ECLI:NL:RBOVE:2022:1698

• Datum uitspraak: 7 juni 2022
• Publicatiedatum: 14 juni 2022
• Zaaknummer: 9330085 CV EXPL 21-1629
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T.J. Thurlings-Rassa; U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit bij woningverkoop door aanwezigheid van asbest en aansprakelijkheid van verkopers

In deze zaak hebben de kopers, aangeduid als [eiser 1], een woning gekocht van de verkopers, aangeduid als gedaagden. Na de levering van de woning ontdekten de kopers dat er asbest aanwezig was op het perceel, wat hen deed concluderen dat de woning niet voldeed aan de verkoopovereenkomst. De kopers vorderden daarom schadevergoeding voor de kosten van sanering en herstel, op basis van non-conformiteit en dwaling. De verkopers stelden echter dat de kopers op de hoogte hadden kunnen zijn van de asbest, gezien de bepalingen in de koopovereenkomst en de vragenlijst die was ingevuld.

De kantonrechter oordeelde dat de woning non-conform was, omdat de aanwezigheid van asbest het normaal gebruik van de woning belemmerde. De rechter stelde vast dat de verkopers onjuiste informatie hadden verstrekt over de afwezigheid van asbestverontreiniging, wat hen aansprakelijk maakte voor de schade die de kopers hadden geleden. De schade werd geschat op een bedrag van € 20.689,81, maar de kantonrechter wees uiteindelijk een bedrag van € 463,80 toe, plus wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De proceskosten werden gecompenseerd, omdat beide partijen deels in het gelijk waren gesteld.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van verkopers bij het verstrekken van informatie over de staat van de woning en de rechten van kopers bij non-conformiteit. De kantonrechter bevestigde dat de mededelingsplicht van de verkoper voorrang heeft boven de onderzoeksplicht van de koper, wat betekent dat de verkoper verplicht is om relevante informatie te delen die de koper kan beïnvloeden in zijn beslissing om de woning te kopen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 9330085 CV EXPL 21-1629

Vonnis van 7 juni 2022

in de zaak van

1. [eiser 1] , wonende te [woonplaats] ,

2. [eiser 2] , wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. R. de Hoop,

tegen

1. [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. D.S. Muller,

3. [gedaagde 3] , wonende te [woonplaats] ,

4. [gedaagde 4] , wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.J. van Basten Batenburg.

Eisers worden hierna [eiser 1] genoemd, gedaagden sub 1 en 2 worden hierna [gedaagde 1] genoemd, gedaagden sub 3 en 4 worden hierna [gedaagde 3] genoemd, gedaagden sub 1 tot en met 4 worden hierna gezamenlijk als gedaagden aangeduid.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 februari 2022;

- de akte aan de zijde van [eiser 1] , tevens wijziging van eis;

- de antwoordakte aan de zijde van [gedaagde 3] ;

- de antwoordakte aan de zijde van [gedaagde 1] ;

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De vordering (na wijziging van eis)

2.1.

[eiser 1] vordert (samengevat) – na wijziging van eis – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

- gedaagden uit hoofde van een tekortkoming in de nakoming van de uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen met betrekking tot

perceelonderdeel [X] hoofdelijk te veroordelen om de hoofdsom van € 20.689,81 althans, een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, aan [eiser 1] te betalen zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

- gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [eiser 1] van € 981,90, zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

Subsidiair:

voor het geval de kantonrechter onverhoopt toch van oordeel zou zijn dat een vermeerdering van de eis moet worden afgewezen:

- gedaagden uit hoofde van een tekortkoming in de nakoming van de uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen met betrekking tot perceelonderdeel [X] hoofdelijk te veroordelen om de hoofdsom van € 15.153,46 althans, een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, aan

[eiser 1] te betalen zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

- gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten aan [eiser 1] van € 926,53, zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

Meer subsidiair:

- voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden met betrekking tot perceelonderdeel [X] op grond van wanprestatie en de koopprijs wordt verminderd met de hoofdsom € 20.689,81 respectievelijke € 15.153,46 althans, een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, door gedaagden (hoofdelijk) te betalen aan [eiser 1] zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting;

Meer meer subsidiair:

- dat de kantonrechter de gevolgen van de tussen partijen gesloten overeenkomst met betrekking tot perceelonderdeel [X] ter opheffing van het nadeel dat [eiser 1] heeft geleden en zal lijden wijzigt, zodanig dat gedaagden hoofdelijk veroordeeld worden om aan [eiser 1] een bedrag te betalen van € 20.689,81 respectievelijke € 15.153,46 althans,

een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, zulks tegen behoorlijk bewijs van kwijting.

