Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/2640
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk,
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de beschikking van 31 januari 2021 vastgesteld op € 349.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt.
1.2.
Met de uitspraak op bezwaar van 22 september 2021 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 7 februari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigden van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1996. De woning heeft een inhoud van 512 m3 en een garage van 64 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 535 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. Het beroep van eiser is ongegrond
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. Eiser voert ter zitting aan dat het verweerschrift van de heffingsambtenaar te laat is overgelegd. De termijn voor het indienen van het verweerschrift was verlopen.
4.1.
De heffingsambtenaar erkent dat hij aan de late kant was; deze zaak was er – in zijn woorden – tussendoor geglipt. Dat kon gebeuren door de samenvoeging van verschillende gemeenten tot de gemeente Land van Cuijk en de personeelswisselingen die het gevolg hiervan waren.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift op 25 januari 2023 bij de rechtbank is binnengekomen, wat ruimschoots buiten de door de rechtbank gestelde termijn was. Gelet op artikel 8:31 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, kan de rechtbank gevolgen verbinden aan het niet tijdig indienen van het verweerschrift. Op de zitting is gebleken dat eiser adequaat heeft kunnen reageren op het verweerschrift. Daarom, en vanwege de door de heffingsambtenaar geschetste omstandigheden, ziet de rechtbank in dit geval geen aanleiding om gevolgen te verbinden aan het te laat indienen van het verweerschrift. De rechtbank betrekt daarbij ook dat de heffingsambtenaar over het algemeen op tijd is met het indienen van zijn stukken.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
5.1.
Eiser bepleit een waarde van € 331.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 349.000) naar de getaxeerde waarde (€ 367.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 19 januari 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarbij betrekt de rechtbank ook wat eiser daartegen heeft aangevoerd.
7. Eiser voert aan dat hij beroep in heeft moeten stellen om inzicht te krijgen in de onderbouwing van de waarde en vraagt om een vergoeding van zijn proceskosten en het betaalde griffierecht. In beroep heeft de heffingsambtenaar namelijk de waarde van de woning onderbouwd met drie nieuwe vergelijkingsobjecten. Volgens eiser blijkt hieruit dat de onderbouwing van de woning in bezwaar kennelijk onjuist was.
7.1.
De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om in elk stadium van de procedure de waarde opnieuw te onderbouwen. Hier geldt een vrije bewijsleer. [2] De heffingsambtenaar mag in beroep dus een nieuwe waardematrix opmaken, nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren en de waarde onderbouwen met andere gegevens. Daarom wijst de rechtbank het verzoek om vergoeding van de proceskosten en het griffierecht van eiser af. De (nieuwe) onderbouwing voor de vastgestelde waarde die de heffingsambtenaar in beroep heeft overgelegd ligt nu ter beoordeling voor.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .
8.1.
De heffingsambtenaar heeft in de waardematrix uiteengezet op welke manier de bovengenoemde vergelijkingsobjecten de waarde onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft hierbij weergegeven hoe de vergelijkingsobjecten van de woning verschillen en op welke manier rekening is gehouden met deze verschillen. Met het verschil in grondoppervlakte is rekening gehouden door de waarde hiervan te berekenen aan de hand van de grondstaffel. Het verschil in inhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is door de heffingsambtenaar gecorrigeerd door middel van een correctie op de gemiddelde m3 prijs. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verlaagde onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woning. Volgens eiser is de woning achterstallig onderhouden. Er is namelijk sprake van houtrot in de kozijnen en boeidelen. Daarnaast komen alle voorzieningen uit 1997. Tot slot is er schimmel zichtbaar op het plafond van de badkamer. Verder voert eiser aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt aan een drukke doorgaande N-weg. Ook heeft de woning een korte oprit waardoor het moeilijk is om veilig de weg op te draaien. Daarnaast is het door de verhoogde middenberm van de N-weg alleen mogelijk om vanaf de oprit in de richting van de wijk te rijden. Ter zitting voert eiser ook aan dat de woning naast een café ligt en dat dit een nadelig effect heeft op de waarde van de woning.
9.1.
De rechtbank overweegt dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw zoals het onderhouds- en kwaliteitsniveau hoeven niet apart op hun juistheid te worden getoetst omdat alleen de eindwaarde ter toetsing voorligt. [3] Verder betreffen toegepaste correctiefactoren voor onder andere onderhoud en ligging geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering die de rechter op onder andere begrijpelijkheid en inzichtelijkheid toetst.
9.2.
De heffingsambtenaar heeft uitgelegd hoe hij tot de waardering van het onderhouds- en kwaliteitsniveau is gekomen. Met het verschil in onderhoudsniveau heeft de heffingsambtenaar vervolgens rekening gehouden door middel van een correctie op de gemiddelde m3 prijs. Het kwaliteitsniveau is niet door de heffingsambtenaar gecorrigeerd omdat alle problemen die eiser noemt volgens de heffingsambtenaar met het onderhoud te maken hebben. Eiser heeft, naar het oordeel van de rechtbank, onvoldoende kunnen bestrijden dat dit oordeel van de heffingsambtenaar onjuist zou zijn. Het taxatieverslag van eiser is op dit punt ook onvoldoende om twijfel bij de rechtbank te doen ontstaan. In dit verslag wordt niet weergegeven met welke objecten de woning is vergeleken. De woning wordt in het taxatieverslag wel gewaardeerd op onder andere onderhoud en kwaliteit, maar het is de rechtbank niet duidelijk welke correcties hebben plaatsgevonden naar aanleiding van deze waardering. De rechtbank oordeelt daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9.3.
Ook heeft de heffingsambtenaar uitgelegd hoe hij tot de waardering van de ligging is gekomen. Het waardedrukkende effect van de N-weg is verdisconteerd in de verkoopcijfers van twee vergelijkingsobjecten omdat deze aan dezelfde drukke weg liggen. [adres] ligt daarnaast op 70 meter afstand van hoogspanningslijnen. Daarom heeft de heffingsambtenaar een correctie van -20% op de gemiddelde m2 prijs van de grondwaarde toegepast voor de ligging van dit vergelijkingsobject. Vergelijkingsobject [adres] ligt aan een andere en rustigere weg. De heffingsambtenaar heeft een correctie toegepast van +20% op de gemiddelde m2 prijs van de grondwaarde voor de ligging van [adres] . Eiser heeft geen concrete gegevens overgelegd waaruit blijkt dat het waardedrukkende effect van de ligging groter is dan waar de heffingsambtenaar rekening mee heeft gehouden. Zo heeft eiser geen inzicht gegeven in de manier waarop het café voor overlast zou zorgen. Verder is niet gebleken dat de korte oprit van de woning, of het feit dat de wijk ingereden moet worden, nadelige gevolgen heeft voor de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix en bijhorende bijlage in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Eiser heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Met de door hem bepleite waarde en zijn taxatieverslag heeft eiser daarom geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank is om die reden van oordeel dat het aannemelijk is dat de door de heffingsambtenaar voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 349.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.