Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/313468 / HA ZA 24-158
Vonnis van 2 april 2025
in de zaak van
[partij A] B.V.,
te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
advocaat: mr. A. Visser,
tegen
GEMEENTE TWENTERAND,
te Vriezenveen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M. Fokkema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 18,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met de producties 1 tot en met 29,
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de namens de gemeente in het geding gebrachte aanvullende producties 30 tot en met 33,
- de conclusie van antwoord in reconventie namens [partij A],
- de namens [partij A] op 20 september 2024 in het geding gebrachte aanvullende stukken,
- de mondelinge behandeling van 2 oktober 2024, waarbij pleitnotities zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Partijen hebben op 25 november 2024 vonnis gevraagd, welk vonnis (nader) is bepaald op heden.
2.De samenvatting
2.1.
Aan de orde is de vraag of één van de partijen is tekortgeschoten in de nakoming van het restant van de tussen hen gesloten samenwerkingsovereenkomst (SOK) op grond waarvan partijen onder meer over een weer grond in eigendom moesten verwerven en uitruilen om het project waarin door [partij A] zogenaamde Visserswoningen zouden worden gebouwd mogelijk te maken. De rechtbank komt tot het oordeel dat de gemeente is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de SOK onder meer door niet te voldoen aan de afspraak om een strook grond van de provincie te verwerven en aan [partij A] over te dragen, en door een stuk grond dat onderdeel uitmaakt van de SOK aan een derde te verkopen. Dit rechtvaardigt de buitengerechtelijke ontbinding van de SOK door [partij A]. De vordering tot terugbetaling van zowel een door [partij A] betaald voorschot als een door de gemeente aan haar te betalen schadevergoeding kan echter niet worden toegewezen. Ook de tegenvorderingen van de gemeente kunnen niet worden toegewezen. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
3.De feiten
3.1.
[partij A] is een onderneming die zich onder meer richt op projectontwikkeling. In 2008 heeft [partij A] plannen ontwikkeld voor de bouw van “Hofjeswoningen” en “Visserswoningen” in [plaats], gemeente Twenterand. Om die ontwikkeling mogelijk te maken, was een herziening van het geldende bestemmingsplan nodig. Daarnaast dienden [partij A] en de gemeente over en weer grond aan te kopen en te ruilen (in eigendom over te dragen).
3.2.
Op 11 maart 2009 heeft de gemeente de samenwerkingsovereenkomst (hierna: SOK) die zij in dit kader met [partij A] is aangegaan ondertekend. In de SOK is onder meer opgenomen:
Overwegende
- dat [partij A] eigenaar is van gronden, [adres 1], gelegen in het bestemmingsplan "[plaats] Woongebied" te [plaats], waarop [partij A] 10 zogenaamde Hofjeswoningen wenst te realiseren;
- dat het vigerende bestemmingsplan daarvoor moet worden herzien;
- dat [partij A] tevens eigenaar is dan wel wordt van gronden, direct ten noorden van de [adres 2], eveneens gelegen in het bestemmingsplan "[plaats] Woongebied" te [plaats], waarop [partij A] 12 zogenaamde Visserswoningen wenst te realiseren
- dat [partij A] in het toekomstige bestemmingsplan "Visserswoningen [adres 2]" tevens de infrastructuur zal aanleggen, onder andere inhoudende het verleggen van de [adres 2] met fietspad; het bestek hiervoor dient door de gemeente te worden goedgekeurd;
- dat voor de realisatie van het bestemmingsplan "Visserswoningen [adres 2]" een grondruil met de gemeente en met de naastgelegen eigenaar, de heer [naam 1] moet plaatsvinden;
- dat tevens van de provincie een strook grond/ondergrond weg moet worden verworven waaraan de provincie, mits door tussenkomst van de gemeente, haar medewerking heeft toegezegd;
- dat de gemeente aan deze grondruil en aankoop van de provincie en verkoop daarvan aan [partij A] wil meewerken;
- dat partijen daartoe afspraken hebben gemaakt welke zij in deze samenwerkingsovereenkomst schriftelijk wensen vast te leggen.
Verklaren vervolgens het volgende te zijn overeengekomen:
(…)
Artikel 2. Publiekrechtelijk kader.
(…)
3. De gemeente zal zich inspannen - voor zover haar bevoegdheid zich uitstrekt - om te
bewerkstelligen dat [partij A] steeds tijdig zal kunnen beschikken over de, voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied, benodigde beschikkingen, toestemmingen en gronden voor zover zulks geen strijd oplevert met wettelijke voorschriften en het algemeen belang. [partij A] zal zich conformeren aan het gestelde in de publiekrechtelijke toestemmingen.
4. Bij de inspanningsverplichting van de gemeente dienen uiteraard de rechten die derden op grond van de betreffende regelgeving (zoals inspraak, zienswijzen, bedenkingen, bezwaar en beroep) in acht te worden genomen.
5. (…)
6. Deze en overige verplichtingen voor de gemeente uit deze overeenkomst kunnen niet verder strekken dan het publiekrecht toelaat. De gemeente is
- uitgaande van de deugdelijke nakoming van de inspanningsverplichting
- uitdrukkelijk op generlei wijze aansprakelijk voor eventuele schade die het gevolg is van deze beperking, waaronder is begrepen het recht van derden. (…)
Artikel 5. Exploitatie bijdragen c.a.
[partij A] is geen bijdrage aan de gemeente verschuldigd voor het in exploitatie brengen van de hiervoor genoemde gronden waaronder mede begrepen zijn aansluitkosten op het gemeenteriool. Deze bijdragen zijn begrepen in de toegift als bedoeld in artikel 7 van deze overeenkomst.
Artikel 7. Grondoverdracht bestemmingsplan “Visserswoningen [adres 2]’
1. De gemeente zal aan [partij A] gronden overdragen, uitmakende twee aaneengesloten gedeelten, respectievelijk groot 19.07 are en 13.05 are, zoals met kruisarcering is aangegeven op een als bijlage 3 aan deze overeenkomst gehechte tekening en nadat de gemeente eigenaar is geworden van het laatstgenoemde perceel;
2. [partij A] zal aan de gemeente gronden overdragen, uitmakende een aaneengesloten gedeelte, groot ongeveer 7.60 are, zoals met arcering is aangegeven op gemelde tekening, welke als bijlage 3 is aangehecht.
3. De overdracht en betaling zal moeten geschieden middels een notariële akte van ruiling, uiterlijk 1 maand voordat [partij A] start met de werkzaamheden ter plaatse. [partij A] zal als toegift aan de gemeente een bedrag betalen van tweehonderd vijftig duizend euro (€ 250.000,00).
Als voorschot op deze toegift zal [partij A] vijftig duizend euro (€ 50.000,00) betalen uiterlijk 1 maand na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning voor de Hofjeswoningen. Dit voorschot kan nimmer op grond van onverschuldigde betaling worden terug gevorderd;
4. De kosten van de hiervoor bedoelde overdracht, inclusief de eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting dan wel omzetbelasting, komen voor rekening van [partij A].
Artikel 18. Onvoorzienbare omstandigheden.