Primair, subsidiair, meer subsidiair en meer meer subsidiair:

- gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente per 10 augustus 2019 tot aan de dag van volledige voldoening;

- gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te voldoen binnen tien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

2.2.

Gedaagden voeren verweer. Op de standpunten van partijen wordt, voor zover relevant, in het navolgende ingegaan.

3. De beoordeling

Samenvatting van het geschil tot nu toe

3.1.

[eiser 1] heeft op 15 oktober 2018 van gedaagden een woning gekocht. [eiser 1] is na levering van de woning erachter gekomen dat er zich asbest in het perceel bevindt. Volgens [eiser 1] voldeed de woning niet aan de verkoopovereenkomst en zij vorderde daarom de kosten voor sanering en herstel van gedaagden wegens non-conformiteit dan wel op grond van dwaling. Gedaagden stelden dat [eiser 1] – gelet op de bepalingen uit de koopovereenkomst en de vragenlijst – op de hoogte had kunnen zijn van de aanwezige asbest.

3.2.

De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 februari 2022 geoordeeld dat op grond van de koopovereenkomst – in het bijzonder de daarin opgenomen asbestclausule – en de vragenlijst kopers ervan op de hoogte waren dat er zich asbest in de woning kon bevinden. Gelet op de asbestclausule in de koopovereenkomst, die aansprakelijkheid van gedaagden voor aanwezige asbest uitsluit, geldt daarom in beginsel dat gedaagden hiervoor niet aansprakelijk zijn, tenzij zij mededelingen hebben gedaan waardoor [eiser 1] de afwezigheid van asbest(verontreiniging) niet behoefde te betwijfelen. Ten aanzien van de meeste perceeldelen is hiervan geen sprake, maar ten aanzien van een locatie ( [X] ) wel. Ten aanzien van die locatie staat in het Saneringsregeling asbestwegen derde fase – Eindrapport Sanering van Projectbureau Sanering asbestwege derde fase (hierna: Saneringsrapport) dat is opgemaakt na een sanering in 2011 namelijk dat er ook na sanering gebruiksbeperkingen zijn ten aanzien van de grond. Die gebruiksbeperkingen beperken de mogelijkheden om de grond op die locatie te bewerken en dus staan die beperkingen aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Gedaagden hebben in de overeenkomst echter aangegeven niet bekend te zijn met verontreinigingen die het normale gebruik belemmeren en die mededeling is ten aanzien van deze locatie dus onjuist. Aangezien [eiser 1] – gelet op die mededeling van gedaagden – de afwezigheid van asbestverontreiniging die het normaal gebruik belemmert ten aanzien van deze locatie niet behoefde te betwijfelen, voldoet de woning in zoverre niet aan de koopovereenkomst en zijn verkopers schadeplichtig.

3.3.

Verder oordeelde de kantonrechter dat op basis van de nu overgelegde stukken de schadeomvang niet goed kan worden geschat. De kantonrechter betrok daarbij dat de toewijsbare schade zich beperkt tot slechts een perceelonderdeel ( [X] ), terwijl de stukken zagen op alle perceeldelen van de vordering. Voorts werd geoordeeld dat de kosten gepaard gaande met de herinrichting van de tuin slechts toewijsbaar zijn voor zover die herinrichting voor het normale gebruik van de tuin noodzakelijk is. In zoverre betreffen deze herinrichtingskosten dan ook geen gevolgschade, maar schade die direct het gevolg is van de achtergebleven restverontreiniging.

Terugkomen van de eerdere eindbeslissing?

Standpunt gedaagden

3.4.

