Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats Eindhoven
Civiel Recht
Zaaknummer : 9733492
Rolnummer : 22-1621
Uitspraak : 14 september 2023
in de zaak van:
de besloten vennootschap
[eiseres],
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky, advocaat te Breda,
t e g e n :
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Saakjan, advocaat te Maastricht.
1.De procedure
Deze blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, waarbij tevens een tegenvordering (
"eis in reconventie") is ingesteld, met producties;
"eis in reconventie") is ingesteld, met producties;
- het schriftelijk verweer tegen de tegenvordering, tevens houdende wijziging van eis en overlegging van productie 6;
- het tussenvonnis van 21 april 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast om de zaak met partijen te bespreken;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 2 december 2022;
- de akte uitlating van mr. Saakjan van 26 januari 2023, met producties;
- de akte uitlating van mr. Namjesky van 17 februari 2023, met producties.
Daarna is een datum voor vonnis bepaald. Die datum is nader uitgesteld tot vandaag.
Partijen zullen verder worden aangeduid als [eiseres] en [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Sinds augustus 2017 verhuurt [eiseres] aan [gedaagde] de zelfstandige woonruimte aan [adres] . De woonruimte maakt deel uit van een complex voor studentenhuisvesting op het terrein van de TU [vestigingsplaats] .
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de
"General Living Space Terms & Conditions [naam] 1 May 2016".
"General Living Space Terms & Conditions [naam] 1 May 2016".
2.2.
De aanvangshuurprijs bedraagt € 540,00 per maand. De vergoeding voor servicekosten (per maand) bedraagt € 125,00 voor -kort gezegd- nutsvoorzieningen en € 96,50 voor stoffering en meubilering.
2.3.
Op of omstreeks 1 juli 2019 heeft [eiseres] de afrekening van de servicekosten over 2018 opgemaakt. Volgens die afrekening diende [gedaagde] , na aftrek van het betaalde voorschot van € 1.500,00, nog € 150,72 te betalen.
Op 27 oktober 2020 (volgens de dagvaarding) of 7 december 2021 (volgens de bij de dagvaarding behorende productie) is de afrekening over 2019 opgemaakt. Volgens die afrekening diende [gedaagde] , na aftrek van het voorschot van € 1.500,00, nog € 431,31 te betalen.
2.4.
Bij uitspraak van 5 augustus 2021, zaaknummer 258516, verzonden op 6 augustus 2021, heeft de Voorzitter van de huurcommissie de betalingsverplichting van [gedaagde] over het jaar 2018 op € 476,06 bepaald en over het jaar 2019 op € 539,18.
2.5.
Na door [eiseres] aangetekend verzet heeft de huurcommissie bij uitspraak van 10 november 2021, verzonden op 2 december 2021, het verzet ongegrond verklaard. Daarbij is door de huurcommissie overwogen, dat de door [eiseres] aangeleverde gegevens te laat zijn verstrekt en daarom niet in de beoordeling zijn betrokken.
3.Het geschil
3.1.
Na wijziging van eis heeft [eiseres] de volgende vorderingen ingesteld:
I.te verklaren voor recht c.q. te bepalen dat de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten over het jaar 2018 respectievelijk 2019 zoals die door [eiseres] conform de servicekostenafrekening 2018 respectievelijk 2019 ten aanzien van de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten bij [gedaagde] in rekening zijn gebracht, met uitzondering van:
a. a) het bedrag van € 34,14 ter zake de kosten van Elektra 2018;
b) het bedrag van € 151,58 ter zake de kosten van "schoonmaak", "huismeester", "tuinonderhoud", "liftonderhoud", "insurance and 24/7 contracts" en "internet";
c) het bedrag van € 6,48 ter zake de correctie met betrekking tot parkeerkosten van de huismeester, 1 factuur m.b.t. de afvalverwerking (die in de administratie van [eiseres] ontbreekt) en een correctie op de kosten van Intersafe (omdat de factuurperiode niet gelijk is aan het kalenderjaar);
daadwerkelijk door [gedaagde] verschuldigd zijn en op juiste gronden door [gedaagde] zijn of dienen te worden voldaan;
II.[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, daaronder begrepen het salaris van de gemachtigde, alsmede in de nakosten en met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd;
III.het vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres] legt aan deze vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag.
Zij kan zich niet verenigen met de uitspraak van de huurcommissie. De beslissingen van (de voorzitter van) de huurcommissie zijn tot stand gekomen in strijd met de wettelijke voorschriften en de huurcommissie heeft ten onrechte de door [eiseres] aangeleverde stukken buiten beschouwing gelaten. In elk geval heeft de huurcommissie de wettelijke procedurevoorschriften niet (goed) nageleefd. Daarom dienen de afrekeningen servicekosten over 2018 en 2019 alsnog te worden vastgesteld overeenkomstig de oorspronkelijk opgemaakte afrekeningen, behoudens de correcties die zijn genoemd onder a) tot en met c) van onderdeel
I.van de ingestelde vordering (zie randnummer 3.1).
I.van de ingestelde vordering (zie randnummer 3.1).
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten. Zij voert daartoe, samengevat, het volgende aan.
De servicekosten over de jaren 2018 en 2019 moeten worden vastgesteld overeenkomstig de beslissing van de huurcommissie. [eiseres] heeft kostenposten in rekening gebracht die niet zijn overeengekomen en sommige overeengekomen kostenposten hoeven niet door [gedaagde] te worden betaald. Ingevolge artikel 7:259, eerste lid, BW en de daarop van toepassing zijnde rechtspraak dienen de bij de huurder in rekening gebrachte servicekosten immers (1) daadwerkelijk te zijn gemaakt en (2) redelijk te zijn. De door [eiseres] in rekening gebrachte kostenposten voldoen niet aan die maatstaf, zodat [gedaagde] zich aansluit bij het deskundig oordeel van (de rapporteur van) de huurcommissie.
