Uitspraak
RECHTBANKOOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Eindhoven
Zaaknummers:
- 11410234 CV EXPL 24-8291
- 11410229 CV EXPL 24-8290
- 11410221 CV EXPL 24-8289
- 11410185 CV EXPL 24-8285
- 11410177 CV EXPL 24-8284
- 11410171 CV EXPL 24-8282
- 11410165 CV EXPL 24-8281
Uitspraakdatum: 2 april 2026
Vonnis in de zaken van:
GEMEENTE EINDHOVEN,
te Eindhoven,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna genoemd: “de gemeente”,
gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars,
tegen
11410234 CV EXPL 24-8291:
[gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
11410229 CV EXPL 24-8290:
[gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290],
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
11410221 CV EXPL 24-8289:
[gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289]
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
11410185 CV EXPL 24-8285:
[gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285]
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
11410177 CV EXPL 24-8284:
[gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284]
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
11410171 CV EXPL 24-8282:
[gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282]
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
11410165 CV EXPL 24-8281:
[gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281]
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna afzonderlijk genoemd: “ [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] ”,
gemachtigde: mr. M.J.A. van de Laar,
Alle hierboven genoemde gedaagde partijen in conventie en eisende partijen in reconventie, worden in dit vonnis tezamen genoemd: “de woonbootbewoners”.
1.Waar gaan deze zaken over?
1.1.
De gemeente Eindhoven (hierna: de gemeente) is eigenaar van het Afwaterings-kanaal in Eindhoven , dat een uitloper is van het Beatrixkanaal. Aan weerszijden van het Afwateringskanaal ligt industrieterrein "De Hurk". Op het industrieterrein voorziet het (onherroepelijke) omgevingsplan in de mogelijkheid van de vestiging van zware industrie, dat wil zeggen bedrijven die vallen in categorie 5.2. Direct langs het Afwateringskanaal zijn bedrijven toegestaan in categorie 4.2., waarvoor een richtafstand geldt van normaliter 300 meter tot gevoelige bestemmingen zoals woningen en woonboten.
1.2.
In het Afwateringskanaal liggen 10 woonboten op ligplaatsen die van de gemeente
werden gehuurd. De gemeente wil De Hurk behouden als industrieterrein. Het is het enige
industrieterrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan. Om te voorkomen dat
bedrijven op het industrieterrein met beperkingen te maken zouden krijgen en om een
goed woon- en leefklimaat voor haar inwoners te borgen, heeft de gemeenteraad van
Eindhoven een bestemmingsplan vastgesteld op grond waarvan de woonboten planologisch gezien niet meer zijn toegestaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het beroep van de woonbootbewoners tegen dit bestemmingsplan ongegrond verklaard.
1.3.
In de loop van de jaren zijn veel gesprekken gevoerd, maar de gemeente en de woonbootbewoners kwamen niet dichter bij elkaar. De woonbootbewoners willen hun ligplaatsen behouden, maar de gemeente wilde de ligplaatsen beëindigen.
Daarnaast is ook gesproken over een financiële vergoeding bij het beëindigen van de huurovereenkomsten. De gemeente was - en is - bereid om de woonbootbewoners financieel tegemoet te komen, maar niet zo ver als de bewoners willen. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld op grond waarvan de woonbootbewoners een vergoeding kunnen krijgen. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als 'Scenario 3+'.
1.4.
De gemeente heeft op 14 december 2023 de huurovereenkomsten met de woonbootbewoners opgezegd per 1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028. Vanaf 1 januari 2024 mogen de woonbootbewoners hun ligplaats ‘om niet’ (gratis) blijven gebruiken en hebben zij voldoende tijd om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente de woonbootbewoners Scenario 3+ als vergoeding aangeboden.
1.5.
De gemeente heeft geen overeenstemming bereikt met de woonbootbewoners. De woonbootbewoners zijn het niet eens met het feit dat de gemeente hun huur wil beëindigen.
1.6.
Om duidelijkheid te verkrijgen over de rechtmatigheid van haar huuropzegging en om tijdige ontruiming van de ligplaatsen zeker te stellen, start de gemeente deze procedure.
2.De procedures
2.1.
Het verloop van de procedures blijkt uit:
- de dagvaardingen met producties (genummerd 1 t/m 7),
- de conclusies van antwoord in conventie en van eis in reconventie (voorwaardelijk), met producties (genummerd 1 t/m 8 of 9),
- de conclusies van antwoord in conventie en van eis in reconventie (voorwaardelijk), met producties (genummerd 1 t/m 8 of 9),
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in reconventie, inclusief productie (genummerd 8),
- de mondelinge behandeling van 22 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2026, gezamenlijk met de andere procedures van de gemeente tegen de overige woonbootbewoners.
Alle partijen, waaronder ook de aanwezige woonbootbewoners, hebben tijdens de mondelinge behandeling hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
De gemachtigde van de gemeente, de gemachtigde van de woonbootbewoners en een gemachtigde die een andere woonbootbewoner bijstaat, hebben daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.
2.3.
Aan het einde van de mondeling behandeling is gezegd dat op 26 maart 2026 een vonnis zal komen. Deze datum is wegens werk gerelateerde omstandigheden niet gehaald. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
3.De relevante feiten
3.1.
De gemeente heeft op:
9 juni 2011 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] , op grond waarvan
[gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 1] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 30,75 per maand;
[gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 1] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 30,75 per maand;
1 september 1993 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] , op grond waarvan [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 2] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 52,19.- per maand;
een niet bekende datum in 1992 met [A] een huurovereenkomst gesloten. [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] heeft deze huurovereenkomst overgenomen en is sindsdien huurder van een ligplaats voor een woonboot met het adres [adres 3] te [plaats] ;
5 oktober 1999 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] , op grond waarvan [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 4] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 54,35 per maand;
19 maart 2009 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] , op grond waarvan [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 5] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was € 29,55 per maand;
een niet bekende datum in 1992 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] , op grond waarvan [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 6] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 50,- per maand;
een niet bekende datum in 1992 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] , op grond waarvan [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] een ligplaats voor een woonboot huurt met het adres [adres 7] te [plaats] . De aanvangshuurprijs was fl. 50,- per maand.
