Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 23/289
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
9 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. J.F. van Dongen).
Zitting
De rechtbank heeft het beroep van eisers op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eisers [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Motivering
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande villa aan [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1920. Bij de woning (357 m2) horen een praktijkruimte (86 m2), een garage (33 m2), een berging (19 m2) en een perceel grond (1.480 m2)
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 31 mei 2022 vastgesteld op € 687.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.
3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
3.1.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 788.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 22 maart 2024 is opgesteld door taxateur P. Niehuis.
3.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] , [adres] in [woonplaats] en [adres] in [woonplaats] . Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woning valt vanwege grootte, bouwstijl en uitstraling in het hogere prijssegment van villa’s en woonboerderijen. Er is vergeleken met in dat opzicht gelijksoortige woningen die qua bouwjaar en woonoppervlakte goed vergelijkbaar met de woning zijn. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
3.3.
Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de vergelijkingsobjecten (in relatie tot de woning) en de verschillen in perceelgrootte van de woning en de vergelijkingsobjecten.
3.3.1.
Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. [1]
3.3.2.
Voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten is de heffingsambtenaar uitgegaan van gemiddelde scores (3) voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Eiser heeft op de zitting gezegd dat alle vergelijkingsobjecten – gelet op het door de heffingsambtenaar overgelegde fotomateriaal – bovengemiddelde scores (4) zouden moeten krijgen voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. De heffingsambtenaar zegt dat eiser dit pas voor het eerst op de zitting aan de orde heeft gesteld, terwijl drie van de vergelijkingsobjecten al sinds de uitspraak op bezwaar bekend zijn en eiser verder geen enkele informatie heeft overgelegd over de toestand van de woning. De heffingsambtenaar ziet dan ook geen enkele aanleiding de door eiser bepleite correcties door te voeren.
3.3.3.
De rechtbank kan dat volgen. Eiser heeft gelijk dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Een gemotiveerde en concreet op de woning ziende stelling dat de heffingsambtenaar van een onjuiste toestand van de woning uitgaat kan voor de heffingsambtenaar dan ook aanleiding zijn om tot een inpandige opname over te gaan. Maar als eiser met deze betwisting pas laat in de beroepsprocedure komt waardoor een inpandige taxatie niet meer mogelijk is, dan is hij als eigenaar van de woning de meest gerede partij om de toestand van zijn woning (in relatie tot de vergelijkingsobjecten) met bewijs (bijvoorbeeld foto’s) te onderbouwen. Die onderbouwing ontbreekt. Overigens stelt eiser niet dat aan de woning benedengemiddelde scores voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen hadden moeten worden toegekend.
3.3.4.
Eiser merkt terecht op dat het perceel bij de woning qua oppervlakte fors verschilt met de meeste percelen bij de vergelijkingsobjecten (van 4.929 m2, 9.810 m2, 650 m2 respectievelijk 1.644 m2). Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar hiervoor een grondstaffel heeft toegepast waarin rekening is gehouden met het afnemend grensnut. Verder zijn met de woning vergelijkbare objecten dun bezaaid. In dit licht kan de rechtbank de door de heffingsambtenaar gemaakte keuzes volgen.
3.3.5.
Tot slot bestaat er een verschil tussen de getaxeerde waarde en de vastgestelde waarde van € 101.000. Zo al aanleiding zou moeten zijn om de cijfers van de vergelijkingsobjecten op onderdelen wel c.q. verder te corrigeren, dan acht de rechtbank het aannemelijk dat dit verschil voldoende is om de consequenties daarvan op te vangen.
3.4.
Eiser bepleit (op de zitting) een waarde van € 655.000 waarbij hij uitgaat van de hiervoor onder 3.3.2. genoemde scores voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen voor de vergelijkingsobjecten. Uit wat onder 3.3.3. is overwogen volgt dat eiser hierin geen gelijk heeft. Met wat eiser verder aanvoert wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
3.5.
Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ geen inzicht in de indexering heeft verstrekt. Uit het dossier blijkt dat eiser in de bezwaarfase om informatie heeft verzocht waarop (op 13 juli 2022) informatieverstrekking door de heffingsambtenaar is gevolgd. Eiser heeft daarna (op 27 september 2022) verzocht om uiterlijk met de uitspraak op bezwaar de indexeringspercentages te mogen ontvangen. Eiser had hier op dat moment echter al de beschikking over, omdat de (op 13 juli 2022) verstrekte taxatiekaarten voldoende gegevens over de indexering bevatten. De kaarten bevatten per vergelijkingsobject de transactieprijs en de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde op de waardepeildatum. Het indexeringspercentage kan eiser dan zelf eenvoudig uitrekenen. Voor zover eiser klaagt over het niet in bezwaar verstrekken van andere waarderelevante gegevens is van belang dat hij in bezwaar alleen over gebrekkige gegevens ten aanzien van de indexering heeft geklaagd. Daarom mag worden aangenomen dat eiser andere gegevens niet (meer) nodig had om de WOZ-waarde te controleren. [2] Van een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ is al met al geen sprake.
3.6.
Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding.
De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.
De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van
mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: