Uitspraak
RECHTBANK Oost-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer: C/01/424611 / KG ZA 26-93
Vonnis in kort geding van 23 april 2026
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. D. Çölkusu,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.F.J. Martens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de betekende dagvaarding van 31 maart 2026 met 17 producties;
- productie 18 van [eiseres] , ingekomen op 3 april 2026;
- de mondelinge behandeling van 8 april 2026, alwaar voor [eiseres] zijn verschenen haar zoons [zoon 1 eiseres] en [zoon 2 eiseres] (als gevolmachtigden van [eiseres] ), bijgestaan door mr. Çölkusu. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Martens.
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnotities van [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 8 april 2026, alwaar voor [eiseres] zijn verschenen haar zoons [zoon 1 eiseres] en [zoon 2 eiseres] (als gevolmachtigden van [eiseres] ), bijgestaan door mr. Çölkusu. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Martens.
- de pleitnota van [eiseres] ;
- de pleitnotities van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] , welk pand is gesplitst in twee zelfstandige woongedeelten.
2.2.
[adres 1] en [adres 2] worden door [eiseres] verhuurd. Het beheer van de woning, de communicatie met huurders wordt voor [eiseres] verzorgd door haar zoons, [zoon 2 eiseres] en [zoon 1 eiseres] .
2.3.
[gedaagde] huurt ruim 9 jaar de woning [straatnaam] [huisnummer] van [eiseres] op basis van een huurovereenkomst. De meest recente huurovereenkomst is van 30 maart 2023, waarin een maandelijkse huurprijs is opgenomen van € 675,00.
[adres 2] is verhuurd aan een andere huurder.
2.4.
Begin september 2025 heeft [zoon 1 eiseres] [gedaagde] en de andere huurder in (afzonderlijke) gesprekken op de hoogte gebracht van de wens van [eiseres] om de woning aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] te verkopen aan haar kleinzoon (zoon van [zoon 2 eiseres] ), met de vraag of de beide huurders bereid zijn om mee te werken aan een beëindiging van de huurovereenkomst.
2.5.
In het gesprek met [gedaagde] zou [gedaagde] volgens [zoon 1 eiseres] hebben toegezegd dat hij zal meewerken aan de beëindiging van de huurrelatie. In verband daarmee zou de afspraak zijn gemaakt dat de woning uiterlijk op 1 april 2026 leeg zou worden opgeleverd. Met de huurder van de woning aan de [adres 2] is een soortgelijke afspraak gemaakt; deze huurder heeft ingestemd met beëindiging van de huur per 1 april 2026 [1] .
2.6.
Ter onderbouwing van het met [gedaagde] gevoerde overleg over beëindiging van de huur per 1 april 2026 en de vastlegging daarvan in een door partijen te ondertekenen ‘beëindigingsovereenkomst huur’ heeft [eiseres] berichtenverkeer via whatsapp tussen [zoon 2 eiseres] en [gedaagde] (cursief weergegeven) overgelegd [2] :
01-12-2025 19:14 - [zoon 2 eiseres] : Hallo [gedaagde] ,
Zoals al eerder aangegeven, wordt hierbij de huurovereenkomst van [adres 1] opgezegd. Het huis is verkocht en zoals in de huurovereenkomst beschreven, is er een opzegtermijn van 2 maanden. We begrijpen dat dit kort dag is, en daarom is de opleverdatum (de dag dat de woning en tuin leeg opgeleverd dient te worden) op 1 april 2026 gezet. Ik neem van de week nog wel even contact op, om een en ander nader af te stemmen. Met vriendelijke groet, [zoon 2 eiseres] (namens mijn moeder, waar jullie de woning van huren)
01-12-2025 20:50 - [gedaagde] : Heey [zoon 2 eiseres]
Ja das geen probleem ik heb het wel eerder leeg wil in het nieuwe jaar gelijk gaan ruimen
02-12-2025 07:14 - [zoon 2 eiseres] : Hoi [gedaagde] , is helemaal prima. Ik wil binnenkort nog wel even een brief als bevestiging van de huur beëindiging gezamenlijk tekenen. We spreken nog wel af wanneer het voor beiden past.