De huurovereenkomsten zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes
maanden. In de overeenkomsten is bepaald dat, indien de gemeente besluit tot beëindiging
van de huurovereenkomst, de huurders geen recht hebben op schadevergoeding of het ter
beschikking stellen van een andere ligplaats.
3.2.
Aanvankelijk waren de woonboten planologisch niet geregeld.
Het bestemmingsplan "De Hurk" uit 1988 kende aan het perceel de bestemming "Overwegend industrie" toe. Vanaf 2012 is de gemeente doende geweest om een bestemmingsplan op te stellen op grond waarvan de woonboten zouden moeten verdwijnen. In januari 2013 is een voorontwerp-bestemmingsplan gepubliceerd dat daarin voorziet. Wonen op De Hurk vond de gemeenteraad om twee redenen onwenselijk. In de eerste plaats is er geen sprake van een goed en veilig woonmilieu en in de tweede plaats heeft het toestaan van wonen consequenties voor de bedrijfsvoering van bestaande en nieuwe bedrijven op De Hurk. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad op 19 december 2017 een bestemmingsplan vastgesteld dat (net als het voorafgaande plan De Hurk 1988) niet voorzag in een positieve bestemming van de woonboten. Daarbij ging de gemeenteraad ervan uit dat de woonboten niet legaal aanwezig waren, aangezien ze in het voorafgaande bestemmingsplan ook niet positief waren bestemd.
3.3.
Op 1 januari 2018 is de Wet verduidelijking voorschriften woonboten (Wvvw) in werking getreden. Onderdeel van die wet was het toevoegen van artikel 8.2a aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), waarin woonboten per 1 januari 2018 gelijkgesteld worden met een bouwwerk, waarvoor in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning was verleend.
3.4.
Bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna:
de Afdeling) van 26 februari 2020 is het beroep tegen voornoemd bestemmingsplan van een aantal van de woonbootbewoners gegrond verklaard. De Afdeling oordeelde dat de gemeenteraad rekening had moeten houden met de inwerkingtreding van de Wvvw per
1 januari 2018. De gemeenteraad moest gelet hierop een nieuwe afweging maken, waarin betrokken werd dat de woonboten legaal aanwezig waren.
1 januari 2018. De gemeenteraad moest gelet hierop een nieuwe afweging maken, waarin betrokken werd dat de woonboten legaal aanwezig waren.
De nieuwe afweging leidde voor de woonbootbewoners niet tot een beter resultaat. Bij
besluit van de gemeenteraad is op 22 juni 2021 het bestemmingsplan "II Bedrijventerrein
De Hurk-Croy (reparatie)" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is ter plaatse van de
woonboten de bestemming "water" aan gronden toegekend. Daarbij hoort de volgende
bestemmingsomschrijving:
“
6.1 Bestemmingsomschrijving
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. oppervlaktewateren, zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en
andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen;
(...)
6.3
Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in lid 6.1 wordt in ieder geval gerekend:
Op grond van dit bestemmingsplan zijn woonboten ter plaatse dus niet meer toegestaan.
3.5.
Een aantal woonbootbewoners is wederom een procedure gestart bij de Afdeling. Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling het beroep van de bewoners ongegrond verklaard [2] . De Afdeling overwoog onder meer:
die door de woonboten worden gebruikt zouden kunnen worden bestemd en de raad heeft daarbij gekeken naar de vraag of ter plaatse van de woonboten een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Gelet op het "Onderzoek woon- en leefklimaat Woonschepen Afwateringskanaal Eindhoven " van adviesbureau [B] van 16 december 2020, dat in opdracht van de raad is uitgevoerd, kan ter plaatse van de woonboten geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. In dat onderzoek is niet alleen de feitelijke situatie van het woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners in beeld gebracht. Ook is onderzocht wat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat zijn van de planologische mogelijkheden voor bedrijven. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad terecht niet volstaan met uitsluitend een beoordeling van de feitelijke situatie, maar is ook beoordeeld wat de gevolgen voor het
woon- en leefklimaat van de woonbootbewoners zijn bij benutting van de planologische
mogelijkheden voor bedrijven.
3.4.
Mede gelet op het onder 3.3. genoemde onderzoek heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling de ligplaatsen voor de woonboten onder het algemeen overgangsrecht mogen brengen. De raad heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat het behoud van De Hurk als middelzwaar bedrijventerrein en met het oog daarop het behoud van de planologische ruimte die het plan voor bedrijven biedt, niet samen kunnen gaan met het garanderen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonboten. Het standpunt van [appellant sub 2] en anderen dat in de feitelijke situatie wel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, is, wat daar van zij, niet van doorslaggevend belang, omdat de raad bij de afweging of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is uitgegaan van de planologische mogelijkheden van het onherroepelijke bestemmingplan en dat gelet op de door de raad gegeven motivering ook mocht doen. De raad heeft zich ook op het standpunt kunnen stellen dat het positief bestemmen van de ligplaatsen ertoe zou leiden dat het karakter van een deel van het bedrijventerrein verschuift van middelzware tot zware bedrijvigheid naar lichte(re) bedrijvigheid. Dit zou raken aan de rechten die de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven ontlenen aan de in het bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Hurk-Croy 2017" opgenomen bestemming ‘Bedrijventerrein -1’.
De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan
onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners.
Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021,
dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan.
3.5.
Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad aannemelijk gemaakt dat het
gebruik van de ligplaatsen op termijn zal worden beëindigd.”
3.6.
De eerste contacten tussen de gemeente en de woonbootbewoners over het beëindigen van de ligplaatsen stammen uit 2012, toen het eerste voorontwerp van een bestemmingsplan op grond waarvan de ligplaatsen zouden moeten verdwijnen ter inspraak werd gepubliceerd. De bewoners dienden zienswijzen in omdat zij het niet eens waren met het verdwijnen van de ligplaatsen en omdat zij compensatie wilden voor de waardevermindering van hun woonboten. De waarde van een woonboot hangt namelijk af van de vraag of er ook een ligplaats is waar de boot mag liggen. Een woonboot zonder ligplaats heeft weinig waarde. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld op grond waarvan de woonboot-bewoners een vergoeding kunnen krijgen. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als 'Scenario 3+'.
