Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 9838617 \ CV EXPL 22-1961
Vonnis van 16 februari 2023
in de zaak van:
Stichting Zayaz,
gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
tegen:
1.[gedaagde 1] , en
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. J.G. Roethof.
Partijen worden hierna genoemd “Zayaz” en “ [gedaagden] ” (in vrouwelijk enkelvoud). Daar waar gedaagde sub 1 wordt bedoeld, wordt hij als “ [gedaagde 1] ” aangeduid en daar waar gedaagde sub 2 wordt bedoeld, wordt gesproken over “ [gedaagde 2] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
het tussenvonnis van 14 juli 2022 en de daarin genoemde stukken;
een uitdraai uit het (medische) dossier van het Jeroen Bosch Ziekenhuis en van Fonkelzorg over [gedaagde 1] .
1.2.
Op 17 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Zayaz heeft zich daar laten vertegenwoordigen door mr. Boekhoff voornoemd. Namens [gedaagden] is [gedaagde 2] verschenen, bijgestaan door mr. E.G.S. Roethof en mr. M.J.R. Roethof (kantoorgenoten van mr. J.G. Roethof). Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Zayaz spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat er vandaag een vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
Sinds 16 mei 1994 verhuurt Zayaz de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning/het gehuurde) aan [gedaagden] op grond van een huurovereenkomst. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing.
2.2.
Op 14 juli 2021 is door de politie in de woning een grote hoeveelheid drugs, gripzakjes, weegschaaltjes, 8 mobiele telefoons, grote hoeveelheden geld en illegaal zwaar vuurwerk (Cobra 8) aangetroffen. Daarvan is op 26 juli 2021 een bestuurlijke rapportage opgemaakt (productie 3 bij dagvaarding), inhoudende:
“(…) Op woensdag 14 juli 2021 werden er tijdens een actie twee dealers en twee kopers aangehouden. De dealers die werden aangehouden werkten voor één of meerdere bewoners van de [adres] in [plaats] . Door de politie werd een instap gedaan in de woning [adres] te [plaats] . In de woning werd op de overloop verdachte [A] , geboren op [geboortedag] 1995 (…) aangehouden. Verdachte [B] , geboren op [geboortedag] 1989 (…) werd in de woning van zijn partner aangehouden. In de woning [adres] in [plaats] werd de betreffende dealtelefoon van de drugsbestellijn aangetroffen. Uit onderzoek is gebleken dat [A] de gebruiker van deze telefoon was.
Bij dit onderzoek werden de hierna genoemde aangetroffen verdovende middelen en geld in beslag genomen.
In de woning, op de eerste verdieping, werd door de politie in beslag genomen:
Locatie: Ouderlijke slaapkamer
- Geldbedrag van 9418,35 euro in verschillende coupures. Het geld was verstopt in kledingstukken van vader en moeder. Deze kledingstukken hingen in de kledingkast.
Locatie: Overloop
In een jas, welke aan een kapstok hing ter hoogte van de trap die toegang geeft tot de
Zolderkamer:
- 7 gripzakjes a 0,3 gram, positief getest op cocaïne
- 10 tabletten a 0,2 gram, positief getest op MDMA
- 6 gripzakjes a 0,5 gram, positief getest op cocaïne
- 5 gripzakjes a 0, 9 gram, onbekende stof.
