Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer / rekestnummer: 11090044 \ EJ VERZ 24-168
Beschikking van 13 augustus 2024
1.[verzoeker 1], en
2.
[verzoeker 2],
[verzoeker 2],
beiden te [woonplaats 1],
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: [verzoekers] (mannelijk enkelvoud),
gemachtigden: mrs. H.J.G. Braakhuis en P.F. van Wingerden,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS [verweerder],
te [woonplaats 2],
verwerende partij,
hierna te noemen: VvE (vrouwelijk enkelvoud),
gemachtigde: mr. J.I. Jansen.
1.De zaak in het kort
1.1.
[verzoekers] heeft zonder vereiste toestemming van VvE een dakraam vervangen en vier nieuwe dakramen geplaatst in de zolderruimte van zijn appartement. Hij heeft VvE hiervoor (alsnog) toestemming gevraagd. VvE heeft dat geweigerd. De kantonrechter wijst het verzoek van [verzoekers] om vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW af, omdat VvE haar toestemming niet zonder redelijke grond heeft geweigerd.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 6 mei 2024 met 15 producties;
- het verweerschrift met 2 producties;
- de mondelinge behandeling van 9 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitaantekeningen tevens houdende akte wijziging van [verzoekers].
2.2.
Ten slotte is beschikking bepaald.
3.De feiten
3.1.
Sinds medio 2023 is [verzoekers] eigenaar van het appartementsrecht [adres], dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de derde verdieping en zolderruimte op de vierde verdieping van het gebouw, met inbegrip van een berging op de begane grond.
3.2.
De akte van splitsing in appartementsrechten van 10 januari 2006 luidt, voor zover hier van belang, als volgt.
“F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…), de daken, (…);
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed aan de buitenzijde van het gebouw mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
3. (…).
4. (…).
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht.”
3.3.
[verzoekers] heeft zijn appartementsrecht verhuurd/in gebruik gegeven aan uitzendbureau Hobij voor de huisvesting van haar werknemers (expats).
3.4.
Eind 2023 heeft [verzoekers] – na raadpleging van beheerder MVGM Vastgoedmanagement B.V. – op eigen kosten het bestaande (gemeenschappelijke) dakraam op de zolderverdieping vervangen en vier nieuwe dakramen gerealiseerd. [verzoekers] heeft hiervoor achteraf toestemming van VvE gevraagd. VvE heeft tijdens de extra (buitengewone) ledenvergadering van 1 februari 2024 na stemming besloten om geen toestemming te verlenen.
3.5.
Bij brief van 12 april 2024 heeft VvE [verzoekers] gesommeerd:
“i) de bewuste ramen uiterlijk opdinsdag 14 mei a.s.te hebben verwijderd, en
ii) het dak dan weer in de oorspronkelijke toestand te hebben teruggebracht.”
4.Het verzoek en het verweer
4.1.
[verzoekers] verzoekt – na wijziging van het petitum ter zitting – dat de kantonrechter bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(I) vervangende machtiging zal verlenen ten aanzien van de vereiste toestemming die hij van VvE behoeft voor het vervangen en realiseren van de nieuw geplaatste dakramen ter plaatse van het privégedeelte appartementsrecht [adres];
(II) VvE zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
Aan het verzoek heeft [verzoekers] ten grondslag gelegd dat hij overleg heeft gehad met beheerder MVGM en dat die als professionele vertegenwoordiger van VvE akkoord is gegaan met de offerte van Dakvensteratwork, een erkend/gecertificeerd bedrijf, voor het vervangen van het bestaande dakraam en het plaatsen van vier nieuwe dakramen. [verzoekers] dacht daarmee de juiste procedure te hebben gevolgd en toestemming te hebben van VvE voor het vervangen en plaatsen van de dakramen. [verzoekers] stelt daarnaast dat het enkel niet voorafgaand vragen van toestemming van VvE geen redelijke grond voor weigering is. Daarbij wijst [verzoekers] erop dat de bewuste dakramen vanaf de straatzijde nagenoeg niet zichtbaar zijn en dat in het gebouw en andere gebouwen in de directe omgeving, waarvan MVGM ook beheerder is, reeds soortgelijke dakramen aanwezig zijn. [verzoekers] meent dat zijn belang bij het (alsnog) verkrijgen van toestemming zwaarder weegt dan het belang van VvE bij weigering hiervan.
4.3.
VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan dat MVGM geen toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van de dakramen en daar ook niet toe bevoegd zou zijn. Volgens VvE heeft [verzoekers] als ervaren exploitant van vastgoed, waaronder ook appartementen, opzettelijk solistisch gehandeld in plaats van VvE vanaf het begin te betrekken bij zijn plannen om het dak te wijzigen. Deze handelswijze ligt in de risicosfeer van [verzoekers]. VvE kan ter zake geen verwijt worden gemaakt. Daarnaast wijst VvE erop dat de zolderverdieping door de dakramen geschikt is gemaakt voor verhuur aan meerdere mensen in plaats van aan een enkel gezin en dat het woongenot van de andere appartementseigenaren daardoor wordt aangetast.
4.4.
Op de stellingen en verweren van partijen zal de kantonrechter hierna ingaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het verzoek.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [verzoekers] medewerking of toestemming van VvE nodig heeft voor het vervangen/plaatsen van de dakramen waarvoor thans vervangende machtiging wordt verzocht. De ramen zijn namelijk geplaatst in het dak dat gemeenschappelijk eigendom is.
5.2.
Vaststaat dat [verzoekers] geen toestemming had van de VvE voor het plaatsen van de dakramen. Hoewel [verzoekers] aanvankelijk dacht dat hij de juiste procedure volgde door contact op te nemen met MVGM, heeft [verzoekers] tijdens de mondeling behadeling erkend dat MVGM niet (onbevoegd) namens de VvE toestemming heeft gegeven voor het vervangen en bijplaatsen van de dakramen, zodat alsnog toestemming van VvE nodig is. Daarbij valt op dat MVGM bij e-mail van 12 september 2023, dus vóórdat de dakramen werden geplaatst, [verzoekers] ook expliciet heeft gewezen op de vereiste toestemming van VvE hiervoor.
5.3.
Kernvraag in deze zaak is of VvE de door [verzoekers] achteraf gevraagde toestemming voor het vervangen/plaatsen van dakramen in zijn appartement op redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
5.4.
Artikel 5:121 lid 1 BW geeft, voor zover hier van belang, een mogelijkheid aan een appartementseigenaar om van de kantonrechter vervangende toestemming te vragen in alle gevallen waarin hij medewerking of toestemming van (organen van) de vereniging van eigenaars nodig heeft voor:
a. a) het verrichten van bepaalde handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten, of;
b) het verrichten van handelingen met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten,
en hij die niet van de vereniging heeft gekregen.
5.5.
De kantonrechter overweegt dat het in beginsel aan de VvE is om te beslissen over gemeenschappelijk eigendom. Artikel 5:121 BW is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars binnen de VvE wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd (HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang (vgl. HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171), zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van verzoeker. De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE. Dat betekent dat de belangen van verzoeker medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van verzoeker in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 14 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783).
5.6.
[verzoekers] stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter in haar beoordeling of sprake is van een redelijke grond, enkel de argumenten mag betrekken die VvE op de vergadering van 1 februari 2024 heeft genoemd. Uit de notulen van die vergadering blijkt dat de VvE als enige reden voor de afwijzing heeft genoemd dat geen formele toestemming is gevraagd voorafgaand aan het plaatsen van de dakramen. Dat is op zichzelf onvoldoende grond om toestemming te weigeren, aldus [verzoekers].
De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Van belang is of VvE een redelijke grond heeft om toestemming te weigeren. Dat die grond in de notulen vastgelegd moet worden, volgt niet uit de wet en zou ook niet redelijk zijn wanneer bezien wordt dat notulen vaak een korte samenvatting betreffen van hetgeen op een vergadering wordt besproken en dat notulen worden vastgesteld door niet professionele partijen. Indien [verzoekers] niet bekend was met de gronden van VvE om toestemming te weigeren, had hij om verheldering daarvan kunnen vragen tijdens of na vergadering. De bij de mondelinge behandeling aanwezigen bestuursleden van VvE vertegenwoordigen de vergadering en behartigen haar belangen.
5.7.
[verzoekers] heeft als zijn belangen naar voren gebracht dat het bestaande en al gedateerde dakraam lekte, waardoor sprake was van wateroverlast, en dat hij ten behoeve van zijn (onder)huurder(s) met de vier nieuwe dakramen meer lichtinval op de zolderverdieping wil. Volgens [verzoekers] bevat de splitsingsakte geen expliciet verhuurverbod, is verhuur niet in strijd met de woonbestemming en is dit dus toegestaan. Daarbij wijst hij erop dat zijn appartement recent is verbouwd, waarmee een fors bedrag van ongeveer € 60.000,00 was gemoeid, en dat ongedaan maken van de dakramen niet meer mogelijk is omdat de oorspronkelijk dakpannen niet meer aanwezig zijn.
5.8.
Daartegenover heeft VvE als haar belangen aangevoerd dat de verhuuractiviteit van [verzoekers] het woongenot van de bewoners aantast als gevolg van (geluids-)overlast, intensiever gebruik van de gemeenschappelijke ruimten (ook in de nachtelijke uren), een verhoogd gevoel van onveiligheid en de oncontroleerbaarheid van wie in het appartement van [verzoekers] verblijft. Daarnaast wil VvE niet dat het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd, wil zij precedentwerking te voorkomen en heeft de aanleg van de dakramen nadelige gevolgen voor de mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen te installeren.
5.9.
De kantonrechter overweegt dat dit voor de hand liggende en legitieme belangen van VvE zijn en dat om die reden niet gezegd kan worden dat het besluit van VvE om toestemming te weigeren, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook niet wanneer bij de beoordeling de belangen van [verzoekers] worden betrokken.
De mogelijkheid om in de toekomst zonnepanelen aan te brengen, is op zichzelf al voldoende reden om de gevraagde toestemming te weigeren. Dat dit door de dakramen aanzienlijk is beperkt, heeft [verzoekers] niet bestreden.
Daarnaast is het onderliggende geschil tussen partijen over de commerciële (kamer)verhuur van het appartement van [verzoekers] en de toelaatbaarheid daarvan een redelijke grond van VvE om de gevraagde toestemming te weigeren. Gesteld kan namelijk worden dat het gebruik en de bestemming van het appartementsrecht van [verzoekers] door de nieuw geplaatste dakramen is gewijzigd, omdat het daarmee geschikt is gemaakt voor kamerverhuur aan meerdere mensen. Dat de gemeente hiermee heeft ingestemd, doet daar niet aan af. Het primaat in deze ligt immers bij VvE.
Verder betrekt de kantonrechter dat VvE onweersproken heeft gesteld dat het grote dakraam, waarnaar [verzoekers] verwijst (zie de eerste foto van zijn productie 15), in 2012 is geplaatst toen zij inactief was en dat zij daarvoor geen toestemming heeft verleend. Dat op andere gebouwen aan Het Vlier en de Havezatelaan al dan niet met toestemming van de betrokken VvE en/of MVGM diverse dakramen zijn aangebracht, betekent niet dat VvE zich daaraan zou moeten conformeren. Zij kan en mag hierin een eigen afweging maken.
Dat de dakramen niet ongedaan gemaakt kunnen worden, valt voor de kantonrechter niet in te zien. Uiteraard dient dit in overleg met VvE en haar beheerder te geschieden.
Conclusie
5.10.
De kantonrechter concludeert dat het verzoek van [verzoekers] om vervangende machtiging moet worden afgewezen. Voor zover dit betrekking heeft op het vervangen van het bestaande dakraam, kan de kantonrechter zich voorstellen dat VvE daarvoor (alsnog) toestemming verleend. Dit betreft immers regulier onderhoud dat is uitgevoerd door een gecertificeerd bedrijf, waarbij rekening is gehouden met de speciale dakconstructie.
Proceskosten
5.11.
[verzoekers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden tot op heden begroot op € 542,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 271,00) en een half salarispunt met een maximum van € 135 aan nakosten, zijnde in totaal (€ 542,00 + € 135,00 =) € 677,00.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst het verzoek van [verzoekers] af;
6.2.
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 677,00;
6.3.
verklaart deze beschikking wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2024.