ECLI:NL:RBOBR:2026:4816

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

Bestuursrecht

zaaknummer: SHE 25/3508

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 juli 2026 in de zaak tussen

[eiseres], uit [woonplaats], eiseres,

de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar, (gemachtigde: mr. A.G. Hendriks).

Procesverloop

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ^[1]-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats].

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 20 februari 2025 vastgesteld op € 456.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 aan eiseres opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 17 november 2025 (de bestreden uitspraak) de waarde en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

1.3.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

Eiseres heeft een nader stuk ingebracht.

1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 16 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, bijgestaan door [naam], en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door J.H. Peters (taxateur)
.

Feiten

2. Eiseres is de eigenaresse van de onroerende zaak. Het gaat om een vrijstaande woning met bouwjaar 1938. De woning omvat de hoofdbouw (145 m²) met dakkapel (3 m²), een aanbouw (32 m²), een vrijstaande garage (43 m²), een berging/schuur (20 m²), een overkapping/luifel (18 m²). Het kadastrale perceel dat bij de woning hoort heeft een oppervlakte van 536 m².

Beoordeling door de rechtbank

3. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2025. De waardepeildatum is 1 januari 2024.

3.1.

De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde WOZ-waarde (€ 456.000) onderbouwd met een taxatierapport en een waardematrix. De woning is in die stukken getaxeerd op € 628.000 dan wel € 562.000. Eiseres vindt dat de waarde minstens met 25% verminderd moet worden.

3.2.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiseres hierover heeft aangevoerd. Als eiseres een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waarde van de woning leiden, moet zij stellen, en bij betwisting bewijzen, dat die feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt zij daarin, dan moet de heffingsambtenaar vervolgens aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.^[2]Objectkenmerken van de woning

4. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de woning is uitgegaan van een aantal onjuiste objectkenmerken. Volgens eiseres is het bijgebouw met overstek circa 27 m3 en onduidelijk is waar de vermelding dichte overkapping op is gebaseerd. De tuinkamer bedraagt ongeveer 11 m3 in plaats van 18 m3. De berging is ongeveer 15 m3 in plaats van 20 m3. Het bouwjaar van de woning is 1937, en niet 1938.

4.1.

De heffingsambtenaar heeft op zitting uiteen gezet dat het gebruikelijk is bij taxaties dat de taxateur de metrage van de woning en de bijgebouwen berekent aan de hand van de beschikbare bouwtekeningen conform de norm NEN 2580 en op basis van buitenwerkse maten (dat wil zeggen, inclusief de muren). Daarbij wordt uitgegaan van vierkante meters en niet van kubieke meters. Eiseres heeft eerder niet laten weten dat de gegevens onjuist waren. Daarom zijn bij de inpandige opname de maten niet opnieuw opgenomen. Ook brengt de heffingsambtenaar tegen de stellingen van eiseres over de maatvoering in dat eiseres kennelijk met een meetlint binnenwerks heeft opgemeten, dus van muur tot muur. Dat verklaart de (kleine) verschillen die eiseres aangeeft. De rechtbank acht de gehanteerde (buitenwerkse) maatvoering van de heffingsambtenaar aannemelijk en ziet in wat eiseres stelt geen reden de objectkenmerken die de heffingsambtenaar hanteert in de waardematrix voor onjuist te houden. De verschillen zijn ook te klein om de waarde van de woning wezenlijk te beïnvloeden.

De waarde van de woning

5. De rechtbank geeft eerst het volgende aan eiseres mee. De heffingsambtenaar heeft in beroep de woning op € 628.000 dan wel op € 562.000 getaxeerd. Dat betekent niet dat de WOZ-waarde op één van die twee bedragen wordt vastgesteld. Het betekent wel dat de taxateur in beroep de woning opnieuw en nauwkeurig heeft gecontroleerd, en hij bij zijn onderbouwing van de WOZ-waarde zeer ruim boven die waarde uitkomt. De WOZ-waarde lijkt dan eerder te laag dan te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar hoeft namelijk alleen aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Dit zal tot gevolg hebben dat, als een van de aangevoerde beroepsgronden al slaagt, dit slechts tot een aanpassing leidt van de veel hogere getaxeerde waarde. Het leidt dan niet meteen tot een aanpassing van de vastgestelde WOZ-waarde.

5.1.

