ECLI:NL:RBOVE:2024:4209

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11029087 \ CV EXPL 24-797

Vonnis van 6 augustus 2024

in de zaak van

STICHTING DIMENCE GROEP,

te Deventer,

eisende partij,

hierna te noemen: Dimence,

gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,

tegen

BESCHERMINGSBEWIND OOST NEDERLAND B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[gedaagde],

te Almelo,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de bewindvoerder,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 maart 2024 met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord van 9 april 2024,
- de brief van 3 juli 2024 over het inbrengen van bewijsstuk 8,

- de mondelinge behandeling van 18 juli 2024 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

In deze procedure vordert Dimence dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Dimence en [gedaagde] ontbindt en de vordering tot ontruiming van de woning toewijst, omdat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en ontbindt de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming van de woning wijst hij toe, maar de kantonrechter geeft [gedaagde] daar wat meer tijd voor en bepaalt dat de woning uiterlijk op 1 oktober 2024 moet zijn ontruimd.

3.De feiten

3.1.

Bij beschikking van 25 juli 2018 van deze rechtbank zijn de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] onder bewind gesteld, omdat [gedaagde] als gevolg van haar lichamelijke en geestelijke toestand tijdelijk of duurzaam niet in staat is ten volle haar vermogensrechtelijke belangen zelf behoorlijk waar te nemen en omdat er sprake is van problematische schulden. Beschermingsbewind Oost Nederland B.V. is daarbij benoemd tot bewindvoerder. Het bewind staat niet in het bewindregister.

3.2.

Dimence en [gedaagde] zijn op 29 maart 2019 een huurovereenkomst aangegaan voor de woning aan de [adres] . Dimence huurt deze woning op haar beurt van de woningcorporatie Beter Wonen. Tussen Dimence en [gedaagde] bestaat ook een behandelingsovereenkomst.

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003 (hierna: ‘de Algemene Huurvoorwaarden’) van toepassing. Daarin is onder meer bepaald:

‘1. Gebruik

1.1.

Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken (…).

1.2.

Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

1.3.

Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

(…)

3.Verandering van de inrichting of de gedaante door huurder

3.1.

Huurder zal verhuurder te allen tijde tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of hebben. (…)

13.Bescherming woonklimaat

13.4.

Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.

(…)

13.6.

Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.’

3.4.

De huurovereenkomst kent een ‘omklapconstructie’. In de huurovereenkomst is daar het volgende over bepaald:

‘
3.1De huurovereenkomst is voor de periode van 2 jaar met als ingangsdatum 29-03-2019. Indien de verhuurder of Woningcorporatie Beter Wonen geen contra-indicaties zien, zal de woning op 29-03-2021 (of zoveel eerder als mogelijk) overgaan op naam van de huurder en huurt de huurder rechtstreeks van Woningcorporatie Beter Wonen.’

3.5.

In de loop van 2023 heeft Dimence meerdere meldingen ontvangen van andere huurders, omdat [gedaagde] en haar bezoekers overlast veroorzaken in en rondom de woning. Die overlast is in oktober 2023 toegenomen. Dimence heeft om die reden op verschillende manieren geprobeerd om met [gedaagde] in contact te komen. Op 19 oktober 2023 heeft Dimence de woning van [gedaagde] bezocht. Dimence heeft toen geconstateerd dat er vernielingen in de woning waren aangericht en dat zich in de woning een onbekende bezoeker bevond die ook overlast veroorzaakte. Dimence heeft toen aan [gedaagde] een waarschuwing gegeven. Dimence en [gedaagde] hebben op dat moment afgesproken dat zij regelmatig overleg zouden voeren en dat Dimence haar daarom vaker zou bezoeken. Dimence heeft vervolgens in november 2023 meerdere keren geprobeerd om [gedaagde] te bezoeken, maar zij was steeds niet thuis.

3.6.

Beter Wonen heeft vanwege de overlastmeldingen op 14 december 2023 een bezoek gebracht aan de woning. Ook zij heeft vernielingen en vervuilingen geconstateerd in de woning en daar bezoek aangetroffen. Beter Wonen heeft toen ook geconstateerd dat er vernielingen waren aangericht aan de woningen van andere bewoners in het complex en in de centrale hal van het complex, dat er ramen en deuren waren ingegooid of ingetrapt, en dat de stopcontacten in de woning waren verwijderd.

3.7.

