ECLI:NL:RBOVE:2025:2484

• Datum uitspraak: 26 maart 2025
• Publicatiedatum: 22 april 2025
• Zaaknummer: C/08/329322 / KG ZA 25-30 (1)
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: W.W. van Tol
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot verwijdering van Japanse duizendknoop en medewerking aan levering onroerende zaak

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 26 maart 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen twee partijen, aangeduid als partij A en partij B, met betrekking tot een koopovereenkomst van een onroerende zaak. Partij A vorderde dat partij B werd veroordeeld tot het voor eigen rekening en risico verwijderen van de Japanse duizendknoop van het perceel, terwijl partij B in reconventie vorderde dat partij A hun medewerking verleende aan de levering van de onroerende zaak. De rechtbank oordeelde dat partij B onterecht had aangegeven dat er geen Japanse duizendknoop aanwezig was in de tuin, en dat zij deze plant moesten verwijderen. De rechtbank stelde een termijn van drie maanden voor de aanvang van de verwijdering en zes maanden voor de afronding. Daarnaast werd partij B veroordeeld tot betaling van een dwangsom voor elke dag dat zij in gebreke bleven. In reconventie werd partij A veroordeeld om binnen zeven dagen hun medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak, met een dwangsom voor het niet naleven van deze verplichting. De proceskosten werden toegewezen aan de partijen die in het ongelijk werden gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: C/08/329322 / KG ZA 25-30

Vonnis in kort geding van 26 maart 2025

in de zaak van

1. [partij A 1],

2.
[partij A 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1],

eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [partij A],

advocaten: mr. R.P.M. de Laat en mr. N. Rustenburg,

tegen

1. [partij B 1],

wonende te [woonplaats 2],
2.
[partij B 2] ,

wonende te [woonplaats 3] (Duitsland),

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [partij B],

advocaat: mr. A. Prascevic.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van [partij A];

- de conclusie van eis in reconventie tevens houdende akte overlegging producties van [partij B];

- de akte indiening producties van [partij A] van 21 maart 2025;
- de mondelinge behandeling van 24 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van mr. R.P.M. de Laat en mr. N. Rustenburg;
- de pleitnota van mr. A. Prascevic.

1.2.

In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 26 maart 2025 vonnis uitgesproken. Het onderstaande vormt hiervan de nadere schriftelijke uitwerking en is op 4 april 2025 opgemaakt.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen is op 18 september 2024 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 1], kadastraal bekend gemeente [locatie 1] en gemeente [locatie 2] (hierna: onroerende zaak). De overeengekomen koopprijs is € 1.675.000,00.

2.2.

De overdracht van de onroerende zaak staat gepland op 28 maart 2025.

2.3.

In de verkoopbrochure is deze onroerende zaak – voor zover van belang – als volgt beschreven:

Verscholen aan een rustiek bospad, middenin een prachtige bosrijke omgeving bevindt zich deze familievilla welke is opgetrokken in 1974 met een indrukwekkende en serene ligging op een perceel van maar liefst 32.190 m2 (…).

Rondom de villa ligt een fraai aangelegde tuin met verschillende terrassen en zitjes. Er is een vijver aangelegd aan de voorzijde van de villa, terwijl aan de zij- en achterkant van de villa een natuurlijk beekje kabbelt. Het landgoed is prachtig aangelegd en keurig onderhouden.

2.4.

Op de vragenlijst over de woning behorende bij de koopovereenkomst, ingevuld door [partij B], staat – voor zover van belang – het volgende vermeld:

[Afbeelding]

2.5.

Tijdens het inmeten van de onroerende zaak op 26 november 2024 is door de bouwbegeleider van [partij A] op de onroerende zaak Japanse duizendknoop geconstateerd.

2.6.

[partij A] hebben daarop schriftelijk aan de makelaar van [partij B] laten weten dat op ongeveer 700 tot 800 m2 van de tuin Japanse duizendknoop aanwezig is. In deze brief beroepen zij zich op non-conformiteit en dwaling en verzoeken [partij B] de Japanse duizendknoop op oordeelkundige en permanente wijze voor de levering te verwijderen.

2.7.

De advocaat van [partij B] laat bij brief van 14 januari 2025 aan [partij A] weten dat [partij B] geen aanleiding zien om onderzoek te laten doen naar Japanse duizendknoop en dat zij geen saneringsmaatregelen treffen.

2.8.

Bij brief van 15 januari 2025 is door de advocaat van [partij A] aan de advocaat van [partij B] nog eenmaal de kans gegeven om binnen acht dagen te verklaren dat de onroerende zaak op 28 maart 2025 zal worden geleverd zonder Japanse duizendknoop. De advocaat van [partij B] laat hierop in zijn brief van 23 januari 2025 wederom weten dat [partij B] geen aanleiding zien om nader onderzoek te verrichten of aanvullende maatregelen te treffen. In deze brief schrijven zij verder te verwachten dat [partij A] de afspraken in de overeenkomst zullen nakomen waaronder levering op de afgesproken datum.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[partij A] vorderen om, uitvoerbaar bij voorraad, [partij B]:

I. primair:

hoofdelijk en ieder voor zich te veroordelen tot het voor eigen rekening en risico permanent verwijderen van de Japanse duizendknoop, zodanig dat de plant geheel zal zijn verwijderd uit de onroerende zaak, de werkzaamheden binnen een maand na de betekening van dit vonnis aan te vangen en deze ononderbroken en in een gebruikelijk tempo uit te voeren en uiterlijk binnen zes maanden na aanvang af te ronden, onder overlegging van behoorlijk bewijs daarvan aan [partij A], althans binnen een zodanige termijn als de voorzieningenrechter zal bepalen,

subsidiair (na wijziging van eis op de zitting):

tot het onder I primair gevorderde te veroordelen met uitzondering van het woord ‘
permanent ’;

II. hoofdelijk en ieder voor zich te veroordelen tot betaling van dwangsommen aan [partij A] voor iedere dag dat [partij B] met de naleving van de sub I gevorderde aanvangs- en afrondingstermijnen in gebreke blijven, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag met een maximum van

€ 500.000,00 althans zodanige bedragen als de voorzieningenrechter zal bepalen;

III. te veroordelen te gehengen en te gedogen dat de levering van het verkochte wordt opgeschort totdat [partij B] aan de veroordeling sub I hebben voldaan;

IV. hoofdelijk en ieder voor zich te veroordelen in de kosten van dit geding, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.

3.2.

Volgens [partij A] hebben zij een spoedeisend belang bij deze vorderingen.

Zij stellen dat op het gekochte tegen de bosrand sprake is van een aanzienlijke besmetting met Japanse duizendknoop. De Japanse duizendknoop groeit volgens hen zowel in het bos als op het vlakke deel van het perceel over een breedte van ongeveer 75 tot 100 meter met een lengte van ongeveer tien meter. Dat is een oppervlakte van 750 tot 1.000 m2.

Zij beroepen zich allereerst op de onjuistheid van de mededelingen van [partij B]

Op de vragenlijst bij de koopovereenkomst hebben zij echter aangegeven dat er geen Japanse duizendknoop aanwezig is. Verkocht is derhalve een object zonder Japanse duizendknoop, zodat ook dat is wat door [partij B] geleverd moet worden.

Voor zover de koopovereenkomst en de verklaring voor meerdere uitleg vatbaar zouden zijn beroepen zij zich op de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Daarin staat dat de verkoper instaat voor normaal gebruik als woning, waaronder ook de tuin wordt verstaan.