In een afzonderlijk overzicht (productie 2 bij antwoord) is gespecificeerd aangegeven op welke punten de door [eiseres] over 2018 en 2019 opgestelde afrekeningen onduidelijk en/of onjuist en/of niet onderbouwd zijn.
3.4.
[gedaagde] heeft de volgende tegenvorderingen ingesteld:
A.voor recht te verklaren c.q. te bepalen dat de uitspraken van de huurcommissie voor partijen bindend zijn, althans dat de betalingsverplichting voor de servicekosten (inclusief nutsvoorzieningen) van huurder aan het adres [adres] over 2018
€ 476,06 en over 2019 € 539,18 bedraagt, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;
B.[eiseres] te veroordelen tot terugbetaling aan [gedaagde] van € 4.300,76 ter zake van de teveel betaalde servicekosten (inclusief nutsvoorzieningen) over 2018 en 2019, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag tot de dag der voldoening;
C.[eiseres] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, een en ander vermeerderd met rente en als nader in de conclusie van eis omschreven;
D.het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.5.
Aan deze tegenvorderingen legt [gedaagde] ten grondslag hetgeen zij als verweer tegen de vorderingen van [eiseres] heeft aangevoerd. Zij heeft over 2018 een bedrag van € 125,00 + € 96,50 = € 221,50 per maand aan servicekosten betaald, dus € 2.658,00 over het hele jaar. Dat betekent dat zij over 2018 € 2.181,94 (€ 2.658,00 -/- € 476,06) teveel heeft betaald. Over 2019 bedraagt het teveel betaalde bedrag € 2.118,82 (€ 2.658,00 -/- € 539,18). In totaal heeft zij dus € 4.300,76 onverschuldigd betaald. [eiseres] heeft dit bedrag nog niet terug betaald.
3.6.
[eiseres] heeft verweer gevoerd tegen de tegenvorderingen van [gedaagde] . Zij voert aan, dat bij die vorderingen wordt miskend, dat de uitspraak van de huurcommissie is vervallen en dat alleen al om die reden van teveel betaalde servicekosten geen sprake is. De in rekening gebrachte servicekosten zijn in overeenstemming met de wettelijke voorschriften en zijn een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten.
4. De beoordeling
4.1.
Ingevolge artikel 7:262, eerste lid, BW worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in een uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.2.
De dagvaarding is op 27 januari 2022 uitgebracht, dus binnen genoemde termijn van acht weken na 2 december 2021, zodat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering. Door de ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de huurcommissie en dient het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht in volle omvang te worden beoordeeld. Uit de uitspraak van 5 augustus 2021 blijkt, dat [gedaagde] de huurcommissie heeft gevraagd om de eindafrekeningen van de servicekosten over het jaar 2018 en 2019 te beoordelen en vast te stellen.
4.3.
In het midden kan blijven of, zoals door [eiseres] is betoogd, de huurcommissie de wettelijke procedurevoorschriften niet (goed) heeft nageleefd. Door de tijdige betekening van de dagvaarding zijn de uitspraken van (de voorzitter van) de huurcommissie immers integraal vervallen, zoals overigens door [eiseres] bevestigd in randnummer 9 van haar 'Conclusie van Antwoord in reconventie, tevens akte wijziging eis en overlegging productie 6' van 2 december 2022.
4.4.
De onderhavige zaak hangt samen met gelijksoortige zaken van andere huurders in het complex aan [adres] . Hierna worden de door de huurders ingebrachte punten van bezwaar tegen de eindafrekeningen over 2018 en 2019 achtereenvolgens besproken.
Stookkosten
4.5.
Huurders hebben aangevoerd dat:
( i) facturen voor de stookkosten over 2018 ontbreken;
(ii) de berekening door [eiseres] van de 'stookkosten individueel' in het kostenoverzicht 2018 is gebaseerd op tarieven van de Autoriteit Consument en Markt en van het Nibud en niet op de daadwerkelijk door de leverancier in rekening gebrachte kosten. Dit geldt ook voor de vaste kosten.
(iii) geen rekening wordt gehouden met het feit dat sommige huurders slechts een gedeelte van het jaar hebben gehuurd;
(iv) de berekening van de stookkosten over 2019 onbegrijpelijk is, omdat maar liefst 67% van het totale energieverbruik betrekking heeft op de maand april 2019; dit is te meer onbegrijpelijk omdat april niet de koudste maand van het jaar is;
( v) de stookkosten ('warmte individueel') waren in 2019 (€ 387,78) significant hoger dan in 2020 (€ 200,97) en 2021 (€ 240,88); [eiseres] geeft daar geen verklaring voor.
4.6.1.
Wat de eerste twee punten betreft, stelt [eiseres] (akte, punt 5 t/m 11) ervoor te hebben gekozen om de stookkosten over 2018 af te rekenen op basis van het door de Autoriteit Consument en Markt (hierna: ACM) vastgestelde tarief. Weliswaar correspondeert deze manier van afrekening strikt genomen niet met het Beleidsboek Nutsvoorzieningen en Servicekosten van de huurcommissie (hierna: "het Beleidsboek"), maar valt de door haar gehanteerde berekening uit in het voordeel van de huurders, aldus [eiseres] . Zij heeft de individuele kosten per huurder berekend aan de hand van het gemeten verbruik (Gigajoule) per huurder, vermenigvuldigd met het door ACM vastgestelde tarief. Een vergelijking met de rekenmethode van het Nibud laat zien, dat de door [eiseres] toegepaste methode alleszins redelijk is en niet in het nadeel is van de huurders, aldus [eiseres] .
4.6.2.
Alvorens hierover verder te oordelen, zullen huurders nog in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten op de mondelinge behandeling die aan het einde van dit vonnis wordt bepaald.