Op diezelfde dag, 14 december 2023, heeft Beter Wonen samen met de behandelaar van FACT (het behandelteam van Dimence) een bezoek gebracht aan de woning. Beter Wonen heeft tijdens dat bezoek gezegd dat zij de (hoofd)huurovereenkomst met [gedaagde] wil ontbinden, gezien de staat van de woning en de overlastmeldingen die door de medebewoners in het complex zijn gedaan. [gedaagde] heeft toen laten weten dat zij mee wilde werken aan een traject richting beschermd wonen, zodat ze bijgestaan kon worden in – onder meer – het niet-toelaten van bezoek dat overlast veroorzaakt in de woning. Dimence heeft toen ook vernomen dat [gedaagde] bezoek liet slapen in de schuur van de woning, terwijl dat volgens de huurovereenkomst niet is toegestaan. Met [gedaagde] is toen afgesproken dat zij geen bezoek meer zou toelaten in de woning en de bijbehorende schuur.

3.8.

Op 21 december 2023 heeft Dimence een bezoek gebracht aan de woning. [gedaagde] was toen niet aanwezig. Op 4 januari 2024 heeft Dimence [gedaagde] nogmaals tevergeefs geprobeerd te bezoeken. Dimence heeft op dat moment wel gezien dat [gedaagde] in de portiek van de woning in gesprek was met een overlast gevende bezoeker. Op 11 januari 2024 heeft Dimence [gedaagde] wel in de woning aangetroffen. [gedaagde] heeft toen tegen Dimence gezegd dat zij niet langer wilde meewerken aan een traject richting beschermd wonen. Op 18 januari 2024 heeft Dimence alleen mannelijk bezoek in de woning gezien.

3.9.

Dimence heeft op 23 januari 2024 per aangetekende brief aan [gedaagde] , [gedaagde] een termijn gegeven van 24 uur om contact op te nemen met Dimence voor het maken van een afspraak en om te overleggen over een passende vervolghuisvesting. [gedaagde] is daarin ook verteld dat Dimence van plan is om de behandelingsovereenkomst te ontbinden en de huurovereenkomst te beëindigen als zij niet binnen de gestelde termijn contact zou opnemen met Dimence. [gedaagde] heeft niet binnen de door Dimence gestelde termijn gereageerd. Op 2 februari 2024 heeft [gedaagde] laten weten dat zij op een aantal vlakken toch weer wil samenwerken met Dimence, waaronder de mogelijkheid voor een traject richting beschermd wonen. [gedaagde] heeft daarna ieder contact met Dimence ontweken, althans kon Dimence [gedaagde] niet meer bereiken.

3.10.

Op 8 februari 2024 heeft Dimence van het CIMOT (de Centrale Toegang tot Maatschappelijke Opvang en beschermd wonen in Twente) de volgende melding gekregen:

‘
Vandaag kregen wij vanuit de gemeente (CIMOT) te horen dat het adres [uw woning dus] aangemerkt is als bekende slaapplaats voor inwoners van de gemeente Almelo die vanuit humanitas een time-out krijgen of vanuit instellingen elders.’

3.11.

Naar aanleiding van die melding heeft de gemachtigde van Dimence bij brief van 27 februari 2024 [gedaagde] tot en met 8 maart 2024 de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen, en hij heeft haar aangezegd dat anders een rechtszaak door Dimence aanhangig zal worden gemaakt. Op diezelfde dag heeft de bewindvoerder zich gemeld bij Dimence. Dimence heeft toen bij haar aangegeven dat de bewindvoerder de huurovereenkomst met Dimence tot en met 12 maart 2024 kon opzeggen, als [gedaagde] dat niet zou doen. De bewindvoerder heeft vervolgens aan Dimence laten weten dat zij niet kon dan wel mocht tekenen voor het opzeggen van de huurovereenkomst.

4.Waar gaat het geschil over?

4.1.

Dimence vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huur tot de datum van de ontruiming. Daarnaast vraagt Dimence dat de bewindvoerder wordt veroordeeld in de proceskosten.

4.2.

[gedaagde] voert verweer.

5.Wat vindt de kantonrechter ervan?

De bewindvoerder is de procespartij

5.1.

De goederen die aan [gedaagde] (zullen) toebehoren, zijn onder beschermingsbewind gesteld. De bewindvoerder treedt daarom als formele procespartij in deze procedure op, waarbij [gedaagde] als materiële procespartij wordt aangemerkt.^[1]

Dimence is de verhuurder van [gedaagde]

5.2.

In deze zaak dient de kantonrechter allereerst te beoordelen of Dimence de verhuurder is van [gedaagde] . De bewindvoerder heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat Dimence geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning kan vorderen, omdat niet zij maar Beter Wonen de verhuurder van [gedaagde] is. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer niet slaagt. In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning op 29 maart 2021 overgaat op naam van [gedaagde] en [gedaagde] rechtstreeks huurt van de woningcorporatie Beter Wonen, als Dimence of Beter Wonen geen contra-indicaties zien. Tijdens de mondelinge behandeling is door Beter Wonen onbetwist aangevoerd dat zij bij [gedaagde] contra-indicaties heeft gezien, omdat de (psychische) problematiek van [gedaagde] complex is. Die contra-indicaties zijn tot op heden bij [gedaagde] aanwezig, waardoor er nog steeds niet is ‘omgeklapt’. Dat heeft tot gevolg dat Dimence de verhuurder van [gedaagde] is gebleven. Dimence is om die reden gerechtigd om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen.

De ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning

5.3.

Dimence heeft naar het oordeel van de kantonrechter in haar dagvaarding voldoende gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en met de bepalingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden. Op grond van artikel 7:213 BW moet een huurder zich namelijk gedragen als een goed huurder. Bij de huur van een woning betekent dat niet alleen dat de huurder zorgvuldig moet omgaan met de woning, maar ook met de omgeving van de woning. Dat laatste betekent meer concreet dat de huurder rekening moet houden met zijn of haar buren en geen overlast mag veroorzaken. De huurder mag niet alleen zelf geen overlast veroorzaken, maar draagt ook de verantwoordelijkheid voor de gedragingen van derden die hij of zij tot de woning toelaat. Die verplichtingen staan ook in de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden.

[gedaagde] heeft in dit geval – onder meer – de woning laten gebruiken door derden terwijl Dimence daar geen toestemming voor heeft gegeven. Daarnaast hebben [gedaagde] en haar bezoek overlast veroorzaakt doordat zij vernielingen hebben gepleegd in de woning, in de gemeenschappelijke centrale hal en bij andere huurders waaronder het intrappen dan wel ingooien van ramen en deuren, het verwijderen van stopcontacten en het vervuilen van de woning. De bewindvoerder heeft dat alles niet betwist. Dit heeft tot gevolg dat het handelen van [gedaagde] vast komt te staan.^[2]Door dit handelen heeft [gedaagde] zich niet gedragen als een goed huurder en heeft zij de bepalingen uit de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden geschonden. De kantonrechter is van oordeel dat dit handelen een tekortkoming oplevert aan de zijde van [gedaagde] .^[3]

De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning

5.4.

Nu vast is komen te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten, is de volgende vraag of deze tekortkomingen dusdanig ernstig zijn dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen. De kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst namelijk alleen toe als het niet-nakomen van de verplichtingen door de huurder ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden, dat wil zeggen: tenzij de tekortkoming in de nakoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.^[4]Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft de verhuurder recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet bij zijn oordeel rekening houden met alle omstandigheden van het geval.^[5]Uiteindelijk zal de kantonrechter een belangenafweging moeten maken om te bepalen of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij deze belangenafweging weegt hij het gewicht van de tekortkoming af tegen het woonbelang van de huurder.

5.5.

De kantonrechter stelt voorop dat hij in deze zaak rekening houdt met het feit dat er sprake is van een gemengde huurovereenkomst, waarbij zowel een huur- als zorgcomponent aanwezig zijn. Daardoor is Dimence niet alleen verhuurder maar ook zorgverlener van [gedaagde] . De bewindvoerder heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd, en Dimence heeft dat betwist, dat Dimence nalatig is geweest in het leveren van zorg aan [gedaagde] , omdat zij tenminste in de afgelopen zeven maanden geen contact heeft gehad met [gedaagde] terwijl Dimence wekelijks contact moet hebben met [gedaagde] om aan [gedaagde] zorg te verlenen. De kantonrechter begrijpt dat de bewindvoerder daarmee bedoelt dat de tekortkoming door [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet rechtvaardigt. De kantonrechter volgt dit standpunt niet en motiveert dat als volgt.

5.6.

Partijen zijn het erover eens dat de huidige situatie niet langer houdbaar is. Zowel Dimence als de bewindvoerder hebben al geruime tijd geen contact meer met [gedaagde] , waardoor het voor hen onbekend is hoe het met haar gaat. Wel is bekend dat zij omgaat met derden die (mogelijk) een slechte invloed op haar hebben in de vorm van drugsgebruik. Partijen zijn het er voorts over eens dat de huidige zorgverlening aan [gedaagde] – zonder daarbij inhoudelijk te beoordelen of Dimence tekort is geschoten in het verlenen van zorg aan [gedaagde] – op dit moment niet passend is. Hoewel de kantonrechter samen met de bewindvoerder van mening is dat zorgverlening voor [gedaagde] cruciaal is, is de kantonrechter van oordeel dat dit niet betekent dat het tekortschieten van [gedaagde] in haar verplichtingen als huurder de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming als gevolg niet rechtvaardigt. Juist vanwege de kwetsbare positie van [gedaagde] zijn partijen een gemengde huurovereenkomst met elkaar aangegaan en is het van belang dat [gedaagde] begeleiding krijgt van Dimence en zij zich houdt aan de daarover afgesproken voorwaarden, maar ook dat zij zich als een goed huurder dient te gedragen. Daarbij komt dat Dimence in de dagvaarding heeft aangevoerd dat zij terughoudend is geweest bij het inzetten van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning als uiterst middel. Dat heeft zij gedaan door meermaals te proberen in overleg te treden met [gedaagde] voor het zoeken naar een passende oplossing (zoals een traject richting beschermd wonen) en het geven van waarschuwingen en het opleggen van gedragsaanwijzingen aan [gedaagde] waarmee [gedaagde] akkoord is gegaan. De kantonrechter is van oordeel dat niet langer van Dimence kan worden verlangd dat zij [gedaagde] van woonruimte moet blijven voorzien, terwijl de huidige situatie van [gedaagde] niet verbeterd – in tegendeel: zelfs verslechterd – en de kans op hernieuwde tekortkomingen door [gedaagde] groot is. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat Dimence heeft aangevoerd dat zij de woning wil aanbieden aan een nieuwe cliënt die bij haar onder behandeling staat en woonruimte nodig heeft.

De conclusie

5.7.

Alles overwegende is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat die tekortkoming zo ernstig is dat die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen (de ontruiming van de woning) rechtvaardigt, en dat [gedaagde] in verzuim is omdat de nakoming van de verbintenissen uit de huurovereenkomst door [gedaagde] blijvend onmogelijk is en een ingebrekestelling niet is vereist.^[6]De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning dan ook toewijzen.

De ontruimingstermijn

5.8.

Anders dan Dimence heeft aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat een langere ontruimingstermijn gerechtvaardigd is, omdat [gedaagde] belang heeft bij het krijgen van passende zorg nadat zij de woning moet verlaten. Daarmee komt de kantonrechter tegemoet aan het standpunt van de bewindvoerder dat [gedaagde] belang heeft bij het verkrijgen van zorgverlening die past bij haar complexe (psychische) problematiek. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter met partijen gesproken over de termijn die partijen nodig hebben om passende vervolgzorg voor [gedaagde] te vinden, waarbij zij zijn uitgekomen op 1 oktober 2024 als uiterste datum waarop de woning moet zijn ontruimd door [gedaagde] . Dimence heeft – mede in haar hoedanigheid van zorgverlener van [gedaagde] – in het verlengde daarvan tijdens de mondelinge behandeling op zich genomen om te kijken naar passende vervolgzorg voor [gedaagde] , waaronder het verkrijgen van een zorgmachtiging voor [gedaagde] . De kantonrechter stelt de ontruimingstermijn daarom uiterlijk op 1 oktober 2024.

De bewindvoerder moet een gebruiksvergoeding betalen aan Dimence

5.9.

De bewindvoerder moet aan Dimence een vergoeding betalen voor het gebruik van de woning vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag van de ontruiming van de woning.^[7]De gebruiksvergoeding wordt gelijk gesteld aan de voorheen als huurpenningen bedoelde gelden.

De proceskosten

5.10.

De kantonrechter is van oordeel dat de bewindvoerder als in de ongelijk gestelde partij de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bewindvoerder aangevoerd dat [gedaagde] een proceskostenveroordeling niet kan dragen en dat het voor [gedaagde] lastig is om een nieuwe opstart te maken als zij wordt veroordeeld in de betaling van de proceskosten. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt, omdat de bewindvoerder haar stelling niet nader heeft onderbouwd met stukken ter ondersteuning van die stelling. Daarbij komt dat de kantonrechter van oordeel is dat de redenen voor de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning binnen de risicosfeer vallen van [gedaagde] , en een proceskostenveroordeling ook voor haar rekening en risico dient te komen.

De proceskosten van Dimence worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,72

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2,00 punten × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

776,72

5.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Dimence en [gedaagde] ter zake van de woning met toebehoren aan de [adres] , gemeente [gemeente] ,

6.2.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] , de woning met toebehoren gelegen aan de [adres] , gemeente [gemeente] , met al het hare en de haren (van genoemde [gedaagde] ) c.q. met alle goederen die geen eigendom zijn van Dimence te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon, zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van Dimence te stellen, zulks uiterlijk op 1 oktober 2024,

6.3.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] om aan Dimence te betalen een vergoeding gelijk aan de voorheen als huurpenningen bedoelde gelden, voor de periode gelegen vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de dag van de ontruiming van de woning,

6.4.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.5.

veroordeelt Beschermingsbewind Oost Nederland B.V. in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald,

6.6.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2., 6.3., 6.4. en 6.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2024.