Volgens [partij A] kunnen zij door de aanwezigheid van Japanse duizendknoop de woning niet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid gebruiken. De Japanse duizendknoop is geen onschuldige plant maar een invasieve uitheemse soort die zeer agressief van aard is en slecht is voor het ecosysteem. Het is te vergelijken met bodemverontreiniging. Japanse duizendknoop wordt ook in het Besluit activiteiten leefomgeving genoemd, in paragraaf 11.2.10. Deze paragraaf is in het Besluit opgenomen naar aanleiding van de “Verordening betreffende de preventie en beheersing van de introductie en verspreiding van invasieve uitheemse soorten”. De plant kan niet zonder meer worden verwijderd door bijvoorbeeld te snoeien, en maaien leidt tot explosieve groei. 750 tot 1.000 m2 is onbruikbaar voor het overeengekomen doel: wandelen, dierenweide en park, kortom: bewoning. De Japanse duizendknoop breidt tot tien centimeter per dag uit. Bij een tuinlengte van 88 meter kan deze binnen ongeveer 30 maanden de gehele tuin innemen.

3.3.

[partij B] betwisten dit. Zij hebben geen onjuiste mededeling gedaan in de vragenlijst. Zij hebben daarin conform de waarheid aangegeven dat de Japanse duizendknoop niet in de tuin staat. De duizendknoop is immers niet in de tuin maar elders op het perceel aangetroffen. Volgens [partij B] is Japanse duizendknoop ook geen gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. De plant staat uitsluitend langs de Eschbeek en maakt een woning die op 100 meter daarvan afligt niet onbruikbaar. Dat het perceel binnen korte tijd geheel overwoekerd en onbruikbaar zou worden en dat alleen een kostbare sanering een oplossing zou bieden is onjuist en misleidend. Japanse duizendknoop is al lange tijd wijdverbreid in Nederland en vormt inmiddels een integraal onderdeel van de natuurlijke omgeving. Het is een gegeven dat volledige uitroeiing praktisch onmogelijk is. De plant staat niet op de Unielijst van invasieve exoten waarvoor strikte beheersmaatregelen gelden en er bestaat dan ook geen juridische basis voor de eis tot algehele verwijdering. In verband met de in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen ‘niet-zelfbewoningsclausule’ hadden [partij A] een onderzoeksplicht. Van hen mocht worden verwacht dat zij zelfstandig onderzoek zouden verrichten naar eventuele gebreken. Dat zij dat niet of onvoldoende hebben gedaan dient volgens [partij B] voor hun rekening en risico te blijven.

[partij B] concluderen daarom tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] in conventie met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[partij B] vorderen om, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [partij A] te veroordelen om binnen zeven dagen na dit vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 1], zulks conform de bepalingen van de tussen partijen op 18 september 2024 gesloten koopovereenkomst;

II. [partij A] de veroordelen om binnen de genoemde termijn [bedrijf] ([adres 2]) te instrueren een transportakte onder gebruikelijke condities op te stellen alsmede [partij A] te bevelen de transportakte te ondertekenen tegen betaling van de overeengekomen koopsom;

III. [partij A] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 2.000,- per dag of een in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van het vonnis in gebreke blijven met de naleving van de onder a. en b. gevorderde veroordelingen, met een maximum van € 200.000,-;

IV. te bepalen dat, indien [partij A] nalaten aan de veroordelingen onder a. en b. te voldoen, het vonnis in de plaats zal treden van de voor levering vereiste medewerking en handtekening van [partij A], een en ander overeenkomstig artikel 3:300 lid 2 BW;

V. [partij A] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.6.

[partij A] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] in reconventie.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of partijen ten tijde van dit vonnis bij hun voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

in conventie

4.2.

Vooropgesteld wordt dat ten aanzien van de door [partij A] gestelde mogelijke aanwezigheid van asbest in de woning geen vordering is ingesteld en daarom hierover in dit kort geding niet hoeft te worden beslist.

Spoedeisend belang is aanwezig

4.3.

[partij A] hebben gesteld dat zij er belang bij hebben dat er voor de leveringsdatum op 28 maart 2025 een voorlopig rechterlijk oordeel is gegeven zodat zij niet vanaf die datum op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd zijn. Nu de vordering deels, onder III., ziet op de vraag of de levering mag worden opgeschort, is het spoedeisend belang van de vordering in conventie daarmee reeds voldoende gegeven.

