Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDENlocatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.145.759/01
(zaaknr. rechtbank Midden-Nederland 2590207 ME VERZ 13-380)
beschikking van de eerste kamer voor burgerlijke zaken van 14 november 2014
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: verzoeker,
hierna te noemen:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. S.P. Dalmolen, kantoorhoudend te Amsterdam,
tegen
1.[VvE] te [woonplaats],
gevestigd te [woonplaats],
geïntimeerde,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: verweerster,
hierna:
de VvE
de VvE
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis, kantoorhoudend te Arnhem.
alsmede haar leden:
[leden van de VvE]
[leden van de VvE]
[leden van de VvE]
[leden van de VvE]
,
in eerste aanleg: belanghebbenden,
1.Het geding in eerste instantie
Bij beschikking van 26 maart 2014 van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Almere (hierna: de kantonrechter) heeft de kantonrechter het verzoek van [appellant] afgewezen dat strekte tot vernietiging van het besluit van de VvE van 4 november 2013 alsmede tot het verlenen van een vervangende machtiging tot het realiseren van een uitbreiding van het appartement van [appellant].
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Bij beroepschrift met bijlagen, binnengekomen bij de griffie van het hof op 24 april 2014, heeft [appellant] het hof verzocht voornoemde beschikking te vernietigen en opnieuw beslissende alsnog het besluit van de VvE van 4 november 2013 te vernietigen en hem vervangende toestemming te verlenen om de door hem voorgenomen verbouwing te realiseren.
2.2
De VvE heeft op 11 juni 2014 een verweerschrift ingediend, voorzien van bijlagen.
2.3
Het hof heeft kennisgenomen van de overige stukken, waaronder de brieven met nadere producties zijdens de VvE, bij het hof ontvangen op 14 juli 2014 en 21 augustus 2014.
2.4
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2014, waarbij [appellant] is verschenen, bijgestaan door zijn advocaat, evenals de VvE, vertegenwoordigd door mw.[de penningmeester], penningmeester, eveneens bijgestaan door haar advocaat.
2.5
Als belanghebbende waren verder verschenen dhr. [echtgenoot van de penningmeester], woonachtig [adres 1] en echtgenoot van mw. [de penningmeester], dhr. [lid VvE 1], woonachtig [adres 2] en dhr. [lid VvE 2], woonachtig [adres 3]
2.6
Beide advocaten hebben pleitaantekeningen overgelegd; van de zijde van de VvE zijn van de reeds eerder overgelegde foto’s grotere afdrukken aan het hof ter beschikking gesteld.
3.Ten aanzien van de feiten
De kantonrechter is van de volgende feiten uitgegaan, die in appel niet zijn aangevochten. Het hof zal die feiten hier herhalen, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand hebben te gelden.
3.1
[appellant] is eigenaar van een appartement in het appartementencomplex [X], gelegen aan de [straat] te [woonplaats], aangeduid met het nummer [nummer 1], plaatselijk bekend [adres 4].
3.2
Het appartementencomplex [X] is bij akte van (hoofd)splitsing van 26 april 1996 gesplitst in twee appartementsrechten, één voor het op de onderste etages gelegen horecacomplex en één voor de daarboven gelegen woningen (ook aangeduid als hotelserviceappartementen). Dat laatste appartementsrecht is bij akte van ondersplitsing van dezelfde datum nader gesplitst in 76 appartementsrechten.
3.3
In de akte van hoofdsplitsing is in artikel 13, eerste lid, bepaald:
“Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.”
Artikel 14 bepaalt:
“De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden (…).”
Deze bepalingen worden herhaald in de akte van ondersplitsing. In die akte is voorts in artikel 17, vierde lid, opgenomen
:
:
“Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming.
…
De bij de desbetreffende appartementsrechten behorende balkons en terrassen zullen uitsluitend als zodanig mogen worden gebruikt;
…
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.”
3.4
Het complex [X] ligt aan de jachthaven van [woonplaats] en is gebouwd als een flauwe piramide, met grote terrassen aan de zijkanten.
3.5
Het tweekamerappartement (penthouse) van [appellant] ligt op de bovenste etage en meet circa 109 m2 exclusief terras ad 98 m2. Voorts heeft [appellant] nog een stuk van het terras van de VvE in gebruik. [appellant] heeft het appartement gekocht in 2009. Aanvankelijk bewoonde hij het appartement alleen. Nadien is zijn partner bij hem ingetrokken. Inmiddels is het gezin van [appellant] en zijn partner uitgebreid met twee kinderen, terwijl in het appartement ook (tijdelijk) een ‘nanny’ gehuisvest is.