4.7.
Het onder (iii) genoemde bezwaar wordt gepasseerd. Aan de hand van een voorbeeld (huurder [A] ) heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt (zie randnummer 12-14 van haar akte) dat de verschillen tussen de in rekening gebrachte bedragen voor stookkosten en elektriciteit enerzijds en de berekening volgens de zogeheten graaddagen-methode anderzijds (waarbij rekening wordt gehouden met seizoensinvloeden gedurende het jaar en met het feit dat sommige huurders slechts een gedeelte van het jaar hebben gehuurd) op jaarbasis slechts minimaal zijn.
4.8.1.
De bezwaren onder (iv) en (v) lijken vooralsnog eveneens ongegrond.
Door [eiseres] (randnummers 2 t/m 7 van haar akte) is erkend, dat over de periode van 2 april tot en met 5 mei 2019 een sterk afwijkend verbruik zichtbaar is. Dit zou volgens mededeling van Eneco zijn veroorzaakt door plaatsing van (een) nieuwe meter(s) met daaropvolgende correctie. [eiseres] heeft echter een lager verbruik aan de huurders in rekening gebracht in verband met het maximum-ACM-tarief van € 318,95 en een extra korting van € 100,00 per huurder per periode van 365 dagen bewoning. Indien met deze correcties rekening wordt gehouden liggen de stookkosten over het jaar 2019 in lijn met die over de jaren 2020 en 2021. De stookkosten zijn bovendien alleszins redelijk indien deze worden afgezet tegen de berekeningsmethode van het Nibud. De verschillen in stookkosten worden bovendien veroorzaakt doordat meerdere woningen in 2020 en 2021 in verband met de coronamaatregelen niet werden bewoond en doordat er graaddagen-verschillen zijn.
Tot slot miskent [gedaagde] volgens [eiseres] , dat in het overzicht over 2019 één enkele post voor de totale stookkosten is opgenomen (onder de noemer 'stookkosten individueel') van
€ 387,78, terwijl in de overzichten over de jaren 2020 en 2021 de kosten zijn onderverdeeld in drie losse componenten, te weten 'warmte individueel', 'warmte tapwater individueel' en 'warmte kosten vastrecht'. De kantonrechter stelt aan de hand van de door [eiseres] overgelegde gegevens vast dat, indien voor het jaar 2020 die drie losse componenten worden opgeteld (€ 200,97 + € 124,05 + € 36,80), die optelling leidt tot een bedrag van € 361,82, hetgeen niet significant afwijkt ten opzichte van het bedrag van € 387,78 over 2019.
4.8.2.
Alvorens hierover een eindoordeel te geven, zullen huurders zich hierover nog kunnen uitlaten ter zitting.
Elektriciteit
4.9.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
(i) er wordt geen, althans onvoldoende rekening gehouden met het feit dat sommige huurders slechts een gedeelte van het jaar het gehuurde hebben bewoond (zoals bijvoorbeeld huurder [A] ). [eiseres] heeft ten onrechte het Beleidsboek niet toegepast;
(ii) voor de sterke stijging met maar liefst 35% van de elektriciteitskosten voor het gehele gebouw over 2019 ten opzichte van die over 2018 (954.234 kWh respectievelijk 703.800 kWh) heeft [eiseres] geen verklaring gegeven. Dit klemt temeer omdat de 441 huurders een nagenoeg gelijk verbruik lieten zien (285 Mwh in 2018 en 298 Mwh in 2019).
(iii) de facturen van Eneco maken geen onderscheid tussen de ruimtes in het complex, terwijl er ook andere gebruikers van het gebouw zijn, zoals Spar (supermarkt), [B] (café), [C] (kinderdagverblijf) en er ook gemeenschappelijke ruimtes zijn.
(iv) volgens het kostenoverzicht zou het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten (hoofdzakelijk gangen) bijna een derde meer zijn dan dat van de 441 woningen in het complex (380.245 kWh respectievelijk 285.711 kWh).
4.10.
Het eerste bezwaar wordt gepasseerd. Allereerst wordt verwezen naar hetgeen hierboven in randnummer 4.7 is overwogen. [eiseres] heeft in haar akte aan de hand van verifieerbare gegevens aangetoond, dat het daadwerkelijk bij huurder [A] in rekening gebrachte bedrag van € 75,58 over de huurperiode 20 augustus 2018 t/m 31 december 2018 niet significant afwijkt van het bedrag van € 71,74 zoals berekend volgens de abstracte graaddagen- c.q. seizoenspatronen-methode van het Beleidsboek (zie akte [eiseres] , punt 13 en 14).
4.11.
Wat betreft het bezwaar onder (ii) heeft [eiseres] geen concrete verklaring gegeven. Zij zal dat alsnog kunnen doen op de hierna te bepalen zitting.
4.12.
Met betrekking tot de bezwaren onder (iii) en (iv) heeft [eiseres] gesteld (akte punt 15) dat de supermarkt, het kinderdagverblijf en de wasserette een eigen elektriciteitsaansluiting met eigen EAN-code en eigen meters hebben en dat weliswaar het verbruik van het café en EuFlex is opgenomen in de afrekeningen van de leverancier, maar
nietis betrokken in de afrekening voor de kosten van de huurders, omdat ook het café en EuFlex over een eigen meter beschikken. Dat het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten hoger is dan van de 441 woningen in het complex is volgens [eiseres] verklaarbaar doordat het gaat om een groot complex van veertien verdiepingen met veel gangen, drie liften die dag en nacht in bedrijf zijn (en uitsluitend door de bewoners worden gebruikt), een glasbewassingsinstallatie, alle verlichting en noodverlichting, brandmeldinstallatie e.d..
nietis betrokken in de afrekening voor de kosten van de huurders, omdat ook het café en EuFlex over een eigen meter beschikken. Dat het elektriciteitsverbruik van de algemene ruimten hoger is dan van de 441 woningen in het complex is volgens [eiseres] verklaarbaar doordat het gaat om een groot complex van veertien verdiepingen met veel gangen, drie liften die dag en nacht in bedrijf zijn (en uitsluitend door de bewoners worden gebruikt), een glasbewassingsinstallatie, alle verlichting en noodverlichting, brandmeldinstallatie e.d..