Dat geldt evenzeer voor de vordering onder I., die ziet op de verwijdering van de Japanse duizendknoop. Ook het verweer van [partij B] dat onmiddellijk ingrijpen ten aanzien daarvan niet zou zijn vereist, wordt gepasseerd en wel om de volgende reden. In de door [partij A] overgelegde informatie van het Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (update van 21 december 2021, productie 9 bij dagvaarding) is over de Japanse duizendknoop onder meer het volgende opgenomen:

Japanse duizendknoop is zeer invasief en heeft het vermogen zich te vestigen op een groot aantal bodemtypes en binnen diverse leefmilieus. Door het vroege uitlopen, de snelle lengtegroei en de vorming van een nagenoeg gesloten bladerdek wordt de overige vegetatie geheel overgroeid en op den duur verdrongen. (…) Vooral als Japanse duizendknoop weet binnen te dringen in natuurlijke biotopen zoals beek- en rivierovers heeft dit een nadelig effect op de biodiversiteit. Japanse duizendknoop kan door zijn groeiwijze een bedreiging vormen voor graslanden en ruigtes en droge en natte alluviale bossen. (…) Japanse duizendknoop staat op de lijst van 100 meest invasieve soorten van het IUCN (…). Beheer is altijd arbeids- en kostenintensief en vereist een lange adem. Regelmatig maaien leidt niet tot verdwijnen van de plant en vergroot alleen de kans op verdere verspreiding. (…) Wortelstokken en stengels breken gemakkelijk. Fragmenten van de wortelstokken, van maar enkele grammen, en stengeldelen met een knoop kunnen weer uitgroeien tot een nieuwe plant. Verspreiding van de plan vindt plaats doordat stengeldelen en delen van de wortelstokken worden verspreid bij het maaien.

4.4.

Hieruit volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat het voldoende aannemelijk is dat de Japanse duizendknoop snel groeit - waardoor de overige vegetatie spoedig wordt overgroeid – en dat de wortelstokken en stengels gemakkelijk kunnen breken en dan zelf weer kunnen uitgroeien tot een nieuwe plant. Hiermee is ook het spoedeisend belang van de vordering ten aanzien van de verwijdering van de Japanse duizendknoop gegeven en kan een bodemprocedure niet worden afgewacht.

4.5.

Hieronder zal eerst worden beoordeeld of [partij B] een onjuiste mededeling hebben gedaan door op de vragenlijst bij de koopovereenkomst aan te geven dat er geen Japanse duizendknoop in de tuin aanwezig is. De conclusie zal zijn dat dit inderdaad het geval is. Dat zal hieronder worden toegelicht. Het gevolg van die conclusie is dat de vraag of door de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop de woning niet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid kan worden gebruikt, geen beoordeling meer behoeft.

[partij B] hebben een onjuiste mededeling gedaan over de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop en moeten de Japanse duizendknoop verwijderen

4.6.

Op de vraag in de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst ‘
Is er een Japanse duizendknoop aanwezig in de tuin? ’ hebben [partij B] ‘nee’ ingevuld. Tussen partijen is in geschil wat in deze vraag onder het begrip ‘tuin’ moet worden verstaan en waarop de verklaring dat geen Japanse duizendknoop aanwezig is precies betrekking heeft.

4.7.