3.6
[appellant] heeft bij de gemeente [woonplaats] een bouwvergunning aangevraagd om het woonoppervlak van zijn appartement uit te breiden tot 175 m2 ten koste van het bijbehorende terras. Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente heeft bij besluit van 1 november 2013 een omgevingsvergunning van het type bouwvergunning verleend voor deze verbouwing.
3.6
De VvE en de belanghebbenden [penningmeester en haar echtgenoot] hebben een bezwaarschrift tegen deze bouwvergunning ingediend. Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente heeft de VvE op formele gronden niet-ontvankelijk verklaard en de bezwaren van de belanghebbenden [penningmeester en haar echtgenoot] ongegrond verklaard, gelet op het limitatief-imperatieve stelsel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
3.7
[appellant] heeft ook de VvE om toestemming gevraagd voor de door hem gewenste uitbouw. In de vergadering van 4 november 2013, waar 83,6% van de stemmen vertegenwoordigd was, is het bouwplan met grote meerderheid afgewezen (5290 stemmen tegen, 851 voor en 850 onthoudingen).
3.8
In het verleden heeft de VvE toestemming verleend aan de eigenaar van appartement [nummer 2] ([adres 3]; het enige andere (penthouse)appartement op de bovenste woonlaag
), tot een uitbreiding van het woongedeelte met 12m2. Deze uitbreiding is ook aan de toenmalige eigenaar van appartement [nummer 1] aangeboden, die er geen gebruik van heeft gemaakt. De uitbreiding van appartement [nummer 2] is gerealiseerd en heeft geleid tot enige verstoring van de symmetrie van het appartementencomplex.
), tot een uitbreiding van het woongedeelte met 12m2. Deze uitbreiding is ook aan de toenmalige eigenaar van appartement [nummer 1] aangeboden, die er geen gebruik van heeft gemaakt. De uitbreiding van appartement [nummer 2] is gerealiseerd en heeft geleid tot enige verstoring van de symmetrie van het appartementencomplex.
4.De beslissing in eerste aanleg
4.1
[appellant] heeft de kantonrechter op 3 december 2013 verzocht om het besluit van de VvE van 4 november 2013 wegens strijd met artikel 2:8 BW, op grond van de artikelen 2:15 en 5:130 BW te vernietigen, en voorts, om op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verlenen om de voorgenomen verbouwing te realiseren overeenkomstig de omgevingsvergunning die op 1 november 2013 door de gemeente [woonplaats] is verleend.
4.2
De kantonrechter heeft deze verzoeken afgewezen. De kantonrechter heeft vooropgesteld dat een machtiging op grond van artikel 5:121 BW slechts kan worden verleend indien de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De kantonrechter acht het niet onredelijk dat de VvE zich tegen de uitbouw verzet omdat deze het architectonisch karakter van het gebouw aantast. De kantonrechter overweegt dat hem bij onderzoek ter plaatse voldoende is gebleken dat de voorgenomen verbouwing een daadwerkelijk zichtbare wijziging van het architectonisch uiterlijk van het gebouw oplevert. In het verlengde daarvan ligt de vrees van de VvE voor precedentwerking dat ook andere appartementseigenaren over zouden gaan tot het bebouwen van terrassen en balkons. Ook de bezwaren van de familie [penningmeester en haar echtgenoot] leggen volgens de kantonrechter gewicht in de schaal, omdat de uitbouw boven hun appartement plaatsvindt, waar zij thans terras boven het grootste gedeelte van hun appartement hebben, zullen zij bij realisering van het bouwplan geconfronteerd worden met de gevolgen van normale bewoning boven hun appartement.
5.De beoordeling van de grieven
5.1
[appellant] heeft zes grieven opgeworpen, die de beschikking van de kantonrechter in volle omvang aan het oordeel van het hof onderwerpen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
5.2
Het hof stelt voorop dat [appellant] voor de realisatie van zijn bouwplan - naast de bouwvergunning van de gemeente - zowel de toestemming van de VvE op grond van de akte van ondersplitsing nodig heeft, als de toestemming van de hoofd VvE, op grond van de akte van hoofdsplitsing. De hoofd VvE is geen partij in deze procedure en de toestemming van die VvE is ook niet aangevraagd. Dat maakt evenwel nog niet dat [appellant] reeds daarom geen procesbelang meer bij zijn onderhavige vorderingen zou hebben, nu hij bij een positieve uitkomst van deze procedure zich alsnog tot de hoofd VvE kan wenden.
