Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 21/237
uitspraak van de meervoudige kamer van uiterlijk 3 maart 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: het bedrijfsobject), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 3.982.000 (de beschikking). In dit aanslagbiljet is ook de aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 (de aanslag) bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2020 (hierna ook: de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft via een beeldverbinding (Skype) plaatsgevonden op 9 december 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [naam] (taxateur).
Overwegingen
FeitenEiseres was bij het begin van het belastingjaar 2020 gebruiker van het bedrijfsobject, een autobedrijf met showroom, werkplaats en opslag, uit 1975. Het pand is gerenoveerd in 2015. Het bedrijfsobject, gelegen op het bedrijventerrein “ [naam] ”, heeft twee bouwlagen en een souterrain en een bruto vloeroppervlakte (BVO) van in totaal 7.220 m². Het bedrijfsobject omvat op de begane grond een kantoorruimte, een showroom en werkplaats, op de eerste verdieping een kantine, een kantoorruimte en een showroom, en een opslag in het souterrain. Tot het object behoren ook 160 parkeerplaatsen. Tot het object behoren twee kadastrale percelen met een grootte van in totaal 12.105 m².
Geschil en beoordeling
1. In geschil is de waarde van het bedrijfsobject op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 3.500.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 3.982.000) naar de getaxeerde waarde (€ 4.072.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 3 mei 2021 is opgesteld door [naam] .
2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.
Strijd met artikel 10:3, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)?
3. Eiseres stelt eerst op zitting dat omdat [naam] als taxateur betrokken was bij de aanslag en namens de heffingsambtenaar (verweerder) het bestreden besluit heeft ondertekend, in strijd is gehandeld met artikel 10:3, derde lid, van de Awb. Het bestreden besluit dient daarom te worden vernietigd.
4. Deze beroepsgrond slaagt niet. Ingevolge artikel 10:3, derde lid, van de Awb wordt mandaat tot het beslissen op een bezwaarschrift niet verleend aan degene die het besluit waartegen het bezwaar zich richt, krachtens mandaat heeft genomen. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder onbetwist verklaard dat [naam] niet degene is die de beschikking heeft gegeven en de aanslag heeft opgelegd.
Motiveringsgebrek?
5. Eiseres voert aan dat zij in de bestreden uitspraak niet dan wel onvoldoende inzicht heeft gekregen in de wijze waarop de huurwaarde en de kapitalisatiefactor tot stand zijn gekomen ter bepaling van de waarde van het object.
6. De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover eiseres van mening is dat sprake is van een motiveringsgebrek dan wel de bestreden uitspraak in strijd is met het zorgvuldigheidsbeginsel, slaagt die beroepsgrond niet. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar vermeld dat de waarde is bepaald op grond van de huurwaardekapitalisatie-methode. Dit heeft verweerder nader gemotiveerd met het taxatieverslag van 16 oktober 2019, dat voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar aan eiseres bekend is gemaakt. Uit dit taxatieverslag blijkt van welke huurwaarden verweerder per objectonderdeel is uitgegaan en ook dat verweerder is uitgegaan van een kapitalisatiefactor 9,8. Verweerder heeft bovendien een rekenblad waarin de kapitalisatiefactor wordt berekend aan eiseres verstrekt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder voor een beeld van de analyse van de kapitalisatiefactor gewezen op een tabel met de analyse van [adres] waaruit een kapitalisatiefactor 10,7 blijkt. Voor een beeld van de analyse van de huurwaarde heeft verweerder gewezen op een tabel met de huuranalyse van [adres] met een huurwaarde van € 58,57 per m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de huurwaarde en kapitalisatiefactor van het bedrijfsobject tot stand zijn gekomen. De rechtbank wijst in dit verband op de vaste rechtspraak dat eventuele motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Zie de arresten van de Hoge Raad (HR) van 28 oktober 1992 [1] en 4 mei 1994. [2] Eventuele motiveringsgebreken dan wel onzorgvuldigheden kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag.
7. Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten die verweerder gebruikt voor berekening van de huurwaarde, te weten [adres] en [adres] , en voor de kapitalisatiefactor, te weten [adres] en [adres] (alle gelegen in Eindhoven), kort gezegd, niet bruikbaar zijn. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep deze vergelijkingsobjecten heeft laten vallen en vervangen door andere vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase de waardevaststelling grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten te wijzigen. Aan wat eiseres over de eerder gebruikte vergelijkingsobjecten heeft aangevoerd komt daarom dan ook geen relevantie meer toe en dit hoeft niet te worden besproken.
Taxatie verweerder8. Ter onderbouwing van zijn standpunt omtrent de waarde heeft verweerder in de beroepsfase het hierboven genoemde taxatierapport op laten stellen. In dit taxatierapport is de waarde van het bedrijfsobject getaxeerd op € 4.072.000. In dit taxatierapport heeft verweerder voor de waardering van het bedrijfsobject eveneens de methode van huurwaardekapitalisatie gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het bedrijfsobject bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten, gedeeld door de gerealiseerde huurprijzen.
9. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van dit bedrijfsobject te bepalen. Evenmin is in geschil dat verweerder bij het bepalen van de waarde in zijn taxatierapport is uitgegaan van de juiste objectkenmerken, waaronder het BVO van het bedrijfsobject van 7.220 m² in zijn geheel en de metrages voor de te onderscheiden ruimtes in het bedrijfsobject afzonderlijk. De rechtbank gaat bij haar beoordeling ook hiervan uit.
10. Wel in geschil zijn de door verweerder gebruikte huurwaarde en kapitalisatiefactor. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder deze voldoende heeft onderbouwd.
Huurwaarde
Huurwaarde
11. Verweerder heeft de huurwaarde van het bedrijfsobject vastgesteld op € 380.629. Hierbij is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 39.200 voor de 160 parkeerplaatsen en € 341.429 voor de opstallen. Voor de huurwaarde van de parkeerplaatsen is verweerder uitgegaan van € 245 per parkeerplaats. Verweerder heeft de huurwaarde van de parkeerplaatsen afgeleid uit de analyse van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] , waaruit eenzelfde huurwaarde per parkeerplaats blijkt. Deze huurwaarde van de parkeerplaatsen is niet door eiseres bestreden en ook de rechtbank ziet geen aanleiding aan de juistheid van deze waarde te twijfelen.
12. Eiseres heeft wel de huurwaarde van de opstallen van € 341.429 betwist. Ter zitting is gewezen op hetgeen staat vermeld onder alinea 19 van het beroepschrift, waarin – kort gezegd – is gesteld dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe een huurwaarde van in totaal € 366.348 kan worden afgeleid uit de huurcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] .
De rechtbank stelt vast dat verweerder [adres] in beroep niet langer als vergelijkingsobject voor de berekening van de huurwaarde heeft gebruikt, zodat dit object geen bespreking behoeft. Eiseres stelt ten aanzien van [adres] dat dit vergelijkingsobject veel kleiner is (5462 m²) en een afwijkend bouwjaar (2006) heeft. En dat onvoldoende inzichtelijk is hoe uit het huurcijfer van [adres] de deelhuurwaarden van de door verweerder onderscheiden delen van de opstallen van het bedrijfsobject zijn afgeleid.
13. De rechtbank is het niet met eiseres eens. Verweerder heeft in het verweerschrift ter onderbouwing van de voor het bedrijfsobject gehanteerde huurwaarde gebruik gemaakt van huurcijfers van de vergelijkingsobjecten [adres] te [woonplaats] en [adres] te [woonplaats] , die zijn gerealiseerd voor de waardepeildatum, te weten per 1 augustus 2018.
[adres] en [adres] zijn, net als het bedrijfsobject, autoshowrooms/garages. [adres] heeft het bouwjaar 1990, een BVO van 2715,40 m² en een gerealiseerde huursom van € 185.000 (€ 60,91 per m²) per jaar. [adres] heeft het bouwjaar 2006, een BVO van 5289,42 m² en een gerealiseerde huursom van € 320.000 (€ 52,61 per m²) per jaar.
14. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met het bedrijfsobject om daarmee de huurwaarde te onderbouwen. Weliswaar is het bedrijfsobject ouder (bouwjaar 1975) dan de vergelijkingsobjecten, maar het bedrijfsobject is in 2015 gerenoveerd, waardoor kwaliteit en onderhoud van dit object goed vergelijkbaar zijn met die van de vergelijkingsobjecten. Vooral [adres] is goed vergelijkbaar omdat dit object, hoewel kleiner dan het bedrijfsobject, een relatief groot BVO heeft. Het huurcijfer van [adres] ondersteunt de voor het bedrijfsobject gehanteerde huurwaarde ook. Dit vergelijkingsobject is weliswaar kleiner dan het bedrijfsobject, maar ook als rekening wordt gehouden met die omstandigheid, ligt de huurwaarde van dit vergelijkingsobject per m² aanzienlijk hoger dan waar verweerder voor het bedrijfsobject vanuit gaat. Aldus is voldoende rekening gehouden met het kleinere BVO van dit vergelijkingsobject.
15. Anders dan eiseres stelt, volgt uit het taxatierapport van verweerder dat verweerder een analyse heeft gemaakt van deze huurtransacties en bij de bepaling van de huurwaarde rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het bedrijfsobject. Dit is ook neergelegd in het overzicht van de huurtransacties dat verweerder heeft overgelegd. Ten aanzien van [adres] is al in de uitspraak op bezwaar een tabel met de huuranalyse van dit object overgelegd, waaruit de gehanteerde deelhuurwaarden van de door verweerder onderscheiden delen zijn afgeleid. Op grond van de huurcijfers van [adres] en [adres] heeft verweerder voor het bedrijfsobject een huurwaarde van € 50 per m² berekend. Deze huurwaarde per m² is lager dan die van de vergelijkingsobjecten.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door hem gebruikte huurwaarde van het bedrijfsobject niet te hoog is. De stelling van eiseres dat de huurwaarde van het bedrijfsobject lager is dan de door verweerder gebruikte huurwaarde, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel, omdat eiseres deze stelling niet heeft onderbouwd met marktgegevens of andere objectieve en toetsbare gegevens die de stelling kunnen dragen.
Kapitalisatiefactor17. Verweerder heeft in het verweerschrift en het daarbij gevoegde taxatierapport de kapitalisatiefactor van 10,7 voor het bedrijfsobject onderbouwd met de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] beide gelegen te Eindhoven. Deze objecten zijn, net als het bedrijfsobject, autoshowrooms/garages. Verweerder heeft de leveringsakten overgelegd van beide objecten en heeft deze objecten geanalyseerd.
[adres] heeft een bouwjaar van 1973 en een BVO van 1165 m². De getaxeerde huurwaarde per jaar is € 74.301, de verkoopprijs is € 805.000. Verweerder heeft op grond van deze gegevens de kapitalisatiefactor van dit object berekend op 10,8.
[adres] heeft een bouwjaar van 1970 en een BVO van 4333 m². De getaxeerde huurwaarde per jaar is € 232.965, de verkoopprijs is € 2.937.500. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor van dit object berekend op 12,6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het bovenstaande de voor het bedrijfsobject gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 voldoende onderbouwd. Wat eiseres heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel,
Matrix vergelijkingsmethodiek
18. Verweerder heeft verder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde nog een ‘matrix vergelijkingsmethodiek’ overgelegd, waarin een berekening is gemaakt op basis van de vergelijkingsmethode. Hierbij heeft verweerder de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] geanalyseerd, waarbij de waarden per deelobject zijn bepaald. Op grond van deze methode is de waarde van het bedrijfsobject getaxeerd op € 4.783.000. Dit is aanzienlijk hoger dan de vastgestelde waarde van € 3.982.000. Eiseres heeft deze berekening niet inhoudelijk weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank ondersteunt deze berekening de vastgestelde WOZ-waarde.
Eigen verkoopcijfer
19. Verweerder heeft ten slotte verwezen naar het eigen verkoopcijfer van het bedrijfsobject. Het bedrijfsobject is op 4 februari 2016 voor € 4.000.000 verkocht. Verweerder heeft, zoals blijkt uit bijlage 3 van het taxatierapport, het verkoopcijfer gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van het bedrijfsobject tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum (de tussentijdse waardeontwikkeling). Daarbij heeft hij gebuik gemaakt van de prijsindex Commercieel Vastgoed. De op deze manier gecorrigeerde verkoopprijs bedraagt € 4.800.000. Het verkoopcijfer is weliswaar bijna 3 jaar voor de waardepeildatum overeengekomen, maar dat neemt volgens verweerder niet weg dat het cijfer, zeker na correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling, een bijkomende onderbouwing is van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank kan verweerder daarin volgen. Verweerder heeft gewezen op de uitspraak van 19 maart 2020 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2020:1034), waarin het hof de waarde van het onderhavige bedrijfsobject voor de waardepeildatum 1 januari 2017 heeft beoordeeld. In rechtsoverweging 4.12 komt het hof tot het volgende oordeel:
“Alhoewel koop in de regel geen huur breekt, is het hof van oordeel dat in dit geval bij de aankoop van de showroom geen vervuiling van de transactieprijs heeft plaatsgevonden, omdat verhuurder de showroom in de staat waarin die zich bij verkoop bevond, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik heeft kunnen nemen en na het moment van verkrijging in feite is gaan verhuren aan zichzelf. Van enige verhuur van het pand wordt in de akte van levering geen melding gemaakt. Uit niets is gebleken dat de bedongen verkoopprijs in positieve zin zou zijn beïnvloed door een eventuele verhuur ten tijde van of voorafgaande aan de verkoop. Belanghebbende heeft ook niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat de koper gebonden was aan of uit moest gaan van een eventueel door haar met de vorige eigenaar overeengekomen huurovereenkomst. Dat betekent dat de showroom op de verkoopdatum vrij opleverbaar was en in volle omvang in gebruik kon worden genomen. Dat verhuurder - na de aankoop - de showroom aan belanghebbende is gaan verhuren, betekent niet dat de showroom in verhuurde staat is verkocht en dat daardoor bij de waardering ten onrechte geen rekening zou zijn gehouden met de verkrijgingsfictie. Daarmee acht het hof de onderbouwing van de waarde van de showroom op basis van het eigen verkoopcijfer, zoals gedaan door de heffingsambtenaar, zonder verdere correcties, aanvaardbaar.”
20. De rechtbank sluit zich hierbij aan. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat deze verkoopprijs, na correctie voor de tussentijdse waardeontwikkeling, een goede indicatie vormt dat de in geschil zijnde vastgestelde waarde van € 3.982.000 zeker niet te hoog is.
Conclusie
21. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het bedrijfsobject van € 3.982.000 niet te hoog is. Dit betekent dat de rechtbank niet meer toekomt aan een beoordeling van de door eiseres verdedigde waarde [3] .
22. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, voorzitter, mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.J. van Leijenhorst, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op uiterlijk 3 maart 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.