Hiermee lijkt [eiseres] een plausibele verklaring te hebben gegeven voor de door huurders opgeworpen vraagpunten. Omdat zij die mogelijkheid niet eerder heeft gehad, zal [gedaagde] nog in de gelegenheid worden gesteld ter zitting nader te reageren op de door [eiseres] gegeven verklaring.
Water
4.13.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
(i) de meterstanden, werkelijke gegevens en specificatie van het totaalverbruik ontbreken wat betreft het jaar 2018;
(ii) het overzicht van [eiseres] strookt niet met de factuur; er is een verschil van € 4.819,53 in het beste geval;
(iii) in de factuur van het waterverbruik zitten vreemde kostenposten zoals 'beveiliging' en 'bedrijfsbrandweer';
(iv) huurder [D ] heeft een factuur d.d. 16 december 2020 ad € 73,85 ontvangen met betrekking tot 'waterkosten 1/9/2019 - /1/10/2020' en 'administratiekosten'. Op de specificatie in het overzicht van [eiseres] (productie 6, 2019, deel 1+2, [D ] , onder het kopje '3. water individueel') wordt echter een bedrag van € 57,58 vermeld. Die bedragen stemmen niet overeen, ook niet als de administratiekosten buiten beschouwing worden gelaten. Het is onduidelijk welk bedrag juist is en hoe het stand is gekomen; facturen van Brabant Water ontbreken.
4.14.
[eiseres] heeft zich beroepen op de door haar als productie 6 overgelegde ordner waarin de kosten van het waterverbruik over 2018 zijn opgenomen. Zij stelt dat aan voorschotten een bedrag van € 13.296,00 in rekening is gebracht, terwijl de werkelijke kosten € 15.279,10 hebben bedragen. Daarop is een korting toegepast van € 495,77 en een verhoging van
€ 19,83 aan overhead-kosten. Er is echter bij de huurders per abuis uitsluitend het voorschotbedrag van € 13.296,00 in rekening gebracht in plaats van de werkelijke kosten. De huurders zijn hierdoor niet benadeeld.
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat met de door [eiseres] gegeven toelichting de bezwaren van huurders onvoldoende zijn weerlegd. [eiseres] zal op de hierna te bepalen zitting alsnog in de gelegenheid worden gesteld een deugdelijke en met bescheiden onderbouwde toelichting te geven.
Schoonmaak en glasbewassing
4.16.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
( i) [eiseres] heeft niet onderbouwd dat het totaalbedrag aan in rekening gebrachte schoonmaakkosten (zowel 2018 als 2019) overeenkomt met het totaalbedrag van de op die kosten betrekking hebbende facturen.
(ii) Sommige in rekening gebrachte kosten zijn niet redelijk:
-- a. voor het opruimen van braaksel is maar liefst € 295,31 in rekening gebracht (welk bedrag niet voor rekening van alle huurders zou mogen komen);
-- b. ook niet-bewoners/huurders maken gebruik van het café, de gemeenschappelijke ruimten, slaapzalen en kamers waarbij vernielingen worden aangericht; ook die kosten mogen niet klakkeloos bij alle huurders in rekening worden gebracht. Het ligt op de weg van [eiseres] om camera's op te hangen en de kosten in rekening te brengen bij die huurders (of hun bezoekers) die zich misdragen hebben.
-- c. kosten van "buiten vegen; verwijderen peuken" "schrobben hal en entree" kunnen niet (volledig) bij alle huurders in rekening worden gebracht, omdat die kosten ook worden veroorzaakt door bezoekers van supermarkt, café en kinderdagverblijf;
(iii) Hoewel een factuur van [E] op onderdelen geïndividualiseerd is ("reinigen matrashoes kamer 701", "vuile was kamer 661", "matrashoes kamer 1165", "schoonmaak kamer en reinigen matrashoes kamer 1021") slaat [eiseres] deze kosten om bij
allehuurders.
allehuurders.
(iv) primair geldt, dat kosten van schoonmaak van aluminiumbeplating aan de buitenzijde van het gebouw niet ten laste van de huurders kunnen worden gebracht. Subsidiair mogen die kosten volgens het Beleidsboek Servicekosten 2019, pagina 27, slechts voor 1/3e deel ten laste van de huurders worden gebracht.
( v) de schoonmaakkosten over 2018 en 2019 zijn ongeveer tweemaal zo hoog als die over 2020 en 2021 (voorbeeld: huurder [F ] ), zonder dat [eiseres] daarvoor een verklaring geeft.
4.17.1.
Aan het onder (i) genoemde bezwaar wordt voorbijgegaan, omdat huurders hun stelling niet hebben toegelicht of onderbouwd. Gelet op het grote aantal facturen en specificaties dat door [eiseres] in het geding is gebracht, had dat wel op hun weg gelegen.
4.17.2.
Het onder (ii) sub a. genoemde bezwaar is gegrond. Een bedrag van € 295,31 voor het opruimen van braaksel lijkt op voorhand en zonder voldoende toelichting buitensporig hoog. Van [eiseres] kan en mag worden verwacht, dat zij de facturen van door haar ingeschakelde (schoonmaak)bedrijven kritisch beoordeelt en zonodig opheldering vraagt. Omdat uit haar akte (punt 20) blijkt, dat zij die opheldering niet heeft gevraagd, is het bezwaar gegrond en dient het bedrag aan de huurders te worden gecrediteerd.
4.17.3.
De bezwaren onder (ii) sub b. en c. en onder (iii) worden deels als ongegrond beoordeeld, deels zullen partijen zich daarover nog kunnen uitlaten.
In dit verband wordt vooropgesteld, dat kosten -mits redelijk- van schoonmaak van algemene ruimten en van de directe omgeving van het wooncomplex door [eiseres] over alle huurders mogen worden omgeslagen. Huurders zijn er immers bij gebaat dat gemeenschappelijke ruimten, liften en directe omgeving goed schoon worden gehouden. Door [eiseres] is terecht aangevoerd dat het voor haar in redelijkheid niet mogelijk en doenlijk is (al dan niet door middel van cameratoezicht) om na te gaan wie de specifieke vervuilingen/vernielingen heeft veroorzaakt en dat huurders in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor het voorkomen van vervuilingen en vernielingen en voor bezoekers die het complex betreden. Voor zover kosten aan een specifieke individuele woonruimte kunnen worden toegerekend (bijvoorbeeld 'reinigen matrashoes kamer 1021', 'vuile was kamer 661') zijn die kosten door [eiseres] gecrediteerd op het totaal (zie akte [eiseres] punt 24).
[eiseres] heeft verder aangevoerd, dat de supermarkt en het kinderdagverblijf een eigen ingang/entree hebben die niet is verbonden met de centrale hal van het wooncomplex en dat geen schoonmaakkosten in rekening zijn gebracht die betrekking hebben op de supermarkt en het kinderdagverblijf. Op dit punt zal [gedaagde] nog mogen reageren. Anderzijds zal aan [eiseres] worden gevraagd of aan de exploitant van het café schoonmaakkosten met betrekking tot de centrale hal in rekening worden gebracht, nu uit de eigen stellingen van [eiseres] (akte punt 27) volgt, dat het café bereikbaar is vanuit de centrale hal van het wooncomplex en het daarom voor de hand ligt, dat ook de exploitant van het café bijdraagt in de kosten van schoonmaak van de centrale hal.
4.17.4.
Met betrekking tot kosten van gevel- en glasbewassing aan de buitenzijde van het complex (bezwaar iv) hebben huurders bezwaar gemaakt tegen de factuur van Hagu d.d. 29 juni 2018 tot een bedrag van € 4.582,33 inclusief btw (productie 6 van [eiseres] , ordner 2018, onderdeel 5 "Schoonmaakkosten 2018"). Het betreft schoonmaak van gevelplaten en gevelramen van de 2e t/m 14e verdieping. Huurders verwijzen in dit verband naar een passage op pagina 27 van het "Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten, versie 1 juli 2019" die luidt als volgt:
"
Glazenwassen
Glazenwassen
Het wassen van bereikbare ruiten is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder doorberekend worden.
De kosten voor het glazenwassen kunnen alleen aan de huurder doorberekend worden, als de ruiten voor de huurder bereikbaar zijn. De verhuurder kan ervoor zorgen dat de ruiten bereikbaar gemaakt worden door bijvoorbeeld een hoogwerker in te huren. De kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten blijven voor rekening van de verhuurder. Alleen de arbeidskosten kunnen aan de huurder doorberekend worden. Als de verhuurder de totale kosten niet kan specificeren, gaat de Huurcommissie uit van een verdeling waarbij 2 / 3e deel wordt aangemerkt als de kosten voor het bereikbaar maken van de ruiten en 1 / 3e deel als de arbeidskosten.".
[eiseres] heeft hierover aangevoerd, dat bovenop het dak van het complex een glasbewassingsinstallatie beschikbaar is, zodat er geen (extra) kosten gemaakt hoeven te worden voor het bereikbaar maken van de gevelplaten en -ruiten; zij brengt uitsluitend de arbeidskosten in rekening en dat is in overeenstemming met het Beleidsboek.
Tegen die achtergrond lijkt het bezwaar van huurders ongegrond, maar zij zullen zich daarover ter zitting nog kunnen uitlaten.
4.17.5.
Het bezwaar onder (v) is door huurders onvoldoende onderbouwd, nu verschillen in schoonmaakkosten van één huurder over enkele jaren niet maatgevend zijn voor alle huurders. [eiseres] heeft bovendien als plausibele verklaring gegeven, dat in verband met de coronamaatregelen in de jaren 2020 en 2021 sprake was van minder bewoning en minder gebruik, zodat het verklaarbaar is dat de schoonmaakkosten over die jaren lager zijn dan over de jaren 2018 en 2019. e
Huismeester
4.18.1.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
(i) niet duidelijk is of de totale aan huurders in rekening gebrachte kosten (€ 53.198,19 over 2018 en € 64.937,73 over 2019) overeenstemmen met de werkelijk gemaakte loonkosten, temeer omdat evenmin duidelijk is of de huismeester voor meerdere gebouwen werkzaam is;
(ii) veel van de werkzaamheden, die volgens het Beleidsboek tot het takenpakket van de huismeester behoren, zijn door [eiseres] uitbesteed aan derden;
(iii) uit de door [eiseres] overgelegde facturen blijkt, dat de huismeester niet voltijds op het terrein aanwezig was, terwijl dat wel zo zou moeten zijn: een huismeester moet zichtbaar en gemakkelijk benaderbaar zijn en voor de huurders moet duidelijk zijn wat de huismeester allemaal doet (vgl. ECLI:NL:RBROT:2015:9355).
4.18.2.
Op dit punt is behoefte aan nadere informatie van [eiseres] .
Partijen zijn het erover eens dat, overeenkomstig het Beleidsboek, de kosten van de huismeester voor 70% voor rekening van de huurders komen en voor 30% voor rekening van de verhuurder. Overeenkomstig het Beleidsboek heeft [eiseres] voor 2018 een uurtarief gehanteerd van € 37,00 inclusief btw (€ 6.413,33 per maand) en voor 2019 een uurtarief van € 38,00 inclusief btw (€ 6.586,67 per maand). De door [eiseres] overgelegde facturen leiden voor 2018 tot een bedrag van (€ 75.850,- x 70% =) € 53.095,- en voor 2019 tot een bedrag van (€ 92.153,00 x 70% =) € 64.507,-. Deze bedragen wijken niet veel af van de door [gedaagde] op pagina 9 van haar akte genoemde bedragen. Hiermee is echter geen verklaring gegeven voor de sterk gestegen kosten in 2019 ten opzichte van 2018. Die stijging kan niet zijn veroorzaakt door de stijging van het uurtarief met € 1,00; dat zou slechts leiden tot een stijging van 2080 uur x € 1,- x 70% = € 1.456,00. [eiseres] wordt verzocht een deugdelijke verklaring te geven voor het grote verschil.
[eiseres] heeft gemotiveerd en onderbouwd betwist (zie haar akte, punt 35), dat de huismeester niet (gemiddeld genomen) voltijds op het complex aanwezig is. [gedaagde] zal zich hierover nog mogen uitlaten; voor zover zij haar onder (iii) genoemde bezwaar handhaaft, rust op haar daarvan de bewijslast. De stelling, dat voor de huurders niet duidelijk is wat de huismeester allemaal doet, is door [gedaagde] onvoldoende toegelicht en onderbouwd, zodat daaraan wordt voorbijgegaan.
Tuinonderhoud
4.19.
Volgens huurders is geen tuinonderhoud gepleegd, terwijl wel kosten in rekening zijn gebracht. [eiseres] stelt daar tegenover (akte punt 36) dat zij geen kosten voor tuinonderhoud in rekening heeft gebracht, noch voor 2018, noch voor 2019.
4.20.
De kantonrechter stelt vast dat in het "Overzicht kosten 2018" (Prod. 6, Hoofdstuk 1. in de ordner van 2018) een post "Groenvoorziening" is opgenomen van € 19.698,80 met daarachter de vermelding "via aftrek TU/e parkmanagement". Onder Hoofdstuk 12. "Groenvoorziening Afrekening TUE 2018" is een factuur opgenomen van € 8.576,47 inclusief btw, maar die factuur ziet op posten als "infrastructuur algemeen, beveiliging, bedrijfsbrandweer, levering water, energiebelasting, energiebelasting BOL per m³ waterverbruik, wettelijke lasten en belastingen". De factuur lijkt geen betrekking te hebben op tuinonderhoud. [NB: het betreft overigens dezelfde factuur die onder Hoofdstuk 13 "Gemeentelijke heffingen" is opgenomen.] Onduidelijk is echter hoe eerstgenoemd bedrag van € 19.698,80 tot stand is gekomen en of en zo ja hoe dat bedrag (volgens [eiseres] ) zou zijn gecrediteerd. [eiseres] dient hierover nadere duidelijkheid te verschaffen.
In de ordner van 2019 wordt in de inleidende brief met toelichting vóór Hoofdstuk 1 opgemerkt (na punt 11): "
De post 12. Groenvoorziening is voor boekjaar 2019 achterwege gelaten en niet doorbelast aan huurders."Hoofdstuk 12 betreft het hoofdstuk "Brand- en beveiligingskosten". Het lijkt er dus inderdaad op, dat in elk geval over 2019 geen kosten voor tuinonderhoud in rekening zijn gebracht.
De post 12. Groenvoorziening is voor boekjaar 2019 achterwege gelaten en niet doorbelast aan huurders."Hoofdstuk 12 betreft het hoofdstuk "Brand- en beveiligingskosten". Het lijkt er dus inderdaad op, dat in elk geval over 2019 geen kosten voor tuinonderhoud in rekening zijn gebracht.
Internet
4.21.
Huurders maken bezwaar tegen het feit, dat kosten voor een internet-/radio-/TV-abonnement in rekening zijn gebracht, terwijl veel studenten/huurders geen radio luisteren en geen TV kijken. Het verschil tussen een abonnement voor alleen internet en een abonnement voor internet/radio/TV kan oplopen tot € 165,50 op jaarbasis, aldus huurders. Ook lijkt uit de door [eiseres] overgelegde factuur te volgen, dat internetkosten voor de supermarkt in rekening zijn gebracht bij de huurders.
4.22.
Het eerstgenoemde bezwaar is ongegrond. [eiseres] heeft er terecht op gewezen, dat in de huurovereenkomst is overeengekomen, dat zij zorg draagt voor een internet/radio/TV-aansluiting. De daarmee gemoeide (redelijke) kosten vallen onder de servicekosten en of en in welke mate een huurder gebruik maakt van een dergelijke aansluiting is niet van invloed op de betalingsverplichting.
In punt 39 van haar akte heeft [eiseres] toegelicht dat, en waarom, de internetkosten van de supermarkt niet zijn doorbelast aan de huurders. [gedaagde] zal daarop ter zitting nog mogen reageren.
Gemeentelijke belastingen
4.23.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
(i) [eiseres] heeft over 2019 geen facturen ter zake gemeentelijke belastingen overgelegd, terwijl over 2018 slechts een factuur van TU/e d.d. 2 mei 2019 ad € 8.576,47 is overgelegd.
Dat bedrag komt echter niet overeen met het totaalbedrag van € 13.200,00 zoals vermeld in het overzicht van [eiseres] onder "gemeentelijke belastingen".
(ii) [eiseres] heeft geen splitsing aangebracht tussen een gebruikersdeel (ten laste van huurder) en een eigenaarsdeel (ten laste van verhuurder).