Gedaagden stellen dat het tussenvonnis innerlijk tegenstrijdig, althans niet

voldoende inzichtelijk is. Volgens hen wordt in het tussenvonnis primair overwogen dat [eiser 1] op basis van de vragenlijst had kunnen weten dat er een asbestsanering ten aanzien van het perceel had plaatsgevonden en dat daarvan een saneringsrapport aanwezig was. Daarnaast wordt in het tussenvonnis overwogen dat het tegen die achtergrond op de weg van [eiser 1] had gelegen om dit saneringsrapport op te vragen alvorens tot de koop van de woning over te gaan, zodat zij aan de hand van dat rapport zich zou kunnen beraden op de risico's van eventueel achtergebleven asbest. [eiser 1] mocht er - aldus het tussenvonnis - gelet op de mededelingen in de vragenlijst niet vanuit gaan dat het perceel asbestvrij zou zijn.

3.5.

Waarom deze redenering niet ook op zou gaan voor deellocatie [X] , is gedaagden niet duidelijk. Blijkens het tussenvonnis maakt het namelijk geen verschil dat er tevens asbest op het perceel is aangetroffen die de interventiewaarde overschrijdt. Ook daar heeft blijkens het tussenvonnis te gelden dat [eiser 1] met de aanwezigheid van asbest bekend had behoren te zijn. Volgens het tussenvonnis ligt het risico bij [eiser 1] "
tenzij [eiser 1] gelet op de mededelingen die door gedaagden zijn gedaan de afwezigheid van de restverontreiniging niet behoefden te betwijfelen" . Dat [eiser 1] afwezigheid nu juist wel moest betwijfelen volgt evenwel uit de mededeling van de verkopers dat er een saneringsrapport bestond. De op die mededeling van de verkopers gebaseerde overweging van de kantonrechter dat [eiser 1] er
"niet vanuit mocht gaan dat het perceel asbestvrij zou zijn" staat er in dat licht bezien aan in de weg dat gedaagden desondanks verweten kan worden een mededelingsplicht te hebben geschonden. Als [eiser 1] het saneringsrapport waarvan in de koopovereenkomst melding was gemaakt had bestudeerd, dan had zij de gebruiksbeperkingen van deellocatie [X] kunnen zien. Het beroep van gedaagden op de door [eiser 1] geschonden onderzoeksplicht staat daarom volgens hen aan toewijzing van de vordering in de weg. Tegen deze achtergrond verzoeken gedaagden de kantonrechter om terug te komen van zijn eerdere eindbeslissing.

Het oordeel van de kantonrechter

Juridisch kader

Ten aanzien van het terugkomen op eindbeslissingen

3.6.

De leer van de bindende eindbeslissing houdt in dat de rechter die in een tussenvonnis op een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, daarop in het vervolg van de procedure in beginsel niet mag terugkomen. Als de rechter echter is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan is hij bevoegd tot heroverweging daarvan (mits met inachtneming van de eisen van hoor en wederhoor). ^[1]

Ten aanzien van de mededelingsplicht en onderzoeksplicht

3.7.

De kantonrechter stelt verder voorop dat sprake is van non-conformiteit als de gekochte zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Welke eigenschappen dat in een specifiek geval zijn, is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De koper mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of zelf onderzoek verrichten. Een koper zal niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten. ^[2]

Toegepast op de zaak

3.8.

In de kern betogen gedaagden dat het tussenvonnis berust op een onjuiste juridische grondslag, voor zover daarin wordt geoordeeld dat gedaagden ten aanzien van deellocatie [X] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenis, door niet te melden dat zich in die deellocatie een asbestverontreiniging bevond die het normaal gebruik belemmert. Zij stellen daarbij dat, nu de kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiser 1] van de asbestverontreiniging op de hoogte had kunnen zijn en gedaagden op het Saneringsrapport hebben gewezen, gedaagden aan hun mededelingsplicht hebben voldaan en [eiser 1] haar onderzoeksplicht heeft geschonden, zodat daarom ook ten aanzien van deze deellocatie de vorderingen dienen te worden afgewezen.

3.9.