[partij B] zijn van mening dat de plek waar de Japanse duizendknoop staat niet onder ‘tuin’ kan worden begrepen. Zij vinden dat zij er redelijkerwijs vanuit mochten gaan dat de vraag betrekking had op het aangelegde, direct aan de woning, grenzende deel van de grond. Dat komt ook overeen met het begrip ‘tuin’ in het dagelijks taalgebruik: het aangelegde, gecultiveerde deel van de grond rondom de woning dat direct bedoeld is voor recreatief of esthetisch gebruik. Het overige deel van de verkochte grond bestaat onder andere uit grasland en bos en dat wordt doorgaans als functioneel agrarische of natuurlijke delen beschouwd en niet als ‘tuin’ in de hiervoor bedoelde zin. Het visueel en functioneel onderscheid tussen de aangelegde tuin rondom de woning en het naastgelegen perceel van 21.480 m2 met grasland en bos waarop de Japanse duizendknoop staat is volgens hen evident. De Japanse duizendknoop staat niet in de tuin en daarom hebben zij de vragenlijst te goeder trouw en naar waarheid ingevuld, aldus [partij B]

4.8.

[partij A] hebben in dit verband gesteld dat zij in de veronderstelling verkeerden dat het begrip ‘tuin’ in de vraag betrekking had op de gehele onroerende zaak. Volgens hen is de onroerende zaak als één geheel verkocht en is er tijdens het gehele verkoopproces geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende percelen.

4.9.

De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Hoewel [partij B] het begrip ‘tuin’ te goeder trouw naar het dagelijks taalgebruik hebben opgevat is, moet het begrip ook worden vastgesteld aan de hand van de uitleg van de koopovereenkomst. Bij die uitleg komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen. Ook de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen partijen daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten is daarbij van belang. Daarbij kan mede een rol spelen tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex).

4.10.

Ter zitting hebben [partij A] aangegeven dat zij de onroerende zaak niet als huis met tuin en daarnaast nog een stuk grond hebben gekocht, maar als één geheel, als een landgoed. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [partij A] dit ook zo mochten opvatten. Uit verkoopbrochure blijkt dat de onroerende zaak werd aangeboden als een prachtig aangelegd en keurig onderhouden landgoed (zie r.o. 2.3.). Er werd daarin geen onderscheid gemaakt tussen een tuin en het overige deel van de grond. Ook in de vragenlijst bij de koopovereenkomst is dit onderscheid niet gemaakt, noch zijn er twee vragenlijsten opgesteld en ingevuld: één voor de tuin en één voor de overige grond. Ook is niet gebleken dat de makelaar die door [partij B] was ingeschakeld dit onderscheid heeft gemaakt.

Onder deze omstandigheden mochten [partij A] er naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook redelijkerwijs vanuit gaan dat de vraag over de Japanse duizendknoop betrekking had op het
gehele perceel en niet alleen op het gedeeltelijk direct rondom de woning. Dat in de koopovereenkomst twee aparte kadastrale percelen worden vermeld - zoals [partij B] hebben aangevoerd - maakt dat niet anders, omdat beide kadastrale percelen als ‘het perceel grond’ worden omschreven en hierin ook geen onderscheid wordt gemaakt. Als [partij B] dit onderscheid zelf wel maakten, dan had het op hun weg gelegen om dit ook expliciet te vermelden (al dan niet in de vragenlijst).

4.11.

Dat, zoals [partij B] tevens naar voren hebben gebracht, in de vragenlijst staat vermeld dat het geen garanties beoogt te geven maar een informatief karakter heeft doet hier niet aan af. Dit betekent immers niet dat de vragenlijst betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst en wat [partij A] daarvan mochten verwachten (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 januari 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:752). Volgens de vragenlijst is het doel ervan juist om vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper.

Evenmin doet hieraan af dat [partij B] de onroerende zaak als erfgenamen van hun vader verkopen en juist daarom in artikel 22 van de koopovereenkomst een niet-zelfbewoningsclausule hebben opgenomen.

Zij hadden - zoals [partij A] hebben aangevoerd - hun onzekerheid naast dit artikel 22 namelijk ook kunnen geven door ‘niet bekend’ aan te vinken in plaats van ‘nee’.

4.12.

Het voorgaande brengt met zich dat [partij B] op grond van de koopovereenkomst een onroerende zaak
zonder Japanse duizendknoop aan [partij A] dienen te leveren, zodat de vordering onder I. in die zin zal worden toegewezen dat de Japanse duizendknoop door [partij B] moet worden verwijderd.

