ECLI:NL:RBOVE:2016:680

• Datum uitspraak: 26 februari 2016
• Publicatiedatum: 26 februari 2016
• Zaaknummer: ak_15_2081
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.R. Schimmel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde en vergoeding voor telefonische hoorzitting

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 26 februari 2016 uitspraak gedaan in een WOZ-zaak. Eiser, eigenaar van een onroerende zaak te [plaats], had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar van de gemeente [naam 2]. De waarde was vastgesteld op € 314.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2014, maar na bezwaar was deze verlaagd naar € 281.000,00. Eiser was het niet eens met deze waarde en stelde dat zijn woning gedateerd was en dat er sprake was van achterstallig onderhoud, waardoor de waarde lager zou moeten zijn. Eiser stelde een waarde van € 235.000,00 voor en voerde aan dat hij geen proceskostenvergoeding had ontvangen voor de telefonische hoorzitting die had plaatsgevonden.

De rechtbank heeft het beroep tegen de WOZ-waarde ongegrond verklaard, omdat verweerder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. De rechtbank oordeelde dat de waarde van de onroerende zaak correct was vastgesteld op basis van vergelijkingsobjecten en dat de argumenten van eiser niet voldoende waren om tot een lagere waarde te komen.

Wat betreft de proceskostenvergoeding oordeelde de rechtbank dat verweerder ten onrechte geen vergoeding had toegekend voor de telefonische hoorzitting. De rechtbank stelde vast dat de hoorzitting materieel gelijkgesteld kon worden aan een fysieke hoorzitting, en dat eiser recht had op een vergoeding van € 244,00. De rechtbank heeft verweerder ook veroordeeld in de proceskosten van het beroep, die zijn vastgesteld op € 330,66, en gelast dat het griffierecht van € 45,00 aan eiser wordt vergoed.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Bestuursrecht

Zittingsplaats Zwolle

Registratienummer: Awb 15/2369

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen

[eiser] ,

wonende te [plaats] , eiser,
gemachtigde: [naam 1] ,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [naam 2] , verweerder,

gemachtigde:

1. Ontstaan en loop van het geding

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2015. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 314.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2015 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 455,00.

Bij uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2015 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 281.000,00. Tevens heeft verweerder een proceskostenvergoeding toegekend van € 244,00.

Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het beroep is op 12 februari 2016 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen bij zijn gemachtigde.

Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door [naam 3] , vergezeld door [naam 4] taxateur.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. De feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande semi-bungalow, bouwjaar 1965, met een inhoud van 722 m³ en een kaveloppervlakte van 996 m². Bij de onroerende zaak hoort een inpandige garage en een kelder.

Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

3. Het geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.

Eiser heeft aangevoerd dat de onroerende zaak zeer gedateerd is. De verdiepingsvloer is van hout en op de eerste verdieping is geen toilet, douche en afvoer aanwezig. Daarnaast is de onroerende zaak zeer ondoelmatig ingedeeld en is er sprake van achterstallig onderhoud. De onroerende zaak is niet geïsoleerd. Tevens dient rekening te worden gehouden met de ligging van de onroerende zaak naast een basisschool, hetgeen een waardedrukkend effect heeft.

Eiser staat een waarde van € 235.000,00 voor.

Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat ten onrechte geen proceskostenvergoeding is toegekend voor de gehouden telefonische hoorzitting.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.

Ten aanzien van de hoogte van de proceskostenvergoeding heeft verweerder aangevoerd dat eiser de kosten voor de hoorzitting redelijkerwijs niet heeft hoeven maken, nu tijdens de telefonische hoorzitting slechts verwezen is naar het bezwaarschrift en geen nieuwe argumenten zijn aangevoerd, dan wel een toelichting is gegeven op de bezwaargronden.

Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

4. Beoordeling van het geschil

De WOZ-waardering

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).

Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad

29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.

Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door P.J. Kobes, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 281.000,00.

Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van

• [woning 1] verkocht op 9 september 2013 voor € 320.000,00;
• [woning 2] , verkocht op 29 april 2013 voor € 297.500,00;
• [woning 3] , verkocht op 3 februari 2015 voor € 260.000,00;
• [woning 4] , verkocht op 6 januari 2014 voor € 272.000,00; en
• [woning 5] , verkocht op 3 november 2014 voor € 245.000,00.

