Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/305305 / HA ZA 23-423
Vonnis van 6 augustus 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
advocaat: mr. A.C.G. Reezigt,
tegen
1.[gedaagde 1],
te [woonplaats 2],
advocaat: mr. P. Keijzer,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 3],
advocaat: mr. P. Keijzer,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats 4],
advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker,
gedaagde partijen, hierna gezamenlijk te noemen gedaagden of afzonderlijk
[gedaagden] (gedaagde sub 1 en gedaagde sub 2 samen) en [gedaagde 3].
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juni 2024,
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 15 januari 2025,
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 2 april 2025,
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 15 januari 2025,
- het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 2 april 2025,
- de conclusie na enquête, tevens akte uitlating schadevergoeding van [eiser],
- de conclusie na enquête, tevens akte uitlating schadevergoeding van [gedaagden],
- de conclusie na enquête, tevens akte uitlating schadevergoeding van [gedaagde 3].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting van de beslissing
2.1.
In het tussenvonnis van 5 juni 2024 heeft [eiser] een bewijsopdracht gekregen. [eiser] heeft vervolgens getuigen laten horen. De rechtbank oordeelt dat [eiser] daarmee niet in de bewijsopdracht is geslaagd. Dat betekent dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en hij in de proceskosten wordt veroordeeld. De motivering van deze beslissing volgt hierna.
3.De verdere beoordeling
3.1.
De rechtbank verwijst naar en handhaaft wat in voornoemd tussenvonnis is overwogen en beslist. In het tussenvonnis heeft de rechtbank [eiser] opgedragen te bewijzen dat [gedaagde 3] tijdens de bezichtiging aan (vader) [eiser] heeft medegedeeld dat [eiser] kamers in de woning kan verhuren zonder vergunning als hij zelf eigenaar van de woning wordt en daarin ook gaat wonen. De rechtbank heeft deze bewijsopdracht gegeven, samengevat, omdat [eiser] zich op het standpunt stelt dat de woning die hij gekocht heeft niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat een omgevingsvergunning voor kamerverhuur ontbreekt en niet verkregen kan worden en gedaagden dit voldoende gemotiveerd betwisten. De rechtbank roept in herinnering dat de gemeente Enschede [eiser] heeft laten weten dat onzelfstandige bewoning met meer dan twee personen niet zonder omgevingsvergunning voor kamerverhuur is toegestaan. De rechtbank verwijst naar wat zij opgenomen heeft in haar vonnis van 5 juni 2024 onder 3.5. Van belang is derhalve wat [gedaagde 3] aan (vader) [eiser] heeft medegedeeld over het aantal bewoners van de woning naast [eiser] in verband met het verhuur van kamers zonder vergunning.
Getuigenverklaringen
3.2.
Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft [eiser] op 15 januari 2025 zichzelf, zijn vader de heer [naam 1] (hierna: vader [eiser]) en de heer [naam 2] (studievriend van [eiser], hierna: [naam 2]) als getuigen laten horen. Al deze getuigen waren aanwezig bij de bezichtiging van de woning aan de [adres] (hierna: de woning) op 16 mei 2022.
3.3.
Gedaagden hebben tegenbewijs geleverd door het horen van [gedaagde 3] (de makelaar) als getuige in contra-enquête.
3.4.
Uit de getuigenverklaringen worden de navolgende passages aangehaald:
3.4.1.
Getuigenverklaring [eiser]:
‘(…)
Wij waren op zoek naar een huis met kamers voor vier studenten. Bij die vier hoor ik. Ik kan mij niet herinneren dat ikzelf tegen de heer [gedaagde 3] gezegd heb dat ik daar met drie anderen wilde gaan wonen.
(…)
Mijn vader en de heer [gedaagde 3] waren in gesprek over de financiële aspecten, over het kopen van het huis. Ik heb mijn vader niet met zoveel woorden horen zeggen dat het de bedoeling was dat ik, samen met drie andere studenten, in die woning zou gaan wonen.