02-12-2925 17:11 -
[gedaagde] : Ja is goed hoor het wel
[gedaagde] : Ja is goed hoor het wel
24-12-2025 12:48 - [zoon 2 eiseres] : Hoi [gedaagde] , heb je vandaag even tijd. Ik wil even aankomen om de huur beëindiging te laten tekenen.
Groet [zoon 2 eiseres]
24-12-2025 12:48 -
[gedaagde] : Ik ben niet thuis ben op vakantie
[gedaagde] : Ik ben niet thuis ben op vakantie
(…)
17-01-2026 09:14 - [zoon 2 eiseres] : Hoi [gedaagde] , we moeten nog een keer iets afspreken om het einde huurcontract te tekenen. Wanneer zou je dat passen? Groet [zoon 2 eiseres]
19-01-2026 16:22 - [zoon 2 eiseres] : Heb je vandaag even tijd? Kan wel even
naar je toe komen?
19-01-2026 17:58 -
[gedaagde] : Nee ben nu nog aant werk
[gedaagde] : Nee ben nu nog aant werk
19-01-2026 17:59 - [zoon 2 eiseres] : Morgen dan?
19-91-2026 18:00-
[gedaagde] : Zal pas vant weekend worden heb door de weeks geen tijd nu
[gedaagde] : Zal pas vant weekend worden heb door de weeks geen tijd nu
19-01-2026 18:01 [zoon 2 eiseres] : Zaterdag morgen?
19-01-2026 18:04
[gedaagde] : Ja als ik niet moet werken wel anders middag of zondag
[gedaagde] : Ja als ik niet moet werken wel anders middag of zondag
19-01-2026 18:05 - [zoon 2 eiseres] : App van de week nog wel
20-01-2026 09:08 - [zoon 2 eiseres] : Hoi [gedaagde] , misschien gemakkelijker dat ik het even opstuur. Dan kan je het tekenen als je thuis bent en terug sturen. Zal er een envelop om terug te sturen bij doen.
Kan je even het adres geven waar ik het naar toe kan sturen?
20-01-2026 09:20 -
[gedaagde] : Kan van het weekend toch dan ben ik in de buurt vanwaar de haast nu gooi ma in mijn brievenbus dan teken ik um en gooi ik die bij jouw in de bus terug
[gedaagde] : Kan van het weekend toch dan ben ik in de buurt vanwaar de haast nu gooi ma in mijn brievenbus dan teken ik um en gooi ik die bij jouw in de bus terug
20-01-2026 09:21 - [zoon 2 eiseres] : Is goed, doe ik het in de brievenbus.
2.7.
Bij e-mail van 30 januari 2026 heeft [eiseres] een concept van de “Beëindigingsovereenkomst Huurovereenkomst Woonruimte” aan [gedaagde] gestuurd met het verzoek deze te ondertekenen en is [gedaagde] verzocht uiterlijk donderdag 5 februari 2026 te bevestigen dat de [straatnaam] [huisnummer] per 1 april 2026 leeg en schoon aan [eiseres] wordt overgedragen.
2.8.
[gedaagde] heeft hieraan niet voldaan.
2.9.
Bij brief van 19 februari 2026 is [gedaagde] door de advocaat van [eiseres] gesommeerd de woning uiterlijk op 1 april 2026 leeg, schoon en in goede staat op te leveren, met inlevering van alle sleutels, en binnen vijf dagen schriftelijk te bevestigen dat hij aan die sommatie zou voldoen.
2.10.
[gedaagde] heeft hieraan niet voldaan.
2.11.
Bij brief van 3 maart 2026 heeft mr. Martens [eiseres] – voorzover hier relevant - medegedeeld dat [gedaagde] niet voornemens is om de woning per 1 april 2026 te ontruimen omdat sprake is van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en dat de verkoop van de woning aan een derde de huurrelatie onverlet laat.
2.12.
Hierna heeft tussen de advocaten tot medio maart 2026 nog correspondentie plaatsgevonden maar niet met het voor [eiseres] gewenste resultaat.