Indien zich onvoorzienbare omstandigheden voordoen zodanig dat van partijen of een der partijen in redelijkheid niet meer gevergd kan worden dat deze de overeenkomst ongewijzigd geheel of gedeeltelijk nakomt of deze de overeenkomst niet meer kan nakomen, zullen partijen trachten door middel van heronderhandelingen tot nieuwe afspraken te komen over voortzetting van de contractuele relatie, dan wel beëindiging daarvan, en de gevolgen hiervan. Indien partijen niet tot overeenstemming komen, is de geschillenregeling zoals bedoeld in artikel 14 van overeenkomstige toepassing.
Artikel 20. Overige schade.
(…)
2. Indien deze overeenkomst is ontbonden, ongeacht de oorzaak hiervan, zijn partijen over en weer niet gehouden tot enige schadeloosstelling hoe ook genaamd, met uitzondering van de eventueel in deze overeenkomst bepaalde gevallen.
3.3.
In verband met de overeengekomen grondruil heeft [partij A] een voorschot van
€ 50.000,- betaald op het bedrag van € 250.000,- dat hij ingevolge artikel 7, lid 3 van de SOK als toegift aan de gemeente verschuldigd was.
3.4.
Op 14 april 2009 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan "Visserswoningen [adres 2], [plaats]” en het bestemmingsplan “Hofjeswoningen [adres 1], [plaats]”, vastgesteld.
3.5.
Op 20 mei 2009 is de door [partij A] aangevraagde bouwvergunning voor de Visserswoningen verleend. [partij A] heeft daarvoor aan de gemeente een bedrag van
€ 27.176,40 aan leges betaald.
3.6.
De bestemmingsplannen "Hofjeswoningen, [adres 1]" en "Visserswoningen,
[adres 2]" zijn onherroepelijk geworden op 3 september 2009. Beide bestemmingsplannen zijn opgegaan in het bestemmingsplan "Actualisatie [plaats] Woongebied", dat onherroepelijk is geworden op 18 december 2018.
3.7.
Op 25 oktober 2010 heeft [partij A] de grond die hij in het kader van de grondruil aan de gemeente diende over te dragen in eigendom verworven.
3.8.
In maart 2017 heeft [partij A] het project "Hofjeswoningen" afgerond en de woningen verkocht.
3.9.
In 2021 heeft [partij A] in verband met zijn plan om de Visserswoningen op een andere manier uit te voeren, namelijk voorzien van een liftschacht/trappenhuis en bergingen, nieuwe omgevingsvergunningen gevraagd. Die vergunningen zijn door de gemeente afgegeven op 5 januari en 16 mei 2022. [partij A] wilde naar eigen zeggen vanaf medio 2022 starten met haar werkzaamheden ten behoeve van de Visserswoningen, te beginnen met ontgravingswerkzaamheden en het vervolgens aanleggen van de infrastructuur. Op dat moment had de gemeente de grond die zij van de provincie zou kopen en in het kader van de overeenkomst met [partij A] zou ruilen (zie de considerans van de SOK, zesde gedachtestreepje), nog niet aangekocht.
3.10.
In januari 2022 heeft de gemeente het perceel met de kadastrale aanduiding [locatie], dat zij in het kader van de grondruil aan [partij A] zou overdragen, verkocht en geleverd aan het waterschap Vechtstromen.
3.11.
Op 20 april 2022 heeft er overleg plaatsgevonden tussen [partij A] en de gemeente. Op de agenda stond onder meer:
- de gevoeligheid van werkzaamheden die worden uitgevoerd in de omgeving van het Kanaal Almelo – De Haandrik,
- het contact tussen de gemeente en de provincie om de door de provincie toegezegde medewerking aan het leveren van een stuk grond door de provincie aan de gemeente ten behoeve van ontwikkeling van het bouwplan door [partij A] concreet in gang te zetten,
- het tracé en profiel van de nieuwe weg,
- het definitieve tracé voor de kabels en leidingen dat afhankelijk is van het tracé van de nieuwe weg.
3.12.
Op 16 mei 2022, de dag dat de gemeente [partij A] een omgevingsvergunning heeft verleend voor het bouwen van bergingen en het gewijzigd uitvoeren van woningen, heeft een medewerker van de gemeente in antwoord op de vraag van [partij A] of hij al met de provincie heeft gesproken over de grond die de gemeente van de provincie moest kopen voor de Visserswoningen, laten weten:
‘Ik ben er inderdaad mee bezig. Toevallig vandaag nog. Komt wel goed…’
‘Ik ben er inderdaad mee bezig. Toevallig vandaag nog. Komt wel goed…’
3.13.
Op 24 mei 2022 heeft een eerste nutsoverleg plaatsgevonden over het project. Bij dit overleg waren aanwezig vertegenwoordigers van de verschillende nutspartijen, de heren [naam 2] en [naam 3] en drie medewerkers van de gemeente.
3.14.
Op 31 mei 2022 heeft de gemeente een mail gestuurd naar de provincie waarbij zij de provincie heeft laten weten dat zij graag in gesprek wil om te kijken hoe uitvoering gegeven kan worden aan de in 2008 gemaakte afspraken over het in bruikleen nemen van het stuk provinciegrond dat de gemeente in de grondruil met [partij A] zou inbrengen.
3.15.
Op 14 juni 2022 heeft de gemeente een inrichtingsvoorstel voor de weg aan [partij A] gestuurd. Dit betreft een bovenaanzicht waarin de gemeente aangeeft hoe zij de bovengrondse ruimte minimaal ingevuld wil hebben. De bovengrondse maatvoering staat daarbij wat de gemeente betreft vast.
3.16.
Nadat hij eerder al telefonisch contact met de gemeente had opgenomen, heeft [partij A] op 16 juni 2022 per e-mail laten weten het niet eens te zijn met het ontwerp van de gemeente voor de weginrichting. [partij A] heeft aangegeven dat hij eerder dat jaar al te kennen had gegeven dat een weg die 2,5 meter breder zou worden [1] , de doodsteek voor het project Visserswoningen zou betekenen. Desondanks stuurt de gemeente nu toch een tekening met een weg die 2,5 meter breder is. [partij A] stelt dat hij het gevoel heeft dat partijen elkaar aan het lijntje houden, de kosten oplopen, de nutsbedrijven niet verder kunnen en alles spaak loopt. [partij A] wil blijkens zijn e-mail graag de volgende dag een oplossing van de gemeente horen.
3.17.
Hierop heeft de gemeente bij e-mail van 24 juni 2022 gereageerd. De gemeente heeft hierin te kennen gegeven dat het de insteek is om uitvoering te geven aan de tussen partijen gesloten overeenkomst, waaruit voor beide partijen verplichtingen voortvloeien. Een van die verplichtingen is dat in de bestaande inrichting ruimte gevonden moet worden voor een verkeersveilige inrichting van de weg. Het is niet de bedoeling van de gemeente om [partij A] op extra kosten te jagen. De gemeente heeft aangeboden om in overleg met [partij A] te kijken hoe het bouwplan en het wegprofiel op elkaar afgestemd kan worden, zonder concessies te doen aan de verkeersveiligheid. Dit houdt in dat de breedte van de weg, zoals aangegeven in het schetsontwerp, echt nodig is.
3.18.
Op 5 juli 2022 heeft [partij A] een aanvraag voor de verlegging van de persriolering onder het Kanaal Almelo - de Haandrik ingediend bij de provincie.
3.19.
Op 20 juli 2022 heeft de provincie aanvullende gegevens opgevraagd in het kader van de aanvraag voor de verlegging van de persriolering. Deze aanvullende gegevens zijn nog niet door [partij A] aangeleverd.