Ik heb de heer [gedaagde 3] tegen mijn vader horen zeggen dat er geen vergunning nodig was zolang ik eigenaar van de woning was en daar ook zelf ging wonen. De heer [gedaagde 3] heeft tegen mijn vader gezegd, en dat heb ik gehoord, dat de situatie zo kon blijven als hij was, dat wil zeggen dat er geen vergunning hoefde te komen voor het verhuren aan drie andere studenten.
(…)
Ik kan mij niet herinneren dat er verder nog over een vergunning gesproken is naast wat ik daar nu al over gezegd heb.
(…)’
3.4.2.
Getuigenverklaring vader [eiser]:
‘(…)
Na afloop van de bezichtiging is door mij met de heer [gedaagde 3] gesproken over het gebruik van de woning. Ik heb tegen de heer [gedaagde 3] dat de huidige situatie was dat er vier studentes woonden en dat wij die situatie wilden voortzetten, in die zin dat er vier studenten kwamen wonen. Die vier studenten waren mijn zoon, eerdergenoemde [naam 2] en nog twee anderen, [naam 3] en [naam 4]. Ik heb aan de heer [gedaagde 3] gevraagd of daar een vergunning voor nodig was, een kamervergunning. En dan doel ik op die vier personen, een vergunning voor die vier personen. De heer [gedaagde 3] heeft toen aangegeven dat er geen vergunning was en dat er ook geen vergunning nodig was als de eigenaar er met wat mensen ging wonen. Wij hadden de insteek om er met vier personen te gaan wonen omdat er ook vier kamers waren.
U vraagt mij of er bij zijn mededeling over de vergunning door de heer [gedaagde 3] nog een aantal bewoners genoemd is in die zin dat er ergens een grens kon liggen. Mijn antwoord daarop is nee.
Toen wij hoorden dat de eigenaar er moest wonen heb ik tegen mijn zoon gezegd: nou dan word jij de eigenaar dan is er verder geen probleem. Verder is er niet meer over die vergunning gesproken. Tijdens de bezichtiging heb ik gezien en gehoord dat de jongens spraken over wie van de vier welke kamer zou krijgen. Toen ze buiten kwamen waren ze daar al mee klaar.
Wij waren de hele tijd met z’n vieren bij elkaar. Bij die kamerverdeling is ook gesproken over de verdeling over vier personen. Daar was de heer [gedaagde 3] bij. Meneer [gedaagde 3] moet dat gehoord hebben. Over verdeling tussen vier personen heeft de heer [gedaagde 3] niets gezegd op dat moment.
Ik heb met de heer [gedaagde 3] over de verhuur van de kamers gesproken. Ik kan mij niet herinneren dat ik expliciet tegen de heer [gedaagde 3] gezegd heb hoeveel kamers wij wilden gaan verhuren, maar volgens mij moest dat duidelijk zijn.
(…)
Na afloop van de bezichtiging heb ik aan [gedaagde 3] gevraagd: hoe zit het met de vergunning omdat ik weet dat er in verschillende gemeentes een vergunningenbeleid is. De heer [gedaagde 3] heeft gezegd er is op deze woning geen vergunning. Hij heeft niet aangegeven dat dat wel moest, maar dat die vergunning er desondanks niet was. Hij heeft gezegd als de eigenaar er zelf gaat wonen is dat ook niet nodig. En toen heb ik zelf ook geen nader onderzoek meer ingesteld of ernaar geïnformeerd.’
3.4.3.
Getuigenverklaring [naam 2]:
‘(…)
Op uw vraag of gesproken is over de bedoeling van het gebruik van dat huis, in het bijzonder met de makelaar, antwoord ik dat daar wel over gesproken is, maar ik weet niet meer precies wat er besproken is.
Ik weet niet meer precies of er gesproken is over het aantal studenten dat daar moest komen wonen. Ik ben met [eiser] de kamers gaan bekijken en ik kan me herinneren dat we gekeken hebben hoe de kamers verdeeld moesten worden.
(…)
Toen [eiser] en ik die verdeling bespraken was meneer [gedaagde 3] daar ook bij. Ik kan me het niet voorstellen dat hij het niet heeft mee gekregen. Ik heb niet recht in het gezicht van meneer [gedaagde 3] gezegd dat we daar met vier mensen zouden komen wonen en ik kan mij niet herinneren of vader of zoon [eiser] dat gezegd hebben.