3.7.
Scenario 3+ houdt het volgende in:
- De gemeente is bereid de woonboten van de bewoners te kopen tegen de vrije
verkoopwaarde van de woonboot, waarbij de fictie wordt gehanteerd dat elders
een ligplaats beschikbaar is. Deze fictie is nodig omdat een boot zonder ligplaats
veelal geen waarde heeft. De gemeente betaalt minimaal € 20.000,- per boot;
- Als alternatief is de gemeente bereid om de verplaatsingskosten van een woonboot binnen een straal van 100 kilometer om Eindhoven te betalen, waarbij de vergoeding niet hoger kan zijn dan de waarde van de boot;
- De gemeente neemt de kosten voor haar rekening van het in de oorspronkelijke
staat terugbrengen van de kade;
- De gemeente is bereid om de bewoners voortgezet gebruik van de ligplaatsen aan te bieden tot 1 juli 2028, om de bewoners voldoende tijd te geven alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken;
- De gemeente biedt desgewenst op individuele basis hulp bij het zoeken van alternatieve woonruimte.
De woonbootbewoners zijn niet akkoord gegaan met dit voorstel. De gemeente heeft nog geprobeerd door de inzet van een onafhankelijke intermediair tot een oplossing te komen, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.
3.8.
Nadat gesprekken over het Scenario 3+ niet tot een regeling hebben geleid, heeft de
gemeente op 14 december 2023 de huurovereenkomsten met de bewoners opgezegd per
1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028.
1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028.
Vanaf 1 januari 2024 mogen de woonbootbewoners de ligplaats ‘om niet’ (gratis) blijven gebruiken, zodat zij voldoende tijd hebben om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente haar aanbod conform Scenario 3+ gestand gedaan.
3.9.
De woonbootbewoners hebben een advocaat (mr. Van de Laar) ingeschakeld. Namens hen heeft hun advocaat de gemeente bij brieven van 26 februari 2024 laten weten dat zij niet met de huuropzegging instemmen. Onder meer schrijft hij dat de wijziging van het bestemmingsplan misbruik is van recht en dat de huuropzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Bij brief van 4 april 2024 heeft de advocaat in aanvulling op de eerdere brief geschreven dat de woonbootbewoners grote schade lijden indien de ligplaatsen ontruimd moeten worden en dat de gemeente in dat geval moet zorgen voor alternatieve ligplaatsen. Verder schrijft hij dat de gemeente ‘zou zijn omgegaan’ en geen zware industrie meer op De Hurk zou willen toestaan. De gemeente wordt in deze brief gesommeerd om de huuropzegging in te trekken.
Bij brief van 26 april 2024 heeft de advocaat van de gemeente op de brieven van de advocaat van de woonbootbewoners gereageerd.
3.10.
Voor zover relevant zal later in de beoordeling nader op de stellingen van partijen worden ingegaan.
4.Het geschil
In conventie:
4.1.
De gemeente vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
A. voor recht verklaart dat de huurovereenkomsten tussen de gemeente en de woonbootbewoners is geëindigd per 1 juli 2024;
B. de woonbootbewoners veroordeelt hun ligplaatsen aan de [straatnaam] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met ‘al het zijne en de zijnen’ op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaatsen niet zijn ontruimd, met een maximum van € 50.000,-, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom;
Subsidiair
C. het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomsten eindigen;
een en ander met veroordeling van de woonbootbewoners in de kosten van de procedures.
4.2.
Hoewel de discussie tussen partijen zich daarop heeft geconcentreerd, legt de
gemeente geen vorderingen aan de kantonrechter voor met betrekking tot de compensatie die zij aan de woonbootbewoners verschuldigd zou zijn. De reden daarvoor is dat de gemeente van oordeel is dat zij niet verplicht is enige vergoeding te voldoen aan de woonbootbewoners, hoewel zij (onverplicht) wel bereid is om alsnog het aangeboden scenario 3+ gestand te doen. Indien de woonbootbewoners menen dat zij op een hogere vergoeding aanspraak hebben dan kunnen zij een vordering in reconventie indienen, aldus de gemeente.
4.3.
De woonbootbewoners voeren verweer en verzoeken de kantonrechter om de gemeente niet ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans deze vorderingen af te wijzen als zijnde ongegrond en/of onbewezen en de gemeente te veroordelen in de proceskosten.
4.3.1.
De woonbootbewoners voeren als verweer aan dat zij in een idyllische omgeving op het water wonen en niets liever wensen dan hun huurovereenkomst met de gemeente voort te zetten. De gemeente verhuurt de ligplaatsen met twee petten op, te weten de privaatrechtelijke pet omdat zij verhuurster is en de publiekrechtelijke pet uit welke hoofde zij het bestemmingsplan heeft gewijzigd en daarmee willens en wetens een situatie heeft gecreëerd dat zij tegen de woonbootbewoners zou kunnen zeggen dat de huur zal moeten worden beëindigd vanwege het thans geldende bestemmingsplan. Dit is maatschappelijk onaanvaardbaar en niet redelijk en billijk.
De woonbootbewoners zijn van mening dat zij als huurders van een ligplaats, wettelijk gezien eenzelfde positie moet hebben als een huurders van een woonhuis, omdat de situatie immers hetzelfde is en ook huurders van ligplaatsen derhalve dezelfde bescherming dienen te genieten als huurders van woonhuizen. De redelijkheid en billijkheid brengen dan ook met zich mee dat voor ligplaatsen van woonboten ook de dwingendrechtelijke bepalingen met betrekking tot opzegging van huurovereenkomsten van woonhuizen, derhalve artikel 7:271 e.v., van toepassing dienen te zijn.