De heffingsambtenaar wijst voor de onderbouwing van zijn waarde naar de getaxeerde waarden in zijn taxatierapport, ondersteund met zijn waardematrix. De taxateur heeft een vergelijkingsmethode toegepast. Dat houdt in dat de woning wordt vergeleken met andere verkochte woningen, de zogenaamde vergelijkingsobjecten. Dat zijn hier in eerste instantie drie vrijstaande woningen, verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum 1 januari 2024: [adres], [adres] en [adres], alle gelegen in [woonplaats]. De vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar wat betreft bouwjaar, namelijk met bouwjaren 1929, 1930 en 1948. De vergelijkingsobjecten hoeven, zo dat al mogelijk is bij de woning van eiseres, niet identiek aan de woning te zijn. De transactieprijzen zijn eerst door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar hieruit de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten afgeleid. De prijs per eenheid per m² (=PPE) die volgt uit deze drie transacties is vervolgens gebruikt om de waarde van de woning vast te stellen. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix en taxatierapport voldoende onderbouwd dat deze referenties goed bruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft ook aannemelijk gemaakt met zijn waardematrix dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder het woonoppervlak, bouwjaar, de aanwezigheid van aanbouwen en bijgebouwen en de perceeloppervlakte, rekening is gehouden. Ook zijn daarbij de verschillen in KOUDV-factoren in acht genomen. De PPE van de woning staat daarmee in beginsel in een goede verhouding tot die van de vergelijkingsobjecten. Het verschil in ligging is daarbij meegenomen en dat komt tot uitdrukking in de verschillen in grondwaarden van de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft de taxateur als extra ondersteuning van de waarde de woning nog vergeleken met de verkooptransactie van [adres] uit 2024, gelegen in dezelfde straat en in dezelfde omgeving. Deze woning is als vergelijking wellicht minder geschikt, maar de taxateur heeft hiermee vooral de invloed van de ligging op de waarde willen onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
De ligging maakt de vergelijkingsobjecten ongeschikt?

6. Eiseres vindt dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gekozen niet vergelijkbaar zijn vanwege verschillen in ligging en grondoppervlak. De woning van eiseres is (samen met het buurpand) in de omgeving het enige object met een woonbestemming. Andere objecten hebben een bedrijfsbestemming. De vergelijkingsobjecten zijn niet gelegen op een industrieterrein. Eiseres vindt bovendien dat de overlast vanwege de omliggende industrie niet alleen op de grondwaarde van de woning moet worden toegepast, maar op de gehele waarde van de woning. In de directe omgeving van de woning, gelegen te midden van een bedrijventerrein, vinden vele bedrijfsactiviteiten plaats. Daardoor ondervindt eiseres structurele hinder, zoals geluidoverlast, en is er sprake van een verkeers- en veiligheidsproblematiek, met name van laden en lossen en zwaar vrachtverkeer in de vroege ochtenduren, terwijl de woning in een doodlopende straat ligt. De oprit van de woning is vaak geblokkeerd. Ook zijn nabij twee tankstations gelegen en miskent de heffingsambtenaar dat op 160 meter een asielzoekerscentrum (AZC) is gelegen. Ten slotte wijst eiseres op mogelijke bodemproblematiek van een aantal locaties nabij haar woning. Al die omstandigheden zijn amper of geheel niet aanwezig bij de vergelijkingsobjecten.

6.1.

Voorop staat dat de rechtbank de vaststelling van een correctie(factor) door een taxateur niet op juistheid kan beoordelen. Zo’n vaststelling betreft namelijk geen juridische kwestie en is ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit, maar een taxatietechnische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties op het terrein van een taxateur als de deskundige ligt. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover zij wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. Opmerking verdient tot slot dat de vaststelling van één of meer correctiefactoren niet als zodanig voorligt bij de rechtbank, maar de totale waardering. De correctiefactoren zijn een hulpmiddel om een getaxeerde waarde inzichtelijk te maken.^[3]

6.2.