Moet de Japanse duizendknoop permanent worden verwijderd?

4.13.

[partij A] hebben in conventie primair gevorderd dat [partij B] de Japanse duizendknoop
permanent dienen te verwijderen. [partij A] hebben geen verslag van een gespecialiseerd bedrijf overgelegd ten aanzien van de omvang van de Japanse duizendknoop op het verkochte en de saneringsmogelijkheden en kosten ervan omdat [partij B] het verzoek om het verkochte te mogen betreden hebben afgewezen. Zij hebben als productie 14 en 15 bij dagvaarding daarom twee plannen van aanpak van Duizendknoop Bestrijding Nederland te Velp voor de sanering van de Japanse duizendknoop overgelegd. Uit deze plannen kan worden afgeleid dat de Japanse duizendknoop kan worden gesaneerd door middel van ontgraven en het afvoeren van de besmette grond of door een innovatieve vriesmethode.

4.14.

[partij B] hebben gesteld dat de gevorderde voorziening zich niet leent voor een voorlopige rechterlijke beslissing. Er spelen volgens hen meerdere technische aspecten een rol, bijvoorbeeld de mate waarin de plant het perceel aantast en de manier waarop de plant zich (opnieuw) verspreidt en de onmogelijkheid om met zekerheid vast te stellen dat deze niet meer terugkomt. De Japanse duizendknoop staat volgens [partij B] niet alleen op het verkochte maar stroomopwaarts langs de hele beek. Het is volgens hen maar afwachten of er na sanering weer nieuwe scheuten komen en een verklaring van een deskundige kan weer nieuwe discussies met zich brengen. De gevorderde veroordeling tot het ‘permanent verwijderen’ is te onbepaald en als resultaatsverplichting feitelijk onmogelijk te realiseren, aldus [partij B]

4.15.

[partij A] hebben ter zitting hun eis gewijzigd door (subsidiair) het woord ‘permanent’ te laten vervallen.

4.16.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment niet te overzien is of permanente verwijdering van de Japanse duizendknoop mogelijk is. Nader onderzoek zal daarvoor noodzakelijk zijn. Om die reden zal de vordering onder I. zonder het woord ‘permanent’ worden toegewezen.

Binnen welke termijn moet de Japanse duizendknoop worden verwijderd?

4.17.

[partij A] vorderen dat de werkzaamheden binnen één maand na betekening van dit vonnis aangevangen moeten worden. Het is evenwel onvoldoende inzichtelijk geworden welke methode voor verwijdering moet worden toegepast en of het starten van de verwijdering binnen deze termijn mogelijk zal zijn. Ook daar zal waarschijnlijk nader onderzoek voor nodig zijn. Voorts is niet gebleken dat, hoewel de Japanse duizendknoop snel groeit, niet later gestart kan worden met de verwijdering dan binnen één maand na betekening van dit vonnis. Op grond hiervan is de gevorderde termijn van één maand een te korte termijn. Daarom zal de termijn voor aanvang van de werkzaamheden worden bepaald op drie maanden na betekening. De termijn voor afronding, zes maanden na aanvang van de werkzaamheden, wordt daarentegen wel zoals gevorderd toegewezen.

4.18.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt zoals vermeld in de beslissing.

4.19.

De vraag of de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop de woning al dan niet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid kan worden gebruikt, behoeft gezien het voorgaande geen beoordeling meer.

in conventie en in reconventie

4.20.

Vanwege de samenhang tussen het onder III. in conventie gevorderde en de vorderingen in reconventie zullen deze hierna samen worden beoordeeld.

4.21.

[partij A] hebben in conventie een beroep op opschorting gedaan, omdat volgens hen al vaststaat dat dat levering op 28 maart 2025 zonder ernstige tekortkoming - namelijk de levering zonder Japanse duizendknoop - door [partij B] niet mogelijk is.

4.22.