Het betoog van gedaagden miskent evenwel dat de kantonrechter in het tussenvonnis (r.o. 5.4 – 5.13) heeft geoordeeld dat de verontreiniging in deellocatie [X] een tekortkoming oplevert, omdat de aldaar aanwezige asbestverontreiniging (anders dan de asbestverontreiniging in de overige deellocaties)
het normaal gebruik van de woning belemmert en gedaagden hierover onjuiste inlichtingen hebben gegeven aan [eiser 1] . Zij hadden in de vragenlijst immers aangegeven dat sprake was van sanering en zij hadden in artikel 6.4.1 van de koopovereenkomst – in strijd met hetgeen hen op grond van het Saneringsrapport bekend had moeten zijn – opgenomen dat de verkoper niet bekend is dat de onroerende zaak een verontreiniging bevat die ten nadele van het normaal gebruik als bedoeld in artikel 6.3 strekt of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. Aldus mocht [eiser 1] er weliswaar niet vanuit gaan dat er zich geen asbestverontreiniging in het perceel zou bevinden, maar mocht zij op basis van die (onjuiste) mededelingen wel de afwezigheid van een asbestverontreiniging
die het normaal gebruik belemmert veronderstellen. Nu de mededelingsplicht, zoals hiervoor onder 3.7 is overwogen, voorgaat op de onderzoeksplicht, kan [eiser 1] niet worden tegengeworpen hier geen nader onderzoek naar te hebben uitgevoerd.

3.10.

Gelet op het voorgaande faalt het betoog van gedaagden en blijft de kantonrechter bij haar eindbeslissingen in het tussenvonnis van 15 februari 2022.

De omvang van de schade

Standpunt [eiser 1]

3.11.

stelt meerdere schadeposten te hebben die betrekking hebben op perceelonderdeel [X] . Zij schat haar totale schade na eiswijziging op € 20.689,81. Indien de wijziging van eis niet wordt toegestaan, wordt een totaalbedrag van € 15.153,46 gevorderd. Enerzijds stelt [eiser 1] schade te hebben geleden doordat er een asbestinventarisatie is geweest (totale kosten € 2.600, waarvan € 1.625 aan perceeldeel [X] moet worden toegerekend). De overige kosten zijn gemaakt in verband met de herinrichting van de tuin.

3.12.

Voor de herinrichting van de verharding is aanvankelijk rekening gehouden met de omstandigheid dat de bestrating/tegels opnieuw zouden worden gebruikt. De kosten voor het opnieuw bestraten van de verharding gerelateerd aan perceelonderdeel [X] werden begroot op een bedrag van € 8.494,71. De kosten voor het opnieuw bestraten zijn echter hoger uitgevallen, doordat de tegels niet meer opnieuw gebruikt konden worden. De tegels zijn namelijk beschadigd bij het verwijderen en zijn in aanraking gekomen met verontreinigd puin. In het totaal is er een oppervlakte van 210 m2 tuin bestraat. De oppervlakte van het gebied dat betrekking heeft op de sanering van perceelonderdeel [X] bedraagt 182 m2. De schadevergoeding ten aanzien van de bestrating wordt daarom begroot op € 14.012,21 (totale kosten opnieuw bestraten tuin ad € 16.167,94 gedeeld door 210 en vervolgens vermenigvuldigd met 182 is € 14.012,21). Gelet hierop heeft [eiser 1] haar eis gewijzigd. Indien de eiswijziging niet wordt toegestaan, zal voor wat betreft de betegeling worden aangesloten bij de oorspronkelijke offerte van € 8.494,71.

3.13.

Bij het uitvoeren van de saneringswerkzaamheden zijn verder voertuigen over het gazon gereden ten behoeve van de asbestsanering in perceelonderdeel [X] . Door toedoen van rijbewegingen van de voertuigen en het opslaan van afgegraven grond en puin, is het gazon dusdanig aangetast dat dit deel van de tuin opnieuw ingezaaid moest worden. In totaal is er een oppervlakte van 325 m2 gazon opnieuw ingezaaid. Slechts 175 m2 gazon had betrekking op perceelonderdeel [X] . Het schadebedrag ten aanzien hiervan wordt daarom begroot op € 1.077,60 (€ 2.001,26 gedeeld door 325 en vervolgens vermenigvuldigd met 175).

3.14.

Vanwege de uitgevoerde saneringswerkzaamheden met betrekking tot perceelonderdeel [X] heeft ook een windscherm moeten wijken. Met het opnieuw

plaatsen van het windscherm gaat een bedrag van € 3.975,- gemoeid.

3.15.

Gelet op het vorenstaande vordert [eiser 1] – na wijziging van eis – een totaalbedrag van € 20.689,81. Indien de wijziging van eis niet wordt toegestaan zal voor wat betreft de betegeling worden aangesloten bij de oorspronkelijke offerte en wordt een totaalbedrag van € 15.153,46 gevorderd.

Standpunt gedaagden

3.16.

Volgens gedaagden is de wijziging van eis in dit stadium van het geding in strijd met de goede procesorde. De schade dient te worden begroot conform het dictum in het tussenvonnis.

3.17.

Volgens gedaagden stelt [eiser 1] verder niet dat er een causaal verband aanwezig is tussen de gevorderde schade zoals vermeld in de dagvaarding en de door de kantonrechter vastgestelde tekortkoming van gedaagden ten aanzien van deellocatie [X] , zodat toewijzing van schadevergoeding enkel voor die deellocatie niet mogelijk is. Gedaagden wijzen er daarbij op dat blijkens het tussenvonnis enkel schade toewijsbaar is, voor zover de herinrichting van de tuin noodzakelijk is. [eiser 1] stelt in de akte van 15 maart 2022 echter niet dat er een noodzaak was de tuin opnieuw in te richten. De opgevoerde kosten van bestrating, het gazon en het windscherm kunnen niet worden gerelateerd aan de sanering van het nog met asbest verontreinigde deel van deellocatie [X] .

3.18.

Verder betwisten gedaagden de noodzaak van de namens [eiser 1] verrichtte onderzoeken. Er was immers al genoegzaam bekend dat zich op deellocatie [X] asbest bevond boven de grenswaarde. Uit het Saneringsrapport blijkt bovendien dat er op slechts 3 van de 25 meetpunten binnen deellocatie [X] verontreiniging is achtergebleven (en dus niet op 5, zoals uit het namens [eiser 1] uitgevoerde onderzoek zou volgen).

3.19.

Gedaagden betwisten verder de door [eiser 1] gestelde omvang van deellocatie [X] . De perceelgrootte van de onroerende zaak bedraagt 35 are en 25 centiare, aldus

artikel 1 van de koopovereenkomst. Dit komt neer op 3.525 m2. De omvang van deellocatie [X] waar zich nog asbest bevond bedraagt naar schatting ongeveer 12 m2, en wordt in de rapportage (offerte) van [A] uit 2019 als "Deellocatie C" aangemerkt (productie 2 bij de akte na tussenvonnis van [eiser 1] ). Volgens [eiser 1] zou het gaan om 182 m2, maar dat bestrijden gedaagden met klem. Uit de rapportage van [A] blijkt overigens ook dat de monsters van het pad naast het huis niet boven de interventiewaarde kwamen. Mede daarom is de sanering van het pad en het windscherm niet voorzien van een behoorlijke onderbouwing.

3.20.

Gedaagden stellen voorts dat [eiser 1] , door de sanering reeds ter hand te nemen alvorens de aansprakelijkheid door de rechter is vastgesteld, hen heeft belemmerd in het vaststellen, of zelfs maar kunnen schatten van de gestelde schade. Dit dient mee te wegen bij het bepalen van de schade, die volgens gedaagden in de huidige situatie nauwelijks meer te bepalen is. Gelet op de grootte van de te saneren deellocatie, volgens gedaagden in ieder geval niet groter dan ongeveer 12 m2 rondom de walnotenboom, dient te worden uitgegaan van de gewogen aanvankelijk geraamde kosten van de sanering van het gehele perceel voor alle deellocaties waarvan [eiser 1] schade vordert, en dient de oppervlakte van het perceel dus te worden afgezet tegen het gedeelte dat daadwerkelijk moest worden gesaneerd.

3.21.

Gedaagden hebben verder geconstateerd dat [eiser 1] de woning inmiddels te koop heeft gezet. De woning staat vermeld op de website van Funda. Uitdrukkelijk wordt aangegeven dat er een asbestsanering heeft plaatsgevonden. De waardevermeerdering die door de asbestsanering is verwezenlijkt heeft [eiser 1] dus tot uitdrukking kunnen brengen in een hogere vraagprijs en een hogere opbrengst. Voor zover er dus al nadeel was dat voor rekening van gedaagden zou moeten komen, is dit nadeel in de door [eiser 1] gerealiseerde verkoopprijs gecompenseerd, althans had [eiser 1] dit in het kader van haar schadebeperkingsplicht kunnen en moeten compenseren.

