Uitspraak
23 mei 2003
Eerste Kamer
Nr. C01/308HR
AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[A] MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
1. PEHA HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. DE ADMIRALITEIT HOLDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
VERWEERSTERS in cassatie,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [A] - heeft bij exploit van 19 januari 2000 verweersters in cassatie - verder te noemen: PeHa c.s. - op verkorte termijn gedagvaard voor de Rechtbank te Alkmaar en gevorderd PeHa c.s. te veroordelen aan [A] te betalen een bedrag van ƒ 173.606,25, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 1999 tot aan de dag der voldoening en te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten.
PeHa c.s. hebben de vordering bestreden.
De Rechtbank heeft bij vonnis van 15 juni 2000 de vorderingen afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft [A] hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. In hoger beroep heeft [A] haar vordering vermeerderd in dier voege dat zij primair betaling heeft gevorderd van een bedrag van ƒ 805.000,-- excl. BTW, althans een redelijk deel van het volle loon.
Bij arrest van 14 juni 2001 heeft het Hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigd en het meer of anders gevorderde afgewezen.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het Hof heeft [A] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
PeHa c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Procureur-Generaal strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing.
De advocaat van PeHa c.s. heeft bij brief van 27 februari 2003 op die conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten en omstandigheden.
(i) [A] heeft ten behoeve en in opdracht van een of meer leden van de PeHa-Groep, waartoe ook PeHa c.s. behoren, advies- en bemiddelingswerkzaamheden verricht op het gebied van (ver)huur en (ver)koop van onroerende zaken in de jaren 1996, 1997, 1998 en 1999, onder meer betrekking hebbende op de verkoop van het kantorencomplex "De Admiraliteit" te Rotterdam.
(ii) De schriftelijke overeenkomsten die ter zake zijn opgemaakt, zijn te kennen uit brieven van 19 september 1996 van PeHa Beleggingsmaatschappij NV aan [A] en van 30 september 1997 van [A] aan Beheermaatschappij PeHa Group B.V. Laatstgenoemde brief luidt, voorzover van belang, als volgt:
"Zoals besproken, bevestigen wij U hierdoor onze afspraak met betrekking tot de door PeHa Holding BV verschuldigde vergoeding voor onze bemiddelingswerkzaamheden inzake de vervreemding van het "Admiraliteits-complex" te Rotterdam. Tevens treft u hierbij de door ons verzorgde aanbieding in copie aan.
Indien dit complex door onze bemiddeling zal worden verkocht, mogen wij onze courtage bij U in rekening brengen.
Deze courtage zal 7% bedragen van de te realiseren verkoopsom (excl. BTW), te voldoen bij overdracht van uw positie aan koper.
Mocht onze bemiddeling in plaats van in een verkoop, in een participatie door derden resulteren, dan zullen wij ƒ 100.000,-- excl. BTW bij u in rekening mogen brengen."
(iii) Bij brief van 16 maart 1999 heeft PeHa Holding B.V. namens de betrokken vennootschappen aan [A] bevestigd dat de bemiddelingsovereenkomst is opgezegd respectievelijk beëindigd. De bemiddeling door [A] heeft niet geleid tot het sluiten van enige verkoopovereenkomst met betrekking tot het genoemde kantorencomplex.
(iv) Op 11 oktober 1999 heeft [A] voor haar bemiddelingswerkzaamheden aan PeHa Holding B.V. een bedrag van ƒ 173.606,25 incl. BTW in rekening gebracht. De desbetreffende factuur is door PeHa Holding B.V. geretourneerd.
3.2 [A] heeft betaling van haar factuur van 11 oktober 1999 gevorderd. In eerste aanleg heeft zij aan die vordering primair ten grondslag gelegd de voorwaarden en tarieven van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Subsidiair heeft [A] artikel 7:411 lid 1 BW aan haar vordering ten grondslag gelegd en heeft zij op grond van die bepaling aanspraak gemaakt op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon, waarvan zij de hoogte op verschillende wijzen had berekend.
De Rechtbank heeft de vordering noch op de primaire, noch op de subsidiare grondslag toewijsbaar geacht.
In hoger beroep heeft [A] de primaire en de subsidiaire grondslag van haar eis verwisseld. Tevens heeft zij haar vordering voorzover die berustte op art. 7:411 BW, vermeerderd in dier voege dat zij primair betaling van het volledige loon heeft gevorderd op de voet van het tweede lid van art. 7:411, en subsidiair betaling van een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon op grond van het eerste lid.
Het Hof heeft het vonnis van de Rechtbank bekrachtigd.
3.3 In rov. 4.3 heeft het Hof geoordeeld, dat uit de stellingen van partijen en overgelegde produkties blijkt dat [A] bij de bemiddeling ten behoeve van de verkoop van het Admiraliteitscomplex optrad als makelaar voor de PeHa-groep en dat, naar blijkt uit de brief van 30 september 1997, partijen hierover een "no cure no pay"-afspraak hebben gemaakt. Uit deze omstandigheden moet worden afgeleid, aldus het Hof, dat art. 7:411 BW naar de aard van de onderhavige overeenkomst toepassing mist, waarbij het Hof heeft verwezen naar art. 7:400 lid 2 BW. Het Hof vervolgt dat ook bij opzegging van de overeenkomst voordat de bemoeienissen van [A] tot resultaat hebben geleid, [A] derhalve geen recht heeft op (een naar redelijkheid vast te stellen deel van) de overeengekomen courtage; noch het beroep op art. 7:411 lid 1 noch dat op lid 2 van dit artikel kan [A] daarom baten.
3.4 In dit geding is in de kern de vraag aan de orde naar de onderlinge verhouding tussen de artikelen 7:411 (dat onderdeel uitmaakt van afdeling 7.3.1 betreffende de "opdracht in het algemeen") en art. 7:426 (dat is opgenomen in afdeling 7.3.3 over de bemiddelingsovereenkomst). Nu de tekst en de geschiedenis van die bepaling geen aanwijzingen voor het tegendeel bevatten, kan worden aangenomen dat de wetgever met art. 7:426 lid 1 BW niet heeft willen afwijken van de hoofdregel van art. 7:411, dat een genuanceerde en ook voor gevallen als het onderhavige passend te achten regeling geeft voor het recht op loon van de opdrachtnemer bij voortijdige beëindiging van diens opdracht.
3.5 Indien het Hof het vorenstaande heeft miskend, is zijn beslissing op een onjuiste rechtsopvatting gebaseerd. In dat geval treft onderdeel 2 van het middel doel. Indien echter het Hof art. 7:426 lid 1 in verbinding met art. 7:411 BW juist heeft uitgelegd, is zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk op welke gronden het heeft geoordeeld dat art. 7:411 naar de aard van de onderhavige overeenkomst in dit geval toepassing mist, in aanmerking genomen dat deze bepaling mede geldt voor het geval waarin de verschuldigdheid van loon afhankelijk is gesteld van het volbrengen van de opdracht (hetgeen de kern is van het "no cure no pay"-beding). In dat geval is onderdeel 4 van het middel terecht voorgesteld. Onderdeel 3 behoeft geen behandeling.
3.6 Vernietiging moet volgen. Na verwijzing zal moeten worden onderzocht of [A] recht heeft op loon en zo ja, in hoeverre. Daarbij dient rekening te worden gehouden met onder meer de in art. 7:411 lid 1, tweede zin, genoemde gezichtspunten.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 14 juni 2001;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt PeHa c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 4.681,85 aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president G.G. van Erp Taalman Kip-Nieuwenkamp als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, A. Hammerstein, P.C. Kop en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 23 mei 2003.