Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
PACHTKAMER
Zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer: 10408322 CV EXPL 23-1262
Uitspraak : 7 september 2023
in de zaak van:
[eiseres] B.V.,
handelende onder de naam [eiseres] / [eiseres] / [eiseres] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende in [plaats] , gemeente [gemeente] ,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
verweerster in het incident tot onbevoegdheid,
eiseres in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening;
verweerster in het incident op basis van artikel 843a Rv,
bijgestaan door Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders te Eindhoven,
t e g e n
I.de vennootschap onder firma
[gedaagde sub 1],
[gedaagde sub 1],
gevestigd en kantoorhoudende in [plaats] , gemeente [gemeente] ,
en haar vennoten:
II. [gedaagde sub 2],
vennoot van gedaagde partij sub I.,
wonende in [woonplaats] ,
III. [gedaagde sub 3],
vennoot van gedaagde partij sub I.,
wonende in [woonplaats] ,
IV. [gedaagde sub 4],
vennoot van gedaagde partij sub I.,
wonende in [woonplaats] ,
V. [gedaagde sub 5],
vennoot van gedaagde partij sub I.,
wonende in [woonplaats] ,
VI. [gedaagde sub 6],
vennoot van gedaagde partij sub I.,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
eisers in het incident tot onbevoegdheid,
verweerders in het incident tot het treffen van een voorlopige voorziening;
eisers in het incident op basis van artikel 843a Rv.;
allen bijgestaan door mr. ing. A. van Weverwijk, advocaat te Geldermalsen.
Partijen worden hierna omwille van de leesbaarheid aangeduid als [eiseres] BV en [gedaagde sub 1] (enkelvoud). Indien nodig worden de vennoten van [gedaagde sub 1] apart aangeduid met de betreffende voorletters en achternaam.
1.Inleiding
[eiseres] BV en [gedaagde sub 1] oefenen beide hun onderneming uit vanaf de [straatnaam] in [plaats] .
[eiseres] BV is in 2018 opgericht en gevestigd aan het adres [adres] . Zij richt zich onder meer op het fokken en houden van paarden en ezels. Haar enig aandeelhouder en bestuurder is mevrouw [A] (hierna: [A] ).
[gedaagde sub 1] is gevestigd aan het adres [adres] en zij exploiteert een agrarisch bedrijf. Medio 2019 heeft [A] contact opgenomen met één van de vennoten van [gedaagde sub 1] , omdat zij een perceel weiland van [gedaagde sub 1] wilde gebruiken om een aantal paarden te laten lopen. Daarover hebben partijen toen overeenstemming bereikt.
2.Het verloop van de procedure.
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties, waarbij tevens een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening is ingesteld op de voet van artikel 223 Rv;
- het schriftelijk verweer, met producties, van [gedaagde sub 1] , waarbij:
a.een beroep is gedaan op onbevoegdheid van de pachtkamer om van de zaak kennis te nemen;
b.een (voorwaardelijke) tegenvordering
("eis in reconventie")is ingesteld;
("eis in reconventie")is ingesteld;
c.een vordering is ingesteld, strekkende tot veroordeling van [eiseres] BV tot het overleggen van stukken op de voet van artikel 843a Rv;
- het schriftelijk verweer van [eiseres] BV tegen het beroep op onbevoegdheid van de pachtkamer.
Daarna is de datum voor het vonnis nader bepaald op vandaag.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] BV stelt, samengevat, het volgende.
Partijen zijn in 2019 een mondelinge pachtovereenkomst aangegaan. Het betreft een perceel weiland aan de [straatnaam] in [plaats] , groot 1.80 ha en kadastraal bekend als gemeente [perceelnummer] . Er is sprake van bedrijfsmatige landbouw, omdat in de inschrijving in het Handelsregister is opgenomen dat [eiseres] BV zich onder meer bezighoudt met het fokken en houden van paarden en ezels. Hoewel de activiteiten nog kleinschalig zijn omdat sprake is van een beginfase, betekent dat niet dat geen sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Omdat de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd en (dus) niet ter goedkeuring aan de Grondkamer is gezonden, geldt deze voor onbepaalde tijd (artikel 7:322 lid 1 BW).