3.20.
Naar aanleiding van de inrichtingsvoorstellen van de gemeente heeft [partij A] zelf een inrichtingsplan laten opstellen door [naam 4] Groep. De gemeente en [naam 4] Groep hebben het voorstel besproken op 5 september 2022. De gemeente heeft [partij A] laten weten dat zij, om het inrichtingsplan van [naam 4] Groep te kunnen beoordelen, een verkeerskundige analyse van het inrichtingsplan van [naam 4] nodig heeft en heeft [partij A] gevraagd die analyse aan te leveren. Dat is nog niet gebeurd.
3.21.
Eveneens op 5 september 2022 heeft de gemeente de mail van 31 mei 2023 opnieuw aan de provincie gestuurd (maar nu naar een ander mailadres).
3.22.
Op 12 oktober 2022 heeft [partij A] met wethouder Koster een overleg gehad over onder andere de Visserswoningen. Partijen hebben tijdens dit overleg gesproken over het verkrijgen van een bindend advies van een gezamenlijk aan te wijzen onafhankelijke verkeersdeskundige over de inrichting van de wegverlegging.
3.23.
Diezelfde dag had de gemeente een afspraak met de provincie over het project [partij A].
3.24.
Op 26 oktober 2022 heeft de gemeente op verzoek van de provincie de bouwvergunning voor de Visserswoningen ter beoordeling aan de provincie gestuurd.
3.25.
Omdat er onduidelijkheden bestonden tussen de gemeente, het waterschap en [partij A] is het project Visserswoningen op 10 november 2022 door de coördinator van het nutsoverleg ‘in de ijskast gezet’ tot nader bericht van [partij A]. Het project zal blijkens het bericht van de coördinator pas weer worden ingepland na bericht van [partij A], waarbij vervolgens gekeken wordt naar de actuele planning.
3.26.
Op 11 november 2022 heeft de gemeente bij de provincie geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de strook over te dragen grond. De provincie heeft te kennen gegeven waarschijnlijk nog een week of 3 nodig te hebben voor het beantwoorden van de door de gemeente gestelde vraag. De gemeente heeft [partij A] hiervan op 16 november 2022 op de hoogte gesteld.
3.27.
Op 21 december 2022 heeft [partij A] geïnformeerd of de provincie al uitsluitsel heeft gegeven over het al dan niet willen verkopen van de strook grond die [partij A] nodig heeft voor het bouwen van de Visserswoningen.
3.28.
De gemeente heeft op 6 januari 2023 gereageerd en laten weten dat de provincie recent heeft laten weten dat zij het bouwplan nog steeds aan het beoordelen is en dat zij vooruitlopend hierop geen uitspraken doet over het in gebruik geven en leveren van de strook grond langs het kanaal.
3.29.
Tijdens een overleg op 21 april 2023 heeft [partij A] de gemeente laten weten dat hij heeft gezien dat de gemeente een stuk grond dat onderdeel was van de SOK in 2022 heeft verkocht aan het waterschap.
3.30.
Op 17 mei 2023 hebben [partij A] en de gemeente de stand van zaken besproken. De provincie bleek nog steeds tijd nodig te hebben om tot een beslissing te komen over de grondverkoop. De gemeente en [partij A] hebben ook besproken wat te doen als de provincie niet over zal willen gaan tot de grondverkoop.
3.31.
Bij brief van 8 juni 2023 heeft [partij A] via zijn advocaat de gemeente in gebreke gesteld. In die brief schrijft hij onder meer:
‘(…) Inmiddels staat, behalve het feit dat de in artikel 7 van de overeenkomst genoemde grondruil nog niet heeft plaatsgevonden, niets meer aan de realisatie van de Visserswoningen in de weg. Het bestemmingsplan is gewijzigd, de vergunningen zijn verleend, de Hofjeswoningen zijn verkocht, cliënte heeft de in de considerans omschreven grond van [naam 1] verworven, er is planschadevergoeding betaald etc.
Cliënte heeft daarom inmiddels herhaaldelijk gevraagd wanneer de grondruil zal kunnen plaatsvinden. De enige reden waarom die grondruil nog niet kan plaatsvinden, is hierin gelegen dat de gemeente tot op heden nog steeds niet de van die grondruil deel uitmakende strook grond heeft gekocht van de provincie.
De gemeente heeft herhaaldelijk verzekerd dat dat wel goed gaat komen maar tot op heden is het er nog steeds niet van gekomen. Op vragen van cliënte wanneer de grond wél zal zijn verworven, wordt geen, dan wel ontwijkend, antwoord gegeven. Ook wordt, ondanks verzoeken om inlichtingen dienaangaande, zelfs niet aangegeven welke stappen de gemeente inmiddels in concreto heeft gezet om tot verwerving van de grond te komen.
(…)
Cliënte wil zich niet langer aan het lijntje laten houden en heeft mij dan ook verzocht namens haar de gemeente in gebreke te stellen.
Namens cliënte verzoek ik u dan ook, en voor zover nodig sommeer ik, om:
binnen twee maanden na heden zorg te dragen voor aankoop door de gemeente van de in de considerans van de overeenkomst genoemde strook grond van de provincie, en
binnen 3 maanden na heden over te gaan tot dat de in artikel 7 van de overeenkomst genoemde grondruil met cliënte zodat mijn cliënte nu eindelijk verder kan met de realisatie van het plan.
Mocht u daartoe binnen de gestelde termijnen niet zijn overgegaan, dan bent u in verzuim. Cliënte behoudt zich het recht voor om in dat geval over te gaan tot ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst en om schadevergoeding van u te vorderen’.
3.32.
Omdat de gemeente behalve met een ontvangstbevestiging niet op de sommatie en de ingebrekestelling heeft gereageerd, heeft [partij A] via zijn advocaat de gemeente bij brief van 14 september 2023 meegedeeld dat zij in verzuim is geraakt en is hij overgegaan tot ontbinding de overeenkomst, behoudens het deel daarvan dat betrekking heeft op de al gerealiseerde Hofjeswoningen. [partij A] heeft de gemeente aansprakelijk gesteld voor de door hem geleden en nog te lijden schade. Hij heeft de gemeente verzocht haar binnen 14 dagen na ontvangst schriftelijk en onvoorwaardelijk te bevestigen dat de gemeente aansprakelijkheid voor de gevolgen van haar tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, alsmede de namens [partij A] uitgesproken buitengerechtelijke ontbinding van die overeenkomst, aanvaardt. [partij A] heeft tevens laten weten dat hij de gemeente in rechte zal betrekken als de gemeente niet inhoudelijk reageert.
3.33.
Op 12 oktober 2023 is door de coördinator van het nutsoverleg besloten het project Visserswoningen definitief van de planningslijst af te halen.
3.34.
In reactie op de brieven van [partij A] van 14 september 2023 en 8 juni 2023, heeft de gemeente op 10 november 2023 laten weten dat de gemeente geen gehoor geeft aan de sommatie om aansprakelijkheid te erkennen en zich niet zal uitlaten over het al dan niet aanvaarden van de door [partij A] ingeroepen ontbinding, omdat die ontbinding een eenzijdige rechtshandeling van [partij A] was waarop [partij A] niet eenzijdig kan terugkomen.
3.35.