Om huurders van ligplaatsen te beschermen is er de wet van 30 maart 2022 gekomen betreffende wijziging Boek 7 BW in verband met het verbeteren van de huurbescherming van huurders van ligplaatsen. Op grond van artikel 208ec Overgangswet Nieuw BW zijn de bepalingen pas 2 jaar na de inwerkingtreding van toepassing op huurovereenkomsten tot verhuur van ligplaatsen die zijn gesloten vóór het tijdstip van de inwerkingtreding van de wet, te weten vanaf 1 juli 2024. De woonbootbewoners zijn van mening dat de gemeente misbruik maakt van deze overgangsbepaling door snel vóór 1 juli 2024 de huur van de ligplaatsen op te zeggen, terwijl zij de ligplaatsen thans niet nodig heeft of althans er geen enkel spoedeisend belang was om de huurovereenkomsten op te zeggen vóór 1 juli 2024. Dit blijkt ook uit het feit dat in de dagvaarding is vermeld dat de ontruiming eerst behoeft te geschieden per 1 juli 2028. De gemeente maakt dus misbruik van voormelde overgangswet en dit is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:1, lid 2 Awb).
4.3.2.
Subsidiair stellen de woonbootbewoners dat zij het woon- en leefklimaat en de veiligheid, zoals dit thans is, accepteren. Zij betwisten dat door de aanwezigheid van de
ligplaatsen/woonboten de bestaande en nieuwe bedrijven belemmerd worden in hun bedrijfsvoering. Er zijn geen concrete gevallen waarbij bedrijven werden of worden belemmerd met betrekking tot de uitbereiding of anderszins door de aanwezigheid
van de onderhavige woonboten. Het vorenstaande is dan ook geen grond voor de wijziging van het bestemmingsplan en/of de opzegging van de huurovereenkomst.
Op grond van artikel 3:4 Awb Pro moet een bestuursorgaan ook aan belangenafweging doen, wat de gemeente in deze niet of niet in voldoende mate heeft gedaan. De belangen van de
woonbootbewoners waren en zijn groot en de gemeente heeft onvoldoende gedaan om de woonboten positief te bestemmen. In artikel 3:4 Awb Pro is ook opgenomen dat een bestuursorgaan het evenredigheidsbeginsel in acht moet nemen. De gemeente had de belangen van de woonbootbewoners die ter plaatse al zeer lang legaal en met
veel genoegen wonen in belangrijke mate moeten meewegen, wat de gemeente niet heeft gedaan. Er was en is geen "must" om de woonbootbewoners "weg" te bestemmen, omdat noch de milieueisen noch de uitbreiding van de bedrijven zulks eisten.
Verder wijzen de woonbootbewoners erop dat de feitelijke situatie sedert de uitspraak van de Afdeling van 31 mei 2023 inmiddels danig is gewijzigd. Omdat ASML en Brainport enorm uitbreiden, probeert de gemeente sinds 2024 om zware industrie weer terug te dringen op De Hurk. Hier heeft de Afdeling in haar beslissing geen rekening mee gehouden.
4.3.3.
De woonbootbewoners wijzen er tevens op dat bij de beoordeling van de opzegging ook artikel 8 EVRM Pro speelt. Het familie- en privéleven zal worden aangetast als de huur wordt beëindigd. Families zullen uiteenvallen en de bootbewoners zullen ook niet meer vrij en rustig kunnen leven. Waterwonen is een immaterieel erfgoed, wat voor de woonbootbewoners niet verloren mag gaan.
De woonbootbewoners hebben een zeer groot woon- en financieel belang bij de voortzetting van de huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige ligplaats. De gemeente heeft nauwelijks of geen belang. Daarom vordert zij ook pas ontruiming in 2028. De gemeente wil slechts naleving van het bestemmingsplan. De gemeente biedt ook geen enkel redelijk alternatief, dat wil zeggen een andere ligplaats voor de boot in Eindhoven , andere passende
huisvesting in Eindhoven of een vergoeding waardoor de woonbootbewoners in
staat zouden zijn om elders een woning te kopen. Het aangeboden Scenario 3+ is voor de woonbootbewoners veel te mager. Zij wensen volledige schadeloosstelling met als uitgangspunt een financiële compensatie in die zin dat hun vermogenspositie hetzelfde dient te blijven en huurkosten worden vergoed.
In reconventie (voorwaardelijk):
4.4.
De woonbootbewoners verzoeken in reconventie, al dan niet voorwaardelijk, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- het bepaalde in artikel 3 van Pro de huurovereenkomst vernietigt, waarin is bepaald dat de woonbootbewoners geen recht kunnen doen gelden op schadevergoeding in welke vorm dan ook bij de beëindiging van hun huurovereenkomst, en
- voor recht verklaart dat de gemeente bij de toewijzing van de conventionele vorderingen aan de woonbootbewoners op grond van artikel 4:126 e.v. Awb een volledige schadeloosstelling moet voldoen en/of althans een schadeloosstelling op grond van artikel 7:281 BW Pro en dat de gemeente voorts de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:281 BW Pro moeten voldoen, en
- bepaalt dat de schade en kosten bij staat worden vastgesteld en worden vereffend volgens de wet, en
- de gemeente veroordeelt in de proceskosten.
4.5.
De woonbootbewoners voeren daartoe aan dat de bepaling in artikel 3 van Pro hun
huurcontract, waarin is bepaald dat zij geen recht kunnen doen gelden op schadevergoeding in welke vorm ook bij de beëindiging van de huurovereenkomst, tot stand is gekomen door
misbruik te maken van omstandigheden in de zin van artikel 3:44 BW Pro. Immers, de woonbootbewoners moesten de bepaling bij het aangaan van het huurcontract accepteren, omdat de gemeente anders niet bereid was de huurovereenkomst aan te gaan, zodat er bijzondere omstandigheden waren. De bepaling is onredelijk bezwarend, omdat deze eenzijdig door de gemeente in haar voordeel is opgesteld. Voormelde bepaling dient
dan ook te worden vernietigd.
Voor zover de vorderingen van de gemeente zouden worden toegewezen, wensen de woonbootbewoners in aanmerking te komen voor een volledige schadeloosstelling, of althans een schadeloosstelling, in de zin van artikel 7:281 BW Pro. Dit artikel geeft de woonbootbewoners een recht op schadeloosstelling in de zin van volledige vergoeding van alle schade die zij hebben geleden ten gevolge van de ontbinding van hun huurovereenkomst ter verwezenlijking van het bestemminsplan, wat de gemeente heeft laten wijzigen. De woonbootbewoners doen een beroep op artikel 4:126 - 4:131 Awb, dat een nadeelcompensatie voorschrijft en wensen voorts in aanmerking te komen voor de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding als is aangegeven in artikel 7:275 BW Pro. Tevens zijn zij van mening dat zij ook na ontruiming in een gelijke vermogenspositie dienen te blijven en alle kosten van de ontruiming dienen te worden vergoed.
