Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummers: AWB 15/890, AWB 15/891 en AWB 15/892
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in het geschil tussen
[naam 1] ,
wonende te [plaats 1] , eiser,
gemachtigden: [naam 2] en [naam 3] ,
gemachtigden: [naam 2] en [naam 3] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Dalfsen,
verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken [onroerende zaak 1] , [onroerende zaak 2] en [onroerende zaak 3] in [plaats 1] vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2014. Daarbij zijn de waarden vastgesteld op € 288.000,-, € 141.000,- respectievelijk € 313.000,- per waardepeildatum 1 januari 2013 voor het belastingjaar 2014. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2014 voor deze onroerende zaken een aanslag onroerendezaak-belastingen (OZB) opgelegd van in totaal € 1.077,39.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 maart 2015 heeft verweerder het hiertegen door eiser ingediende bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is, samen met het beroep met procedurenummer AWB 15/893, op 4 augustus 2015 ter zitting behandeld. Namens eiser is verschenen [naam 3] . Verweerder is in persoon verschenen, bijgestaan door K.G. Troost.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.De feiten
Eiser is eigenaar van de volgende onroerende zaken:
1. [onroerende zaak 1] in [plaats 1] (hierna: onroerende zaak 1). Deze onroerende zaak betreft een winkel, bouwjaar 2002, met een oppervlakte van 345 m².
2. [onroerende zaak 2] in [plaats 1] (hierna: onroerende zaak 2). Deze onroerende zaak betreft een winkel, bouwjaar 2002, met een oppervlakte van 130 m².
3. [onroerende zaak 3] in [plaats 1] (hierna: onroerende zaak 3). Deze onroerende zaak betreft een winkel met opslag-/magazijnruimte, bouwjaar 2003. De winkel heeft een oppervlakte van 350 m², de opslag-/magazijnruimte een oppervlakte van 62 m².
Van deze onroerende zaken zijn geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen bekend.
3.Het geschil
In geschil zijn de WOZ-waarden van de drie onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2013.
Eiser is van mening dat verweerder deze waarden te hoog heeft vastgesteld. Daarbij heeft hij allereerst aangevoerd dat de WOZ-waarden voor 2014 aanzienlijk hoger zijn vastgesteld dan de WOZ-waarden die voor zijn onroerende zaken in 2012 en 2013 zijn vastgesteld. Ten opzichte van het belastingjaar 2013 is de WOZ-waarde van onroerende zaak 1 namelijk met 42% gestegen, die van onroerende zaak 2 met 32% en die van onroerende zaak 3 met 62%. Daarnaast is het volgens eiser niet zo dat de kapitalisatiefactor van een verkocht pand automatisch de kapitalisatiefactor van een pand is waarvan de WOZ-waarde moet worden vastgesteld. Verder heeft verweerder volgens eiser bij de waardebepalingen geen rekening gehouden met de leegstand in het winkelcentrum van [plaats 1] en met het toekomstige leegstandsrisico in de winkelbranche. Eiser tekent voorts beroep aan tegen de te late beslissing op zijn bezwaar.
Verweerder heeft zich in verweer op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarden van de drie onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4.Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).
Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarden met nieuwe gegevens te onderbouwen.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, dat is opgesteld door K.G. Troost, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot de volgende waarden op de waardepeildatum 1 januari 2013:
- onroerende zaak 1: € 308.000,-;
- onroerende zaak 2: € 145.000,-;
- onroerende zaak 3: € 398.000,-
In het door verweerder overgelegde taxatierapport zijn de waarden in het economische verkeer van eisers onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij wordt de waarde bepaald door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van het object te vermenigvuldigen met een huurprijs per m² per jaar. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie of kan worden berekend.
Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat de drie onroerende zaken van eiser op de waardepeildatum 1 januari 2013 waren verhuurd en dat in het taxatierapport voor de huurwaarden van eisers onroerende zaken is aangesloten bij de feitelijk gerealiseerde huurprijzen. Op deze wijze is voor onroerende zaak 1 een totale huurwaarde vastgesteld van € 32.430,- per jaar, zijnde € 94,- per m² per jaar. Voor onroerende zaak 2 is een huurwaarde vastgesteld van € 15.340,- per jaar, wat neerkomt op € 118,- per m² per jaar. Voor onroerende zaak 3 is, op basis van waarde van € 112,- per m² per jaar voor de winkel en € 44,- per m² per jaar voor de opslag-/ magazijnruimte, een totale huurwaarde per jaar vastgesteld van € 41.928,-. Verder is in het taxatierapport bij de waardebepalingen van de onroerende zaken een kapitalisatiefactor van 9,5 gehanteerd.