Om een uitspraak te krijgen over de juridische houdbaarheid van de buitengerechtelijke ontbinding van de SOK en over het al dan niet schadeplichtig zijn van de gemeente, heeft [partij A] de gemeente op 8 april 2024 gedagvaard.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert – samengevat en na wijziging van eis– dat de rechtbank bij vonnis, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
zal verklaren voor recht dat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de gemeente (indien en voor zover nodig) dienaangaande ook in verzuim is geraakt, althans dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld,
zal verklaren voor recht dat de overeenkomst op terechte gronden buitengerechtelijk partieel is ontbonden door [partij A], althans dat de rechtbank de overeenkomst (partieel) zal ontbinden,
de gemeente zal veroordelen tot terugbetaling van het voorschot groot € 50.000,- dat [partij A] ter uitvoering van de overeenkomst al aan de gemeente heeft betaald vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag te rekenen vanaf 14 september 2023 tot aan de datum der algehele voldoening,
de gemeente zal veroordelen om aan [partij A] de schade te vergoeden, nader op te maken bij staat, die [partij A] heeft geleden en nog zal lijden als gevolg van de tekortkoming van de gemeente in de nakoming van de overeenkomst en de ontbinding (in plaats van wederzijdse nakoming) daarvan,
de gemeente zal veroordelen in de proceskosten alsmede in de nakosten conform de daarvoor geldende liquidatietarieven.
in reconventie
4.2.
De gemeente heeft in reconventie gevorderd – samengevat weergegeven – dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. voor recht verklaart dat de samenwerkingsovereenkomst d.d. 11 maart 2009 als gevolg van het verzuim van [partij A] en de gedragingen van partijen na de niet-gerechtvaardigde ontbindingsverklaring van [partij A], partieel ontbonden, dan wel beëindigd is voor wat betreft het niet reeds uitgevoerde deel daarvan,
subsidiair
II. de samenwerkingsovereenkomst d.d. 11 maart 2009 partieel ontbindt voor wat betreft het niet reeds uitgevoerde deel daarvan op grond van het verzuim van [partij A] als gevolg van haar niet-gerechtvaardigde ontbindingsverklaring,
in conventie en in reconventie:
III. [partij A] veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure, de nakosten en de kosten van rechtsbijstand daarbij ingegrepen, binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis bij gebreke waarvan over dit bedrag zonder nadere aankondiging wettelijke rente verschuldigd is.
5.De beoordeling
In conventie
Vordering A: verklaring voor recht dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst
5.1.
[partij A] heeft verschillende grondslagen aangevoerd voor zijn standpunt dat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van de SOK. Ten eerste stelt [partij A] dat de gemeente heeft nagelaten concrete stappen te ondernemen om te voldoen aan haar verplichting om de strook grond langs het kanaal, die nodig is om de Visserswoningen te kunnen bouwen en waarvan was afgesproken dat ze die van de provincie zou kopen om daarna via een grondruil aan [partij A] over te dragen, daadwerkelijk van de provincie te verwerven.
Aankopen strook grond van de provincie, inspannings- of een resultaatsverplichting?
5.2.
De gemeente heeft als eerste verweer tegen deze grondslag van vordering A aangevoerd dat de aankoop van de strook grond geen resultaatsverbintenis maar een inspanningsverbintenis is, waar zij aan heeft voldaan.
Eerst zal dus vastgesteld moeten worden wat partijen op dit punt zijn overeengekomen.
5.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat door partijen nog diverse grondaankopen en grondruilingen moesten plaatsvinden om de Visserwoningen te kunnen realiseren. Een van de stukken grond die in verband hiermee volgens de SOK door de gemeente aan [partij A] moest worden overgedragen betrof een stuk grond dat de gemeente van de provincie moest verwerven. Partijen zijn het er niet over eens of deze op de gemeente rustende verplichtingen uit de SOK inspannings- of resultaatverplichtingen zijn. De gemeente stelt onder verwijzing naar de tekst van artikel 7, lid 1, en artikel 2, lid 3 en lid 6 van de SOK dat sprake is van een inspanningsverplichting. Volgens [partij A] is sprake van een resultaatsverplichting.
5.4.
De rechtbank herhaalt hier voor de leesbaarheid de betreffende artikelleden alsmede de relevante bepaling uit de considerans (zie ook r.o. 3.2):
Overwegende:
- dat voor de realisatie van het bestemmingsplan "Visserswoningen [adres 2]" een grondruil met de gemeente en met de naastgelegen eigenaar, de heer [naam 1] moet plaatsvinden;
- dat tevens van de provincie een strook grond/ondergrond weg moet worden verworven waaraan de provincie, mits door tussenkomst van de gemeente, haar medewerking heeft toegezegd;
Artikel 2, lid 3 en 6
3. De gemeente zal zich inspannen - voor zover haar bevoegdheid zich uitstrekt - om te
3. De gemeente zal zich inspannen - voor zover haar bevoegdheid zich uitstrekt - om te
bewerkstelligen dat [partij A] steeds tijdig zal kunnen beschikken over de, voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied, benodigde beschikkingen, toestemmingen en gronden. (…)
6. Deze en overige verplichtingen voor de gemeente uit deze overeenkomst kunnen niet verder strekken dan het publiekrecht toelaat. De gemeente is
- uitgaande van de deugdelijke nakoming van de inspanningsverplichting
- uitdrukkelijk op generlei wijze aansprakelijk voor eventuele schade die het gevolg is van deze beperking, (…)
Artikel 7 lid 1:
1. De gemeente zal aan [partij A] gronden overdragen, uitmakende twee aaneengesloten gedeelten, respectievelijk groot 19.07 are en 13.05 are, zoals met kruisarcering is aangegeven op een als bijlage 3 aan deze overeenkomst gehechte tekening en nadat de gemeente eigenaar is geworden van het laatstgenoemde perceel;
5.5.
Uit de tekst van de twee artikelen blijkt volgens de gemeente dat zij bereid was mee te werken aan de grondruil, maar dat zij de daarvoor benodigde medewerking van de provincie niet kan afdwingen. Anders dan [partij A] stelt blijkt in de visie van de gemeente uit het gebruik van imperatieve bewoordingen ‘grondruil moet plaatsvinden’ (in de overwegingen) en de gemeente ‘zal overdragen’ (uit artikel 7, lid 1 SOK) niet dat sprake is van een resultaatsverbintenis. De zinsnede ‘grondruil moet plaatsvinden’ drukt volgens de gemeente enkel uit dat de grondruil nodig is omdat anders het bouwplan niet gerealiseerd kan worden. De zinsnede ‘zal overdragen’ heeft volgens de gemeente betrekking op de situatie waarin de inspanningen van de gemeente ertoe hebben geleid dat de gemeente eigenaar is geworden van de grond van de provincie. Anders dan [partij A] stelt volgt hieruit en uit het voorbehoud opgenomen in artikel 2, lid 6 SOK volgens de gemeente dat de mogelijkheid dat de provincie de grond niet zou willen overdragen niet in de risicosfeer van de gemeente ligt.
5.6.
De rechtbank overweegt dat het bij de uitleg van deze contractuele bepalingen aankomt op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij in dit verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten [2] . Het is aan [partij A] om voldoende feiten te stellen, en in geval van behoorlijke betwisting te bewijzen, die de door haar bepleite uitleg van de bepalingen waarop zij zich beroept ondersteunen [3] .
5.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij A] er terecht op gewezen dat ook relevant is wat in de SOK is opgenomen in de overwegingen voorafgaand aan de artikelen waarin de overeenkomst is neergelegd (de considerans).
5.8.
Uit die considerans blijkt dat de provincie op het moment van opstellen van de SOK haar medewerking al had toegezegd aan het door de gemeente verwerven van een strook grond die eigendom is van de provincie. De vervolgens door de gemeente in de considerans uitgesproken wil om mee te werken aan de aankoop van de provincie en de grondruil moet in dat licht worden bezien, te meer daar in de considerans vervolgens met zoveel woorden is vermeld dat partijen daartoe, dus – zo begrijpt de rechtbank – met inachtneming van deze uitgangspunten, de gemaakte afspraken in de SOK op schrift hebben gesteld.
5.9.
Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat ook de inspanning waartoe de gemeente zich ingevolge artikel 2, lid 3 SOK verplicht, logischerwijs niet -zoals de gemeente stelt- kan zien op het verwerven van de in dat artikel genoemde gronden, maar enkel op de in dat artikellid genoemde tijdigheid. Het ligt ook niet voor de hand dat [partij A] zou instemmen met de in de SOK neergelegde afspraken als hij op dat moment niet zeker wist dat hij zou kunnen beschikken over de strook grond van de provincie die hij nodig had voor de uitvoering van het project Visserswoningen. Nu medewerking van de provincie aan het overdragen van de grond aan de gemeente bij het opstellen van de SOK een gegeven was, kan het in artikel 2, lid 6 SOK gemaakte voorbehoud ook geen betrekking hebben op die strook grond. Gelet hierop en op het feit dat beide partijen professionals zijn die vaker in grond handelen, kent de rechtbank aanzienlijk gewicht toe aan de gebiedende vorm waarin de op de gemeente rustende verplichting om het perceel te verwerven is geformuleerd. Naar het oordeel van de rechtbank is in artikel 7, lid 1 SOK dan ook wel degelijk een resultaatsverbintenis neergelegd om de strook grond van de provincie te verwerven en aan [partij A] over te dragen.
Aan deze resultaatsverbintenis heeft de gemeente niet voldaan.
Aan deze resultaatsverbintenis heeft de gemeente niet voldaan.
5.10.
Gelet hierop behoeven de door de gemeente aangedragen argumenten met de strekking dat zij aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, geen bespreking meer.
Is sprake van opschortende voorwaarden?
5.11.
De gemeente voert als tweede verweer dat de vordering tot levering van de gronden nog niet opeisbaar was, omdat twee opschortende voorwaarden nog niet waren vervuld. Dit betreft volgens de gemeente:
a. de voorwaarde dat de gemeente de gronden zal overdragen nadat de gemeente
eigenaar is geworden, zoals volgt uit artikel 7, lid 1 SOK,
de voorwaarde dat [partij A] uiterlijk 1 maand later start met de werkzaamheden ter
plaatse, zoals volgt uit artikel 7, lid 3 SOK.
[partij A] verbindt in de visie van de gemeente aan de in de SOK gebruikte imperatieve bewoordingen ten onrechte de conclusie dat van opschortende voorwaarden geen sprake is. De gemeente wijst er op dat zij, [partij A] en de provincie in 2009 geen overeenstemming hadden over de essentialia van de aankoop van de grond. Dit was volgens de gemeente ook nog niet nodig, omdat de start van de werkzaamheden voor de Visserswoningen nog niet in zicht was.
5.12.
Naar het oordeel van de rechtbank is de onder a beschreven voorwaarde geen opschortende voorwaarde. Bij een opschortende voorwaarde is sprake van onzekerheid of de verbintenis waaraan de voorwaarde is gekoppeld haar werking krijgt. [partij A] heeft er terecht op gewezen dat daarvan geen sprake is omdat, ook in het geval dat een -objectief- onzeker feit door partijen als zeker is gedacht, de verbintenis onvoorwaardelijk is [4] . De onder 5.4 genoemde imperatieve bewoordingen in de SOK brengen naar het oordeel van de rechtbank tot uitdrukking dat partijen er bij het sluiten van de SOK vanuit zijn gegaan dat de gemeente de verbintenis tot overdracht van de gronden aan [partij A] zou nakomen. Dat partijen daarvan zijn uitgegaan is ook logisch omdat de provincie al had toegezegd dat zij zou meewerken aan de verwerving van de gronden door de gemeente. Hieruit volgt dat het in die visie van partijen slechts een kwestie van tijd was dat de gemeente de gronden in eigendom zou hebben en aan [partij A] zou overdragen. De rechtbank onderschrijft dan ook het standpunt van [partij A] dat uit de onder a beschreven voorwaarde volgt dat sprake is van een verbintenis onder tijdsbepaling en niet van een verbintenis onder opschortende voorwaarde.
5.13.
Ten aanzien van de onder b door de gemeente genoemde voorwaarde overweegt de rechtbank het volgende.
Artikel 7, lid 3 van de SOK luidt:
3. De overdracht en betaling zal moeten geschieden middels een notariële akte van ruiling, uiterlijk 1 maand voordat [partij A] start met de werkzaamheden ter plaatse.
5.14.
Naar het oordeel van de rechtbank is de onder b door de gemeente geformuleerde voorwaarde evenmin een opschortende voorwaarde. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de manier waarop de gemeente deze voorwaarde nu formuleert en uitlegt, niet strookt met de formulering van artikel 7, lid 3 SOK, niet in lijn ligt met hoe partijen dit artikellid mochten opvatten en niet strookt met wat zij in dat kader redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Naar het oordeel van de rechtbank is hier niet bedoeld om aan [partij A] te verplichten om binnen de genoemde termijn met de werkzaamheden te starten. Met de bepaling is beoogd om ervoor te zorgen dat de gemeente tijdig, dat wil zeggen uiterlijk een maand voor de start van de werkzaamheden door [partij A], de grond in eigendom overdraagt.
5.15.
De conclusie wat dit onderdeel betreft is dat het verweer van de gemeente dat er sprake is van opschortende voorwaarden die eerst vervuld moeten zijn voordat de gemeente gehouden kan worden aan haar verplichting om de grond over te dragen, niet opgaat. De vordering van [partij A] tot overdracht van de grond is opeisbaar.
Is sprake van onvoorziene omstandigheden?
5.16.
De gemeente voert in de derde plaats bij wijze van verweer aan dat in de periode tussen het aangaan en de ontbinding van de SOK, zich verschillende onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan:
de Hofjeswoningen zijn pas 8 jaar na de totstandkoming van de SOK afgerond;
[partij A] heeft na de realisatie van de Hofjeswoningen aan de gemeente verklaard dat de uitvoering van de overeenkomst financieel niet haalbaar zou zijn;
[partij A] heeft in 2021 gepoogd het project te verkopen aan een derde;
het kanaal Almelo - de Haandrik (waar de provinciale gronden aan gelegen zijn) is
kwetsbaar gebleken - de eerste meldingen van schade als mogelijk gevolg van
(aanpassingen aan) het kanaal zijn gedaan in 2018 en de provincie heeft haar onderzoek naar deze problematiek afgerond in 2021;
[partij A] beoogde een gewijzigde uitvoering van de Visserswoningen eind 2021, 13 jaar na het sluiten van de SOK en 14 jaar het na uiten van de bereidheid door de provincie tot medewerking (onder voorwaarden) bij de grondoverdracht.
Volgens de gemeente leidt dat er, conform artikel 18 van de SOK, toe dat [partij A] had moeten heronderhandelen en niet de overeenkomst direct mocht ontbinden.
5.17.
[partij A] betwist dat sprake zou zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van de wet. Bovendien vormt geen van de door de gemeente genoemde omstandigheden voor [partij A] een reden tot heronderhandeling, aldus [partij A].
5.18.
De rechtbank onderschrijft dit standpunt van [partij A]. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking het bepaalde in artikel 6:258 BW:
De rechter kan op vordering van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. (…)
Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. (…)
5.19.
[partij A] heeft terecht opgemerkt dat in artikel 4 van de SOK is opgenomen dat pas met de Visserswoningen zal worden begonnen na de bouw en de verkoop van de Hofjeswoningen en als dat gezien de marktsituatie verantwoord is. Gelet hierop is het pas jaren later actueel worden van het project Visserswoningen geen onvoorziene omstandigheid.
De gemeente heeft haar stelling dat de Visserswoningen financieel niet haalbaar waren en dat [partij A] heeft gepoogd om het project aan een derde te verkopen, naar het oordeel van de rechtbank in het licht van de betwisting door [partij A], onvoldoende onderbouwd.
Evenmin heeft de gemeente onderbouwd hoe de kanaalproblematiek van invloed is geweest op het project Visserwoningen, zodat zij gezien de stellige ontkenning van een verband daarmee door [partij A], ook op dit punt te weinig heeft gesteld.
Waarom de door [partij A] beoogde en na twee aanvragen ook vergunde wijzigingen in de bouwplannen van de Visserswoningen een onvoorziene omstandigheid is, heeft de gemeente niet duidelijk gemaakt. Juist vanwege de verstreken tijd acht de rechtbank wijzigingen in de bouwplannen verklaarbaar.
De gemeente heeft weliswaar met een beroep op artikel 18 SOK betoogd dat de genoemde omstandigheden voor [partij A] aanleiding hadden moeten zijn om te gaan heronderhandelen over nieuwe afspraken met de gemeente en dat het nalaten dit te doen aan te merken is als een gebrek in de nakoming van de SOK, maar de gemeente heeft, gezien hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, nagelaten toe te lichten waarom [partij A] in die omstandigheden aanleiding zou moeten zien om opnieuw in gesprek te gaan.
5.20.
Voor zover de gemeente heeft beoogd het feit dat de provincie nog niet bereid is gebleken om de grond aan de gemeente over te dragen als onvoorziene omstandigheid aan te merken, is dit een omstandigheid die voor rekening van de gemeente komt. In de overeenkomst is immers bepaald dat [partij A] niet rechtstreeks de grond van de provincie zal kopen, maar dat het verwerven van de grond door tussenkomst van de gemeente zal plaatsvinden. Het lag dus op de weg van de gemeente om op dit punt actie te ondernemen. Dat wellicht het uitstellen ervan ertoe heeft geleid dat de provincie nu al dan niet terechte bezwaren opwerpt, is een omstandigheid die naar het oordeel van de rechtbank op grond van de overeenkomst in de risicosfeer van de gemeente ligt.
5.21.
Dat sprake is van onvoorziene omstandigheden die voor [partij A] reden hadden moeten zijn om te gaan heronderhandelen in plaats van over te gaan tot ontbinding van de SOK, is dan ook niet gebleken. Indien en voor zover de omstandigheid dat [partij A] nog geen ontheffing heeft voor de verlegging van het persriool en er geen overeenstemming bestaat over de weginrichting al een onvoorziene omstandigheid is, kan [partij A] niet worden verweten dat hij daarover niet in (her)onderhandeling met de gemeente is gegaan. Wat betreft de weginrichting heeft hij dat immers wel gedaan en heeft hij zelfs gewijzigde inrichtingsplannen van de door hem ingeschakelde [naam 4] Groep in de gesprekken met de gemeente betrokken. Wat betreft het persriool is niet gebleken dat hier onoverkomelijk belemmeringen bestaan. Het was voor [partij A] ook niet de reden om de overeenkomst te ontbinden. [partij A] kan dan ook niet worden verweten dat hij op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van de SOK en dat hij voorbarig tot ontbinding van de SOK is overgegaan.
Geen tekortkoming in de andere verplichtingen van de gemeente
5.22.
Tot slot heeft de gemeente bij wijze van vierde verweer aangevoerd dat er ook geen sprake is van een tekortkoming van haar kant inzake andere verplichtingen uit de SOK. Hierbij heeft zij onder andere de overdracht van [locatie] aan het waterschap genoemd.
5.23.
De rechtbank bespreekt dit laatstgenoemde punt hierna (bij de bespreking van de tweede grondslag van vordering A van [partij A]). De overige punten die de gemeente onder dit vierde verweer schaart (de gemeente heeft wel stappen ondernomen om de grond van de provincie te verwerven, en de vorderingen waren nog niet opeisbaar; de gemeente heeft zich ingespannen tot het verlenen van medewerking voor het in exploitatie brengen van de gronden) zijn voor zover van belang hierboven al besproken.
Ook dit vierde verweer slaagt niet.
Tussenconclusie
5.24.
Nu geen van de verweren tegen de eerstgenoemde grondslag van de vordering slaagt, zou vordering A (een verklaring voor recht dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de SOK door de gemeente) reeds om deze reden kunnen worden toegewezen. De rechtbank bespreekt hieronder echter ook de tweede grondslag.
Is de gemeente tekortgeschoten in de nakoming van andere verplichtingen uit de SOK?
5.25.
[partij A] heeft als tweede grondslag voor vordering A gewezen op het feit dat de gemeente het perceel [locatie], dat via een ruil zou worden overgedragen aan [partij A], heeft verkocht aan het waterschap. De gemeente kan de SOK op dit punt dus niet nakomen. Ook daarom is er volgens [partij A] sprake van een toerekenbare tekortkoming.
5.26.
De gemeente heeft aangevoerd dat de vordering tot levering van dit perceel, dat ze per abuis aan het waterschap heeft verkocht, pas opeisbaar is uiterlijk een maand voor de start van de werkzaamheden, zodat er geen sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de SOK. [partij A] heeft de gemeente bovendien ten aanzien van deze door hem gestelde tekortkoming niet in gebreke gesteld.
5.27.
Wat betreft dit laatste onderdeel overweegt de rechtbank het volgende. Van toepassing zijn de artikelen 6:80, sub a en 6:83, sub c BW. Uit artikel 6:80, sub a BW volgt dat de gevolgen van niet-nakoming al intreden voordat de vordering opeisbaar is als vaststaat dat nakoming zonder tekortkoming onmogelijk zal zijn en in artikel 6:83, sub c BW is bepaald dat verzuim zonder ingebrekestelling intreedt wanneer uit een mededeling blijkt dat degene die moet nakomen dat niet zal gaan doen.
5.28.