(iii) Huurders hebben zelf al de gemeentelijke belastingen aan de Gemeente Eindhoven en aan BrabantWater voldaan; ter onderbouwing worden aanslagen en afrekeningen overgelegd, zowel over 2018 als 2019. [eiseres] heeft ook per e-mail (bijv. de e-mails van 11 en 12 december 2017) aan de huurders bericht, dat zij de kosten voor gemeentelijke belastingen en zuiveringsheffing zelf moeten betalen. Het lijkt er dus op, dat [eiseres] de -al door de huurders betaalde- gemeentelijke belastingen via de servicekosten bij de huurders (dubbel) in rekening probeert te brengen.
4.24.
[eiseres] wijst er op, dat zij wel degelijk een factuur (van TU/e) heeft overgelegd en dat bedragen zijn gespecificeerd in de regels 24, 26 en 27 van het excel-bestand dat achter de factuur zit. Zuiveringsheffing en rioolrecht worden wel doorbelast aan de huurders, maar WOZ-belasting niet. In de factuur van TU/e is het door de huurders al betaalde voorschotbedrag van € 13.200,00 niet meegenomen, zodat de vergelijking van [gedaagde] niet juist is. De door TU/e in rekening gebrachte en aan huurders doorbelaste bedragen zijn de zuiveringsheffing, het rioolrecht en het gebruikersdeel en betreffen niet het eigenaars/verhuurdersdeel. In dit verband wijst [eiseres] op een als productie 14 overgelegde factuur met betrekking tot het eigenaarsdeel; die factuur is niet doorbelast aan de huurders.
4.25.
De kantonrechter oordeelt, dat [eiseres] hiermee de bezwaren van huurders onder (i) en (ii) lijkt te hebben weerlegd, maar dat zij niet, althans niet voldoende is ingegaan op het bezwaar onder (iii). De bezwaren zullen op de hierna te bepalen zitting verder worden besproken.
Verzekeringen en 24-uurs-contracten
4.26.
Huurders stellen primair, dat kosten van verzekeringen en 24-uurs-contracten niet zijn overeengekomen, behoudens een enkele specifiek genoemde verzekering (glas- en inboedelverzekering) en voorziening (aansluiting brandmeldcentrale). Subsidiair hebben zij de volgende bezwaren:
-- (i) in de specificatie over 2018 (productie 6, Hoofdstuk 12) is een 'onderbouwing internet-kosten' opgenomen; onduidelijk is wat kosten van internet van doen hebben met verzekeringen en 24-uurs-contracten;
-- (ii) in hoofdstuk 12, deel 1, staat dat de totale kosten € 16.194,04 zouden hebben bedragen. Dit bedrag stemt niet overeen met het totaalbedrag aan door [eiseres] overgelegde facturen; dat is € 22.124,41. De bedragen stemmen ook niet overeen met het bedrag van € 16.503,74 dat in hoofdstuk 12A van productie 6, 2018, deel 2, wordt genoemd.
-- (iii) Facturen met betrekking tot het onderhoud van technische installaties (zoals facturen van DWDK, [G] , Intersafety/Elektroservice Holland BV, Tormax Automatic, [H] , Hollanddak) kunnen niet worden doorbelast aan huurders en dienen voor rekening van [eiseres] te blijven. Afgezien van het feit, dat kosten van onderhoud van technische installaties voor rekening van [eiseres] dienen te blijven, kan de door haar gegeven "onderbouwing onderhoud Technische Installaties" niet dienen als onderbouwing voor kosten van "verzekeringen en 24-uurs-contracten" (zie hoofdstuk 12A).
-- (iv) over 2019 zou het totaalbedrag uitkomen op € 10.155,78 (hoofdstuk 10 en 10A), maar ook dit bedrag stemt niet overeen met de optelsom van overgelegde facturen (€ 21.740,40).
-- (v) De onderbouwing in productie 6 (2019, deel 3, bijlage 10B) is niet duidelijk en niet inzichtelijk: een factuur van Intersafety/Elektroservice Holland BV heeft betrekking op onderhoud van technische installaties en komt dus niet voor rekening van huurders, de herkomst van een bedrag van € 8.633,67 is volstrekt onduidelijk en polisbladen van [I] en Aon hebben geen betrekking op de relevante periode.
4.27.
[eiseres] stelt dat het bezwaar onder (i) op een vergissing/verschrijving berust. Met betrekking tot de overige bezwaren heeft zij haar vordering met betrekking tot het jaar 2018 gewijzigd/verminderd in de akte wijziging/vermindering van eis.
4.28.
Met de door [eiseres] gegeven toelichting zijn niet alle bezwaren van huurders (voldoende) weerlegd. [eiseres] zal ter zitting een verdere verduidelijking moeten geven.
Onderhoud van technische installaties en klein onderhoud
4.29.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
-- (i) Kosten van onderhoud van technische installaties zoals CV-ketel, lift en elektrotechnische installaties betreffen geen servicekosten, omdat deze zaken tot de onroerende zaak cq. het gehuurde zelf behoren en worden geacht te zijn begrepen in de kale huur (vgl. art. 3 Besluit Servicekosten en ECLI:NL:RBMID:2011:BR2207).
-- (ii) Over 2018 zijn geen facturen ter zake van klein onderhoud overgelegd. De facturen die [eiseres] over 2019 heeft overgelegd hebben geen betrekking op kleine herstellingen als bedoeld in het Besluit Kleine Herstellingen; deze facturen mogen dus niet worden doorbelast. In het bijzonder gaat het om parkeerkosten, voorrijkosten, reparatie fietsenstalling, cilinders vervangen en andere met name genoemde kosten (zie akte huurders, pagina 17). Enkele facturen hebben betrekking op 'horeca', dus kennelijk op het café. Al deze facturen kunnen niet ten laste van huurders worden gebracht.
