Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 269185 / HA ZA 06-2611
Uitspraak: 30 januari 2008
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te Amsterdam,
eiser,
procureur mr. J.A.M. van de Sande,
- tegen -
RADIO T.V. LEO HOLDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
procureur mr. G.J. Houweling,
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "Leo Holding".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 12 september 2006 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 29 november 2006, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 28 maart 2007;
- de ter gelegenheid van de comparitie van partijen door [eiser] overgelegde producties;
- akte na comparitie aan de zijde van [eiser], met producties;
- de brief van de raadsman van [eiser] d.d. 7 mei 2007;
- akte na comparitie aan de zijde van Leo Holding.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 Tussen partijen is een bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen, die onder meer inhoudt dat [eiser] zal bemiddelen bij de verkoop van meerdere woningen en bedrijfsruimten toebehorend aan Leo Holding. De betreffende onroerende zaken zijn gelegen aan de Gerrit van de Lindestraat, Mathenesserlaan, Van de Palmstraat en Vierambachtsstraat te Rotterdam.
2.2 In een brief gedateerd 7 maart 2006, gericht aan [eiser] en ondertekend door [X], staat -voor zover hier relevant- het volgende:
“Bij deze melden wij U dat we een pakket aanbieden voor de prijs van 10,2 Miljoen Euro
De Bruto huuropbrengst is 672 000 Euro
Er bestaat de mogelijkheid om het winkelpand Vierambachtsstraat 37-39 er uit te laten
Dan is de koopprijs 9,5 miljoen Euro
Zonder toestemming is het niet toegestaan om deze panden te adverteren of andere publicaties te doen”
2.3 In een brief met als kenmerk “Afspraak”, gedateerd 29 maart 2006, gericht aan [eiser] en ondertekend door [X], staat –voor zover hier relevant- het volgende:
“Bij deze bevestigen wij u de provisie regeling van 1,25 Procent
Gebaseerd op de verkoop prijs ex btw
Betreft de verkoop prijs laat ik u heden middag weten wat de uiterste prijs is
Ik denk dat 9 950 het uiterste is maar ik laat u het nog weten”.
2.4 In een brief gedateerd 3 april 2006, ondertekend door [eiser] en gericht aan Leo Holding t.a.v. de heer [X] staat –voor zover hier relevant- onder meer het volgende:
“Om tot een weloverwogen waardebepaling c.q. bieding te komen hebben mijn relaties alvast wat meer gegevens nodig. (…)
Een van de twee gegadigten heeft de panden tijdens mijn vakantie al globaal bekeken. Hij was redelijk enthousiast.
Het is voor mij wel een hele opgaaf om de vraagprijs te verdedigen. Namelijk enkele weken geleden heb ik 14 maal de bruto huur als vraagprijs meegekregen van dhr. Ton Brands / Peter Nobel.
In het schrijven, wat ik op 29-03-2006 van U heb ontvangen, is deze E. 450.000,-- hoger. Een deel daarvan heb ik nog kunnen rechtvaardigen omdat ten tijde van de overdracht de huurpenningen een paar procent gestegen zullen zijn.”
2.5 Leo Holding heeft in reactie hierop bij brief van 5 april 2006 gegevens verstrekt.
2.6 Bij brief gedateerd 25 mei 2006 heeft Rhynleve Vastgoed B.V. (verder: Rhynleve) via [eiser] een bieding van € 9.300.000,- kosten koper uitgebracht op de panden aan de Gerrit van der Lindestraat, Mathenesserlaan, Van der Palmstraat en de Vierambachtsstraat. Aan de bieding was onder meer als voorwaarde verbonden dat er uiterlijk op 8 juni 2006 overeenstemming was.
2.7 Op 19 juni 2006 laat [X] per e-mail aan [eiser] weten dat de heer [Y] vanaf die datum de zaak behandelt en dat deze contact met hem zal opnemen.
2.8 In een brief gedateerd 22 juni 2006, namens Leo Holding ondertekend door [Y], staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“Geachte heer [eiser],
Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van 21 juni 2006 heb ik met de heer [X] de stand van zaken nader doorgesproken.
(…)
Het door Rhynleve Vastgoed B.V. uitgebrachte bieding met daaraan gekoppelde voorwaarden is voor de heer Nobel niet acceptabel.
Uit het schrijven van Rhynleve Vastgoed B.V. komt tevens naar voren dat deze bieding op 8 juni jl. is geëxpireerd. In de periode tussen 8 juni 2006 en heden heeft de heer Nobel geen een voor hem acceptabel nieuwe bieding mogen ontvangen.
Ik stel u alsnog in de gelegenheid binnen 5 dagen na dagtekening een nieuwe bieding uit te brengen welke ligt in de lijn van de bevestigingsbrief van 29 maart jl. Indien u binnen deze nieuwe termijn geen nieuwe bieding uitbrengt zal er geen gebruik gemaakt meer worden van uw diensten.”
2.9 [eiser] vraagt per fax van 28 juni 2006 aan de heer Nobel om aanvullende stukken. Tevens meldt [eiser] dat de heer [Directeur], directeur van Rhynleve Vastgoed B.V., bereid is de door hem genoemde datum van 8 juni 2006 waarop overeenstemming moest zijn bereikt, te verlengen tot begin juli.
2.10 Per fax van 30 juni 2006 reageert de heer Dijkshoorn door (onder meer) te stellen dat de termijn van 5 dagen als genoemd in de hiervoor geciteerde brief van 22 juni 2006 is overschreden en dat Leo Holding geen gebruik meer zal maken van de diensten van [eiser].
3 De vordering
De vordering luidt –verkort weergegeven- om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Leo Holding te veroordelen om aan [eiser] te betalen de door [eiser] geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van Leo Holding in de kosten van het geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.1 Beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst was in strijd met de jegens [eiser] in acht te nemen redelijkheid, althans in strijd met de verstrekte opdracht, gelet op de reeds door [eiser] verrichte werkzaamheden om gegadigden te vinden voor de onroerende zaken en zijn belangen bij de handhaving van de opdracht. De opzegging mist een redelijke grond. Leo Holding is dan ook jegens [eiser] gehouden de door [eiser] geleden schade te vergoeden en/of is aan hem een redelijke vergoeding verschuldigd op grond van het bepaalde in artikel 7:411 van Pro het burgerlijk Wetboek (verder: BW).
3.2 Indien Leo Holding [eiser] in de gelegenheid had gesteld om de koopovereenkomst te sluiten, althans de onderhandelingen te voeren, zouden Leo Holding en Rhynleve met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid tot overeenstemming zijn gekomen. Nu Rhynleve een (serieus) openingsbod heeft gedaan, doch Leo Holding welbewust [eiser] niet meer in staat heeft gesteld om de onderhandelingen ter fine van de totstandkoming van een koopovereenkomst te finaliseren, derft [eiser] een courtage van 1,25% van de in redelijkheid te verwachten koopsom ter hoogte van tenminste dit openingsbod, zijnde een bedrag van € 138.337,50.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de kosten van het geding.
Leo Holding heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Het staat een opdrachtgever krachtens artikel 7:408 BW Pro vrij een opdracht te allen tijde in te trekken. [eiser] heeft geen recht op loon omdat de overeenkomst op rechtsgeldige wijze is geëindigd zonder dat een verkoop tot stand is gekomen. Aangezien in artikel 7:426 BW Pro is bepaald dat een tussenpersoon pas recht heeft op het loon zodra door zijn bemiddeling een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde tot stand is gekomen en vast staat dat in het onderhavige geval geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, bestaat er geen recht op loon.
4.2 Volgens artikel 7:400, lid 2 BW kan de werking van artikel 7:411, lid 1 BW worden beperkt. Nu het een “no cure no pay” bemiddelingsovereenkomst betreft, staat de inhoud en/of de aard van de overeenkomst aan het toekennen van loon in de weg. De overeenkomst, de gewoonte en de omstandigheden van het geval, waaronder de zeer geringe kans van een geslaagde verkoop en de daaruit voortvloeiende resultaatbeloning verzetten zich tegen toepassing van de (zwak aanvullende) regeling van artikel 7:411, lid 1 BW.