In de woning, op de zolderverdieping, werd door de politie in beslag genomen:
Locatie: In een tas op het dak van de dakkapel (buiten)
- 61 gripzakjes met witte brokjes, onbekende stof nader onderzoek NFI
- 1 gripzakje met een witte brok, 500,5 gram positief getest op cocaïne
- 64 gripzakjes beide kristallen, positief getest op cocaïne
- 35 gripzakjes met wielkristal poeder, positief getest op ketamine
- 5 boterhammenrakjes wit poeder, positief getest op amfetamine
- 1 zak geel/lichtbruine pillen, gewicht 504,4 gram
- 229 gripzakjes met per stuk een gele pil, onbekende stof nader onderzoek NFI
- 23 gripzakjes met per stuk een blauwe pil, positief getest op MDMA
- 72 gripzakjes, positief getest op cocaïne
- 96 gripzakjes positief getest op cocaïne
Locatie: slaapkamer
- 2 weegschaaltjes in het bureau
- Een totaalbedrag van 3650,74 euro in verschillende coupures in het bureau
- 8 mobiele telefoons
- 8 gripzakjes in een tas naast het bed, positief getest op cocaïne
De hierboven genoemde stoffen werden op het politiebureau allen indicatief positief getest op harddrugs met uitzondering van de inhoud van de 5 gripzakjes (overloop), 61 vakjes met witte brokjes (tas zolder) en 229 gripzakjes met per stuk een gele pil (tas zolder).
In de schuur werd door de politie in beslag genomen:
- 2 Cobra 8 illegaal zwaar knalvuurwerk. (…).”
2.3.
Op 28 september 2021 heeft Zayaz [gedaagden] per brief (productie 4 bij dagvaarding) bericht dat zij beëindiging van de huurovereenkomst wenst en dat [gedaagden] enkel een gerechtelijke procedure kan voorkomen door de huurovereenkomst voor 15 oktober 2021 op te zeggen. Dat heeft [gedaagden] niet gedaan.
2.4.
De burgemeester van [plaats] heeft [gedaagden] per brief van 17 augustus 2021 (productie 7 bij dagvaarding) bericht voornemens te zijn om de woning te sluiten. Daartegen is namens [gedaagden] een zienswijze ingediend, maar daarin heeft de burgemeester geen aanleiding gezien om af te wijken van zijn voornemen tot sluiting van de woning. Bij besluit van 4 oktober 2021 (productie 9 bij dagvaarding) heeft de burgemeester aan [gedaagden] bericht dat de woning per 11 oktober 2021 voor de duur van 4 maanden zal worden gesloten.
2.5.
Vervolgens heeft [gedaagden] bezwaar gemaakt tegen het besluit van 4 oktober 2021 en de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te treffen waarmee het bestreden besluit wordt geschorst tot de burgemeester heeft beslist op het bezwaar. De voorzieningenrechter heeft dit verzoek bij uitspraak van 29 oktober 2021 (productie 11 bij dagvaarding) afgewezen.
2.6.
De woning is op 8 november 2021 gesloten voor de duur van 4 maanden.
2.7.
Per brief van 15 november 2021 (productie 12A bij dagvaarding) heeft Zayaz de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk ontbonden per die datum. In de brief is als volgt vermeld:
“(…) Cliënte heeft aan u verhuurd de woning c.a. staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] . In het gehuurde is door de politie op 14 juli 2021 een grote hoeveelheid drugs, gripzakjes, weegschaaltjes, 8 mobiele telefoons, grote hoeveelheden geld en illegaal zwaar vuurwerk aangetroffen. Blijkens de gegevens van de politie werd vanuit het gehuurde een drugsbestellijn gerund en werden drugs vanuit de woning verhandeld. (…)
De burgemeester van de gemeente [plaats] heeft bij besluit d.d. 4 oktober 2021 gelast om de woning c.a. staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] met ingang van 11 oktober 2021 te sluiten voor de duur van vier maanden, en wel op basis van artikel 13b Opiumwet. De feitelijke sluiting is in eerste instantie opgeschort vanwege de door u gevraagde voorlopige voorziening strekkende tot schorsing van het sluitingsbevel d.d. 4 oktober 2021 van de burgemeester. De voorzieningenrechter heeft uw schorsingsverzoek bij vonnis d.d. 29 oktober 2021 afgewezen. De feitelijke sluiting van de woning is zijdens de burgemeester van [plaats] geëffectueerd op 8 november 2021.
Gelet op dit besluit d.d. 4 oktober 2021 van de burgemeester van [plaats] en de inmiddels geëffectueerde sluiting van het pand op 8 november 2021 wordt hierbij voor en namens cliënte de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen van de huurovereenkomst en wel per datum van dagtekening van deze brief. (…)”.
2.8.
Zayaz heeft in een kort geding procedure tegen [gedaagden] ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft deze vordering bij vonnis van 14 februari 2022 (productie 13 bij dagvaarding) afgewezen.
2.9.
De sluiting van het gehuurde is beëindigd per 8 maart 2022. Sindsdien woont [gedaagden] weer in de woning, samen met haar nog studerende kinderen [E] en [D] .
2.10.
Het in de kledingstukken van vader en moeder [gedaagden] aangetroffen en door de politie in beslag genomen bedrag van € 9.418,35, is inmiddels aan [gedaagden] geretourneerd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Zayaz vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
I. voor recht verklaart dat de tussen Zayaz en [gedaagden] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] per 15 november 2022 buitengerechtelijk is ontbonden;
II. [gedaagden] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans op een nader door de kantonrechter vast te stellen tijdstip, de woning gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de personen die zijdens gedaagden in voormelde woning verblijven, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van Zayaz te stellen;
subsidiair:
I. de tussen Zayaz en [gedaagden] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning c.a. staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] ontbindt (per datum vonnis);
II. [gedaagden] veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, althans op een nader door de kantonrechter vast te stellen tijdstip, de woning gelegen te [plaats] aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de personen die zijdens gedaagden in voormelde woning verblijven, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van eiseres te stellen;
primair en subsidiair:
III. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van het geding.
3.2.
Zayaz legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
Uit artikel 7:231 lid 2 BW Pro volgt dat de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als is gehandeld in strijd met artikel 2 of Pro 3 van de Opiumwet. [gedaagden] heeft gehandeld in strijd met artikel 2 of Pro 3 Opiumwet. Verder staat vast dat de burgemeester op 4 oktober 2021 een besluit tot sluiting van de woning heeft genomen, waarna de woning feitelijk op 8 november 2021 is gesloten. De huurovereenkomst is derhalve rechtsgeldig door Zayaz ontbonden, zodat [gedaagden] geen aanspraak kan maken op (voortgezet) gebruik van de woning en [gedaagden] de woning moet ontruimen. Het verweer van [gedaagden] dat niet zij, maar haar zoon degene is geweest die de harddrugs in het gehuurde heeft gebracht en dat zij daar niets van wist, gaat niet op. Gebleken is dat de drugsactiviteiten al gedurende een langere periode gaande waren. Dit is ook door buurtbewoners opgemerkt en kan dus [gedaagden] niet zijn ontgaan. Daarnaast is bij [gedaagden] een grote hoeveelheid contant geld aangetroffen. Ook de persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [gedaagden] staan niet aan toewijzing van de vordering in de weg. Subsidiair vordert Zayaz ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagden] heeft gehandeld in strijd met het zero tolerance beleid dat Zayaz voert met betrekking tot het bewerken en verhandelen van soft- en harddrugs in de door haar verhuurde woningen. [gedaagden] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de overeenkomst. Ook in het geval moet worden aangenomen dat [gedaagden] niet zelf (direct of indirect) betrokken was bij de drugshandel, maar alleen haar zoon [A] , heeft [gedaagden] zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. Er bestaat voldoende verband tussen de verweten gedraging en het gebruik van het gehuurde. De zoon van [gedaagden] , [A] , maakte immers gebruik van het gehuurde en [gedaagden] weet dat hij al twee keer verdacht is geweest van betrokkenheid bij drugsdelicten.
3.3.
[gedaagden] voert, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
[gedaagden] huurt de woning al sinds 1994, heeft de huur altijd tijdig voldaan en heeft nooit overlast veroorzaakt. [gedaagden] was niet op de hoogte van de aanwezigheid van drugs met toebehoren in de woning. Dit kon zij ook niet weten. Er is geen sprake geweest van handel vanuit de woning en dus ook niet van schade en/of overlast voor de omgeving. Er zijn geen drugs aangetroffen in de slaapkamer van de ouders. De drugs zijn aangetroffen in de jas van [A] die hing aan de kapstok bij de trap die naar zolder gaat waar [A] zijn kamer had en er zijn drugs, weegschaaltjes en wat geld aangetroffen in een tas van [A] die was verborgen in de dakgoot van de dakkapel bij de zolderkamer waar [A] verbleef. [A] is door [gedaagden] uit huis gezet. De woning is weliswaar door de burgemeester gesloten, maar volgens de huidige inzichten hoeft dit niet in alle omstandigheden te leiden tot beëindiging van de huurrelatie. De kantonrechter heeft de vordering van Zayaz tot ontruiming van het gehuurde in de kort geding procedure afgewezen. De vordering in deze bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet op dezelfde gronden worden afgewezen. Ook als sprake is van een burgemeesterssluiting, die de verhuurder in beginsel de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, moet worden bezien of een ontbinding in de gegeven feiten en omstandigheden gerechtvaardigd is. Dit is hier niet het geval. [gedaagden] concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, verder ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Beoordeeld moet worden of Zayaz de bevoegdheid had om de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Volgens het bepaalde in dit artikel is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst (op de voet van artikel 6:267 BW Pro) buitengerechtelijk te ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of Pro 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de regel dat de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan worden ontbonden door de rechter.
4.2.
Vast staat dat de burgemeester de woning op 8 november 2021 heeft gesloten. Deze sluiting is gebaseerd op de vondst van een handelshoeveelheid harddrugs in de woning. Daarmee is voldaan aan de eisen die artikel 7:231 lid 2 BW Pro aan een buitengerechtelijke ontbinding stelt. Dit betekent dat Zayaz bevoegd was om de huurovereenkomst met [gedaagden] buiten rechte te ontbinden. Het verweer van [gedaagden] dat zij geen wetenschap had van en geen enkele betrokkenheid had bij de aangetroffen drugs, staat daar niet aan in de weg. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW Pro is namelijk niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten of dat de huurder zichzelf schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen op grond waarvan tot sluiting is bevolen.
4.3.
De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of het gebruikmaken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Zayaz en de gevorderde ontruiming van de woning naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro) opleveren. Daarbij dient de kantonrechter de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM Pro) [1] . Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. Dit kan betekenen dat ook als de bestuursrechter de burgemeesterssluiting rechtmatig heeft geoordeeld, de civiele rechter kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurder in het voorliggende geval niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW Pro naar deze maatstaven van redelijkheid en billijkheid dus onaanvaardbaar is.
In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat Zayaz niet hoeft toe te staan of te accepteren dat een van haar woningen wordt gebruikt voor de opslag van harddrugs. Zayaz heeft als toegelaten instelling immers een belangrijke taak op het gebied van leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen gelegen zijn. Drugsopslag en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Zayaz heeft dus een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen hard op te treden en een strikt (zero tolerance) beleid te hanteren.
4.5.
Daar tegenover staat het zwaarwegende belang van [gedaagden] bij voortzetting van de huurovereenkomst en het behoud van haar woning. Door Zayaz is niet weersproken dat [gedaagden] al bijna 30 jaar in de woning woont zonder dat sprake is (geweest) van klachten, overlast en/of een achterstand in de betaling van de huur.
Zayaz stelt dat [gedaagden] verantwoordelijk moet worden gehouden voor het drugsgerelateerd handelen van haar inwonende meerderjarige zoon [A] , voor zover dat plaatsvond vanuit de woning. Volgens Zayaz moet ervan worden uitgegaan dat [gedaagden] op de hoogte was van dit handelen of daar in elk geval van op de hoogte had kunnen en moeten zijn. Volgens Zayaz kan het [gedaagden] niet zijn ontgaan dat [A] vanuit de woning een drugsbestellijn runde, in aanmerking genomen dat aan de inval van de politie signalen van buurtbewoners vooraf zijn gegaan. Bovendien blijkt uit de bestuurlijke rapportage die de politie heeft opgesteld dat [A] in een korte periode 1854 telefoongesprekken en sms-berichten heeft gevoerd/verstuurd. Hij zal zowel overdag als in de nacht de drugs (op zolder of elders in het huis) hebben moeten ophalen en wegbrengen naar een “dealerlocatie”, volgens Zayaz.
[gedaagden] heeft deze stellingen van Zayaz gemotiveerd betwist en erop gewezen dat haar zoon [A] 21 jaar oud is. Weliswaar was hij veel van huis, maar dat is volgens [gedaagden] niet ongebruikelijk voor iemand van zijn leeftijd en vormt onvoldoende grond om te vermoeden dat [A] zich bezig hield met drugsgerelateerde activiteiten vanuit de woning. [gedaagden] hoefde op grond van die omstandigheid ook niet te vermoeden dat er drugs in de woning aanwezig waren. Vast staat dat de drugs zijn aangetroffen in een jas, die aan een kapstok hing nabij de trap die toegang geeft tot de zolderkamer (die bij [A] in gebruik was), in een tas die in de dakgoot nabij de dakkapel was gelegd en in een tas naast het bed op de zonderkamer. Verder zijn er wat attributen en een groot geldbedrag in het bureau op de zolderkamer van [A] aangetroffen. Het geldbedrag dat is aangetroffen in de slaapkamer van [gedaagden] is inmiddels door het Openbaar Ministerie onderzocht en op grond van bankafschriften is vastgesteld dat dit geen criminele oorsprong heeft. Het bedrag is vervolgens aan [gedaagden] teruggegeven.
4.6.
Gelet op de leeftijd van [A] , hoeft naar het oordeel van de kantonrechter niet van zijn ouders ( [gedaagden] ) te worden verwacht dat zij zijn kamer en kleding doorzoeken op het moment dat daartoe geen gerede aanleiding bestaat. Door [gedaagden] is onweersproken gesteld dat zij nooit door de politie en/of door buurtbewoners is aangesproken op het gedrag van haar zoon en/of op dealeractiviteiten vanuit haar woning. Door de gemachtigde van [gedaagden] is tijdens de mondelinge behandeling voorts onweersproken gesteld dat [A] niet eerder is veroordeeld voor enig drugsgerelateerd feit, zodat ook daarin voor [gedaagden] geen aanleiding heeft gelegen om extra alert te zijn op het gedrag van [A] .
Niet gesteld of gebleken is dat [A] drugs heeft verhandeld in of vanuit de woning. In de bestuurlijke rapportage staat weliswaar (zonder verdere concretisering) vermeld dat in de wijk overlast werd ervaren door dealeractiviteiten en dat de “dealers” die bij de overdrachten werden gezien, zouden wonen op het adres [adres] , maar uit het proces-verbaal van bevindingen van de politie (productie 10 bij dagvaarding) blijkt anders. Daaruit blijkt dat [A] de drugs op allerlei (buiten de nabijheid van de woning gelegen) afspreekplekken bezorgde (zoals de [NAAM 1] in [plaats] , parkeerplaats [NAAM 2] [plaats] en [NAAM 3] in [plaats] ). [A] runde vanuit de woning een drugsbestellijn en leverde de drugs elders af. De kantonrechter gaat er daarom in deze procedure van uit dat er weliswaar sprake was van het dealen van drugs door zoon [A] en dat [A] de drugs in en om de woning bewaarde, maar dat het dealen buitenshuis gebeurde. Dat [A] veel telefoontjes heeft gepleegd en veel sms-berichten heeft ontvangen en/of verstuurd, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om te concluderen dat [gedaagden] op de hoogte moet zijn geweest van zijn drugsgerelateerde activiteiten. Nergens blijkt immers uit dat [A] deze telefoontjes heeft gepleegd vanuit de woning van [gedaagden] en/of in de aanwezigheid of nabijheid van [gedaagden] .
De kantonrechter heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de stelling dat het geldbedrag dat is aangetroffen in de slaapkamer van [gedaagden] geen dubieuze oorsprong heeft. De herkomst van het geld is immers onderzocht en in orde bevonden.
De kantonrechter is gelet op al deze omstandigheden, in onderling verband bezien, van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] weet had dan wel weet had moeten hebben van of rekening had moeten houden met de aanwezigheid van drugs in de woning.
4.7.
[gedaagden] is als huurder verantwoordelijk voor de personen en spullen die zich in haar woning bevinden. Dat zij op enig moment haar zoon in de woning heeft toegelaten, terwijl deze zich bezig hield of is gaan houden met drugsgerelateerde activiteiten en de woning heeft gebruikt als opslag van grote hoeveelheden drugs, komt in beginsel voor haar rekening en risico, ook al had zij daar geen weet van. Desalniettemin vindt de kantonrechter dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning onder de gegeven omstandigheden disproportioneel is.
De kantonrechter vindt het daarbij van wezenlijk belang dat [gedaagden] [A] vrijwel direct na de politie inval de toegang tot de woning heeft ontzegd. [A] is sindsdien ook niet meer tot de woning toegelaten en woont elders, volgens [gedaagden] . Daarmee heeft [gedaagden] invulling gegeven aan haar verantwoordelijkheid jegens Zayaz en de buurtbewoners. Dat [A] de toegang tot de woning is ontzegd, is door Zayaz niet weersproken. Verder vindt de kantonrechter het van belang dat [gedaagden] al bijna 30 jaar in de woning woont, dat er geen eerdere klachten bekend zijn en dat zij (blijkens verklaringen van diverse buurtgenoten) wordt ervaren als prettige buurtbewoner. Ook heeft de kantonrechter meegewogen dat [gedaagde 1] al geruime tijd ernstig ziek is en dat naast [gedaagden] nog twee studerende kinderen in de woning verblijven. Zoals hiervoor is geschreven, vindt de kantonrechter het aannemelijk dat [gedaagden] niets wist van de aanwezigheid van de drugs in haar woning en gesteld noch gebleken is dat dit voor de inwonende andere kinderen anders is. Ook volgt uit wat hiervoor is geschreven dat de kantonrechter vindt dat het [gedaagden] niet te verwijten is dat ze niet op de hoogte was van de drugsgerelateerde activiteiten van [A] en de wijze waarop hij de woning hiervoor gebruikte. Gelet op dit alles vindt de kantonrechter dat [gedaagden] en haar nog thuiswonende kinderen onevenredig zwaar worden getroffen door een gedwongen vertrek uit de woning waarin zij al zoveel jaren wonen. Hierbij heeft de kantonrechter betrokken dat [gedaagde 2] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat het voor haar en haar man financieel niet mogelijk is om een woning te huren op de particuliere woningmarkt. Verder heeft ze verteld dat zij pas sinds twee jaar als woningzoekende staat ingeschreven voor een sociale huurwoning en dat het gelet op de huidige woningnood minimaal 10 tot 12 jaar duurt voordat men een passende woning krijgt toegewezen. Dat [gedaagden] eerder geen aanleiding heeft gezien om zich als woningzoekende in te laten schrijven, is gezien haar woongeschiedenis begrijpelijk.
4.8.
Het bovenstaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door Zayaz naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde verklaring voor recht wijst de kantonrechter daarom af.
4.9.
Subsidiair vordert Zayaz de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op grond van het aantreffen van de verdovende middelen en het illegale vuurwerk in de woning. Op grond van wat hiervoor uiteen is gezet, kunnen die subsidiaire vorderingen evenmin slagen.
4.10.
Zayaz wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de 15e dag nadat Zayaz schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand. Een aparte veroordeling in de nakosten is niet nodig. Een kostenveroordeling levert volgens vaste rechtspraak ook voor de nakosten een executoriale titel op. [2]
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Zayaz in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagden] tot vandaag begroot op € 398,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de 15e dag nadat Zayaz schriftelijk tot betaling van deze kosten is aangemaand;
5.3.
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2023.