4.6.
Bij antwoord in reconventie heeft de gemeente zich - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is tot enige vergoeding.
De gemeente heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Zij is wel bereid om het aanbod conform Scenario 3+ gestand te doen, maar het meerdere ligt volgens de gemeente voor afwijzing gereed.
De gemeente betwist verder dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een zwaarwegend belang voor opzegging aanwezig dient te zijn, maar voor zover de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat wel een zwaarwegend belang aanwezig dient te zijn bij de gemeente, is de gemeente van mening dat aan dit vereiste is voldaan. Ook is zij aan de belangen van de woonbootbewoners voldoende tegemoet gekomen. De gemeente heeft immers Scenario 3+ aan de woonbootbewoners aangeboden en heeft een zeer ruime ontruimingstermijn aan de woonbootbewoners gegund.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Overlijden van twee woonbootbewoners na aanhangig maken van de procedures
5.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente allereerst aandacht gevraagd voor de omstandigheid dat twee woonbootbewoners, te weten [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] en [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] , inmiddels zijn overleden.
5.2.
De kantonrechter stelt vast dat het overlijden van [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] en [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] hun huurovereenkomsten met de gemeente van de ligplaats niet doet eindigen [4] . Een procedure gaat bij het overlijden van een partij als uitgangspunt gewoon door en wordt op naam van de oorspronkelijke partij voortgezet.
Dit betekent dat de vorderingen van de gemeente tegen [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] en [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] ontvankelijk zijn/blijven. Hetzelfde geldt voor de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van
[gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] en [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] , gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie.
[gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] en [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] , gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie.
In conventie:
Huurbeëindiging rechtsgeldig?
5.3.
De vraag die allereerst voorligt is of de gemeente in de gegeven omstandigheden tot huurbeëindiging van de ligplaatsen van de woonbootbewoners kon komen.
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de woonbootbewoners sinds (op zijn vroegst) 1992 en (op zijn laatst) in 2011 [5] een ligplaats van de gemeente huren op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes maanden.
In de huurovereenkomst is bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, de woonbootbewoners geen recht hebben op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats.
Wettelijk toetsingskader
5.5.
De woonbootbewoners kunnen geen beroep doen op de wetsbepalingen die huurders van woonruimte of huurders van bedrijfsruimte beschermen, omdat die wetsbepalingen niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 2022 waarbij een ligplaats voor een woonboot wordt gehuurd.
Of de huuropzegging wel of niet aangetekend is verstuurd, doet daarom niet ter zake, want de (dwingendrechtelijke) bepaling van artikel 7:281 lid 4 BW Pro is niet van toepassing op de huurovereenkomst van partijen.
Vast staat dat de gemeente op 14 december 2023 de huurovereenkomst met de woonbootbewoners schriftelijk heeft opgezegd per 1 juli 2024 en dat deze opzegging de woonbootbewoners ook heeft bereikt.
5.6.
Vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter op grond van de wet [6] niet hoeft te toetsen of er sprake is van een zwaarwegend belang, want de woonbootbewoners hebben - als huurder van een ligplaats van een woonboot - geen huurbescherming. Dat hadden zij ook niet toen de huurovereenkomst werd aangegaan, daarin is dus niets veranderd.
Dit betekent dat de huurovereenkomsten in beginsel zonder reden opgezegd kunnen worden en dat een voldoende zwaarwegende grond door de gemeente dus niet aangevoerd hoeft te worden.
Redelijkheid en billijkheid
5.7.
De woonbootbewoners doen een beroep doet op artikel 6:248 lid 2 BW Pro in die zin dat zij van mening zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid maatschappelijk onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd.
Inzet van het eigendomsrecht
5.7.1.
Daarbij voeren de woonbootbewoners allereerst aan dat de gemeente twee petten op heeft, een privaatrechtelijke en een publiekrechtelijke pet, en willens en wetens een situatie heeft gecreëerd dat zij tegen de woonbootbewoners zou kunnen zeggen dat de huur zal moeten worden beëindigd vanwege het thans geldende bestemmingsplan. Immers, de gemeente heeft de ligplaats destijds met de privaatrechtelijke pet op verhuurd in strijd met het alstoen vigerende bestemmingsplan en heeft nadien 12 jaar lang met de publiekrechtelijke pet op getracht middels wijziging in het bestemmingsplan, of althans een gewijzigd bestemmingsplan, de woonboten met ligplaats weg te bestemmen.
De gemeente stelt zich in dit verband op het standpunt dat haar handelswijze niet afdoet aan haar privaatrechtelijke bevoegdheid om de huur op te zeggen nu het bestemmingsplan is gewijzigd. Zij verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 31 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:497, waarin de Hoge Raad onderschrijft dat het de gemeente in beginsel vrijstaat zich te beroepen op haar eigendomsrecht en de daaraan verbonden rechten uit te oefenen. De kantonrechter volgt hierin het standpunt van de gemeente.
Daarbij overweegt zij het volgende.
5.7.2.
Het arrest Staat/Windmill (HR 26 januari 1990, NJ 1991/393) neemt tot uitgangspunt dat de overheid, hier dus de gemeente, ingeval haar in een publiekrechtelijke regeling ter behartiging van zekere belangen bepaalde bevoegdheden zijn toegekend, die belangen ook mag behartigen door gebruik te maken van haar in beginsel krachtens het privaatrecht toekomende bevoegdheden, zoals aan het eigendomsrecht ontleende bevoegdheden, mits de betrokken publiekrechtelijke regeling niet onaanvaardbaar wordt doorkruist. Van een onaanvaardbare doorkruising van een publiekrechtelijke regeling is in dit geval geen sprake en dat is door de woonbootbewoners ook niet gesteld. De gemeente mag haar eigenaarsbevoegdheden inzetten om publieke belangen te behartigen. Concreet betekent dit, dat op grond van het overgangsrecht bestaand, maar met het gewijzigde bestemmingsplan strijdig gebruik, mag worden voortgezet [7] , maar zo’n overgangsregeling vrijwaart de woonbootbewoners slechts tijdelijk voor de gevolgen van de bestemmingswijziging en strekt er niet toe de privaatrechtelijke bevoegdheid van de gemeente om de huurovereenkomst van de ligplaats op te zeggen, uit te sluiten.