4.3 Leo Holding betwist dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid een koopovereenkomst tussen haarzelf en Rhynleve Vastgoed B.V. tot stand zou zijn gekomen. Het bod dat Rhynleve Vastgoed B.V. heeft uitgebracht was (veel) te laag en daarom niet aanvaardbaar.
4.4 Verder betwist Leo Holding dat zij [eiser] het werken feitelijk onmogelijk heeft gemaakt.
5 De beoordeling
5.1 In de akte na comparitie heeft [eiser] zijn vordering nader gespecificeerd in de zin dat hij primair een bedrag vordert van € 138.337,50 aan gederfde courtage en subsidiair een redelijke vergoeding voor de door hem verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten ter hoogte van 80% van voornoemd bedrag, te weten € 110.670,00. Formeel gezien betreft deze specificatie van de vordering een wijziging van eis, hetgeen echter niet expliciet in de akte tot uitdrukking is gebracht. De wijziging van eis is aan de orde gesteld op de comparitie en Leo Holding heeft de gelegenheid gehad daarop bij akte te reageren. Gesteld noch gebleken is dat de wijziging van eis in strijd is met een goede procesorde, zodat deze wordt toegelaten.
5.2 De rechtbank stelt voorop dat een bemiddelingsovereenkomst volgens de hoofdregel van artikel 7:408 BW Pro in beginsel door de opdrachtgever kan worden opgezegd. Een dergelijke opzegging kan echter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Of dat laatste het geval is, moet worden beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval. De rechtbank merkt daarbij op dat het beginsel van partij-autonomie meebrengt dat in het algemeen niet snel wordt geoordeeld dat een opzegging op zichzelf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.3 [eiser] heeft aan zijn vordering (mede) ten grondslag gelegd dat de opzegging door Leo Holding is strijd is met de jegens hem in acht te nemen redelijkheid. De rechtbank begrijpt deze stelling aldus dat volgens [eiser] de opzegging van de overeenkomst op zichzelf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.4 [eiser] heeft daarbij onder meer gewezen op zijn belangen bij continuering van de opdracht (zoals het recht op courtage) en gesteld dat partijen een duurzame relatie voor ogen heeft gestaan. Vast staat echter dat [eiser] voor het eerst bemiddelde voor Leo Holding terwijl de bemiddeling betrekking had op de verkoop van één object, zijnde een onroerend-goed portefeuille. Afgezet tegen deze feiten en omstandigheden heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat partijen een duurzame relatie hebben beoogd. In het licht van de hiervoor weergegeven omstandigheden, het onder 5.2 weergegeven strenge toetsingskader en van het feit dat in artikel 7:411 BW Pro een specifieke regeling is opgenomen inzake de verschuldigdheid van loon bij een voortijdig einde van een overeenkomst tot opdracht, is de rechtbank verder van oordeel dat hetgeen [eiser] heeft gesteld onvoldoende is om tot het oordeel te kunnen komen dat de opzegging op zichzelf naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit leidt ertoe dat uit de opzegging op zichzelf geen verplichting tot schadevergoeding voortvloeit.
5.5 Hoewel de overeenkomst mocht worden opgezegd, laat dit onverlet dat een bemiddelaar als gevolg van de voortijdige beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst in beginsel aanspraak kan maken op loon. De rechtbank zal de vordering van [eiser] dan ook beoordelen op de voet van artikel 7:411 BW Pro.
5.6 In zijn arrest van 23 mei 2003, NJ 2003, 518 heeft de Hoge Raad beslist dat het bepaalde in artikel 7:411 BW Pro ook geldt in geval van bemiddeling. Bij voortijdige beëindiging van de opdracht heeft de makelaar/opdrachtnemer dus in beginsel recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon. Bij het bepalen van de omvang van het deel van het loon waarop aanspraak kan worden gemaakt bij voortijdige beëindiging van de opdracht moet rekening worden gehouden met alle concrete omstandigheden van het geval. Artikel 7:411 lid 1 BW Pro noemt met name de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. Het tweede lid van artikel 7:411 voegt Pro daaraan toe dat de opdrachtnemer, slechts wanneer het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en dit gelet op alle omstandigheden redelijk is, aanspraak kan maken op het volle loon. In dat geval dienen de besparingen die voor de opdrachtnemer uit de voortijdige beëindiging voortvloeien in mindering te worden gebracht.