Het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de eiswijziging

Juridisch kader

3.22.

Ingevolge artikel 130 Rv is een partij, zolang de rechter nog niet heeft medegedeeld binnen welke termijn hij eindvonnis zal wijzen, bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte, te veranderen of te vermeerderen. De verweerder is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechter beslist, partijen gehoord, zo spoedig mogelijk. De rechter kan op dezelfde grond ook ambtshalve een verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten.

Toegepast op de zaak

3.23.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de wijziging van eis ingediend bij akte na tussenvonnis niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Met deze akte zijdens [eiser 1] is de eis voor gedaagden op een kenbare wijze gewijzigd. Die wijziging in de gevorderde omvang van de schade heeft verder betrekking op dezelfde feitelijke en juridische grondslag, zodat deze ook aansluit bij en past binnen de bewijsopdracht van het tussenvonnis van 15 februari 2022. Gedaagden zijn verder bij antwoordaktes in de gelegenheid geweest zich tegen die gewijzigde eis en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen te verweren en hebben dat ook gedaan, zodat in zoverre ook niet kan worden gesteld dat zij wezenlijk in hun verdedigingsrechten zijn geschaad. Aldus dient de wijziging van eis, gelet op het bepaalde in artikel 130 Rv, te worden toegestaan.

Het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de omvang van de schade

Juridisch kader

3.24.

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 15 februari 2022 geoordeeld dat de woning non-conform is, omdat binnen deellocatie [X] een restverontreiniging is achtergebleven die wel gebruiksbeperkingen met zich brengt. Uit het Saneringsrapport volgde immers dat er een restverontreiniging is achtergebleven onder een duurzame verharding. Tevens stond erin vermeld dat door een fysiek obstakel (boomwortels) een restverontreiniging is achtergebleven op 0,1 m-mv, waarbij de contactmogelijkheden zijn weggenomen door middel van een scheidingsdoek. Bij eventuele toekomstige werkzaamheden op deze plaats, zoals bijvoorbeeld het vervangen van de verharding en/of graafwerkzaamheden, moeten er blijkens het rapport passende maatregelen worden getroffen om blootstelling aan asbest tegen te gaan, waarvoor contact opgenomen dient te worden met het bevoegd gezag. Tegen de achtergrond van die beperkingen heeft de kantonrechter geoordeeld dat er sprake was van een non-conformiteit.

3.25.

Gelet hierop komt enkel die schade voor vergoeding in aanmerking, die in een causaal verband met voornoemde verontreiniging staat (artikel 6:98 BW). Daarbij heeft de kantonrechter tevens geoordeeld dat de kosten gepaard gaande met de herinrichting van de tuin slechts toewijsbaar zijn voor zover die herinrichting voor het normale gebruik van de tuin noodzakelijk is.

3.26.

Uitgangspunt van het schadevergoedingsrecht is verder dat de benadeelde ( [eiser 1] ) zoveel mogelijk in de toestand moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. Ter bepaling van de omvang van de schade moet een vermogensvergelijking worden gemaakt tussen de toestand zoals deze in werkelijkheid is, en de toestand zoals die vermoedelijk zou zijn geweest wanneer de toerekenbare tekortkoming van gedaagden wordt weggedacht. De stelplicht en de bewijslast ten aanzien van het bestaan en de omvang van de schade rusten op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv in beginsel op [eiser 1] .

Toegepast op de zaak

3.27.

Gelet op voornoemd juridisch kader, is de kantonrechter van oordeel dat de kosten voor het vervangen van het windscherm niet voor vergoeding in aanmerking komen. Zonder nadere onderbouwing – die ontbreekt – valt namelijk niet in te zien waarom een windscherm voor het normaal gebruik van de tuin noodzakelijk is.

3.28.

De kantonrechter is verder van oordeel dat gedaagden voldoende gemotiveerd hebben betwist, en dat door [eiser 1] onvoldoende is onderbouwd, dat deellocatie [X] een oppervlakte van 182 m2 (voor wat betreft de verharding) en 175 m2 (voor wat betreft het herinzaaien van het gazon) heeft. In dat verband overweegt de kantonrechter dat noch uit het Saneringsrapport, noch uit de door [eiser 1] overgelegde stukken van [A] waar [eiser 1] in dit verband naar verwijst, volgt wat de oppervlakte van deellocatie [X] is. Die oppervlakte kan evenmin worden afgeleid uit de door [eiser 1] bij akte na tussenvonnis overgelegde productie 4. Uit die foto volgt namelijk niet op welke gegevens die situatieschets is gebaseerd. In de offerte van [A] , door [eiser 1] overgelegd als productie 2 bij akte na tussenvonnis, staat evenmin vermeld hoe de daarin opgenomen deellocaties A en B zich verhouden tot deellocatie [X] (en zulks kan ook niet uit het inventarisatierapport dat als productie 10 bij dagvaarding is overgelegd worden afgeleid).

3.29.

Nu tussen partijen evenwel niet in geschil is dat deellocatie C uit de offerte van [A] betrekking heeft op de boom van deellocatie [X] , stelt de kantonrechter vast dat in ieder geval de tot die locatie behorende oppervlakte (15 m2) tot deellocatie [X] behoort en betrekking heeft op de in het Saneringsrapport vastgestelde achtergebleven verontreiniging als bedoeld in overweging 3.24.

3.30.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de schade die in een causaal verband staat met deellocatie C – en aldus betrekking heeft op een oppervlakte van 15 m2 – voor toewijzing in aanmerking komt. De kantonrechter schat de schade die hiermee gepaard gaat op een bedrag van € 92,37 (€ 2.001,26/325 x 15). Anders dan gedaagden, is de kantonrechter van oordeel dat het opnieuw inzaaien van deze oppervlakte in causaal verband staat tot de restverontreiniging als bedoeld in overweging 3.24. Uit de door [eiser 1] overgelegde foto’s van de werkzaamheden volgt genoegzaam dat de saneringswerkzaamheden tot gevolg hebben gehad dat voor een normaal gebruik van de tuin het herinzaaien van de tuin noodzakelijk was. Aangezien uit de offerte van [A] verder blijkt dat deellocatie C zelf geen verharde locatie betrof, bestaat er in dit verband geen aanleiding om (een deel van) de kosten voor het opnieuw bestraten als schadevergoeding toe te wijzen.

3.31.

Verder is de kantonrechter van oordeel dat de onderzoekskosten eveneens voor toewijzing in aanmerking komen, voor zover betrekking hebbende op deellocatie C. Aangezien [A] blijkens het bij dagvaarding overgelegde inspectierapport uiteindelijk (kennelijk in afwijking van de offerte) in totaal 7 inspectieputjes heeft onderzocht (deellocaties A, B en C), waarvan 1 betrekking had op deellocatie C en [eiser 1] blijkens de stellingen in de akte na tussenvonnis voor alle drie de locaties € 2.600,- heeft betaald, zal de kantonrechter in zoverre als schade gerelateerd aan deellocatie C een bedrag van € 371,43 (€ 2.600/7) toewijzen. Voor zover gedaagden stellen dat deze onderzoekskosten nodeloos zijn gemaakt, omdat de verontreiniging reeds op basis van het Saneringsrapport bekend was, wordt dat verweer gepasseerd. Immers, zoals ook uit die offerte blijkt, was het betreffende onderzoek nodig in het kader van de door van gemeentewege uit te voeren saneringswerkzaamheden.

3.32.

De kantonrechter zal de gevorderde schade voor het overige afwijzen. Redengevend hiervoor is dat [eiser 1] , ondanks hiertoe bij dagvaarding, in de aanloop naar de zitting en bij akte na tussenvonnis in de gelegenheid te zijn geweest, onvoldoende heeft onderbouwd dat de overig door hem gestelde schade daadwerkelijk betrekking heeft op aan deellocatie [X] gerelateerde oppervlakte. Aldus heeft [eiser 1] haar schade – behoudens de aan deellocatie C gerelateerde schade – mede gelet op de gemotiveerde betwisting zijdens gedaagden, onvoldoende onderbouwd.

