Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 17/244
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiseres] ,
gevestigd te Groningen, eiseres,
gemachtigde: M.R. van Yperen,
gemachtigde: M.R. van Yperen,
en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder.
[jw.sys.1.proc_jaar]/[jw.sys.1.proc_vnr]
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder
de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2016. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 5.937.000,00 per waardepeildatum
1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2016 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) niet-woning opgelegd van € 18.855,91.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 januari 2017 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot
€ 5.237.000,00. De aanslag OZB niet-woning is dienovereenkomstig verlaagd. Verweerder heeft eiseres hierbij een tegemoetkoming in de proceskosten toegekend van € 649,30.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juni 2017. Eiseres is verschenen, vertegenwoordigd door A. Oosters.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G. Knol, vergezeld door
ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 1992, met een bruto vloeroppervlakte van 4.320 m². Bij de onroerende zaak hoort een fietsenstalling en er zijn 76 parkeerplaatsen.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3.Het geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015.
Eiseres heeft aangevoerd dat op basis van het door haar overgelegde taxatierapport de waarde van de onroerende zaak niet hoger kan zijn dan € 3.839.000,00.
Door verweerder wordt in de uitspraak op bezwaar verwezen naar een naburig pand waarbij een huur gerealiseerd zou zijn van € 107,00 per vierkante meter, maar er is niet aangegeven welk pand dit is. Daarbij is het opvallend dat verweerder totaal voorbij gaat aan de eigen vraaghuur van de onroerende zaak. Het pand wordt ondertussen al verschillende jaren op de vrije markt aangeboden, maar bij gebrek aan interesse is de vraagprijs inmiddels bijgesteld tot € 95,00 per vierkante meter. Het pand staat echter nog steeds leeg, waaruit blijkt dat de vraagprijs nog steeds te hoog is.
De kapitalisatiefactor kan niet hoger zijn dan 8,41. Dit is onderbouwd met een drietal marktgegevens die gezamenlijk een kapitalisatiefactor geven van 8,41.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad
29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,
nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ter voorlichting van eiseres merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door ing. P.J.G. Jansen, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 5.373.000,00.
In voormeld taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij wordt de waarde bepaald door de huurwaarde per jaar van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie of kan worden bepaald door de oppervlakte van het object te vermenigvuldigen met een huurprijs per m² per jaar. Voor de kapitalisatiefactor geldt ook dat deze wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie of kan worden berekend.
In het taxatierapport van verweerder is voor de onroerende zaak van eiseres een totale huurwaarde vastgesteld van € 475.200,00 per jaar. Deze huurwaarde is tot stand gekomen op basis van een huurwaarde van € 110,00 per m² per jaar. Daarnaast is een waarde toegekend aan de bij de onroerende zaak horende fietsenstalling en parkeerplaatsen. Verder is in het taxatierapport van verweerder voor de onroerende zaak van eiseres een kapitalisatiefactor berekend van 10,5.
De rechtbank stelt vast dat de taxateur in zijn rapport bij de berekening van de WOZ-waarde van de onroerende zaak uit is gegaan van een andere huurwaarde per m² dan in de uitspraak op bezwaar is weergegeven, namelijk € 110,00 in plaats van de gestelde € 105,00 per m².
Uitgaande van deze huurwaarde en de door de taxateur berekende kapitalisatiefactor van 10,5 berekent de rechtbank de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 5.181.000,00, hetgeen een lagere waarde geeft dan door verweerder in de uitspraak op bezwaar is weergegeven.
Als onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde is gewezen op een drietal verhuurde kantoorruimten, gelegen aan de [adres 2] (kantorencomplex [naam] , waarvoor huurprijzen worden gerealiseerd van € 105,00, € 120,00 en € 119,00 per m².
De rechtbank stelt vast dat de jongste huurovereenkomst dateert van 1 juli 2015, en daarin is een huurprijs overeengekomen van € 105,00 per m² exclusief servicekosten.
Dit kantoorpand ligt schuin tegenover het NS-station en is zowel per auto als per openbaar vervoer zeer goed bereikbaar.