5.3
De VvE heeft betoogd dat [appellant] geen afzonderlijke grieven heeft gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om het besluit van de VvE van 4 november 2013 niet te vernietigen en dat hij in zoverre niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het hof verwerpt dit betoog. De argumenten waarom het besluit van 4 november 2013 vernietigd zouden moeten worden, zijn in dit geval spiegelbeeldig aan de argumenten voor vervangende toestemming voor de verbouwing op grond van artikel 5:121 BW; gegrondverklaring van de door [appellant] voorgedragen grieven impliceert dat het besluit van de VvE van 4 november 2013 geen stand kan houden. Naar ’s hofs oordeel behoefde [appellant] in dit geval zijn grieven niet te herhalen in een zodanige vorm dat deze zich ook expliciet tegen het besluit van 4 november 2013 keerden, nu de kantonrechter een dergelijk onderscheid ook niet heeft gemaakt.
5.4
Hoewel [appellant] daartegen geen expliciet genummerde grief heeft gericht, staat in zijn stellingen in appel centraal dat hij het uitgangspunt van de kantonrechter ten aanzien van artikel 5:121 BW, hiervoor onder 4.2 aangehaald, niet deelt. Volgens [appellant] gaat het bij genoemd artikel om een open belangenafweging, waarbij de rechter het belang van de verzoeker dient af te wegen tegen de belangen van de VvE bij weigering van het verzoek, terwijl de VvE zich op het standpunt stelt dat de vervangende machtiging eerst kan worden verleend wanneer iedere redelijke grond ontbreekt aan het standpunt van de VvE en dat geabstraheerd kan worden van de belangen van [appellant].
5.5
Het hof deelt dat uitgangspunt van de VvE niet. Gelijk [appellant] heeft overwogen is artikel 5:121 BW te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd (vgl. HR 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). Bij de vraag of zonder redelijke grond toestemming is geweigerd, zijn de omstandigheden van het geval van belang (vgl. HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171 en bijbehorende conclusie), zodat niet geheel kan worden voorbijgegaan aan de belangen van [appellant]. De bewoordingen van artikel 5:121 BW noch de wetsgeschiedenis van dat artikel wijzen op een marginale toetsing van het besluit van de VvE (vgl. de conclusie van de AG bij het genoemde arrest van 30 oktober 1998). Dat betekent dat de belangen van [appellant] medebepalen of sprake is van een weigering zonder redelijke grond. Dit staat evenwel niet gelijk aan een volledig open belangenafweging waarin de individuele wensen van [appellant] in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de overige eigenaren.
5.6
De VvE heeft drie hoofdbezwaren tegen het bouwplan in stelling gebracht die door de kantonrechter zijn gehonoreerd. In de grieven worden daarbij door [appellant] kanttekeningen geplaatst.
In de eerste plaats heeft de VvE aangevoerd dat het bouwplan een inbreuk vormt op het architectonisch uiterlijk van het gebouw, die de VvE niet wenselijk acht. Dat de uitbouw een inbreuk vormt, wordt door [appellant] niet betwist. Wel stelt hij dat de ernst van de aantasting wel meevalt omdat volgens hem de grote terrassen op de hoeken geen bepalend stijlelement van het gebouw zouden zijn, de symmetrie reeds eerder is aangetast door de uitbreiding van appartement [nummer 2] en dat de gemeentelijke welstandscommissie het bouwplan heeft goedgekeurd.
5.7
Naar het oordeel van het hof is het oordeel van de gemeente in een geval als dit niet doorslaggevend. De te beantwoorden vraag in dezen is of de VvE in redelijkheid kan menen dat door de uitbreiding de aanwezige symmetrische elementen in het gebouw te veel worden aangetast (vgl. Hof Den Haag 24 februari 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BH6045). Het hof beantwoordt die vraag bevestigend nu in het bouwplan het appartement van [appellant] bijna tot de rand van de desbetreffende woonlaag wordt uitgebreid en er aan de zijkant – vanuit de haven bezien - amper meer een terras resteert. Dat eerder het naastgelegen (penthouse)appartement in beperkte mate is uitgebreid waardoor de symmetrie enigszins is aangetast, kan niet als argument gelden dat elke verdergaande aantasting van de symmetrie voor lief genomen moet worden.
5.8
De VvE heeft voorts aangevoerd dat zij beducht is voor precedentwerking en dat zij niet wil dat alle terrassen/balkons worden volgebouwd. [appellant] voert aan dat zijn situatie zo uniek is – een relatief klein appartement met een groot terras dat bewoond wordt door een gezin –dat voor precedentwerking niet behoeft te worden gevreesd.