3.33.

Voor zover gedaagden nog stellen dat [eiser 1] geen schade heeft geleden, dan wel haar schadebeperkingsplicht heeft geschonden, nu zij blijkens een advertentie op Funda haar woning te koop heeft aangeboden en aldus de herinrichtingskosten en onderzoekskosten ook kan afwentelen op (potentiële) kopers, is dat standpunt onnavolgbaar. Immers, niet valt in te zien dat [eiser 1] niet dezelfde prijzen bij de verkoop van de woning had kunnen verkrijgen indien zij de woning conform de overeenkomst (en dus zonder gebruiksbeperkende asbestverontreiniging) geleverd had gekregen. In zoverre valt dan ook niet in te zien dat de betere verkoopbaarheid als gevolg van de sanering en herinrichting tot geen of minder schade zou kunnen leiden of zou kunnen vallen onder de schadebeperkingsplicht van [eiser 1] als bedoeld in artikel 6:101 BW.

3.34.

De kantonrechter ziet tot slot geen aanleiding om een correctie ‘oud voor nieuw’ toe te passen, nu niet valt in te zien dat de waarde van het heringezaaide gazon hoger zou liggen dan de oorspronkelijke grond rondom de boom.

Conclusie

3.35.

De kantonrechter is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de door [eiser 1] gevorderde hoofdsom kan worden toegewezen tot een bedrag van € 463,80.

De wettelijke rente

3.36.

De kantonrechter zal gedaagden vanaf 21 augustus 2019 veroordelen in de wettelijke rente over voornoemde hoofdsom. Zoals in het tussenvonnis van 15 februari 2022 is overwogen, waren gedaagden als gevolg van hun e-mails van 7 augustus 2019 ( [gedaagde 1] ) en 21 augustus 2019 ( [gedaagde 3] ) van rechtswege in verzuim.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.37.

De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat [eiser 1] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De door [eiser 1] gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen beperkt worden toegewezen. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is gegrond op de oorspronkelijke hoofdsom en is daardoor hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief over de toegewezen hoofdsom. Dit houdt in dat een bedrag van € 69,57 (15% van € 463,80) wordt toegewezen.

Proceskosten

3.38.

In artikel 237 Rv is, voor zover van belang, het volgende geregeld:

1. De partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, wordt in de kosten veroordeeld. De kosten mogen echter geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd tussen echtgenoten of geregistreerde partners of andere levensgezellen, bloedverwanten in de rechte lijn, broers en zusters of aanverwanten in dezelfde graad, alsmede indien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Ook kan de rechter de kosten die nodeloos werden aangewend of veroorzaakt, voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.

3.39.

De kantonrechter is aldus bevoegd om de proceskosten te compenseren, indien beide partijen op onderdelen in het gelijk worden gesteld. In dit geval acht de kantonrechter compensatie van de proceskosten ook redelijk. Immers, vaststaat dat aan [eiser 1] een non-conforme woning was geleverd, zodat zij in zoverre in deze procedure in het gelijk is gesteld. Daar staat echter tegenover dat de toe te wijzen schade aanzienlijk beperkter is dan door [eiser 1] was gesteld, zodat de kantonrechter het niet redelijk voorkomt om de door [eiser 1] gemaakte proceskosten voor rekening van gedaagden te laten komen. De kantonrechter zal de proceskosten van partijen aldus compenseren.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om aan [eiser 1] te betalen een bedrag van € 463,80 (zegge: vierhonderd drieënzestig euro en tachtig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 21 augustus 2019, tot aan de dag van volledige voldoening;

4.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des de een betaalt de ander zal zijn gekweten, in de buitengerechtelijke incassokosten, te voldoen aan [eiser 1] en begroot op € 69,57 (zegge: negenenzestig euro en zevenenvijftig eurocent),;

4.3.

bepaalt dat de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. U. van Houten op 7 juni 2022.

Voetnoten

1. Vgl. HR 6 maart 2020, ECLI:NL:PHR:2020:240 (conclusie P-G F.F. Langemeijer, overweging 2.7).

2. Vgl. Hoge Raad 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, r.o. 3.4.2.