Ik heb tijdens die bezichtiging niet gehoord dat iemand over een vergunning gesproken heeft.
(…)’
3.4.4.
Getuigenverklaring [gedaagde 3]:
‘(…)
De heer [naam 1] heeft tegen mij gezegd dat hij het huis wilde kopen om zijn zoon daar te kunnen laten wonen die zou gaan studeren. Ik herinner me dat ik tegen meneer [eiser] gezegd heb dat wat hij wilde niet kon. Ik neem aan dat hij daarvoor tegen mij gezegd heeft dat zoon [eiser] met een aantal anderen daar wilde gaan wonen. Ik heb dat tegen hem gezegd omdat op dat moment de woning werd verhuurd zonder vergunning aan die vier studentes en een vergunning zou er ook niet komen. Dat heb ik ook tegen de heer [eiser] gezegd. Eén van de dingen die ik erbij gezegd heb, is dat er binnen 50 meter van dat huis een huis was waar wel een vergunning op zat en volgens de regels in Enschede kon dit huis dan niet ook een dergelijke vergunning krijgen.
U houdt mij de verklaring van de heer [eiser] jr. voor, afgelegd op 15 januari 2025, inhoudende dat hij mij tegen zijn vader heeft horen zeggen dat er geen vergunning nodig was zolang deze eigenaar van de woning was en daar ook zelf ging wonen. Dat klopt zeker niet, althans niet in die strekking. Op een goed moment zijn we naar buiten gegaan. Meneer [eiser] zei dat hij graag nog iets met de jubelton voor zijn zoon wilde doen. Toen heb ik gezegd waarom laat je je zoon het huis dan niet kopen en verleen je voor de rest de hypotheek en dan kan hij er sowieso met één andere persoon in wonen en als je ander gebruik wilt dan moet je contact opnemen met de Gemeente Enschede om te vragen of daar wellicht mogelijkheden zijn.
(…)
’
’
3.5.
Volgens [eiser] is hij geslaagd in de bewijsopdracht. Hij voert in zijn conclusie na enquête, kort samengevat, aan dat uit de getuigenverklaringen volgt dat het voor [gedaagde 3] duidelijk moet zijn geweest welk gebruik van de woning door [eiser] beoogd werd. Ook volgt daaruit volgens [eiser] dat [gedaagde 3] heeft geadviseerd om [eiser] het huis te laten kopen, zodat hij er met één of meerdere personen zou kunnen gaan wonen. Volgens [eiser] is het onwaarschijnlijk dat [gedaagde 3] heeft aangegeven dat [eiser] er sowieso met één andere persoon zou kunnen gaan wonen en dat over ander gebruik contact zou moeten worden opgenomen met de gemeente Enschede om te vragen of daar wellicht mogelijkheden voor zijn. Zowel [eiser] zelf als vader [eiser] verklaren daar niets over en [gedaagde 3] heeft daarover nadien niets schriftelijk aan [eiser] bevestigd, wat wel in de rede zou hebben gelegen gezien de e-mailcorrespondentie.
3.6.
Volgens gedaagden is [eiser] niet geslaagd in de bewijsopdracht. Zij voeren in hun conclusies na enquête, kort samengevat, aan dat de getuigenverklaring van [eiser] op essentiële punten door geen andere getuigenverklaring wordt ondersteund dan die van zijn vader. [eiser] en zijn vader zijn volgens gedaagden allebei partijgetuigen in de zin van artikel 164 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dat betekent dat de bewijskracht van hun getuigenverklaringen beperkt is. [naam 2] heeft niets verklaard over wat tussen partijen is besproken met betrekking tot de vergunning. Het bewijs is daarom volgens gedaagden niet geleverd. Daarnaast worden de getuigenverklaringen van [eiser] en zijn vader expliciet weersproken door de getuigenverklaring van [gedaagde 3].
Bewijswaardering
3.7.
[eiser] heeft verklaard dat hij heeft gehoord dat [gedaagde 3] tijdens de bezichtiging tegen zijn vader heeft gezegd dat geen vergunning nodig is als [eiser] zelf eigenaar van de woning is en daarin ook woont. Hieruit wordt alleen niet duidelijk of [gedaagde 3] dat heeft gezegd over het verhuren van één of meerdere kamers in de woning. [eiser] verklaart namelijk ook dat hij niet heeft gehoord dat zijn vader heeft aangegeven dat het de bedoeling was dat [eiser] met drie andere studenten in de woning zou gaan wonen. Volgens de getuigenverklaring van vader [eiser] is dat wel ter sprake gekomen. Hij verklaart dat hij na afloop van de bezichtiging tegen [gedaagde 3] heeft gezegd dat zij de huidige situatie wilden voortzetten, in de zin dat er vier studenten in de woning zouden gaan wonen. Volgens hem heeft [gedaagde 3] aangegeven dat er geen vergunning was en dat er ook geen vergunning nodig is als de eigenaar zelf in de woning woont. Gedaagden betwisten dat [gedaagde 3] dat zo heeft gezegd, nu [gedaagde 3] heeft verklaard dat hij heeft aangegeven dat als [eiser] eigenaar wordt hij sowieso met één andere persoon in de woning kan wonen en voor ander gebruik contact moet worden opgenomen met de gemeente Enschede.
3.8.
De rechtbank is echter van oordeel dat [eiser] het te leveren bewijs niet kan gronden op de verklaring van vader [eiser]. Vader [eiser] is weliswaar geen partijgetuige, nu hij geen partij in deze procedure is, maar zijn verklaring moet wel gewaardeerd worden als ware deze afgelegd door een partijgetuige. Uit wat door partijen naar voren is gebracht blijkt dat vader [eiser] degene is geweest die heeft overlegd en onderhandeld met [gedaagde 3] over de aankoop van de woning, de woning uiteindelijk volledig voor [eiser] heeft gefinancierd (doormiddel van een schenking en een lening) en ook voor [eiser] het woord heeft gevoerd tijdens de mondelinge behandeling in deze procedure. Hieruit volgt dat vader [eiser] zowel een persoonlijk als financieel belang heeft bij toewijzing van de vordering van [eiser]. Op grond van artikel 164 lid 2 Rv kan de verklaring van een partijgetuige geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij die verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs [1] . Aanvullend bewijs moet voorhanden zijn dat zodanig sterk is en zulke essentiële punten betreft dat het zijn getuigenverklaring voldoende geloofwaardig maakt (artikel 164 lid 2 Rv) [2] . Daarvan is geen sprake. Indien de verklaring van [eiser] zelf, die partijgetuige is, al zou kunnen dienen als genoemd aanvullend bewijs [3] , dan ontbreekt in de verklaring een essentieel punt, te weten wat [gedaagde 3] heeft gezegd over het aantal bewoners van de woning naast [eiser] in verband met het verhuur van kamers zonder vergunning.
3.9.
Naast zichzelf en zijn vader heeft [eiser] [naam 2] als getuige laten horen. [naam 2] was ook aanwezig was bij de bezichtiging, maar heeft verklaard dat hij niet heeft gehoord dat iemand over een vergunning heeft gesproken. De verklaring van [naam 2] draagt daarom niet bij aan het bewijs. Dit betekent dat er naast de partijgetuigenverklaringen geen aanvullend bewijs voorhanden is. Hierdoor is niet vast komen te staan dat [gedaagde 3] tijdens de bezichtiging aan vader [eiser] heeft medegedeeld dat [eiser] kamers in de woning kan verhuren zonder vergunning als hij zelf eigenaar van de woning wordt en daarin ook gaat wonen.
3.10.
Een en ander leidt tot de slotsom dat [eiser] niet is geslaagd in de bewijsopdracht.
De verdere beoordeling van het geleverde tegenbewijs en de gestelde schade kan daarom achterwege blijven. De rechtbank wijst de vordering van [eiser] af.
Proceskosten
3.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van gedaagden betalen. De proceskosten worden zowel aan de kant van [gedaagden] als [gedaagde 3] begroot op:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
3.144,00
(4 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.623,00
3.12.
De door [gedaagde 3] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
ten aanzien van [gedaagden]
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] van € 4.623,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
ten aanzien van [gedaagde 3]
4.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde 3] van € 4.623,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten onder 4.3 als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 4.3 en 4.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.