De combinatie van het trage en niet pro-actief handelen van de gemeente in het kader van de aankoop van de grond van de provincie, het lange tijd niet reageren op de ingebrekestelling en de sommatie op dat punt en de verkoop van [locatie] aan het waterschap in plaats van aan [partij A], maakt dat [partij A] op grond hiervan heeft mogen concluderen dat de gemeente niet meer van plan was om het restant van de SOK uit te voeren. Nu de gemeente bovendien de regie kwijt is, in die zin dat zij afhankelijk is van het waterschap om uitvoering te kunnen geven aan de overeengekomen grondruil, is naar het oordeel van de rechtbank sprake van een situatie dat nakoming geacht moet worden blijvend onmogelijk te zijn. Nog los van het feit dat de rechtbank hiervoor al heeft geoordeeld dat de door gemeente aan artikel 7, lid 3 SOK gegeven uitleg en de daaraan door haar verbonden conclusie voor de opeisbaarheid van de vordering onjuist zijn, is het in de situatie zoals hier aan de orde, dat nakoming blijvend onmogelijk is, niet meer relevant of de vordering al opeisbaar was. De conclusie is dus dat de gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de SOK. Dat dit per abuis is gebeurd maakt dat niet anders.
Overige barrières om het project te frustreren.
5.29.
Naast de twee hiervoor behandelde gronden die [partij A] aan vordering A ten grondslag heeft gelegd, benoemd [partij A] dat de gemeente ook overigens barrières heeft opgeworpen om het project te frustreren. Het gaat in ieder geval om:
inrichtingseisen met betrekking tot het verlegging van de weg
de eis tot verlegging van het persriool
nutspartijen / nutsvoorzieningen
5.30.
Nu de rechtbank al heeft overwogen dat er sprake is van een tekortkoming op basis van de aangevoerde eerste en tweede grond, hoeft deze derde grond geen bespreking meer.
Vordering B: verklaring voor recht dat [partij A] de SOK op terechte gronden (partieel) heeft ontbonden.
5.31.
[partij A] heeft onder B een verklaring voor recht gevorderd dat zij de SOK op terechte gronden buitengerechtelijk partieel heeft ontbonden, althans vordert [partij A] dat de rechtbank de SOK ontbindt.
5.32.
De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat, als er al sprake is van een tekortkoming, deze de ontbinding van het restant van de SOK niet rechtvaardigt.
Zij wijst er daarbij onder meer op dat [locatie] geen onderdeel uitmaakte van het project Visserswoningen, maar als doel had om de bestaande grondposities van [partij A] aan elkaar te laten aansluiten. Uit de handelingen van [partij A] blijkt volgens de gemeente dat hij deze visie deelt. Uit het feit dat [partij A] het perceel niet noemt in zijn ingebrekestelling en zijn ontbindingsverklaring, volgt in de visie van de gemeente dat [partij A] niet is overgegaan tot ontbinding van de overeenkomst omdat [locatie] aan een derde was verkocht.
5.33.
[partij A] heeft met zoveel woorden te kennen gegeven dat het de onder 5.28 genoemde combinatie van factoren was die ertoe heeft geleid dat hij het vertrouwen heeft verloren dat de gemeente de SOK nog wilde nakomen en die uiteindelijk aanleiding is geweest om tot ontbinding van de SOK over te gaan. Dat de verkoop van het perceel niet expliciet is benoemd in de ingebrekestelling en de ontbindingsverklaring betekent niet dat [partij A] niet mede vanwege het niet nakomen van de verplichting tot levering van dit perceel, tot ontbinding van de SOK mocht overgaan. Niet alleen was, zo is hiervoor al geoordeeld, een ingebrekestelling op dit punt niet nodig omdat verzuim al van rechtswege is ingetreden, maar ook is het niet nodig om de(ze) grond voor ontbinding in de ontbindingsverklaring te benoemen [5] .
5.34.
Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.35.
De gemeente heeft in dit kader gesteld dat [locatie] wel deel uitmaakte van de SOK, maar niet van het bouwplan van de Visserswoningen, zodat de Visserswoningen ook zonder de overdracht van dit perceel aan [partij A] konden worden gebouwd. In het licht van het door [partij A] uitgebreid gemotiveerde belang bij de overdracht van het perceel, heeft de gemeente naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld om de uitzondering op de ontbindingsbevoegdheid te rechtvaardigen. [partij A] heeft immers onweersproken gesteld dat de levering van het perceel integraal onderdeel heeft uitgemaakt van het onderhandelingsresultaat en dat hij de overeenkomst zonder dat het perceel daarvan onderdeel zou uitmaken, niet op deze manier zou zijn aangegaan. [partij A] heeft erop gewezen dat hij zaken voor lief heeft genomen die hij anders niet, of niet in die mate, zou hebben geaccepteerd. [partij A] verwijst in dat kader onder meer naar de bijbetaling van
€ 250.000 voor een perceel grond dat volgens hem veel minder waard was, het voor hem rekening komen van kosten in verband met de voorbereiding van bestemmingswijzigingen, het instemmen met het volgens [partij A] onnodig verleggen van het drukriool op zijn kosten, het volledig voor haar rekening nemen van kosten voor aanpassingen aan de infrastructuur en het instemmen met premature bestemmingswijziging voor de door haar nog in te brengen grond.
5.36.
De rechtbank komt tot het oordeel dat het feit dat de gemeente niet heeft voldaan aan haar verplichting om de strook grond van de provincie aan [partij A] over te dragen, en evenmin aan haar verplichting om [locatie] over te dragen, terwijl overdracht van dit laatste perceel ook blijvend onmogelijk is, voldoende is om de (gedeeltelijke) ontbinding van de SOK te rechtvaardigen. Het is immers op deze manier in redelijkheid voor [partij A] niet mogelijk om de Visserwoningen te realiseren. Ondanks deze tekortkomingen van de gemeente doorgaan met het project Visserswoningen kan van [partij A] niet verlangd worden.
Vordering C: terugbetaling van het voorschot van € 50.000,-
5.37.
Artikel 6:271 BW bepaalt dat een ontbinding de partijen bevrijdt van de door die ontbinding getroffen verbintenissen. Voor zover deze reeds zijn nagekomen, blijft de rechtsgrond voor deze nakoming in stand, maar ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de reeds door hen ontvangen prestaties.
5.38.
Volgens [partij A] dient de gemeente in dit kader de € 50.000,- die zij als aanbetaling op de overeengekomen grondruil aan de gemeente heeft voldaan, aan [partij A] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf het moment van
ontbinding.
5.39.
De gemeente betwist dat zij dit bedrag dient terug te betalen. Onder verwijzing naar de tekst van de SOK en het van 10 maart 2009 daterende besluit van het college van B&W dat aan de SOK ten grondslag ligt, stelt de gemeente dat de € 50.000.- is betaald als onderdeel van de ontwikkeling van de Hofjeswoningen. Nu de ontbinding van de SOK zich niet uitstrekt tot de ontwikkeling van de Hofjeswoningen, heeft [partij A] om die reden al geen recht op terugbetaling van dit bedrag. Daarnaast stelt de gemeente dat artikel 7, lid 3 SOK, waarin is opgenomen dat dit voorschot nimmer op grond van onverschuldigde betaling kan worden teruggevorderd, daaraan in de weg staat.
5.40.
De rechtbank overweegt het volgende.
Artikel 7, lid 3 SOK bepaalt:
3. De overdracht en betaling zal moeten geschieden middels een notariële akte van ruiling, uiterlijk 1 maand voordat [partij A] start met de werkzaamheden ter plaatse. [partij A] zal als toegift aan de gemeente een bedrag betalen van tweehonderd vijftig duizend euro (€ 250.000,00).