De rechtbank is gelet op de verkoopdatum van het genoemde vergelijkingsobject [woning 3] van oordeel dat deze verkoopdatum te ver van de waardepeildatum is gelegen, op grond waarvan dit vergelijkingsobject niet als zodanig kan worden gebruikt.

Ten aanzien van de overige genoemde vergelijkingsobjecten is de rechtbank van oordeel dat deze vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn. De rechtbank wijst hierbij in het bijzonder op het vergelijkingsobject [woning 1] dat qua inhoud en kaveloppervlakte nagenoeg gelijk is aan de onroerende zaak van eiser, en waarbij eveneens sprake was van achterstallig onderhoud en na de aankoop is gemoderniseerd. Toch is dit vergelijkingsobject verkocht voor

€ 320.000,00.

Daarnaast is blijkens de door verweerder overgelegde matrix bij de onroerende zaak rekening gehouden met de ligging nabij een basisschool.

Gelet op het door verweerder overgelegde taxatierapport is voldoende rekening gehouden met de door eiser aangevoerde argumenten betreffende de onroerende zaak.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is.

Het beroep tegen de WOZ-waarde is ongegrond.

De hoorzitting

Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte geen vergoeding voor de in de bezwaarfase gehouden telefonische hoorzitting heeft toegekend.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiser de kosten voor de hoorzitting redelijkerwijs niet heeft hoeven maken omdat tijdens de telefonische hoorzitting slechts is verwezen naar hetgeen in het bezwaarschrift is gesteld en geen nieuwe argumenten zijn aangevoerd.

De rechtbank stelt voorop dat de Hoge Raad in zijn arrest van 1 juni 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW7081) heeft overwogen dat de mogelijkheid bestaat dat het telefoongesprek op een zodanige wijze plaatsvindt dat het zich, afgezien van de lijfelijke aanwezigheid, materieel niet onderscheidt van een hoorzitting in de zin van Afdeling 7.2 van de Awb. In een dergelijk geval staan doel en strekking van onderdeel A4, onder 2, van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) er niet aan in de weg dat het voeren van dit telefoongesprek voor de toepassing van dat onderdeel op één lijn wordt gesteld met het verschijnen ter hoorzitting.

Vaststaat tussen partijen dat eiser, bij gemachtigde, in bezwaar heeft verzocht te worden gehoord en dat op 25 september 2015 een telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden. Het telefonisch horen van de gemachtigde wordt, overeenkomstig het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad, op één lijn gesteld met het verschijnen ter hoorzitting als bedoeld in het hiervoor genoemde bijlage-onderdeel van het Bpb.

De rechtbank is van oordeel dat de inhoud van hetgeen op die hoorzitting is besproken en de duur van de hoorzitting in eisers zaak niet relevant zijn voor de beantwoording van de vraag of een vergoeding voor de hoorzitting moet worden toegekend.

Nu een hoorzitting heeft plaatsgevonden heeft verweerder ten onrechte geen vergoeding voor de hoorzitting toegekend, zodat het beroep op dit punt gegrond wordt verklaard.

Hieruit volgt dat verweerder eiser een vergoeding voor de hoorzitting dient te kennen van

€ 244,00.

5. Proceskosten

De rechtbank acht termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. Gelet op het feit dat ter zitting drie beroepszaken zijn behandeld, waarin zowel de hoogte van de WOZ-waarde als de vergoeding voor de hoorzitting aan de orde is geweest, ziet de rechtbank aanleiding om uit te gaan van samenhang, nu naar het oordeel van de rechtbank de werkzaamheden voor iedere zaak gelijk of nagenoeg gelijk konden zijn.

Dit houdt in dat eiser een proceskostenvergoeding wordt toegekend van € 330,66 (1 punt voor het beroepschrift + 1 punt voor het verschijnen ter zitting x wegingsfactor 1 x € 496,00 per punt : 3).

6. Beslissing

De rechtbank

• verklaart het beroep, voor zover gericht tegen de hoogte van de proceskostenvergoeding, gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar in zoverre;
• bepaalt dat verweerder aan eiser een vergoeding voor de gehouden hoorzitting dient toe te kennen van € 244,00;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van dit beroep, berekend op € 330,66;
• gelast dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ad € 45,00 vergoedt;
• verklaart het beroep voor het overige ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.R. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van Y. van der Zaan-van Arnhem, griffier
. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op

Afschrift verzonden op: