ECLI:NL:RBOVE:2019:1919

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/223483 / HA ZA 18-440

Vonnis van 24 april 2019

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. J.J. Wolleswinkel te Barneveld,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.E. Broesterhuizen te Deventer.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 december 2018;

- de op 28 februari 2019 ten behoeve van de comparitie overgelegde akte aanvulling gronden tevens overlegging producties van [eiser] met 17 producties;

- de op 5 maart 2019 ten behoeve van de comparitie overgelegde akte overlegging producties van [gedaagde] met 8 producties;

- de op 5 maart 2019 ten behoeve van de comparitie overgelegde akte overlegging producties van [eiser] met 2 producties;

- het proces-verbaal van comparitie van 15 maart 2019;

- de op 28 maart 2019 ten behoeve van het proces-verbaal ontvangen brief van [eiser] ;

- de op 28 maart 2019 ten behoeve van het proces-verbaal ontvangen brief van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is samen met De Zon B.V. en De Zon Enschede Holding B.V. eigenaar van onroerend goed aan de Zuiderhagen 43 te Enschede. [eiser] had het plan opgevat om dit onroerend goed te ontwikkelen. Dit plan behelsde de bouw van vijftien appartementen met gezamenlijke ruimtes en twee commerciële ruimtes. Dit vastgoedproject is ‘De Zon’ genoemd (hierna: project De Zon).

2.2.

[gedaagde] is een bouwbedrijf dat onroerend goed koopt ter ontwikkeling en daaropvolgende verkoop aan derden.

2.3.

Op 25 november 2015 verleende de gemeente Enschede aan De Zon B.V. een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit ten behoeve van het project. Ook stelde de gemeente Enschede bij besluit van 15 december 2015 een subsidie beschikbaar van € 195.000,00 voor project De Zon.

2.4.

De eigenaars hebben het project te koop aangeboden op beleggingspanden.nl.

2.5.

In maart 2017 zijn [eiser] en [gedaagde] met elkaar in contact getreden over project De Zon.

2.6.

Op 10 april 2017 vond een bespreking tussen partijen plaats, waarna [gedaagde] twee begrotingen voor de realisatie van project De Zon aan [eiser] toestuurde.

2.7.

Op 3 mei 2017 had [gedaagde] een gesprek met de gemeente Enschede over project De Zon om te bezien in hoeverre de plannen binnen de vergunning pasten. Daartoe dienden de plannen te worden aangepast.

2.8.

Medio mei 2017 vond een bespreking plaats tussen partijen, waarbij is gesproken over de uitganspunten en intenties aangaande project De Zon.

2.9.

Op 19 mei 2017 stuurde de heer [A] , projectontwikkelaar bij [gedaagde] , een e-mailbericht aan [B] , mede-eigenaar van De Zon B.V., waarin staat:

“Dag [B] ,

Fijn dat we eruit zijn voor de Pijpenstraat. We zijn nu aan het werk om het vervolg vorm te geven. We hebben hiervoor veel gegevens (met name tekenwerk), maar missen nog wel een aantal stukken (zie bijlage).(…)
”

2.10.

Bij e-mail van 31 mei 2017 stuurt [A] aan [eiser] een e-mail met een concept overeenkomst in de bijlage. In deze e-mail schrijft [A] :

“Dag [B] en [eiser] ,

Bijgaand ontvangen jullie zoals afgesproken een conceptversie van de intentieovereenkomst. Deze overeenkomst zou de tijd kunnen overbruggen tot het moment dat we de definitieve overeenkomst kunnen sluiten. Willen jullie hier nog eens naar kijken?(…)
”

De bijgevoegde overeenkomst draagt de titel ‘intentieovereenkomst’. Hierin is onder meer opgenomen:

“KoopsomEigenaar verkoopt aan [gedaagde] het bouwplan van het plan “De Zon” en [gedaagde] verkoopt (na realisatie) aan eigenaar de horecaruimte op de begane grond. De aan- en verkoop wordt met elkaar verrekend tot een koopsom van € 165.000,- exclusief omzetbelasting te betalen door [gedaagde] .(…)
”

Op de e-mail van 31 mei 2017 is door [eiser] niet gereageerd. De bijgevoegde overeenkomst is door partijen nooit ondertekend.

2.11.

Gedurende juni 2017 spraken partijen over de realisatie van een toilettengroep in project De Zon. In juli 2017 had [gedaagde] contact met de gemeente Enschede over het project en bespraken partijen de sloopkosten. Vervolgens hadden partijen gedurende september en oktober 2017 overleg over de invulling van de overeenkomst die [gedaagde] doende was op te stellen. Daarbij stond de fiscale constructie ter discussie, waarvoor [gedaagde] in afwachting was van advies van een fiscalist.

2.12.

Op 3 november 2017 e-mailde [A] aan (onder meer) [eiser] dat het advies van de fiscalist was ontvangen en dat dit aanzienlijke aanpassingen in de overeenkomst tot gevolg zou hebben, waarover men het nog eens moest worden.

2.13.

Tevens vond op 3 november 2017 overleg plaats tussen partijen. Van dit overleg maakten beide partijen een samenvatting. Zo zond [eiser] op 3 oktober 2017 aan [gedaagde] een samenvatting waarin het volgende staat opgenomen:

“Naar aanleiding van ons gesprek van vrijdag 3 november, waarin diverse vragen van [gedaagde] en de antwoorden van ons hebben besproken. Wij hebben de exploitatieovereenkomst nog eens goed doorgenomen en ons de vraag gesteld wat het probleem hiervan is. Wij hebben project de Zon aan U verkocht zoals het in die tijd was groot €. 165.000 ex btw-euro en de subsidie van de Gemeente Enschede groot €. 195.000 euro. Wij hebben tot aan de overeenkomst met [gedaagde] aan alle verplichtingen voldaan die er toen waren.(…)

Conform afspraak willen wij dit jaar afronden en de verkoop- en koopovereenkomst bewerkstelligen.(…)
”

2.14.

[A] reageerde hierop bij e-mail met bijlage van 8 november 2017 en schreef onder meer het volgende:

“Dag heren,

Nogmaals dank voor het constructieve gesprek van afgelopen vrijdag(…)
.

Brief 3 november

We ontvingen na onze afspraak van afgelopen vrijdag nog een email van [B], waarin jullie aangeven de exploitatieovereenkomst doorgenomen te hebben en enkele problemen te zien. Wij zien geen grote problemen, al is het voordat we onze intentie omzetten in een daadwerkelijke koopovereenkomst wel heel belangrijk om te weten dat er niks tussen wal en schip valt.(…)
In de eerste paragraaf wordt terloops genoemd dat de grond aangekocht is. Dit is nog niet het geval. We hebben de intentie uitgesproken, maar zijn natuurlijk wel op zoek naar een “gezond” plan voordat we tot aankoop overgaan. Hier hebben we vrijdag uitgebreid over gesproken.(…)
”

In de bijlage bij deze e-mail zit een puntsgewijs gespreksverslag. Daarin staat onder andere het volgende:

“Wat nog ter tafel komt

Afgesproken is dat [gedaagde] nog maximaal 4 weken tijd heeft (na het moment waarop duidelijkheid is over de fiscale constructie en bovengenoemde punten) om tot afronding van de plannen te komen en hiermee de beslissing te nemen tot aankoop van de locatie. Hierbij is het, zoals eerder besproken, voor [gedaagde] een voorwaarde om overeenstemming te vinden met een belegger tegen de juiste prijs en condities.”

2.15.

Op 30 november 2017 e-mailde [A] aan de heer [C] namens De Zon B.V.:

“Dag [C] ,

Zit in een bespreking, maar zag dat je net gebeld had. Daarom maar even kort via de email. Ik heb gisteravond kort met [D], vestigingsleider bij [gedaagde] , toevoeging rechtbank]
gesproken. We hebben alle antwoorden nog niet die we nodig hebben. Volgens mij zijn de 4 weken ook nog niet verstreken. Mocht je het omwille van de tijd nodig vinden om een ander traject in te zetten, dan zal ik je niet tegenhouden. Ik kan me namelijk voorstellen dat de noodzaak voor [eiser] hoog is. Laat me dit dan wel even weten.”