Bovendien hebben partijen bij het aangaan van de overeenkomst een duur afgesproken van zeker vijf jaar, ingaande 1 januari 2019, dus tot zeker 1 januari 2025, tegen een pachtprijs van € 4.000,00 per jaar. In september 2022 is de overeenkomst eenzijdig en in strijd met de wettelijke bepalingen door [gedaagde sub 1] opgezegd. [eiseres] BV heeft daartegen bezwaar gemaakt en gevraagd om de mondelinge pachtovereenkomst schriftelijk vast te leggen, doch alles tevergeefs. In februari 2023 heeft [gedaagde sub 1] het perceel eigenmachtig zelf weer in gebruik genomen. [eiseres] BV heeft als gevolg daarvan schade geleden.
Omdat [eiseres] BV in verband met haar bedrijfsvoering zo snel mogelijk weer over de gepachte grond moet kunnen beschikken, moet voor de duur van de procedure een voorlopige voorziening op de voet van art. 223 Rv. worden getroffen.
3.2.
Op voormelde gronden heeft [eiseres] BV in de hoofdzaak de volgende vorderingen ingesteld:
schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst als in de dagvaarding omschreven;
hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van de door [eiseres] BV geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke handelsrente;
hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten;
het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Tegelijk met deze vorderingen heeft [eiseres] BV, voor de duur van de procedure en op de voet van artikel 223 Rv, een voorlopige voorziening gevorderd, samengevat inhoudende dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld het perceel landbouwgrond binnen drie dagen te ontruimen op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, met een maximum van € 250.000,00.
3.3.
[gedaagde sub 1] heeft, samengevat, het volgende verweer gevoerd.
Er is wel een overeenkomst tussen partijen maar geen pachtovereenkomst, omdat [eiseres] BV zich niet bezighoudt met bedrijfsmatige landbouw. Daarom is de pachtkamer niet bevoegd en moet de zaak worden verwezen naar de kantonrechter. Het gaat om een overeenkomst tot (ver-)huur van een onbebouwde onroerende zaak (i.c. weiland), waarbij geen beroep kan worden gedaan op huurbescherming. Er is geen overeenkomst voor tenminste vijf jaar, omdat dat niet is afgesproken. Er is slechts sprake van een (huur-) overeenkomst van jaar tot jaar, die [gedaagde sub 1] in september 2022 met inachtneming van een redelijke opzegtermijn heeft opgezegd tegen 31 december 2022.
Omdat [eiseres] BV het perceel eind december 2022 niet in originele staat opleverde en [gedaagde sub 1] het perceel zelf nodig had, heeft [gedaagde sub 1] de zonder haar toestemming door [eiseres] BV aangebrachte hekwerken en rijbak verwijderd.
Van schade aan de zijde van [eiseres] BV kan geen sprake zijn, omdat [gedaagde sub 1] de overeenkomst tijdig en rechtsgeldig heeft beëindigd. [gedaagde sub 1] heeft daarentegen wel schade geleden, niet alleen doordat [eiseres] BV heeft nagelaten de aangebrachte hekwerken te verwijderen maar ook omdat zij ten behoeve van de rijbak een laag teeltaarde heeft afgegraven en verwijderd en heeft vervangen door zand. De schade wordt begroot op
€ 23.164,85. Deze schade dient door [eiseres] BV te worden vergoed.
3.4.
[gedaagde sub 1] wenst laatstgenoemde schade vergoed te zien. Daartoe heeft zij een (voorwaardelijke) tegenvordering (
"eis in reconventie") ingesteld, strekkende tot veroordeling van [eiseres] BV tot betaling van € 23.164,84 aan schadevergoeding en € 1.006,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en proceskosten. Deze (voorwaardelijke) tegenvordering geldt alleen als de pachtkamer oordeelt dat sprake is van een pachtovereenkomst voor bepaalde tijd; die overeenkomst is dan immers geëindigd per 31 december 2022, zodat [eiseres] BV schadeplichtig is als gevolg van gebrekkige oplevering.
"eis in reconventie") ingesteld, strekkende tot veroordeling van [eiseres] BV tot betaling van € 23.164,84 aan schadevergoeding en € 1.006,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en proceskosten. Deze (voorwaardelijke) tegenvordering geldt alleen als de pachtkamer oordeelt dat sprake is van een pachtovereenkomst voor bepaalde tijd; die overeenkomst is dan immers geëindigd per 31 december 2022, zodat [eiseres] BV schadeplichtig is als gevolg van gebrekkige oplevering.
3.5.
[gedaagde sub 1] heeft tot slot gevorderd om [eiseres] BV op de voet van artikel 843a Rv te veoordelen tot het overleggen van de volgende stukken:
de gecombineerde opgaven 2019 tot en met 2023;
de jaarstukken van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;
de mestboekhouding van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;
de verzochte gegevens uit het paardenregister;
een en ander met veroordeling van [eiseres] BV in de kosten van het incident.
[gedaagde sub 1] meent, dat zij een rechtmatig belang heeft bij het overleggen van die stukken door [eiseres] BV, omdat (mede) aan de hand van die stukken moet worden beoordeeld of sprake is van bedrijfsmatige landbouw.
4.De beoordeling.
bevoegdheid pachtkamer
4.1.
[eiseres] BV heeft de dagvaarding aangebracht bij de pachtkamer. [gedaagde sub 1] meent echter dat de pachtkamer niet bevoegd is. Daarom moet de pachtkamer eerst beoordelen of zij wel bevoegd is van de zaak kennis te nemen. Als dat niet zo is moet de zaak naar de kantonrechter worden verwezen omdat het dan gaat om huur.
4.2.
Door de pachtkamer worden behandeld en beslist alle zaken betreffende (onder meer) een pachtovereenkomst als bedoeld in de vijfde titel van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (art. 1019j Rv). De vraag of verwijzing naar een andere rechter nodig is beoordeelt de rechter, voor zover daarvoor het onderwerp van het geschil bepalend is, aan de hand van zijn voorlopig oordeel over het onderwerp van het geschil (art. 71 lid 3 Rv.). De pachtkamer moet dus (voorlopig) beoordelen of sprake is van een pachtovereenkomst als bedoeld in artikel 7:311 BW.
Dat artikel luidt als volgt: "pacht is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie".
4.3.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde sub 1] krachtens overeenkomst een perceel weiland tegen betaling van een jaarlijkse prijs (€ 4.000,00) in gebruik heeft gegeven aan [eiseres] BV. Voor het aannemen van een
pachtovereenkomst is echter nodig, dat het perceel aan [eiseres] BV ter beschikking is gesteld
"ter uitoefening van de landbouw".
pachtovereenkomst is echter nodig, dat het perceel aan [eiseres] BV ter beschikking is gesteld
"ter uitoefening van de landbouw".
In artikel 7:312 BW is een (niet uitputtende) omschrijving gegeven van activiteiten die vallen onder het begrip “landbouw”, zoals bedrijfsmatige akkerbouw, weidebouw en veehouderij. Het moet dus gaan om
bedrijfsmatigelandbouw.
bedrijfsmatigelandbouw.
4.4.
Een paardenhouderij/fokkerij kan onder omstandigheden worden gekwalificeerd als bedrijfsmatig landbouwkundig gebruik (ECLI:NL:GHARL:2016:5621). De vraag is echter of [eiseres] BV paarden fokt met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis en of zij voldoet aan de vereisten van landbouwkundige exploitatie.
[gedaagde sub 1] betwist, dat sprake is van (bedrijfsmatige) landbouw. Volgens haar is slechts sprake van een hobby, want [eiseres] BV heeft in al die jaren nooit meer dan drie paarden laten grazen op het kleine perceel weiland en slechts één veulen gefokt. Andere (agrarische) activiteiten van [eiseres] BV zijn haar niet bekend. Zij heeft daarom bij brief van 19 april 2023 [eiseres] BV gevraagd om inzage te verstrekken in bescheiden zoals gecombineerde opgaven, jaarstukken en mestboekhouding, maar [eiseres] BV heeft daaraan geen gehoor gegeven.
4.5.
Met [gedaagde sub 1] is de pachtkamer van oordeel, dat op grond van vaste rechtspraak van het Pachthof Arnhem-Leeuwarden (o.a. ECLI:NL:GHARN:2009:BI4361) aan de hand van meerdere gezichtspunten moet worden beoordeeld of sprake is van bedrijfsmatige landbouw. Bedrijfsmatige exploitatie van de in gebruik gegeven grond veronderstelt, dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op het maken van winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, is in het bijzonder van belang:
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor de toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft; dit alles in onderlinge samenhang beschouwd en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;
b. de vraag of de voor de toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;
c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;
d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft; dit alles in onderlinge samenhang beschouwd en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.
4.6.
Met betrekking tot al deze gezichtspunten beschikt de pachtkamer over onvoldoende informatie. Zij zal daarom een mondelinge behandeling (zitting) bepalen tot het verstrekken van (nadere) informatie door partijen. Met het oog op die zitting verzoekt zij [eiseres] BV op de voet van artikel 22, eerste lid, Rv. om uiterlijk 10 dagen vóór de te houden zitting de volgende stukken
in drievoudaan de pachtkamer over te leggen, waarbij tevens een afschrift van die stukken aan [gedaagde sub 1] moet worden gestuurd:
in drievoudaan de pachtkamer over te leggen, waarbij tevens een afschrift van die stukken aan [gedaagde sub 1] moet worden gestuurd:
i.de gecombineerde opgaven over de jaren 2019 tot en met 2023;
ii.de jaarstukken van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;
iii.de mestboekhouding van [eiseres] BV over de jaren 2019 tot en met 2022;
iv.de gegevens uit het paardenregister 2022 en 2023.
De pachtkamer gaat er vooralsnog van uit dat, als [eiseres] BV de genoemde stukken in het geding brengt, [gedaagde sub 1] geen belang meer heeft bij haar afzonderlijke vordering tot het overleggen van die stukken op de voet van art. 843a Rv en die vordering niet langer zal handhaven. Mocht dat anders zijn, dan kan [gedaagde sub 1] zich daarover uitlaten op de mondelinge behandeling.
4.7.
In het kader van een voortvarende geschilbeslechting is het wenselijk dat ook eventuele andere stukken die partijen voor de beoordeling van het geschil relevant achten uiterlijk 10 dagen voor de datum van de zitting in drievoud aan de pachtkamer en in afschrift aan de wederpartij worden toegestuurd.
4.8.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De pachtkamer:
-- bepaalt een mondelinge behandeling op
woensdag 4 oktober 2023 om 15.00 uurin het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8, 5223 BA ’s-Hertogenbosch;
woensdag 4 oktober 2023 om 15.00 uurin het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8, 5223 BA ’s-Hertogenbosch;
-- bepaalt dat de hierboven in randnummer 4.6 en 4.7. genoemde stukken tenminste tien dagen voor de zitting
in drievoudaan de pachtkamer en in afschrift aan (de gemachtigde van) de wederpartij moeten worden toegestuurd;
in drievoudaan de pachtkamer en in afschrift aan (de gemachtigde van) de wederpartij moeten worden toegestuurd;
-- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats
’s-Hertogenbosch, bestaande uit mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter tevens voorzitter,
ing. Th.G.M. Pruijn en J.J.F. Berkvens als deskundige leden, en is in het openbaar uitgesproken op donderdag 7 september 2023.