-- (iii) Het door [eiseres] beweerdelijk opgerichte fonds voor klein onderhoud voldoet niet aan de vereisten zoals geformuleerd in het Beleidsboek.
(iii) Anders dan [eiseres] stelt, wordt in werkelijkheid geen € 120,00 per huurder per jaar aan klein onderhoud uitgegeven. Toch brengt [eiseres] dit bedrag in rekening. De werkelijke kosten bedragen in 2018 slechts € 48,52 en in 2019 slechts € 26,27.
-- (iv) De kosten van het fonds kleine herstellingen zijn in 2018 en 2019 maar liefst vijfmaal zo hoog als in 2020. Hiervoor is geen enkele verklaring gegeven.
4.30.
Volgens [eiseres] voldoet het fonds wel degelijk aan de door het Beleidsboek gestelde voorwaarden. Bij ingebruikneming van het complex heeft de eigenaar een inschatting moeten maken. In de jaren daarna is de kosteninschatting bijgesteld ten gunste van huurders. De bijdragen over 2018 en 2019 betreffen een redelijke vergoeding voor de levering van zaken of diensten en ook de huurcommissie is van mening dat een fonds een buffer mag vormen (bijv. voor het witten of behangen van muren). [eiseres] heeft voldoende inzage gegeven over de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit en de onderliggende facturen. De omvang van het fonds bedraagt niet meer dan drie keer de jaaropbrengst. Aan de hand van de daadwerkelijke kosten is voor 2020 besloten de bijdrage voor de huurder in het fonds te verlagen naar € 2,00 per maand. In verband met het bereikte plafond is de bijdrage voor 2021 op nihil gesteld. [eiseres] is wel degelijk gerechtigd € 120,00 per huurder per jaar in rekening te brengen; inherent aan fondsvorming is immers, dat niet de werkelijke kosten in een bepaald jaar aan de huurder in rekening worden gebracht maar de gemiddelde kosten.
4.31.
De kantonrechter stelt vast, dat met de door [eiseres] gegeven toelichting niet alle bezwaren van huurders voldoende zijn weerlegd. De bezwaren zullen nader aan de orde komen op de hierna te bepalen terechtzitting.
Stoffering en meubilering
4.32.
Huurders hebben de volgende bezwaren:
(i) [eiseres] geeft onder dit hoofdstuk (13A) een onderbouwing van gemeentelijke belastingen, terwijl het om stoffering en meubilering dient te gaan.
(ii) Bij de onderbouwing bevindt zich een factuur van [J] dd. 29 november 2016 en een factuur van € 7.637,92 ter zake van 'leveren audio apparatuur ontspanningsruimte'. Een dergelijke post valt niet onder 'stoffering en meubilering'.
4.33.
[eiseres] stelt, dat de huurders krachtens de huurovereenkomst het medegebruik hebben van de ontspanningsruimte die volledig is ingericht en voorzien van roerende zaken waaronder de geleverde audio-apparatuur. Overeenkomstig pagina 23 van het Beleidsboek (versie 1 juli 2022) mag hiervoor in de servicekosten een (gebruiks-)vergoeding worden berekend. Het onder (i) genoemde bezwaar berust op een vergissing.
4.34.
In de door [eiseres] als productie 6 overgelegde ordners over 2018 respectievelijk 2019 heeft de kantonrechter geen hoofdstuk 13A aangetroffen. Kennelijk gaat het om hoofdstuk 15 ("Facturen [K] "). Zowel in de ordner 2018 als de ordner 2019 van productie 6 is slechts één factuur opgenomen van [J] d.d. 25 oktober 2016 tot een bedrag van € 25.010,70 inclusief btw.
Op de hierna te bepalen zitting zal deze kwestie nader aan de orde komen.
Correcties
4.35.
Bij "conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis en overlegging productie 6" heeft [eiseres] over het jaar 2018 een totaalbedrag van € 151,58 per huurder op jaarbasis gecrediteerd om discussies over bepaalde facturen te voorkomen. Het betreft schoonmaakkosten (€ 11.817,57), huismeesterkosten (€ 345,39), tuinonderhoud
(€ 19.686,80), technisch onderhoud (€ 9.000,40), internet (€ 6.605,21) en 24-uurs-contracten (€ 16.503,74). In het bedrag van € 151,58 is ook een rekenfout ad € 12,71 verdisconteerd.
4.36.
In haar akte voor de zitting van 26 januari 2023 heeft [gedaagde] niet gereageerd op deze door [eiseres] aangebrachte correcties/vermindering van eis. Zij zal dat op de hierna te bepalen zitting alsnog kunnen doen.
Slotsom
4.37.
Op de hierna te bepalen zitting zullen partijen, onderbouwd en aan de hand van verifieerbare bewijsstukken, nadere informatie kunnen verschaffen over de aangegeven vraagpunten.
4.38.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat een mondelinge behandeling zal worden gehouden op
vrijdag 24 november 2023 te 09.30 uurin het gerechtsgebouw aan het Stadhuisplein 4 te Eindhoven , waar partijen in persoon of vertegenwoordigd door hun gemachtigde dienen te verschijnen voor het verstrekken van nadere informatie zoals hierboven bij de onderscheiden onderwerpen aangegeven;
vrijdag 24 november 2023 te 09.30 uurin het gerechtsgebouw aan het Stadhuisplein 4 te Eindhoven , waar partijen in persoon of vertegenwoordigd door hun gemachtigde dienen te verschijnen voor het verstrekken van nadere informatie zoals hierboven bij de onderscheiden onderwerpen aangegeven;
indien een partij zich ter zitting op bepaalde bewijsstukken wenst te beroepen, dienen die stukken tenminste 10 dagen vóór de zittingsdatum aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden gezonden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 14 september 2023, in tegenwoordigheid van de griffier.