2.16.

Op 1 december 2017 stuurde Keizer de volgende e-mail aan [eiser] en Steffens:

“Geachte heer [eiser] en [B] ,

We hebben op 3 november jl. bij elkaar gezeten om te spreken over de stand van zaken met betrekking tot de ontwikkeling en realisatie van het plan “De Zon”.

Tijdens dit overleg hebben we aangegeven nog een aantal vragen te hebben. Na het beantwoorden van deze vragen zouden we vervolgens maximaal 4 weken tijd nemen om een definitieve keuze te maken voor het wel of niet overnemen van het plan. Deze tijd is nog niet verstreken, maar we begrepen van [C] dat een snel antwoord nu absoluut noodzakelijk is. Dit omdat dit jullie, op het moment dat wij de plannen niet doorzetten, nog enige tijd geeft om met een alternatief aan de slag te gaan.

Helaas hebben wij, ondanks alle inspanningen en gemaakte kosten, besloten om het plan geen vervolg te geven. Dit om een tweetal redenen. Zo laat het plan, door enerzijds de stijgende bouwkosten en anderzijds tegenvallende opbrengsten, een negatief resultaat zien. Naast dit negatieve resultaat zijn er nog behoorlijk wat risico’s om het project goed uit te kunnen voeren. De combinatie van risico’s ten opzichte van het negatieve resultaat hebben ons genoodzaakt om dit besluit te moeten nemen.(…)
”

2.17.

Na deze e-mail heeft overleg plaatsgevonden tussen partijen, hetgeen niet tot een oplossing heeft geleid. Daarop heeft de advocaat van [eiser] op 16 maart 2018 een brief aan [gedaagde] gestuurd, waarin onder meer is opgenomen:

“In mei 2017 heeft cliënt met [gedaagde] overeenstemming bereikt over de koop van het project De Zon te Enschede.(…)
In het najaar van 2017 is uwerzijds echter aangegeven te overwegen af te zien van nakoming van de overeenkomst. Hierop is zijdens cliënt per 3 november 2017 een termijn van 4 weken gegeven voor nakoming. Op 1 december 2017 werd uwerzijds bericht dat de overeenkomst niet zou worden nagekomen. Gelet voormelde is er sprake van verzuim in de nakoming van de overeenkomst. Dientengevolge wordt door cliënt hierdoor de overeenkomst ontbonden.

Voormelde ontbinding resulteert in een schadevergoedingsverplichting.(…)
”

In de brief is de totale schade becijferd op € 977.000,00.

2.18.

Bij brief van 6 april 2018 heeft [gedaagde] gemotiveerd alle aansprakelijkheid van de hand gewezen en heeft zij de gestelde schade betwist.

2.19.

De grond behorend bij project De Zon is op 5 juni 2018 verkocht en geleverd aan een derde partij.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank:

primair: verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden ten gevolge van het niet nakomen van de overeenkomst aangaande het project De Zon;

subsidiair: verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden ten gevolge van schending van de precontractuele goede trouw;

zowel primair als subsidiair:

i. [gedaagde] veroordeelt tot voldoening aan [eiser] van:

a. primair: een bedrag van € 926.000,00;

b. subsidiair: het positieve contractsbelang nader op te maken bij staat, alsmede aan voorschot op de schadevergoeding een bedrag van € 500.000,00;

c. meer subsidiair: het negatieve contractsbelang nader op te maken bij staat;

te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 december 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;

ii. [gedaagde] veroordeelt tot voldoening aan [eiser] ter zake kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter voldoening buiten rechte een bedrag van € 3.678,40 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