5.7.3.
Een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW Pro in de zin dat de woonbootbewoners van mening zijn dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente haar eigenaarsbevoegdheden inzet, doordat zij de huurovereenkomst van de ligplaats opzegt, zal niet eenvoudig slagen en de kantonrechter oordeelt ook in deze concrete situatie dat het woon- en financiële belang van de woonbootbewoners niet maakt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst van de ligplaats heeft opgezegd. Daarbij overweegt de kantonrechter het volgende.
De gemeente is eigenaar van de ligplaats en eigendom is een sterk recht dat niet makkelijk beperkt kan en mag worden. Ook heeft de gemeente gemotiveerde en onderbouwde gronden voor de opzegging aangevoerd.
De gemeente heeft in de inleidende dagvaarding (in randnummer 39 en verder) toegelicht dat zij een zwaarwegend belang heeft voor opzegging, waarbij zij verwijst naar het rapport van [B] van 16 december 2020 [8] , waarin is geconcludeerd dat er geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners. Immers, de ligplaatsen van de woonboten liggen op circa 20 meter van gronden waar zware industriebedrijven zijn toegestaan, terwijl de richtafstand van risicovolle inrichtingen 300 meter is. De Hurk is het laatste bedrijventerrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan.
Het kan zo zijn dat op het bedrijventerrein geen veranderingen of wijzingen zijn geweest die ertoe hebben geleid dat het woon- en of leefklimaat van de woonbootbewoners is gewijzigd, of dat er op de korte of middellange termijn geen concrete ontwikkelingsplannen zijn, zoals de woonbootbewoners betogen, maar dat doet niet af aan het belang en de wens van de gemeente om (de mogelijkheid van vestiging of uitbreiding van) zware industrie toe te staan en daarmee werkgelegenheid in de maakindustrie te behouden.
Hierbij is mede van belang dat in de procedure tot wijziging van het bestemmingsplan de belangen van de woonbootbewoners door de gemeenteraad uitvoerig zijn meegewogen. Verder heeft de Afdeling het ingestelde beroep van de woonbootbewoners tegen wijziging van het bestemmingsplan verworpen, ondanks dat de woonbootbewoners ook al in die procedure hebben gesteld dat er (nog) geen concrete herontwikkelingsplannen bestaan.
Woon- en financiële belangen van de woonbootbewoners
5.7.4.
Voor zover de woonbootbewoners hebben aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de gemeente de huurovereenkomst heeft opgezegd, zonder daarbij rekening te houden met de financiële- en de woonbelangen van de woonbootbewoners en zonder dat zij worden gecompenseerd in hun vermogensverlies, wijst de kantonrechter er op dat de gemeente Scenario 3+ aan de woonbootbewoners aanbiedt en hen een ruime ontruimingstermijn gunt. De gemeente houdt dus wel degelijk rekening met de financiële belangen en de woonbelangen van de woonbootbewoners.
Het klopt dat de woonbootbewoners geen andere ligplaats is aangeboden, maar die is in de gemeente Eindhoven (vooralsnog?) niet voorhanden. Het klopt ook dat de woonbootbewoners zonder ligplaats, waar hun woonboten liggen, geen plek hebben om te wonen. De kantonrechter ziet dat woonbelang, maar dit is geen belang dat door de wet wordt beschermd, zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.6. is overwogen.
De woonbootbewoners hebben ook terecht aangevoerd dat zij een financieel belang hebben. Hun woonboten worden minder waard als de huur eindigt en zij geen andere ligplaats kunnen vinden. Het aankopen van een andere woning zal inderdaad financieel niet haalbaar zijn met enkel de geboden compensatie, maar daarbij verliezen de woonbootbewoners uit het oog dat zij de ligplaats huren en dus geen eigenaar zijn van de ligplaats. Zij hebben dus geen recht gekregen op vergoeding van de waarde van de ligplaats. Daarbij was het voor de woonbootbewoners vanaf het begin van de huurrelatie duidelijk dat zij geen huurbescherming hadden, althans dat had het moeten zijn, want in hun huurovereenkomst is expliciet bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, de woonbootbewoners geen recht hebben op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats. Het risico dat hun woonboten minder waard worden als de huur eindigt en zij geen andere ligplaats kunnen vinden, heeft dus altijd bestaan en komt voor rekening van de woonbootbewoners.
De gemeente heeft ter compensatie Scenario 3+ aangeboden. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro was de gemeente niet tot meer verplicht.
8 EVRM
5.7.5.
De opzegging van een huurovereenkomst is niet zondermeer in strijd met het recht op eerbiediging van het privé-, familie- en gezinsleven van een huurder. Een beroep op artikel 8 EVRM Pro dient daarom met concrete feiten en omstandigheden te worden onderbouwd en daartoe is door de woonbootbewoners niets, althans onvoldoende, gesteld.
Daarbij is in het bijzonder van belang dat de gemeente een ruime ontruimingstermijn heeft geboden en heeft aangeboden te helpen met het zoeken van vervangende woonruimte.
De woonbootbewoners hebben daarvan (nog) geen gebruik gemaakt.
De woonbootbewoners hebben daarvan (nog) geen gebruik gemaakt.
Tegenover de belangen van de woonbootbewoners staat het belang van de gemeente om het onherroepelijke bestemmingsplan uit te voeren en ruimte te houden voor industrie in hogere milieucategorieën.
Misbruik overgangsbepaling?5.7.6. Verder voeren de woonbootbewoners aan dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van de overgangsbepaling van artikel 208ec Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, door kort voor de inwerkingtreding van de wet op 1 juli 2024, de huurovereenkomsten van de ligplaatsen op te zeggen.
De kantonrechter volgt ook hierin het standpunt van de woonbootbewoners niet.