Als voorschot op deze toegift zal [partij A] vijftig duizend euro (€ 50.000,00) betalen uiterlijk 1 maand na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning voor de Hofjeswoningen. Dit voorschot kan nimmer op grond van onverschuldigde betaling worden terug gevorderd;
5.40.
Onder het kopje ‘inleiding’ dat is opgenomen bij het collegebesluit tot instemming met het sluiten van de SOK staat:
‘(…) De door [partij A] te betalen toegift moet dan ook uitdrukkelijk als een onderhandelingsresultaat gezien worden. Alleen hierdoor kan de gemeente op een verantwoorde wijze afstand doen van een incourant perceel. Als tegenprestatie
ziet de gemeente af van een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen voor de Hofjeswoningen (deze bijdrage zou neerkomen op ca. € 35.000,--) en van een bijdrage voor de benodigde rioolaansluitingen. [partij A] wordt hierdoor in de gelegenheid gesteld om op een verantwoorde wijze de beide locaties te ontwikkelen. (…) De door [partij A] te betalen toegift bedraagt € 250.000,--. De aanpassing van de infrastructuur bestaat uit een verlegging van het wegtracé. Deze aanpassing komt geheel voor rekening van [partij A]. (…) Om er zeker van te zijn dat, in het onverhoopte geval de ontwikkeling van de Visserswoningen niet doorgaat en die van de Hofjeswoningen wel, de gemeente er niet bij inschiet, is overeengekomen dat als voorschot op de toegift een bedrag van € 50.000,-- wordt betaald binnen 1 maand na het onherroepelijk worden van de bouwvergunning voor de Hofjeswoningen. (…)’
5.41.
[partij A] betwist het standpunt van de gemeente dat de aanbetaling van € 50.000,- te maken zou hebben met de aanleg van de bovenwijkse voorzieningen voor de Hofjeswoningen. [partij A] wijst erop dat dat ook niet uit de SOK blijkt. Volgens [partij A] heeft de gemeente niets gedaan aan de ontwikkeling van de genoemde voorzieningen, maar zijn deze – met uitzondering van de kosten van aansluiting op het gemeenteriool – door [partij A] zelf aangelegd. Ook wijst [partij A] erop dat de stelling van de gemeente niet strookt met het bedrag van € 35.000,- dat volgens het collegebesluit is gemoeid met de bovenwijkse voorzieningen. Bovendien is het collegebesluit niet met [partij A] gecommuniceerd.
5.42.
De rechtbank overweegt dat, ook al is het collegebesluit niet met [partij A] gecommuniceerd, het wel de overwegingen van partijen voor het sluiten van de overeenkomst kan bevatten. In elk geval staat in artikel 7, lid 3 SOK dat de bij wijze van voorschot te betalen € 50.000,- nimmer op grond van onverschuldigde betaling kan worden teruggevorderd. De uitleg die de gemeente daarvoor geeft, en die ze met een intern stuk onderbouwt, is dat dit het resultaat is van de onderhandelingen en dat ook als de Hofjeswoningen wel doorgaan maar de Visserswoningen niet, die € 50.000,- in elk geval verschuldigd blijft. De rechtbank overweegt dat deze uitleg haar aannemelijk voorkomt. Een andere uitleg heeft [partij A] ook niet gegeven.
Maar ook zonder de uitleg die de gemeente geeft, staat in dit artikel op ondubbelzinnige wijze dat dit bedrag niet kan worden teruggevorderd. Wat de reden hiervoor ook is, [partij A] is door het aangaan van de SOK gebonden aan deze bepaling. Reeds daarom kan deze vordering van [partij A] niet worden toegewezen.
Vordering D: schadevergoeding.
5.43.
[partij A] heeft schadevergoeding gevorderd, nader op te maken bij staat.
5.44.
Onder verwijzing naar het in artikel 20, lid 2 SOK opgenomen exoneratiebeding betwist de gemeente dat [partij A] aanspraak kan maken op schadevergoeding. Partijen zijn in artikel 20, lid 2 van de SOK overeengekomen dat, indien de SOK is ontbonden, ongeacht de oorzaak hiervan, partijen over een weer niet zijn gehouden tot enige schadeloosstelling hoe ook genaamd, met uitzondering van de eventueel in deze overeenkomst bepaalde gevallen. Een dergelijke uitzondering doet zich volgens de gemeente niet voor.
5.45.
Volgens [partij A] is het beroep op het exoneratiebeding in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat sprake is van verwijtbare of zelfs opzettelijke nalatigheid in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst door de gemeente, waarin de gemeente zonder enige voor haar nadelige consequentie zou kunnen volharden.
5.46.
De rechtbank overweegt dat een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals [partij A] doet, niet snel kan worden toegewezen. Het gaat er om dat het beroep dat de gemeente doet op deze bepaling uit de SOK, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank kan dat in dit geval niet gezegd worden. Dat de gemeente ook echt de bedoeling had om de ontwikkeling van de Visserswoningen te frustreren en bewust daarop heeft aangestuurd, in plaats van alleen toerekenbaar nalatig te zijn, kan de rechtbank op grond van de feiten niet vaststellen.
5.47.
Naar het oordeel van de rechtbank is er ook geen andere reden om het beroep van de gemeente op de exoneratieclausule onaanvaardbaar te achten. Met inachtneming van de Haviltexjurisprudentie hadden partijen de conclusie dat er ook bij de situatie zoals die zich nu voordoet geen schadevergoeding verschuldigd is, naar het oordeel van de rechtbank kunnen en behoren te beseffen toen zij met het zetten van hun handtekening instemden met de SOK waarvan dit exoneratiebeding deel uitmaakt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het gaat om twee professionele partijen van wie dit inzicht mag worden verwacht. Dat de gemeente [partij A] nu houdt aan het exoneratiebeding is dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar.
Slotsom en proceskosten
5.48.
De slotsom is dan ook dat de gemeente niet heeft voldaan aan haar verplichting om ervoor te zorgen dat [partij A] op tijd kan beschikken over de gronden die de gemeente hem zou leveren. Nu de nakoming van het leveren van [locatie] door de verkoop aan het waterschap blijvend onmogelijk is geworden, is de gemeente toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de SOK en mocht [partij A] die ontbinden. Vanwege de exoneratiebedingen blijft dit echter zonder financiële consequenties voor de gemeente, in die zin dat zij de reeds betaalde toegift van € 50,000,- niet hoeft terug te betalen en aan [partij A] ook geen schadevergoeding hoeft te voldoen.
5.49.
De rechtbank zal dan ook beslissen zoals verwoord in het dictum.
5.50.
Omdat de gemeente grotendeels in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.568,37
in reconventie
5.51.
Het oordeel in conventie dat [partij A] op goede gronden is overgegaan tot het buitengerechtelijk ontbinden van de SOK betekent dat de vorderingen van de gemeente in reconventie die op een tegenovergestelde conclusie zijn gebaseerd, niet kunnen worden toegewezen.
5.52.
Omdat de gemeente in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.214,00
(2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.353,00
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat de gemeente tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst (de SOK) en dat de gemeente dienaangaande in verzuim is geraakt,
6.2.
verklaart voor recht dat de overeenkomst (de SOK) op terechte gronden buitengerechtelijk door [partij A] gedeeltelijk is ontbonden,
6.3.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 5.568,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart onderdeel 6.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
6.6.
wijst de vorderingen van de gemeente af,
6.7.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.8.
verklaart onderdeel 6.7 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.