iii. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

[eiser] stelt hiertoe, samengevat, dat partijen in mei 2017 overeenstemming hebben bereikt over de verkoop van project De Zon door [eiser] aan [gedaagde] . Partijen zijn doende geweest de overeenstemming vast te leggen. Ook heeft [gedaagde] uitvoering gegeven aan de bereikte overeenstemming. [gedaagde] heeft de samenwerking tussen partijen eenzijdig beëindigd per e-mail van 1 december 2017 aan [eiser] . Door deze beëindiging schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van de koopovereenkomst, waardoor [eiser] schade lijdt. [eiser] heeft op 16 maart 2018 de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. [eiser] vordert schadevergoeding op grond van artikel 6:277 BW. Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] de precontractuele goede trouw heeft geschonden door vergevorderde onderhandelingen tussen partijen over project De Zon, eenzijdig af te breken. Voor het geval de medewerkers van [gedaagde] geen vertegenwoordigingsbevoegdheid hadden, hebben zij onrechtmatig gehandeld door zich als zodanig voor te doen. Tot slot voert [eiser] aan dat hij in zijn hoedanigheid van aandeelhouder van De Zon B.V. schade heeft geleden in de vorm van gemiste dividend uitkeringen en een lagere waarde van de aandelen.

3.3.

[gedaagde] betwist de stellingen en vorderingen van [eiser] . Daartoe voert zij aan dat [eiser] geen enig eigenaar was van project De Zon en daarom niet zelfstandig bevoegd was om dit te vervreemden. Tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen. De personen die namens [gedaagde] de gesprekken met [eiser] hebben gevoerd, zijn niet vertegenwoordigingsbevoegd. Ook was er op 1 december 2017 geen sprake van een gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen bij [eiser] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] vordert primair, naast de verklaring voor recht, schadevergoeding op grond van artikel 6:277 BW. Dit artikel geeft de partij die een overeenkomst ontbindt, recht op schadevergoeding indien de ontbinding is gegrond op een tekortkoming door de wederpartij. Daartoe stelt [eiser] dat tussen partijen op 18 mei 2017 mondeling een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [gedaagde] betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en voert aan dat er om die reden ook geen overeenkomst bestond die door [eiser] kon worden ontbonden. De gevorderde schadevergoeding dient daarom te worden afgewezen, aldus [gedaagde] .

Totstandkoming overeenkomst

4.2.

Om de primaire vorderingen van [eiser] te kunnen beoordelen, moet eerst komen vast te staan of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan (6:217 lid 1 BW). De aanvaarding en het aanbod moeten daarbij inhoudelijk overeenstemmen (6:225 BW). Of een overeenkomst tot stand is gekomen, hangt (uiteindelijk) af van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden (HR 21 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD5352).

4.3.

[eiser] stelt dat partijen op 18 mei 2017 mondeling een overeenkomst hebben gesloten, inhoudende dat:
- [gedaagde] het volledige project De Zon koopt van [eiser] ;
- [gedaagde] daarvan 15 appartementen behoudt / doorverkoopt en de horecaruimte op de begane grond teruglevert aan [eiser] ;
- [gedaagde] aan [eiser] € 165.000,00 voldoet.

[gedaagde] betwist gemotiveerd dat partijen mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten. Daartoe voert zij aan dat op 11 mei 2018 wel een bespreking heeft plaatsgevonden, maar dat daarbij slechts de wijze van samenwerking en uitgangspunten zijn besproken en partijen enkel de intentie hebben uitgesproken om te onderzoeken of zij op basis daarvan tot een financieel haalbaar plan konden komen.

4.4.

Ter onderbouwing van zijn betwiste stelling dat op 18 mei 2017 mondeling een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake project De Zon, verwijst [eiser] naar het hiervoor (onder 2.9) geciteerde emailbericht van [A] van 19 mei 2017. Uit deze e-mail volgt weliswaar dat [A] en [eiser] met betrekking tot de Pijpenstraat ergens ‘uit zijn gekomen’, maar daaruit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dát en, zo ja, welke afspraken partijen concreet zouden hebben gemaakt.

4.5.