Immers, het overgangsrecht voorzag expliciet in een ruime mogelijkheid voor verhuurders van ligplaatsen om de huurovereenkomsten tot 1 juli 2024 conform het oude recht op te zeggen. In tegenstelling tot hetgeen de woonbootbewoners betogen, heeft de gemeente dus
gebruik (en geen
misbruik) gemaakt van haar bevoegdheid om nog vóór 1 juli 2024 de huurovereenkomsten op te zeggen.
gebruik (en geen
misbruik) gemaakt van haar bevoegdheid om nog vóór 1 juli 2024 de huurovereenkomsten op te zeggen.
Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden van 16 december 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:8428, waarnaar de woonbootbewoners tijdens de mondelinge behandeling hebben verwezen en waarin is bepaald dat in dat geval niet van het overgangsrecht kon worden uitgegaan, vindt de kantonrechter niet vergelijkbaar met de situatie van de woonbootbewoners, want in dat geval was de huurovereenkomst (aangegaan voor bepaalde tijd, namelijk tot 14 januari 2030) tussentijds door de verhuurder opgezegd tegen een datum die is gelegen voor het moment dat de Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen van toepassing werd, terwijl de huurovereenkomst geen ruimte bood voor tussentijdse opzeging. De huurovereenkomsten van de woonbootbewoners bieden daarvoor echter wèl de ruimte en de gemeente heeft de overgangsperiode, die gebruikt kan worden om de huurovereenkomst op te zeggen, eenvoudigweg benut.
Vorenstaande betekent dat de gemeente géén misbruik heeft gemaakt van de overgangsbepaling van artikel 208ec Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek en dat de woonbootbewoners daarom ook géén beroep kunnen doen op de beschermingsbepalingen die huurders van woningen hebben (artikel 7:271 e.v. BW).
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.8.
De woonbootbewoners zijn van mening dat de gemeente met de vordering zoals zij die nu aan de kantonrechter voorlegt, handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
De kantonrechter oordeelt echter dat de gemeente niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbij overweegt hij het volgende.
5.8.1.
Zoals hiervoor reeds overwogen, was de huuropzegging van de ligplaats van de woonbootbewoners toegestaan.
Op grond van wet- of regelgeving hoeft de opzegging in beginsel ook niet gepaard te gaan met het aanbieden van een uitkoopregeling.
Op grond van wet- of regelgeving hoeft de opzegging in beginsel ook niet gepaard te gaan met het aanbieden van een uitkoopregeling.
De stelling van de woonbootbewoners dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van haar machtspositie, de woonbootbewoners niet serieus heft genomen en onvoldoende rekening heeft gehouden met hun belangen, wordt door de kantonrechter verworpen.
Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling hierover namelijk het volgende overwogen:
“3.4.(…)
De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners.
Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021,
dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan”.
5.8.2.
De stelling van de woonbootbewoners dat er geen noodzaak is om hun huurovereenkomsten op te zeggen, omdat de feitelijke situatie sinds de uitspraak van de Afdeling van 31 mei 2023 inmiddels danig is gewijzigd, wordt door de gemeente gemotiveerd betwist. Het bestemmingsplan is volgens haar wel degelijk actueel en feit is dat de ligplaatsen zijn gelegen in een plangebied dat is bestemd voor zware industrie. Een goed woon- en leefklimaat kan reeds daarom niet worden geborgd. Dat er zware industrie weggaat, of dat ASML en Brainport enorm uitbreiden, maakt dat niet anders. Ook ASML heeft maakindustrie nodig.
De gemeente handelt dus niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel, zoals bepaald in artikel 3:4 lid 2 Awb Pro.
5.8.3.
De kantonrechter is - gelet op het hiervoor door de Afdeling gemelde Commissie advies van 30 maart 2021 - echter wel van oordeel dat de gemeente in strijd zou handelen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel, als zij de woonbootbewoners géén (financiële) compensatieregeling conform Scenario 3+ aanbiedt.
Feit is evenwel, dat de gemeente dat wel heeft gedaan. Zij heeft met de woonbootbewoners gecorrespondeerd en overleg gevoerd over de hoogte van een vergoeding. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid, omdat de verschillen te groot waren. De gemeente heeft Scenario 3+ tot uitgangspunt genomen, terwijl de woonbootbewoners Scenario 4 [9] willen.
Hierdoor is het overleg in een impasse geraakt en heeft de gemeenteraad uiteindelijk de knoop doorgehakt en Scenario 3+ als (financiële) compensatieregeling aangeboden. Om uit de impasse te komen is de gemeente vervolgens overgegaan tot huuropzegging.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente toegelicht dat zij bij huurbeëindiging in onderling overleg met de woonbootbewoners, nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om uitvoering te geven aan een (financiële) compensatieregeling conform Scenario 3+. Daarmee wordt voldoende aan de belangen van de woonbootbewoners tegemoet gekomen.
5.8.4.
Slotsom is dat de gemeente, doordat zij Scenario 3+ heeft aangeboden en nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om dit aanbod gestand te doen bij huurbeëindiging in onderling overleg met de woonbootbewoners, niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Evenmin is sprake van misbruik van opzeggingsbevoegdheid door de gemeente.
Gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot ontruiming toewijsbaar
5.9.
De conclusie is dat de gemeente in de gegeven omstandigheden kon overgaan tot huurbeëindiging van de ligplaatsen van de woonbootbewoners en dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten tussen de gemeente en de woonbootbewoners zijn geëindigd per 1 juli 2024, toewijsbaar is.
5.10.
Eveneens toewijsbaar is de vordering van de gemeente om de woonbootbewoners te veroordelen hun ligplaatsen aan de [straatnaam] te [plaats] uiterlijk per
1 juli 2028 te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-.
1 juli 2028 te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-.
5.11.
Omdat het primair gevorderde wordt toegewezen, behoeft het subsidiair gevorderde geen bespreking meer.
In voorwaardelijke reconventie
5.12.
De beoordeling in conventie leidt ertoe dat er in rechte vanuit wordt gegaan dat de gemeente de huurovereenkomsten van de ligplaatsen van de woonbootbewoners rechtsgeldig heeft opgezegd.
5.13.
