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw. Gelet op het voorgaande is de rechtbank voorts van oordeel dat in de onderhavige zaak naar gangbaar spraakgebruik onder “normaal gebruik” van een woning wordt verstaan dat deze beschikt over een aansluiting op de riolering en niet over een septic tank (in de voortuin). Het door [gedaagde] aangevoerde omtrent de afstand tussen de woning en de riolering acht de rechtbank niet ter zake dienend. Weliswaar is namens de Gemeente Rotterdam in haar brief van 24 september 2009 aangegeven dat een septic tank onder voorwaarden zou kunnen worden gehandhaafd, maar de rechtbank is van oordeel dat gelet op de hiervoor geldende voorwaarden en gelet op het feit dat [eisers] een woning mochten verwachten die geschikt is voor normaal gebruik, welk gebruik geen septic tank inhoudt die kennelijk ook nog onderhouden moet worden, niet van [eisers] kan worden gevergd dat zij genoegen nemen met een septic tank in plaats van een aansluiting op de riolering.
5.7. Dat [eisers] ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning ook mochten verwachten, en er niet aan behoefden te twijfelen, dat de woning was aangesloten op de riolering en er geen septic tank was, volgt voorts uit de door [gedaagde] gedane mededelingen in de vragenlijst. Immers, deze mededelingen hielden in dat de woning was aangesloten op het gemeenteriool en er geen septic tank aanwezig was. [eisers] mochten op deze mededelingen afgaan. Van enig voorbehoud is niet gebleken. Daarnaast hebben [eisers] aan hun onderzoeksplicht voldaan nu vaststaat dat ze voorafgaand aan de koop van de woning een uitgebreid bouwkundig onderzoek hebben laten verrichten en zich hebben laten bijstaan door een makelaar. Gezien de uitkomst van het bouwkundig onderzoek en de mededelingen van [gedaagde] kan niet van [eisers] gevergd worden dat zij meer onderzoek zouden verrichten. Het door [gedaagde] gevoerde verweer dat [eisers] door de ouderdom van de woning rekening moesten houden met het ontbreken van de aansluiting op de riolering wordt mitsdien verworpen. Voorts zijn geen andere feiten en omstandigheden gesteld door [gedaagde] waaruit zou moeten volgen dat [eisers] niet de verwachting zouden mogen hebben dat de woning aangesloten is op de riolering en er geen septic tank aanwezig is.
5.8. Uit het voorgaande volgt dat de woning, nu deze niet is aangesloten op de riolering en er een septic tank aanwezig is, niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dus non-conformiteit oplevert in de zin van artikel 7:17 BW Pro. De non-conformiteit levert een tekortkoming op waardoor [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst op grond van artikel 6:74 BW Pro. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze tekortkoming ook aan [gedaagde] worden toegerekend. [gedaagde] heeft weliswaar betwist dat de tekortkoming hem kan worden toegerekend, maar hem komt geen beroep toe op het door hem ingeroepen exoneratiebeding van artikel 5.3 van de koopovereenkomst nu hij in artikel 5.3 juist heeft gegarandeerd dat de woning de eigenschappen voor normaal gebruik bezit en vast is komen te staan dat de woning deze eigenschappen niet bezit. Verder heeft [gedaagde] geen andere feiten en omstandigheden gesteld waarom de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend.
5.9. Nu [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst is hij gehouden de als gevolg van zijn tekortkoming door [eisers] te lijden schade te vergoeden. Met betrekking tot de te lijden schade hebben [eisers] gesteld dat deze schade bestaat uit de kosten met betrekking tot de werkzaamheden aan de septic tank, het aansluiten van de woning op de riolering en het herstel tuinaanleg. [gedaagde] heeft de omvang en de hoogte van de gevorderde schadevergoeding betwist. De rechtbank zal hieronder ingaan op de verschillende gevorderde schadevergoedingsposten. De rechtbank stelt daarbij voorop dat met betrekking tot het bepalen van de (hoogte van) de schadevergoeding de discussie niet langer gaat om de aansluiting van de woning op de riolering aan de voorzijde van de woning en de daarmee gepaard gaande kosten, maar dat de discussie, gelet op de onder r.o. 2.10 en 2.11 genoemde e-mailberichten van 21 oktober 2009 en 6 januari 2010, waaruit blijkt dat het vuilwaterriool zich bevindt aan de achterzijde van de woning, zal dienen te gaan om de aansluiting van de woning op de riolering aan de achterzijde van de woning.
De schadepost met betrekking tot de werkzaamheden aan de septic tank
5.10. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eisers] dat zij primair schadevergoeding vorderen voor het verwijderen van de septic tank (optie 1). [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de septic tank verwijderd moet worden en heeft aangevoerd dat volstaan kan worden met het schoonmaken en afvullen van de septic tank. De rechtbank overweegt als volgt. [eisers] hebben ter onderbouwing van hun stelling aangevoerd dat, gelet op de offertes van Van Dijk Maasland BV, de kosten voor het al dan niet verwijderen van de septic tank niet ver uiteenlopen, dat [gedaagde] hen bij de koop heeft voorgehouden dat er geen septic tank was, dat zij gevrijwaard willen blijven van de mogelijkheid dat de gemeente, dan wel een andere instantie, hen alsnog de verplichting oplegt om de tank te verwijderen en dat zij jegens een toekomstige koper zullen moeten verklaren dat er een septic tank aanwezig is hetgeen een prijsverlagend effect op de koopprijs heeft. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] hiermee niet slagen in hun stelling met betrekking tot de noodzaak van het verwijderen van de septic tank. De rechtbank overweegt hiertoe dat de door [eisers] overgelegde offertes met betrekking tot het al dan niet verwijderen van de septic tank niet goed vergelijkbaar zijn nu de offertes tevens de kosten voor de aansluiting van de woning op de riolering bevatten, dat voorts uit de e-mail van de Gemeente Rotterdam d.d. 24 september 2009 volgt dat er geen verplichting tot of voorkeur voor het verwijderen van de septic tank bestaat en dat uit het overig aangevoerde niet zondermeer de noodzaak tot het verwijderen van de septic tank voortvloeit.
Voorzover [eisers] nog hebben gesteld dat de septic tank gelet op de omvang daarvan verwijderd dient te worden op grond van wettelijke bepalingen krachtens het Besluit lozing afvalwater, overweegt de rechtbank dat ook deze stelling van [eisers] niet slaagt. De in het bedoeld Besluit genoemde vereisten met betrekking tot de minimale inhoud van een septic tank betreffen immers slechts een in werking zijnde tank. Bovendien baseren [eisers] zelf zich, gelet op de in hun opdracht uitgebrachte offertes van Van Dijk Maasland BV (productie 9 bij akte van 13 januari 2010), op een septic tank met een inhoud van 6m3.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de noodzaak voor het verwijderen van de septic tank niet voldoende aannemelijk is gemaakt. Hieruit volgt –logischerwijs- dat de septic tank kan blijven bestaan mits schoongemaakt en afgevuld. Dit oordeel vindt bevestiging in de mededeling van de Gemeente Rotterdam in haar brief van 24 september 2009 dat volstaan kan worden met het schoonmaken en afvullen van een septic tank. De hiermee gepaard gaande kosten zijn toewijsbaar. De rechtbank stelt vast dat partijen het niet eens zijn over de hoogte van de kosten die betrekking hebben op het schoonmaken en afvullen van de septic tank. Nu in het licht van de discussie dat de woning aangesloten dient te worden op de riolering aan de achterzijde van de woning nog niet voldoende uitgekristalliseerd is wat de daarmee gepaard gaande kosten zijn, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich hierover uit te laten.
De schadepost voor het aansluiten van de woning op de riolering
5.11. De rechtbank stelt voorop dat met betrekking tot de gevorderde aansluitkosten van de riolering partijen het er over eens zijn dat deze in ieder geval € 30,54 (leges gemeente melding ingraving) en € 30,26 per m2 (retributiekosten bestrating) bedragen. De hoogte van de overige gevorderde schade met betrekking tot de aansluitkosten op de riolering is door [gedaagde] voldoende gemotiveerd weersproken, gelet op de door hem overgelegde offertes van respectievelijk Westland bouw, [A], Rioleringsbedrijf De Rioleur en Meijer Rioolservice. Nu in het licht van de discussie dat de woning aangesloten dient te worden op de riolering aan de achterzijde van de woning nog niet voldoende uitgekristalliseerd is wat de daarmee gepaard gaande kosten zijn, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich ook hierover uit te laten. Daarbij dient tevens in aanmerking te worden genomen de eventuele mogelijkheid of voor de aansluiting gebruik gemaakt kan worden van de schrobput aan de achterzijde van de woning.
De schadepost voor het herstel tuinaanleg
5.12. Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding voor het herstel tuinaanleg overweegt de rechtbank als volgt. Nu in het licht van de discussie dat de woning aangesloten dient te worden op de riolering aan de achterzijde van de woning sprake is van een nieuw inzicht waardoor nog niet uitgekristalliseerd is wat de daarmee gepaard gaande kosten zijn voor het herstel tuinaanleg, zullen partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich ook hierover uit te laten.
5.13. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank een nadere comparitie gelasten teneinde partijen de gelegenheid te geven zich uit te laten over de begroting van de schade zoals hiervoor overwogen in 5.10 tot en met 5.12, alsmede om te beproeven of partijen het op een of meer punten - en bij voorkeur omtrent een definitieve afwikkeling - met elkaar eens kunnen worden. Voor zover partijen geen overeenstemming kunnen bereiken omtrent de begroting van de schade zal ter comparitie voorts de noodzaak tot het benoemen van een deskundige, die de schade zal dienen te begroten, aan de orde komen.
De rechtbank draagt [eisers] op uiterlijk twee weken voor de datum van de zitting een onderbouwde kostenbegroting te sturen aan de rechtbank en de wederpartij. De hier bedoelde kostenbegroting dient in te gaan op de hiervoor onder 5.10 tot en met 5.12 besproken schadevergoedingsposten, waarbij tevens ingegaan dient te worden op de vraag of voor de aansluiting van de woning op de riolering gebruik gemaakt kan worden van de schrobput aan de achterzijde van de woning.
5.14. Met betrekking tot het door [gedaagde] gevoerde verweer dat de schade op grond van artikel 6:101 BW Pro verminderd dient te worden in evenredigheid met de mate waarin [eisers] als kopers zelf tot het ontstaan van de schade hebben bijgedragen overweegt de rechtbank als volgt. Met de enkele stelling dat bij deugdelijk gebruik van de septic tank en riolering geen problemen kunnen ontstaan, heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld om tot het oordeel te kunnen leiden dat [eisers] aan het ontstaan van de schade hebben bijgedragen waardoor de schadevergoedingsplicht verminderd dient te worden. Het verweer van [gedaagde] wordt mitsdien verworpen.
5.15. De stelling van [gedaagde] dat er sprake zou zijn van een aanmerkelijk voordeel op grond van artikel 6:100 BW Pro wordt niet door de rechtbank gevolgd, nu de door [gedaagde] gestelde aanmerkelijke woningverbetering enkel uit het herstel van de vastgestelde non-conformiteit bestaat. Dit levert geen voordeel op die voor verrekening op grond van artikel 6:100 BW Pro in aanmerking komt.
5.16. Met betrekking tot het door [gedaagde] gevoerde verweer dat de gevorderde rente niet is verschuldigd overweegt de rechtbank dat [gedaagde] door deze enkele stelling zijn verweer niet voldoende heeft onderbouwd. Gelet op het bepaalde in artikel 6:119 BW Pro is [gedaagde] de gevorderde rente vanaf de dag van dagvaarding verschuldigd en deze zal worden toegewezen over het uiteindelijk toe te wijzen bedrag aan schadevergoeding.
5.17. [eisers] worden bijgestaan door een toegevoegd advocaat, zodat zij geen aanspraak kunnen maken op vergoeding van buitengerechtelijke kosten, tenzij een derde is ingeschakeld wiens kosten ten laste komen van [eisers] en/of er sprake is van een voorwaardelijke toevoeging. Nu dit laatste niet is gesteld of gebleken, zullen de gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
5.18. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
6. De beslissing
De rechtbank
beveelt een verschijning van partijen in persoon, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. F. Aukema-Hartog in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100 - 125 op donderdag 30 september 2010 van 15:00 tot 17:00 uur;
bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank - ter attentie van de sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van de verhinderdata van alle partijen in de vijf maanden volgend op de datum waarop dit vonnis wordt gewezen;
bepaalt dat de in de overweging 5.13 opgevraagde informatie uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting aan de rechtbank - ter attentie van de sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - en de wederpartij moet zijn toegestuurd;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2010. ?