Uit de omstandigheid dat [A] vervolgens op 31 mei 2017 een conceptversie van een (intentie)overeenkomst aan [eiser] stuurt, blijkt naar het oordeel van de rechtbank evenmin dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Integendeel, in dit stuk zijn aanwijzingen te vinden voor het standpunt van [gedaagde] dat partijen medio mei 2017 slechts hun intenties met betrekking tot project De Zon bespraken en dat deze intenties de basis vormden voor verdere contractsonderhandelingen. In de begeleidende e-mail (zie hiervoor 2.10) benoemt [A] uitdrukkelijk dat het
“een conceptversie van de intentieovereenkomst”betreft en dat het doel van deze overeenkomst is het overbruggen van de tijd tot tussen partijen een definitieve overeenkomst kan worden gesloten. [eiser] heeft deze overeenkomst niet getekend, of anderszins op de conceptovereenkomst of de begeleidende e-mail gereageerd. Voor zover partijen met de conceptovereenkomst al meer beoogden dan de enkele vastlegging van intenties, blijkt nergens uit dat de inhoud daarvan door [eiser] is aanvaard.

4.6.

Bovendien bleven partijen in de daaropvolgende maanden uitdrukkelijk in gesprek over de totstandkoming en inhoud van een overeenkomst. Zo werd gesproken over openstaande vragen, wijzigingen in de plannen, aanpassing van de koopprijs als gevolg van sloopkosten, de planning van het proces en de gewenste fiscale constructie. Ook uit het feit dat partijen na mei 2017 nog onderhandelden over verschillende belangrijke aspecten van de overeenkomst, volgt dat tussen partijen nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen.

Bevestiging overeenkomst door uitvoering?

4.7.

[eiser] heeft aangevoerd dat ook uit het feit dat [gedaagde] uitvoering gaf aan de (gestelde) koopovereenkomst, moet worden afgeleid dat tussen partijen al op 18 mei 2017 een overeenkomst tot stand was gekomen. Dit wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist. Als uitvoering benoemt [eiser] onder meer dat tussen partijen afstemming plaatsvond over de realisatie van de toilettengroep in project De Zon, dat [gedaagde] direct contact had met de gemeente over het project, dat partijen communiceerden over de notariële afhandeling en dat [gedaagde] zich richtte op het definitief maken van de contractstukken.

4.8.

In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, tonen de door [eiser] benoemde handelingen van [gedaagde] niet, althans onvoldoende aan dat partijen al een koopovereenkomst hadden gesloten. Uit de genoemde handelingen blijkt hooguit dat partijen zich inspanden om in het kader van de in een concept-overeenkomst vastgelegde intentie voorbereidingen voor de totstandkoming van een definitieve overeenkomst te treffen, ook door middel van bepaalde uitvoeringshandelingen. Dat wordt bevestigd door het feit dat [gedaagde] in haar communicatie telkens laat blijken dat er nog geen definitieve overeenstemming is. Als dit onjuist was, dan had het op de weg van [eiser] gelegen om [gedaagde] daar op te wijzen.

Tussenconclusie

4.9.

Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat niet is gebleken dat partijen op of rond 18 mei 2017 een koopovereenkomst hebben gesloten. Dit betekent dat er geen sprake kan zijn van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van een overeenkomst en dus evenmin van een ontbinding op grond daarvan. De gevorderde verklaring voor recht en de schadevergoeding op grond van artikel 6:277 BW zullen dan ook worden afgewezen.

Onrechtmatige daad: afbreken onderhandelingen

4.10.

Subsidiair legt [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] de precontractuele goede trouw heeft geschonden door de onderhandelingen tussen partijen eenzijdig af te breken. Dit afbreken zou onaanvaardbaar zijn vanwege het gerechtvaardigd vertrouwen van [eiser] in de totstandkoming van een overeenkomst.

4.11.

Als onweersproken staat vast dat partijen in onderhandeling waren over project De Zon. [gedaagde] betwist dat [eiser] er op 1 december 2017, het moment van afbreken van de onderhandelingen, gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen.

4.12.

Volgens vaste rechtspraak geldt als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen het volgende. Ieder van de onderhandelende partijen is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. De onderhandelende partijen zijn verplicht hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval dat onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. (HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Dit is een strenge maatstaf, waarbij men terughoudend moet zijn met het aannemen van onaanvaardbaarheid.

Gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen

4.13.

Aan de hand van deze maatstaf moet worden beoordeeld of [eiser] op het moment van het afbreken van de onderhandelingen door [gedaagde] op

1 december 2017, gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het tot stand komen van de overeenkomst.

4.14.

Vast staat dat partijen na een periode van onderhandeling op 3 november 2017 hebben gesproken over het project en dat tijdens die bespreking een termijn van vier weken is besproken. [gedaagde] voert aan dat deze vier weken waren bedoeld om te komen tot een afronding van de plannen en een definitieve ‘go’ of ‘no go’ over het aangaan van het project De Zon. Dit is ter zitting bevestigd door [eiser] , die over deze termijn verklaarde dat hij binnen vier weken van [gedaagde] wilde weten of het project wel of niet door zou gaan en waar partijen dan aan vast zaten.

4.15.

Met een verwijzing naar deze vierweken termijn, brak [gedaagde] vervolgens de onderhandelingen af door in haar e-mail van 1 december 2017, dus binnen deze termijn, aan [eiser] mee te delen dat zij had besloten project De Zon geen vervolg te geven.

4.16.

Uit het feit dat partijen op 3 november 2017 een termijn afspraken waarbinnen [gedaagde] kon beslissen of zij zou doorgaan met project De Zon en zo ja, onder welke voorwaarden, blijkt dat zowel over de totstandkoming als over inhoud van de overeenkomst bij partijen nog aanzienlijke onzekerheid bestond. Aldus bestond de mogelijkheid dat [gedaagde] zou besluiten om niet door te gaan met project De Zon.

4.17.

De door [eiser] in (randnummer 82 van) de dagvaarding benoemde omstandigheden waarop zijn totstandkomingsvertrouwen is gebaseerd, doen niet af aan deze onzekerheid. De rechtbank constateert dat deze (deels betwiste) omstandigheden - op één na - plaatsvonden voorafgaand aan 3 en 8 november 2017, zijnde het moment van de vierweken afspraak, respectievelijk van de bevestiging daarvan door [A] . Waar [eiser] het door [gedaagde] op 21 november 2017 gevraagde akkoord op de fiscale constructie nog aanhaalt als grond voor zijn totstandkomingsvertrouwen, oordeelt de rechtbank dat het vragen van akkoord op een enkel onderdeel onvoldoende is om gerechtvaardigd totstandkomingsvertrouwen te wekken. Bovendien staat daar tegenover een bericht van [A] van 30 november 2017, waarin hij schrijft dat [gedaagde] nog niet alle antwoorden heeft die zij nodig heeft.

Tussenconclusie

4.18.

Gelet op het voorgaande oordeelt de rechtbank dat [eiser] op het moment van afbreken van de onderhandelingen niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de totstandkoming van een (koop)overeenkomst aangaande project De Zon. Aldus is niet gebleken dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door de onderhandelingen af te breken.

Dat het afbreken van de onderhandelingen op grond van ‘de andere omstandigheden van het geval’ onaanvaardbaar moet worden geoordeeld, is niet gesteld of gebleken.

Dit betekent dat er geen grondslag is voor toewijzing van de subsidiaire vorderingen van [eiser] .

Conclusie vorderingen en proceskosten

4.19.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eiser] dienen te worden afgewezen. De overige door partijen aangevoerde stellingen en verweren kunnen om die reden onbesproken blijven.

4.20.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] B.V. worden begroot op:

- griffierecht € 3.946,00

- salaris advocaat €
6.198,00(2 punten × tarief € 3.099,00)

Totaal € 10.144,00

4.21.

De door [gedaagde] gevorderde wettelijke rente en nakosten zullen worden toegewezen op de in het dictum weergegeven wijze.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 10.144,00, bij niet voldoening binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, mr. H. Bottenberg - van Ommeren en mr. drs. A.M. van Diggele en in het openbaar uitgesproken door mr. H. Bottenberg – van Ommeren op 24 april 2019.