Aan de waardebepalingen van de drie onroerende zaken zijn in het taxatierapport de marktgegevens van de volgende onroerende zaken ten grondslag gelegd:
1. [vergelijkingsobject A] in [plaats 1] ; een winkel, bouwjaar 2003, met een oppervlakte van 60 m². Deze onroerende zaak was op 1 januari 2013 verhuurd voor € 8.691,- per jaar, zijnde € 144,- per m² per jaar.
2. [vergelijkingsobject B] in [plaats 2] ; een winkel/kantoor, bouwjaar 1991, met een oppervlakte van 400 m². Deze onroerende zaak is op 1 mei 2013 verkocht voor € 550.000,-. Voor dit object is een huurwaarde bepaald van € 55.200,- per jaar, zijnde € 138,- per m² per jaar en een kapitalisatiefactor van 10,0.
3. [vergelijkingsobject C] in [plaats 3] ; een winkel met bijbehorende woning, bouwjaar 1972. De winkel heeft een oppervlakte van 119 m², de woning heeft een inhoud van 570 m³. Deze onroerende zaak is op 30 mei 2012 verkocht voor € 271.500,-. Op basis van dit verkoopcijfer is voor de winkel een huurwaarde vastgesteld van € 18.088,- per jaar, wat neerkomt op € 152,- per m² per jaar. Op basis van deze gegevens is voor de winkel een kapitalisatiefactor van 10,0 vastgesteld.
4. [vergelijkingsobject D] in [plaats 2] ; een kantoor/winkel, bouwjaar 1998, met een oppervlakte van 210 m². Dit object was op 1 januari 2012 verhuurd voor € 21.000,- per jaar en is op 28 maart 2013 verkocht voor € 175.000,-. Op basis van deze gegevens is voor deze onroerende zaak een huurwaarde bepaald van € 100,- per m² per jaar, een totale huurwaarde van € 21.000,- per jaar en een kapitalisatiefactor van 8,4.
De rechtbank is allereerst van oordeel dat de referentieobjecten uit het taxatierapport van verweerder vergelijkbaar zijn met eisers onroerende zaken en dat verweerder de marktcijfers van die referentieobjecten mede ten grondslag heeft kunnen leggen aan de vastgestelde WOZ-waarden. Gelet op de in het taxatierapport vermelde marktgegevens en de feitelijke huurcijfers van eisers onroerende zaken, is de rechtbank voorts van oordeel dat niet kan worden gezegd dat in het taxatierapport bij de waardebepalingen van eisers onroerende zaken is uitgegaan van te hoge huurwaarden of te hoge kapitalisatiefactoren. Dit betekent dat verweerder met het overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken van eiser niet te hoog zijn vastgesteld.
Dat de WOZ-waarden van eisers onroerende zaken voor het jaar 2014 aanzienlijk hoger zijn dan de WOZ-waarden die voor het belastingjaar 2013 zijn vastgesteld, leidt niet tot een ander oordeel. WOZ-waarden die in voorgaande belastingjaren zijn vastgesteld, kunnen niet dienen als onderbouwing voor de waarden die per waardepeildatum 1 januari 2013 aan de onroerende zaken dienen te worden toegekend. Uit de voorgaande WOZ-waarden blijkt namelijk niet welke prijs de meestbiedende koper op 1 januari 2013, bij aanbieding ten verkoop van de onroerende zaken op de voor die zaken meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, zou willen betalen. De WOZ-waarden van eisers onroerende zaken dienen ieder jaar zelfstandig te worden vastgesteld, waarbij WOZ-waarden uit eerdere jaren niet van belang zijn. Gemiddelde prijsstijgingen of- dalingen op de woningmarkt zijn voor het individuele geval ook niet relevant, omdat deze geen inzicht geven in de individuele waardeontwikkeling van een onroerende zaak.
De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardebepalingen van zijn onroerende zaken onvoldoende rekening is gehouden met de leegstand in het winkelcentrum van [plaats 1] en met het toekomstige leegstandsrisico in de winkelbranche. Dit leegstandsrisico moet namelijk worden geacht te zijn verdisconteerd in de marktgegevens die aan de vastgestelde WOZ-waarden ten grondslag liggen.
Dat verweerder na afloop van de wettelijk gestelde termijn op eisers bezwaren heeft besloten, kan evenmin tot het oordeel leiden dat de bestreden uitspraak op bezwaar niet in stand kan blijven. Dit betreft namelijk een termijn van openbare orde. Voor zover eiser eerder een uitspraak op zijn bezwaren had willen hebben, had hij daartoe andere rechtsmiddelen kunnen aanwenden.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ- waarden van eisers onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog zijn vastgesteld.
Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
5.Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J.H. Bijleveld, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2015.
Afschrift verzonden op 8 september 2015.