Zoals ter zitting is toegelicht ligt de onderhavige onroerende zaak in een uithoek van het kantorengebied Hanzeland. De onroerende zaak is weliswaar per auto goed te bereiken, maar ligt ongeveer 15 minuten lopen van het station. Op grond hiervan, alsmede gelet op het per 1 juli 2015 overeengekomen huurcijfer van het kantoorpand aan de [adres 2] en de langdurige leegstand, is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde per m² van € 105,00 te hoog is.
Met betrekking tot de berekening van de kapitalisatiefactor op 10,5 merkt de rechtbank op dat door de taxateur van verweerder een Netto Aanvangsrendement (NAR) wordt gehanteerd van 6,28%, bestaande uit een risico-opslag van 5,6 en een basisrendement van 0,68%.
Deze NAR is in afwijking van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie met waardepeildatum 1 januari 2015 is weergegeven.
In het taxatierapport, en nader toegelicht ter zitting, heeft de taxateur aangegeven dat hij niet de risico-opslag heeft overgenomen zoals deze in de Taxatiewijzer voor de regio Oost is weergegeven voor kantoren op de beste locatie, maar dat hij gelet heeft op de specifieke ligging van het kantorenpark en de plaats Zwolle als poort naar het noorden. Om de risico-opslag te bepalen heeft de taxateur een middenweg gekozen tussen de regio’s Noord, Oost en West, waardoor de gemiddelde risico-opslag 5,6 % bedraagt voor kantoren op de beste locatie.
De rechtbank kan verweerder en zijn taxateur hier niet in volgen, nu bij de in de Taxatiewijzer weergegeven NAR per regio al rekening is gehouden met de ligging binnen Nederland. Voor de regio West wordt bijvoorbeeld een aanzienlijk lager percentage gehanteerd dan voor de regio Noord. Er bestaat dan ook naar het oordeel van de rechtbank geen enkele aanleiding om van een gemiddelde risico-opslag van drie regio’s uit te gaan.
Uitgaande van de in de Taxatiewijzer gegeven risico-opslagpercentages voor kantoren in de regio Oost op de beste locatie dient naar het oordeel van de rechtbank een risico-opslag gehanteerd te worden van 6,16% en een NAR van 6,84%, hetgeen een kapitalisatiefactor geeft van 9,7.
Gelet op voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.
Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde van
€ 3.839.000,00 niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres hier niet in geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Uit het door eiseres overgelegde taxatierapport blijkt dat bij de berekening van de verdedigde waarde uit is gegaan van een huurwaarde van € 95,00 per m² en een kapitalisatiefactor van 8,41. De huurwaarde is gebaseerd op de vanaf 11 april 2016 geldende huurvraagprijs van de onroerende zaak, de kapitalisatiefactor is berekend op het gemiddelde van drie kapitalisatiefactoren van kantoorpanden elders in Zwolle.
Ter zitting is nog aangevoerd dat de huurwaarde van € 95,00 per m² feitelijk te hoog is, nu het pand in de periode van maart 2015 tot maart 2016 verhuurd is geweest voor € 85,00
per m².
De rechtbank volgt eiseres in een huurwaarde van € 95,00 per m², rekening houdende met het feit dat het pand feitelijk vanaf juni 2013 leeg staat. De rechtbank ziet geen reden om uit te gaan van een huurwaarde van € 85,00 per m², nu de huurder van de onroerende zaak over de periode van maart 2015 tot maart 2016 een lagere huur heeft kunnen bedingen en eiseres baat had bij de verhuur. Daarbij geldt dat nadat deze huurder het pand heeft verlaten een
huurprijs wordt gevraagd van € 95,00.
De rechtbank volgt eiseres niet in de door haar bepaalde kapitalisatiefactor, nu uit is gegaan van een gemiddelde van kapitalisatiefactoren van kantoren die in andere delen van Zwolle liggen.
Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leven, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 4.369.000,00.
5.Proceskosten
De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 990.00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van
€ 495,00 en wegingsfactor 1). De kosten voor het uitgebrachte taxatierapport zijn in de uitspraak op bezwaar reeds vergoed.
6.Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle per
waardepeildatum 1 januari 2015 vast op € 4.369.000,00;
- vermindert de OZB-aanslag dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,00 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 990,00.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van Y. van Arnhem, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.