De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar alleen transacties van verkochte woningen kan gebruiken, dat wil zeggen woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft om die reden de meest geschikte transacties binnen de gemeente gekozen. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, zoals hiervoor al is overwogen, rekening gehouden met de verschillen. Dat is ook rekenkundig zichtbaar in de waardematrix die de heffingsambtenaar heeft ingebracht. Het verschil in grondwaarde wordt tot uitdrukking gebracht door een grondstaffelmethode te hanteren. Dat betekent dat naarmate de grondoppervlakte groter is, de waarde per m² lager wordt. De grondstaffel is voor alle woningen opgenomen in de waardematrix en daarmee zijn de verschillen in de grondwaarde af te leiden. Daarnaast ontkent de heffingsambtenaar niet dat de overlast die eiseres ondervindt vanwege de ligging van de woning afwijkt van die van de vergelijkingsobjecten. Dat betekent echter niet dat dan de vergelijkingsobjecten zonder meer onbruikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft dat verschil in ligging namelijk meegenomen in de gehanteerde m²-prijs voor de grond. Dat heeft de heffingsambtenaar gedaan door uit te gaan van een ligging met een kwalificatie 1 (slecht) voor de woning. Dat houdt de laagst mogelijke kwalificatie in. Daarmee is de grondwaarde per m² van de woning beduidend lager gewaardeerd dan die van de vergelijkingsobjecten. Dat is ook zichtbaar in de matrix omdat in de eerste grondstaffel de grondwaarde 25% lager is gewaardeerd, namelijk € 313,50 per m² bij de woning van eiseres, terwijl voor de vergelijkingsobjecten € 418 per m² is gehanteerd. Maar ook in de volgende stap van de gebruikte grondstaffel werkt dat door. De heffingsambtenaar heeft daarnaast ter ondersteuning gebruik gemaakt van de transactie van [adres]. Zelfs op basis van dit minder vergelijkbare, maar nabijgelegen object in dezelfde straat, bedraagt de getaxeerde woningwaarde € 562.000. Daarbij is relevant dat de correctie voor de ligging wel is toegepast op de woning van eiseres, maar niet op [adres]. De rechtbank ziet daarom in wat eiseres stelt geen reden voor een verdergaande correctie op de waarde.

6.3.

Voor zover eiseres stelt dat de gehanteerde aftrek moet worden toegepast op de gehele woning en niet alleen op de grondwaarde, heeft de heffingsambtenaar daar terecht tegen in gebracht dat het gebruikelijk is in taxaties om waardeverminderende omgevingsfactoren, zoals ook eiseres die naar voren brengt, op de grondwaarde in mindering te brengen. Eiseres stelt dat de correctie van 25% ook op de opstalwaarde moet worden toegepast, maar dat kan de rechtbank niet overtuigen. Dat zou er namelijk op duiden dat bijvoorbeeld de kwaliteit en de voorzieningen, als ook andere factoren van de woning, matig of slecht zouden zijn. Dat acht de rechtbank op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Tijdens de taxatie door de heffingsambtenaar is dat ook niet naar voren gekomen. In dat geval had eiseres om de rechtbank te overtuigen onderbouwende stukken omtrent een matige of slechte staat van de woning moeten inbrengen waarin dat te lezen valt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de kwalificaties die de taxateur hanteert voor onjuist te houden.

6.4.

Eiseres heeft verder gewezen op een mogelijke bodemverontreiniging. De heffingsambtenaar heeft daar terecht tegenin gebracht dat eiseres dit op een zeer laat moment in de procedure heeft ingebracht zodat het hem onmogelijk was daar uitgebreider onderzoek naar te (laten) doen. Op grond van de stukken is hem echter niet bekend dat van bodemverontreiniging sprake is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat uit dat wat eiseres aanvoert onvoldoende concreet naar voren komt wat die bodemvervuiling voor het object van eiseres inhoudt, en onvoldoende concreet valt vast te stellen wat dat betekent voor de waarde. Eiseres heeft ook geen verifieerbare stukken ingebracht die wijzen op een waardedruk op de woning om die reden.

6.5.

De rechtbank passeert ook de stelling van eiseres over een mogelijke waardedruk van een nabijgelegen AZC. Zo al sprake zou kunnen zijn van een mogelijke waardedruk is dit effect door de heffingsambtenaar al voldoende meegewogen in de verkoopprijs van referentiewoning [adres]. Verder is de marge tussen de taxatiewaarde en de vastgestelde waarde zo ruim, dat als al sprake zou zijn van enig effect dit de vastgestelde waarde niet aantast. Eiseres heeft ook nagelaten dit concreet te onderbouwen.

Waardestijging van de woning in vergelijking met vorig jaar

7. Eiseres vindt de waarde van de woning in vergelijking met het voorgaande jaar te veel gestegen, namelijk met 23%. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft hier terecht tegenin gebracht dat hij volgens de systematiek van de Wet WOZ de waarde van de woning moet onderbouwen door te vergelijken met woningen die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. Dat heeft hij ook gedaan. Dit betekent dat aan wat eiseres opmerkt over de waardestijging van haar woning ten opzichte van het voorafgaande kalenderjaar geen doorslaggevende betekenis toekomt in dit geschil. In deze zaak heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd met transactiecijfers van een aantal woningen, die in 2023 zijn verkocht. De waardestijging die eiseres waarneemt is onder meer een gevolg van sterk gestegen transactiecijfers in een verhitte woningmarkt.
Conclusie over de waarde

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 456.000 niet te hoog is.

Conclusie en gevolgen

9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.F.C. Veelenturf, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 juli 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof 'sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 'sHertogenbosch.

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde woning op industrieterrein ongegrond verklaard