5.9
Het hof overweegt dat het argument van precedentwerking door [appellant] op zich niet wordt bestreden maar dat hij zijn belangen zo zwaar en zijn situatie zo uniek acht, dat een dergelijke situatie zich niet snel weer zal voordoen. De VvE heeft in reactie daarop, verder onbestreden, aangegeven dat er meer appartementen met grote terrassen zijn en dat geenszins kan worden volgehouden dat gezinsuitbreiding zich alleen bij het gezin van [appellant] voordoet.
Het hof oordeelt dat [appellant] dit tegenargument niet ontkracht heeft.
5.1
Voorts hebben de VvE en de kantonrechter gewezen op het belang van de familie [penningmeester en haar echtgenoot] als bewoners van het onderliggende appartement.
Volgens [appellant] dienen in het kader van de artikel 5:121 BW slechts de belangen van de verzoeker en de VvE als collectief te worden betrokken en niet ook de belangen van andere individuele appartementseigenaars. Dit standpunt vindt naar ’s hofs oordeel geen enkele steun in het recht. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor onder 5.5 is overwogen omtrent de verhouding tussen mede-eigenaars en de omstandigheid dat alle relevante factoren moeten worden afgewogen (vgl. ook Hof den Haag 25 januari 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BP3528). Ook de stelling van [appellant] dat indien de VvE hem wel toestemming zou hebben verleend, de familie [penningmeester en haar echtgenoot] alsdan geen rechtsingang zou hebben, is onjuist, nu in dat geval de familie [penningmeester en haar echtgenoot] een verzoek tot vernietiging had kunnen instellen. Het hof acht voldoende aangetoond dat de familie [penningmeester en haar echtgenoot] door de verbouwing geraakt zou worden: er is een relevant verschil in woonbeleving of boven het grootste deel van het appartement sprake is van een dakterras, dan wel van (intensief bewoonde) woonvertrekken.
5.11
Het hof stelt vast dat de VvE een drietal op zich valabele redenen heeft aangevoerd om de gevraagde toestemming niet te verlenen.
5.12
Daartegenover staat het belang van [appellant] om op de huidige plek met zijn uitgebreide gezin te blijven wonen. Uiteraard heeft [appellant] het recht om een gezin te stichten, doch dit mensenrecht impliceert niet dat alle belangen van derden daaraan ondergeschikt zijn. Dat [appellant] uitsluitend met zijn uitgebreide gezin in zijn huidige appartement kan wonen, is op geen enkele wijze aangetoond. Ook als zijn huidige appartement hypothecair “onder water” zou staan –dat blijkt overigens niet afdoende uit het dossier , impliceert dat geenszins dat hij reeds daarom ook niet elders, hetzij binnen het complex [X] waar daadwerkelijk grotere appartementen te koop worden aangeboden, hetzij elders in [woonplaats] of omgeving, een grotere woning zou kunnen betrekken. Het feit dat [appellant] wel kan beschikken over het bedrag gemoeid met de verbouwing - tijdens de zitting desgevraagd geschat op ongeveer € 150.000 wijst ook niet op een zodanige financiële nood aan zijn kant dat voor hem ter huisvesting van zijn gezin redelijkerwijs enkel als optie zou overblijven de uitvoering van de door hem gewenste uitbreiding van het thans door hem met zijn gezin bewoonde appartement.
5.13
Het hof is van oordeel dat in het licht van het relatieve (financiële) belang van [appellant] om op de huidige plek te kunnen blijven wonen en van het huidige uitzicht te blijven genieten, niet kan worden staande gehouden dat sprake is van een weigering zonder redelijke grond door de VvE, gelet op de valide argumenten die de VvE heeft aangevoerd om geen medewerking te verlenen aan het bouwplan van [appellant].
5.14
De grieven stuiten hierop af, zodat het hof de overige verweren van de VvE buiten beschouwing kan laten.
De slotsom
5.15
Het hof zal de beschikking waarvan beroep bekrachtigen en [appellant] in de kosten van de procedure in appel veroordelen, voor wat betreft de geliquideerde advocaatkosten te begroten op 2 punten naar tarief II van het liquidatietarief.
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter te Almere van 26 maart 2014;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 704,- voor verschotten;
verklaart deze beschikking (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.H. Kuiper, mr. H. de Hek en mr. R.A. Zuidema, en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag
14 november 2014.