2.13.
Op 7 maart 2026 heeft [zoon 1 eiseres] met [gedaagde] een gesprek gehad. [zoon 1 eiseres] heeft hierover op 24 maart 2026 het volgende verklaard [3]
“
Op zaterdag 7 maart 2026 heb ik de heer [gedaagde] opnieuw geconfronteerd met de gemaakte afspraken, nadat er onduidelijkheid ontstond over zijn medewerking. Tijdens dit gesprek heeft de heer [gedaagde] expliciet bevestigd dat de afspraak tot beëindiging per 1 april 2026 inderdaad is gemaakt. Op de vraag waarom hij de gemaakte afspraak thans niet lijkt na te komen, kon hij geen inhoudelijke reden opgeven.
Op zaterdag 7 maart 2026 heb ik de heer [gedaagde] opnieuw geconfronteerd met de gemaakte afspraken, nadat er onduidelijkheid ontstond over zijn medewerking. Tijdens dit gesprek heeft de heer [gedaagde] expliciet bevestigd dat de afspraak tot beëindiging per 1 april 2026 inderdaad is gemaakt. Op de vraag waarom hij de gemaakte afspraak thans niet lijkt na te komen, kon hij geen inhoudelijke reden opgeven.
2.14.
[gedaagde] heeft de woning op 1 april 2026 niet ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad en onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente:
Primair:
1. veroordeling van [gedaagde] om de door hem gehuurde woning,
aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] binnen twee dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van alle sleutels, en het gehuurde leeg, schoon en ter vrije, algehele en exclusieve beschikking [eiseres] te stellen, op de grond dat de huurovereenkomst tussen partijen met wederzijds goedvinden is geëindigd per 1 april 2026;
2. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in gebreke blijft aan de onder 1 bedoelde veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,-;
3. te bepalen dat, indien [gedaagde] nalaat aan de onder 1 gevorderde veroordeling te voldoen, [eiseres] bevoegd zal zijn de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie, op kosten van gedaagde;
Subsidiair:
4. veroordeling van [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] , te ontruimen op de grond dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst wegens tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] zal ontbinden en dat van [eiseres] niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten;
5. veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij in gebreke blijft aan de onder 4 bedoelde veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,-;
6. te bepalen dat, indien [gedaagde] nalaat aan de onder 4 gevorderde veroordeling te voldoen, [eiseres] bevoegd zal zijn de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de deurwaarder en de sterke arm van politie en justitie, op kosten van gedaagde;
Meer subsidiair:
7. zodanige voorziening te treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren, strekkende tot beëindiging van het gebruik van het gehuurde door [gedaagde] en tot herstel van de vrije beschikkingsmacht van [eiseres] daarover.
3.2.
[eiseres] legt aan deze vorderingen – voorzover voor dit kort geding van belang – ten grondslag
primairdat de huurovereenkomst tussen partijen door wederzijds goedvinden is geëindigd per 1 april 2026, zodat [gedaagde] vanaf dat moment zonder recht of titel in de woning verblijft en gehouden is deze te ontruimen. [gedaagde] tracht zich ten onrechte aan die afspraak te onttrekken.
Subsidiairlegt [eiseres] aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst wegens ernstige tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door de rechter dient te worden ontbonden en [eiseres] vooruitlopend daarop belang heeft bij een ontruiming. Voorzover relevant heeft [eiseres] dit onderbouwd met de stelling dat [gedaagde] zich in het gehuurde niet als goed huurder heeft gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro omdat [gedaagde] feitelijk niet meer in de woning woont en de woning en tuin heeft verwaarloosd en niet als goed huurder heeft onderhouden.
primairdat de huurovereenkomst tussen partijen door wederzijds goedvinden is geëindigd per 1 april 2026, zodat [gedaagde] vanaf dat moment zonder recht of titel in de woning verblijft en gehouden is deze te ontruimen. [gedaagde] tracht zich ten onrechte aan die afspraak te onttrekken.