Artikel 3 van Pro hun huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de woonbootbewoners geen recht kunnen doen gelden op schadevergoeding in welke vorm dan ook bij de beëindiging van hun huurovereenkomst, kan niet worden vernietigd op grond van artikel 3:44 BW Pro, omdat de grondslag ontbreekt. Artikel 3 is Pro immers niet tot stand gekomen door bedreiging, door bedrog of door misbruik van omstandigheden.
Verder is artikel 3 van Pro de huurovereenkomst een specifiek tussen de gemeente en de woonbootbewoners overeengekomen bepaling en géén algemene voorwaarde, die als onredelijk bezwarend kan worden aangemerkt.
De vordering van de woonbootbewoners die ziet op vernietiging van artikel 3 van Pro de huurovereenkomst, wordt daarom afgewezen.
5.14.
De gevorderde verklaring voor recht dat de gemeente bij de toewijzing van de conventionele vorderingen aan de woonbootbewoners, op grond van artikel 4:126 e.v. Awb een volledige schadeloosstelling moet betalen en/of althans een schadeloosstelling op grond van artikel 7:281 BW Pro en dat de gemeente voorts de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:281 BW Pro moeten voldoen, ligt eveneens voor afwijzing gereed, omdat de genoemde artikelen geen grondslag voor de woonbootbewoners bieden op enige schadeloosstelling.
Artikel 4:126 e.v. Awb ziet op nadeelcompensatie. Daarvan kan sprake zijn indien de gemeente een publiekrechtelijke bevoegdheid uitoefent waardoor schade wordt veroorzaakt. In het onderhavige geval maakt de gemeente geen gebruik van een publiekrechtelijke bevoegdheid, maar van een privaatrechtelijke bevoegdheid. Daarmee is artikel 4:126 Awb Pro niet van toepassing.
Artikel 7:281 BW Pro ziet op de verhuur van woonruimte, waar in dit geval geen sprake van is. De woonbootbewoners kunnen daarom géén beroep doen op de beschermingsbepalingen die huurders van woningen hebben (artikel 7:271 e.v. BW).
Los daarvan verdient opmerking dat de op grond van artikel 7:281 te Pro vorderen verhuis- en inrichtingskosten veel lager zijn dan de vergoeding die de gemeente conform Scenario 3+ heeft aangeboden en waarvan zij nog steeds onvoorwaardelijk bereid is om dit aanbod gestand te doen bij huurbeëindiging in onderling overleg met de woonbootbewoners.
5.15.
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd in reconventie, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
Proceskostenveroordeling
5.16.
De woonbootbewoners zijn in het ongelijk gesteld en worden daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld.
De proceskosten van de gemeente worden per woonbootbewoner begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
542,50
(2,5 punten × € 217,00)
Totaal
€
808,47
5.17.
Aan de conclusie van antwoord in reconventie wordt een half punt aan gemachtigdensalaris toegekend, gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie.
6.De beslissing
De kantonrechter beslist in de zaken van de woonbootbewoners, hierna afzonderlijk opgenomen per zaak- en rolnummer als volgt:
6.1. 11410234
11410234 CV EXPL 24-8291(de gemeente tegen [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] ):
De kantonrechter:
In conventie:
6.1.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.1.2.
veroordeelt [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] om de ligplaats aan het adres [adres 1] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-,
€ 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.1.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] af,
In conventie en in reconventie:
6.1.4.
veroordeelt [gedaagde in 11410234 CV EXPL 24-8291] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.1.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.2. 11410229
11410229 CV EXPL 24-8290(de gemeente tegen [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] )
De kantonrechter:
In conventie:
6.2.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.2.2.
veroordeelt [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] om de ligplaats aan het adres [adres 2] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.2.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] af,
In conventie en in reconventie:
6.2.4.
veroordeelt [gedaagde in 11410229 CV EXPL 24-8290] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.2.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.3. 11410221
11410221 CV EXPL 24-8289(de gemeente tegen [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] )
De kantonrechter:
In conventie:
6.3.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.3.2.
veroordeelt [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] om de ligplaats aan het adres [adres 3] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-,
€ 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.3.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] af,
In conventie en in reconventie:
6.3.4.
veroordeelt [gedaagde in 11410221 CV EXPL 24-8289] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.4. 11410185
11410185 CV EXPL 24-8285(de gemeente tegen [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] )
De kantonrechter:
In conventie
6.4.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.4.2.
veroordeelt [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] om de ligplaats aan het adres [adres 4] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-,
€ 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.4.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] af,
In conventie en in reconventie:
6.4.4.
veroordeelt [gedaagde in 11410185 CV EXPL 24-8285] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.5. 11410177
11410177 CV EXPL 24-8284(de gemeente tegen [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] )
De kantonrechter:
In conventie
6.5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.5.2.
veroordeelt [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] om de ligplaats aan het adres [adres 5] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-,
€ 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.5.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] af,
In conventie en in reconventie:
6.5.4.
veroordeelt [gedaagde in 1141017 CV EXPL 24-8284] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.6. 11410171
11410171 CV EXPL 24-8282(de gemeente tegen [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] )
De kantonrechter:
In conventie
6.6.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.6.2.
veroordeelt [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] om de ligplaats aan het adres [adres 6] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van € 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.6.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] af,
In conventie en in reconventie:
6.6.4.
veroordeelt [gedaagde in 11410171 CV EXPL 24-8282] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
6.7. 11410165
11410165 CV EXPL 24-8281(de gemeente tegen [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] )
De kantonrechter:
In conventie
6.7.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] is geëindigd per 1 juli 2024,
6.7.2.
veroordeelt [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] om de ligplaats aan het adres [adres 7] te [plaats] uiterlijk per 1 juli 2028 te ontruimen met al het zijne en de zijnen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat de ligplaats niet is ontruimd, met een maximum van
€ 50.000,-,
€ 50.000,-,
In voorwaardelijke reconventie:
6.7.3.
wijst de vorderingen van [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] af,
In conventie en in reconventie:
6.7.4.
veroordeelt [gedaagde in 11410165 CV EXPL 24-8281] in de proceskosten van € 808,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.7.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op
2 april 2026.
2 april 2026.