5.7 Gelet op het bovenstaande vindt de opvatting van Leo Holding dat de inhoud en/of aard van de overeenkomst (“no cure no pay”) zich ertegen verzet dat [eiser] aanspraak kan maken op loon, geen steun in het recht. De rechtbank is overeenkomstig het hiervoor geformuleerde toetsingskader van oordeel dat sprake is van een geval als omschreven in artikel 7:411, lid 1 BW, hetgeen betekent dat [eiser] aanspraak kan maken op (een gedeelte van het) loon. Hierna zal worden ingegaan op de hoogte van het loon waarop aanspraak kan worden gemaakt.
5.8 De stellingen van [eiser] nemen tot uitgangspunt dat hij aanspraak kan maken op het volle loon. Primair vordert hij immers het volledige gederfde courtage uitgaande van een gerealiseerde koopsom van € 9.300.000,- zonder dat daarvan een bedrag wordt afgetrokken wegens besparingen die uit de voortijdige beëindiging voortvloeien. Subsidiair vordert [eiser] het volledige courtage, waarop 20% in mindering is gebracht vanwege besparingen die uit de voortijdige opzegging zijn voortgevloeid.
5.9 De rechtbank dient derhalve in de eerste plaats te beoordelen of [eiser] op grond van het bepaalde in artikel in 7:411, lid 1 en 2 BW aanspraak kan maken op het volle loon (al dan niet met aftrek van besparingen). Voor toekenning van het volle loon kan zoals hiervoor reeds overwogen slechts plaats zijn indien het einde van de overeenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en dit gelet op alle omstandigheden van het geval redelijk is. Nu Leo Holding de overeenkomst met [eiser] heeft opgezegd, kan het einde van de overeenkomst haar worden toegerekend (vergelijk HR 28 januari 2005, RvdW 2005, 21). Wat betreft de in het onderhavige geval relevante omstandigheden heeft [eiser] naast de wijze van beëindigen van de overeenkomst gewezen op de omstandigheid dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen wanneer Leo Holding de noodzakelijke medewerking had verleend. [eiser] heeft verder nog gesteld dat hij op een zestiental verschillende data aanzienlijke werkzaamheden heeft verricht. Leo Holding heeft betwist dat vrijwel zeker een koopovereenkomst zou zijn gesloten en dat [eiser] werkzaamheden heeft verricht op de door [eiser] genoemde data.
5.10 [eiser] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan blijken dat Leo Holding van de voortijdige opzegging van de opdracht heeft geprofiteerd. Ter comparitie is mede in dat verband onweersproken gesteld dat het onroerend goed op dat moment nog niet was verkocht. Ook overigens ziet de rechtbank in hetgeen door [eiser] is aangevoerd onvoldoende aanknopingspunten voor de stelling dat Leo Holding voordeel heeft genoten van de door [eiser] verrichte werkzaamheden. Alles overziend leidt dit tot de volgende conclusie. Zelfs indien er veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat de onder 5.9 genoemde omstandigheden in rechte komen vast te staan, kan dit er naar het oordeel van de rechtbank niet toe leiden dat sprake is van omstandigheden die meebrengen dat toekenning van het volle loon redelijk is. De rechtbank komt derhalve niet toe aan het opdragen van bewijs op de genoemde punten.
5.11 Nu de rechtbank betaling van het volle loon niet redelijk acht, rijst de vraag op welk bedrag het loon op grond van artikel 7:411, lid 1 BW moet worden vastgesteld. De rechtbank zal dit bedrag dienen te begroten waarbij, naast hetgeen hiervoor is overwogen, nog het volgende van belang is.