Subsidiairlegt [eiseres] aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst wegens ernstige tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door de rechter dient te worden ontbonden en [eiseres] vooruitlopend daarop belang heeft bij een ontruiming. Voorzover relevant heeft [eiseres] dit onderbouwd met de stelling dat [gedaagde] zich in het gehuurde niet als goed huurder heeft gedragen als bedoeld in artikel 7:213 BW Pro omdat [gedaagde] feitelijk niet meer in de woning woont en de woning en tuin heeft verwaarloosd en niet als goed huurder heeft onderhouden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres] heeft voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Zij stelt daartoe (primair) dat [gedaagde] de woning vanaf 1 april 2026 zonder recht of titel bewoont. Van [eiseres] kan in zo’n geval niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht en intussen berust in deze - volgens haar - onrechtmatige situatie.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] vanaf 1 april 2026 zonder recht of titel in de woning woont en dat de vordering tot ontruiming op die grond in beginsel toewijsbaar is te achten. Daartoe wordt als volgt overwogen.
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat [zoon 1 eiseres] hem in het najaar 2025 heeft benaderd in verband met de wens van [eiseres] om de woning aan haar kleinzoon te verkopen. Mogelijk, zo verklaarde [gedaagde] , heeft dit gesprek eind september plaatsgevonden. Ter zitting heeft [gedaagde] erkend dat hij in dit gesprek er mee heeft ingestemd dat de huurrelatie een einde zou nemen per 1 april 2026 in verband met de voorgenomen verkoop. [gedaagde] stelt dat hem bij die gelegenheid niet is verteld dat deze verkoop alleen mogelijk was als de huurovereenkomst werd beëindigd. [gedaagde] verklaarde verder dat hij nadien nog heeft toegezegd om al in januari 2026 te vertrekken, maar dat bleek achteraf toch lastig in verband met het vinden van vervangende huisvesting. De instemming van [gedaagde] met de beëindiging van de huurovereenkomst en van zijn voornemen om al in januari 2026 te ontruimen vindt voorts bevestiging in het hiervoor onder 2.7 aangehaalde berichtenverkeer tussen [zoon 2 eiseres] en [gedaagde] in de periode van 1 december 2025 tot medio januari 2026 alsook in de – inhoudelijk niet weersproken - verklaring van [zoon 1 eiseres] van 24 maart 2026. [gedaagde] zou op 7 maart 2026 nog tegenover [zoon 1 eiseres] hebben erkend en bevestigd dat er inderdaad een afspraak over beëindiging van de huurrelatie per 1 april 2026 is gemaakt.
4.4.
Gelet hierop is voorshands voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van een overeenkomst inhoudende dat de huurrelatie tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] een einde zou nemen uiterlijk op 1 april 2026. Met de huurder van [adres 2] is een soortgelijke afspraak gemaakt. Uitgaande van de aldus overeengekomen beëindiging van de huurrelaties ten aanzien van de woning aan de [adres 1] en [adres 2] heeft [eiseres] , zo is onweersproken door haar gesteld, deze woning verkocht aan haar kleinzoon. De woning op nr [adres 2] is inmiddels ontruimd; ten aanzien van [adres 1] staat vast dat het voortgezette gebruik van de woning sedert 1 april 2026 niet langer wordt gelegitimeerd door de huurovereenkomst, zodat aangenomen moet worden dat [gedaagde] de woning – bij gebreke van enig ander recht of titel waar dit voortgezet gebruik kan worden gebaseerd – zonder recht of titel gebruikt.
4.5.
[gedaagde] heeft ter zitting een – summierlijk onderbouwd - beroep gedaan op dwaling en uit dien hoofde de vernietiging ingeroepen van de beëindigingsovereenkomst. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zich vergist heeft in zijn juridische positie als huurder in het geval van verkoop van de woning door de verhuurder.
Volgens [gedaagde] had [eiseres] hem als zittende huurder moeten wijzen op het bestaan van de rechtsregel dat koop geen huur breekt [4] .
4.6.