[partij B] vorderen in reconventie juist volledige medewerking van [partij A] aan de levering.

4.23.

De voorzieningenrechter oordeelt dat ook [partij B] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, gezien de leveringsdatum van 28 maart 2025. [partij A] hebben dit spoedeisende belang ook niet betwist.

4.24.

Artikel 6:262 lid 2 BW bepaalt dat opschorting slechts is toegestaan voor zover de tekortkoming die opschorting rechtvaardigt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit in casu niet het geval: de aanwezigheid van de Japanse duizendknoop rechtvaardigt op zichzelf niet een uitstel van de overdracht van de onroerende zaak. [partij A] hebben onvoldoende onderbouwd waarom dit wel het geval is. Evenmin hebben zij hun stelling voldoende onderbouwd dat opschorting gerechtvaardigd is omdat zij anders een gebrekkige zaak geleverd krijgen terwijl zij wel de gehele koopsom voldoen. Tegelijkertijd is door [partij B] wel voldoende onderbouwd dat zij schade zullen ondervinden en andere risico’s lopen als de levering niet doorgaat. De voorzieningenrechter oordeelt dan ook dat de levering op 28 maart 2025 doorgang zal moeten vinden.

4.25.

Het voorgaande brengt met zich dat het onder III. in conventie gevorderde wordt afgewezen en de vorderingen in reconventie zullen worden toegewezen als vermeld in de beslissing.

4.26.

[partij B] zijn in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom deze proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

135,97

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.751,97

4.27.

[partij A] zijn in reconventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:

-salaris advocaat € 553,50 (helft van € 1.107,00)

-nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals

vermeld in de beslissing)

Totaal € 731,50

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [partij B] hoofdelijk en ieder voor zich tot het voor eigen rekening en risico verwijderen van de Japanse duizendknoop, zodanig dat de plant geheel zal zijn verwijderd uit de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres 1], kadastraal bekend gemeente [locatie 1] en gemeente [locatie 2], en de werkzaamheden binnen drie maanden na betekening van dit vonnis aan te vangen en deze uiterlijk binnen zes maanden na aanvang af te ronden, onder overlegging van behoorlijk bewijs daarvan aan [partij A],

5.2.

veroordeelt [partij B] hoofdelijk en ieder voor zich tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 25.000,00 aan [partij A] voor iedere dag dat [partij B] met de naleving van de onder 5.1. vermelde aanvangs- en afrondingstermijnen in gebreke blijven,

5.3.

veroordeelt [partij B] hoofdelijk en ieder voor zich in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [partij A] begroot op € 1.751,97, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening, indien [partij B] niet binnen genoemde termijn betalen en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.6.

5.6. veroordeelt [partij A] om binnen zeven dagen na dit vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 1], zulks conform de bepalingen van de tussen partijen op 18 september 2024 gesloten koopovereenkomst,

5.7.

5.7. veroordeelt [partij A] om binnen de genoemde termijn [bedrijf] ([adres 2]) te instrueren een transportakte onder gebruikelijke condities op te stellen en beveelt [partij A] de transportakte te ondertekenen tegen betaling van de overeengekomen koopsom,

5.8.

veroordeelt [partij A] om aan [partij B] een dwangsom te betalen van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van het vonnis in gebreke blijven met de naleving van de veroordelingen onder 5.6. en 5.7, met een maximum van € 40.000,00,

5.9.

5.9. bepaalt dat, indien [partij A] nalaten aan de veroordelingen onder 5.6. en 5.7. te voldoen, dit vonnis in de plaats zal treden van de voor de levering vereiste medewerking en handtekening van [partij A], een en ander overeenkomstig artikel 3:300 lid 2 BW,

5.10.

veroordeelt [partij A] in de proceskosten tot op heden aan de zijde van [partij B] begroot op € 731,50, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening en te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze bedragen vanaf de vijftiende dag na de betekening tot de dag van volledige betaling,

5.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.W. van Tol en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2025.