5.12 Uit de correspondentie die [eiser] in het geding heeft gebracht en waarvan de juistheid niet door Leo Holding is betwist, blijkt naar het oordeel van de rechtbank afdoende dat hij contacten heeft gelegd met meerdere kandidaat-kopers alsmede dat er besprekingen zijn gevoerd en bezichtigingen zijn geweest. Daarmee staat vast dat [eiser] werkzaamheden heeft verricht. Voorzover [eiser] heeft betoogd dat de door hem verrichte werkzaamheden zeer omvangrijk zijn geweest, had het op zijn weg gelegen dat in de akte na comparitie nader te onderbouwen. [eiser] heeft daarin echter volstaan met het noemen van een aantal data zonder dat daaruit kan worden opgemaakt hoe groot het tijdsbeslag is geweest dat met de besprekingen gemoeid was. De rechtbank zal daarom slechts in aanmerking nemen dat er werkzaamheden zijn verricht, zonder er daarbij vanuit te gaan dat deze werkzaamheden van buitengewoon grote omvang zijn geweest.
5.13 Onkosten komen in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking. [eiser] heeft ter comparitie verklaard dat hij voor duizenden euro’s onkosten heeft gemaakt. In de akte na comparitie heeft hij echter geen enkele specificatie gegeven van door hem gemaakte onkosten. De rechtbank acht evenwel aannemelijk dat [eiser] enige onkosten heeft gemaakt en zal daarmee rekening houden bij de bepaling van het deel van het loon waarop [eiser] naar redelijkheid recht heeft.
5.14 De rechtbank dient op grond van artikel 7:411 lid 1 BW Pro bij de bepaling van het loon verder rekening te houden met de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. Leo Holding heeft in dat kader in haar akte na comparitie gesteld dat zij de overeenkomst heeft opgezegd omdat zij niet het vertrouwen had dat [eiser] de bemiddeling tot een goed einde zou brengen. Vast staat echter dat Rhynleve Vastgoed B.V. als kandidaat-koper een openingsbod van € 9.300.000,- heeft gedaan. In het midden kan blijven of Rhynleve Vastgoed B.V. al bekend was bij Leo Holding voordat de bemiddelingsopdracht aan [eiser] werd verstrekt, nu niet is betwist dat het uitbrengen van het bod is geschied nadat [eiser] met zijn bemiddelingswerkzaamheden was gestart en niet is weersproken dat het bod via [eiser] is uitgebracht. Zelfs indien dit bod wordt afgezet tegen de oorspronkelijke vraagprijs van € 9.950.000,-, is dit naar het oordeel van de rechtbank een serieus bod. Dit geldt temeer indien in aanmerking wordt genomen dat Leo Holding haar vraagprijs in een later stadium tot € 9.500.000,- had verlaagd.
5.15 Leo Holding heeft uiteindelijk gesteld dat er sprake moest zijn van een openingsbod van minimaal € 9.400.000,- en dat er daarom geen onderhandelingsruimte was. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat niet in onderhandeling kon worden getreden omdat het openingsbod te laag was, te weten € 9.300.000,- in plaats van
€ 9.400.000,-. Weliswaar heeft Leo Holding in dit verband nog aangevoerd dat aan het bod van Rhynleve Vastgoed B.V. voorwaarden waren verbonden die voor haar niet acceptabel waren, maar zij heeft zowel ten tijde van de beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst als in de onderhavige procedure nagelaten te onderbouwen welke voorwaarden onacceptabel waren en de redenen daarvoor. Dat had wel op de weg van Leo Holding gelegen.
5.16 Voor het overige heeft Leo Holding niets gesteld omtrent de grond waarop de bemiddelingsovereenkomst is geëindigd. Het moet er daarom naar het oordeel van de rechtbank voor worden gehouden dat Leo Holding de bemiddelingsovereenkomst met [eiser] heeft beëindigd zonder dat daarvoor gegronde redenen waren. Ook dit is een omstandigheid wordt meegewogen bij de begroting van het loon.
5.17 het voorgaande leidt tot de volgende slotsom. Gelet op alle feiten en omstandigheden van het geval, bepaalt de rechtbank het loon dat [eiser] naar redelijkheid toekomt op
€ 50.000,00. Hetgeen [eiser] overigens heeft aangevoerd kan naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot toekenning van een hoger bedrag.
5.18 Leo Holding zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt Leo Holding om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen het bedrag van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro);
veroordeelt Leo Holding in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op € 248,00 aan vast recht, op € 84,87 aan overige verschotten en op € 1.245,00 aan salaris voor de procureur;
verklaart dit vonnis voorzover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Laurijssens.
Uitgesproken in het openbaar.
1963/344