De door [gedaagde] gestelde omstandigheid betreft een vorm van rechtsdwaling; [gedaagde] stelt ten tijde van het sluiten van de overeenkomst onwetend te zijn geweest ten aanzien van het bestaan van de rechtsregel “koop breekt geen huur”. Uitgangspunt is echter dat een beroep op zuivere rechtsdwaling, dat wil zeggen dwaling over het bestaan van een objectieve rechtsregel, in zijn algemeenheid niet kan worden aanvaard [5] . Op grond van de feiten die in deze zaak zijn komen vast te staan ziet de voorzieningenrechter geen aanknopingspunten om van dit uitgangspunt af te wijken, te meer ook nu geen van partijen als professioneel en juridisch ter zake kundig kan worden aangemerkt en partijen in zoverre op gelijke voet staan.
4.7.
[zoon 1 eiseres] heeft verklaard dat hij [gedaagde] in september 2025 heeft benaderd in verband met het voornemen om de door [gedaagde] gehuurde woning te verkopen aan de kleinzoon van [eiseres] die daar zelf wilde gaan wonen maar dat dat laatste niet mogelijk was zolang deze woning door [gedaagde] werd bewoond krachtens de laatstelijk gesloten huurovereenkomst. In dat verband is aan [gedaagde] gevraagd of hij wilde instemmen met beëindiging van de huurrelatie. Deze gang van zaken tijdens het gesprek is door [gedaagde] niet gemotiveerd weersproken. Het enkele feit dat [eiseres] in verband met de voorgenomen verkoop van de woning aan haar kleinzoon de zittende huurder had gevraagd om in te stemmen met beëindiging van de huurrelatie omdat de kleinzoon anders niet zelf in de woning zou kunnen gaan wonen, maakt reeds duidelijk dat dit verzoek werd gedaan tegen de achtergrond van het bestaan van de rechtsregel ‘koop breekt geen huur’ en dat het doorgaan van de verkoop met het oog op zelfbewoning door de koper in dat verband afhankelijk was van de medewerking van de huurder gelet op het bepaalde in artikel 7:226 lid 1 BW Pro. Dat [gedaagde] door [eiseres] onwetend werd gehouden van het bestaan van die rechtsregel acht de voorzieningenrechter – daargelaten waar die stelling rechtens toe zou moeten leiden – voorshands niet aannemelijk geworden.
4.8.
Het voorgaande brengt de voorzieningenrechter tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat ook in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een geldige beëindiging van de huur. De gevorderde ontruiming kan daarom in beginsel worden toegewezen.
4.9.
Een belangenafweging kan [gedaagde] evenmin baten. Vaststaat dat [eiseres] , uitgaande van de met de zittende huurders gemaakte afspraken, de woning heeft verkocht aan haar kleinzoon met het oog op diens voornemen om de woning zelf te gaan bewonen.
[eiseres] heeft, mede gelet op het feit dat de woning inmiddels is verkocht, een zwaarwegend belang om vrijelijk over haar eigendommen te kunnen beschikken. Het belang van [gedaagde] om nog langer in de woning te kunnen verblijven zonder geldige titel weegt daar niet tegenop. Daar komt bij dat [gedaagde] sedert september 2025 de tijd heeft gehad om zich te oriënteren op vervangende huisvesting.
4.10.
Het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis geeft [eiseres] een - op voet van art. 555 ev Pro Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering reëel executeerbare - titel om, ingeval [gedaagde] de woning na betekening van het vonnis niet vrijwillig verlaat, te komen tot een gedwongen ontruiming met behulp van een deurwaarder. De dwangsom wordt daarom afgewezen.
4.11.
Slotsom is dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op 14 dagen zodat [gedaagde] voldoende gelegenheid heeft om zijn verhuizing voor te bereiden en uit te voeren. De door [eiseres] gevorderde termijn van 2 dagen acht de voorzieningenrechter in dit geval onredelijk kort.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,77
- griffierecht
€
341,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
Totaal
€
1.671,77
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.14.
Voor de veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert [6]
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning, gelegen aan de [adres 1] te ( [postcode] ) [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met medeneming van al zijn persoonlijke eigendommen (zaken), en aan [eiseres] ter vrije beschikking te stellen, en niet in de woning terug te keren;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.671,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2026.